2013年1-12月乌海市房地产市场分析报告

乌海市 2013 年 1-12 月 房地产市场分析报告 一、房地产市场投资情况 房地产开发投资继续减少 2013年 1-12月，我市房地 产开发完成投资 31.47亿元（不含保障性住房） ，去年同期 为 37.45亿元，同期减少 5.98亿元，同比下降 15.97%。 图 1 开 发 投 资 情 况 （ 单 位 ： 亿 元 ） 37.45 31.47 20 25 30 35 40 2012年 1-12月 2013年 1-12月 投 资 额 二、房地产项目建设情况 （一）开、复工情况 截止 12月底，由上年结转的 53个房地产开发项目中， 51个项目复工，复工率 96.2%。商品房施工面积 431.29万 平方米，同比增长 36.32%。其中住宅施工面积 282.35万平 方米，同比增长 22.34%；商业及其他施工面积 148.94万平 方米，同比增长 74.04%。 2 223.37 183.99 320.01 316.38 431.29 0 100 200 300 400 500 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 图 2 2009-2013年 我 市 商 品 房 施 工 情 况 (单 位 ： 万 平 方 米 ) 施 工 面 积 （二）新开工情况 1-12月，新开工项目施工面积 95.82万平方米，去年 同期为 88.96万平方米，同期增加 6.86万平方米，同比增 长 7.71%。 （三）竣工情况 1-12月，商品房竣工面积 35.43万平方米，去年同期 130.53万平方米，比去年同期减少 95.1万平方米，同比下 降 72.86%；竣工 2840套，去年同期为 9711套，同期减少 6871套，同比下降 70.75%。 93.63 56.66 60.01 130.53 35.43 0 50 100 150 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 图 3 2009-2013年 我 市 商 品 房 竣 工 情 况 (单 位 ： 万 平 方 米 ) 竣 工 面 积 3 三、房地产市场情况 （一）市场供给充足 1-12月，发放商品房预售许可证69 个，批准预售 面积 189.31万平方米，去年同期为 144.26万平方米，同 期增加 45.05万平方米，同比增长 31.23%；批准预售套数 19149套，去年同期为 13022套，同期增加 6127套，同比 增长 47.05%；其中，批准预售住宅面积 132.26万平方米， 去年同期为 106.67万平方米，同期增加 25.59万平方米， 同比增长 23.99%；批准预售套数 12787套，去年同期为 11165套，同期增加 1622套，同比增长 14.53%。 截止 12月底，全市共有待销售商品住房面积 257.34 万平方米，25506 余套，扣除已预定未签约、回迁未签约及 团购未签约等因素，目前，全市实际待销售商品住宅面积 近 200余万平方米，20000 余套。 其中，海勃湾区待销售商品住房 12041套；滨河区待 销售商品住房 5111套；乌达区待销售商品住房 6401套； 海南区待销售商品住房 1953套。 图 4 待 售 房 源 情 况 (单 位 ： 套 ) 12041 5111 6401 1953 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 海 勃 湾 区 滨 河 区 乌 达 区 海 南 区 4 （二）商品房交易量平稳增长 截止 12月底，全市商品房销售面积 116.99万平方米， 较上年同期增加 18.78万平方米，同比增长 19.12%；销售 9909套，较上年同期增加 1418套，同比增长 16.70%。其 中，住宅销售面积 92.71万平方米，销售 8547套，较上年 同期增加 19.27万平方米和 1619套，同比增长为 26.24% 和 23.37%；商业营业用房销售面积 24.28万平方米，销售 1362套，较上年同期减少 0.49万平方米和 201套，同比下 降 1.98%和 12.86%。 9909 5054 1683 1846 1326 0 2000 4000 6000 8000 10000 全 市 海 勃 湾 区 滨 河 区 乌 达 区 海 南 区 图 5 2013年 1-12月 商 品 房 销 售 数 量 (单 位 ： 套 ) 销 售 量 883 460242 370 1258 338 816 494 834 568643531 786 679795 991 773851812923 1103 842964 1339 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 一 月 二 月 三 月 四 月 五 月 六 月 七 月 八 月 九 月 十 月 十 一 月 十 二 月 图 6 2012、 2013年 1-12月 商 品 房 销 售 情 况 对 比 （ 单 位 ： 万 ） 2013年 2012年 5 海勃湾区商品房销售面积 59.18万平方米，同比增长 45.80%，销售套数 5054套，同比增长 43.25%；滨河区商品 房销售面积 21.69万平方米，同比下降 22.98%，销售套数 1683套，同比下降 13.65%；乌达区商品房销售 22.09万平 方米，同比增长 65.22%，销售套数 1846套，同比增长 31.11% ；海南区商品房销售 14.03万平方米，同比下降 8.12%，销售套数 1326套，同比增长 0.38%。 其中，海勃湾区住宅销售面积 45.46万平方米，同比 增长 63.87%，销售套数 4325套，同比增长 52.07%；滨河 区住宅销售面积 18.84万平方米，同比下降 16.78%，销售 套数 1569套，同比下降 11.56%；乌达区住宅销售 17.85万 平方米，同比增长 42.46%，销售套数 1543套，同比增长 19.98% ；海南区住宅销售 10.76万平方米，同比增长 9.68%， 销售套数 1110套，同比增长 11.90%。 （三）商品住房销售仍以中等户型为主 1-12月，在登记销售的 92.71万平方米商品房，小于 60平方米的有 6.49万平方米，826 套，占登记销售的 7.00%和 9.66%；60-90 平方米的有 12.07万平方米，1473 套，占登 记销售的 13.02%和 17.23%；90-100 平方米的有 16.26万平 方米，1716 套，占登记销售的 17.54%和 20.08%；100-120 平方米的有 24.73万平方米，2225 套，占登记销售的 26.68%和 26.03%；120-150 平方米的有 25.55万平方米， 1912套，占登记销售的 27.56%和 22.37%；150-180 平方米 6 的有 4.46万平方米，280 套，占登记销售的 4.81%和 3.28%；180 平方米以上的有 3.15万平方米，115 套，占登 记销售的 3.40%和 1.35%。 60 以下 60- 90 90- 100 100 -12 0 120 -15 0 150 -18 0 180 以 上 销 售 数 量 826 1473 1716 2225 1912 280 115 0 500 1000 1500 2000 2500 销售 数量 套 型 比 例 图 7 住 宅 销 售 不 同 套 型 情 况 (单 位 ： 套 ) 60 以 下 60-90 90-100 100-120 120-150 150-180 180 以 上 销 售 数 量 826 1473 1716 2225 1912 280 115 60 以 下 60-90 90-100 100-120 120-150 150-180 180 以 上 （四）销售均价小幅增长 通过对各楼盘每月销售情况的抽样调查和现场了解，剔 除回迁及团购等因素，我市商品住房销售均价为 4684元 /平方 米，与同期相比增加 106元 /平方米，增长 2.32%。其中，海 勃湾区住宅均价为 5074元 /平方米，与去年相比增加 8元 /平 方米，增长 0.16%，商业用房平均销售价格 9224元 /平方米， 每平方米减少 3470元 ,同比下降 27.34%；乌达区住宅均价为 3755元 /平方米，与去年相比增加 93元 /平方米，增长 2.54%,商 业用房平 7 均销售价格 7948元 /平方米， 同比增长 267.81%，每平方米 增加 5787元 ；海南区住宅均价为 3126元 /平方米，与去年相 比增加 135元 /平方米，增长 4.51%，商业用房平均销售价格 4498元 /平方米， 同比下降 4.77%，每平方米减少 255元 。 图 8 2013年 1-12月 商 品 房 销 售 月 均 价 单 位 ： 元 4514 4720 4697 4671 4753 47024711472646974708 4667 4641 4684 4350 4400 4450 4500 4550 4600 4650 4700 4750 4800 1月 份 2月 份 3月 份 4月 份 5月 份 6月 份 7月 份 8月 份 9月 份 10月 份 11月 份 12月 份 月 均 价 年 均 水 平 （五）购房者年龄结构以中年人为主 据统计，2013 年销售的 9909套商品房中，剔除以单位 名义购房的 124套商品房以及 1313套其他用途商品房外， 18岁公民以下购房 55套，占 0.65%，18-30 岁公民购房 3115套，占 36.77%，30-50 岁购房 4416套，占 52.12%，50 岁以上公民购房 886套，占 10.46%；其中，我 市公民购房 4541套，占 65.35%，自治区内外地公民购房 1727套，占 24.85%，外省公民购房 681套，占 9.80%。 其中，我市 18岁以下公民购房 49套，占 0.58%，自治 区内外地公民购房 2套，占 0.02%，外省公民购房 4套，占 0.05%；我市 18-30岁公民购房 1717套，占 20.27%，自治 8 区内外地公民购房 967套，占 11.41%，外省公民购房 431 套，占 5.09%，我市 30-50岁公民购房 3019套，占 35.64%，自治区内外地公民购房 1002套，占 11.83%，外省 公民购房 395套，占 4.66%，我市 50岁以上公民购房 741 套，占 8.75%， 图 9 购 房 年 龄 结 构 (单 位 ： 套 ) 4416, 52% 886, 10% 55, 1% 3115, 37% 18岁 以 下18-30岁 30-50岁50岁 以 上 自治区内外地公民购房 111套，占 1.31%，外省公民购房 34套，占 0.4%。 图 10 我 市 商 品 房 购 房 对 象 情 况 （ 单 位 ： 套 ） 5526, 65% 864, 10% 2082, 25% 我 市 公 民 省 内 公 民 外 省 公 民 （六）二手房成交量及成交金额成倍增长 1-12月，全市二手房交易成交面积 22.61万平方米， 9 较上年同期增加成交面积 14.18万平方米，同比增长 168.21%；成交套数 2347套，较上年同期增加成交套数 1480套，同比增长 170.70%；成交金额 26222.1万元，较 上年同期增加成交金额 11121.2万元，同比增长 73.65%。 图 11 2013年 1-12月 二 手 房 成 交 量 （ 单 位 ： 套 ） 74 33 591 223 94 77 118 96 79 152 157 653 0 100 200 300 400 500 600 700 东 部 74 33 653 591 223 94 77 118 96 79 152 157 一 月 份 二 月 份 三 月 份 四 月 份 五 月 份 六 月 份 七 月 份 八 月 份 九 月 份 十 月 份 十 一 月份 十 二 月份 （七）房地产税值及对地区税收的贡献 1-12月，房地产税值对地区税收的贡献率： 10 乌海市 2013年 1-12月房地产税值及其对地区税收的贡献率 单位：万元 税种 区域 地税税收 房地产 业税收 营业 税 企业所 得税 个人所 得税 城市维护 建设税 房产税 印花税 城镇土地使 用税 土地增 值税 契税 其他税 种 海勃湾区 93477 27215 10666 2696 1121 395 256 289 1419 6759 3614 0 乌达区 22182 7051 3871 150 95 287 49 55 910 1369 265 0 海南区 40353 6716 3855 26 69 270 39 52 454 1153 798 0 直属征管局 81679 1823 901 474 8 63 0 9 52 316 0 0 西来峰工业园 区 12778 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 乌达工业园区 10444 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 经济开发区 43921 10318 3995 0 28 284 88 77 922 1983 2941 0 乌海市 304834 53123 23288 3346 1321 1299 432 482 3757 11580 7618 0 税值贡献率 % 100 17.43 7.64 1.1 0.43 0.43 0.14 0.16 1.23 3.8 2.5 0 11 四、2013 年度我市房地产市场情况分析 （一）政策收紧，投资预冷 2013年 2月 20日，新出台的“国五条”基本上是对原 有政策的重申。3 月 1日，国务院办公厅出台房地产调控 “国五条”细则，可以算作本轮房地产调控自 2010年开始、 2011年升级之后的又一次政策加码，内容上主要包括限购 升级（叫停区域限购、建议三四线城市视情况限购、建议 一二线城市视情况在原有基础进一步从严调整）、限贷 （提升二套房贷首付及利率）、财税（存量房个税差额 20% 征收）、房价控制目标、继续推进房产税等。 此次调控政策的出台，对我市新建商品房和二手房市 场带来了极大影响，对二手房征收重税，卖房者把税负转 嫁给购房者，因此部分购房者舍弃二手房转向一手房，商 品房市场呈现出一波一手房、二手房双双上扬的成交高潮。 与年初相呼应的，2013 年 11月份十八届三中全会要求 完善税收制度，加快房产税改革；建立全社会房产、信用 数据统一平台以及提高保障房力度。对我市购房者产生一 定程度的心理影响，消费者观望情绪增强，成交量和销售 均价均出现一定的下降。 在宏观政策的引导下，今年我市房地产市场的在建规 模为近几年的峰值，但也难掩总体经济形势下滑，房地产 12 开发投资下跌，降幅为 15.97%。 （二）数据解读 1、市场投资情况 我市 2013年房地产投资一直徘徊于低位。第一季度与 去年同期相比降幅 22.56%，上半年同比降幅达到 29.51%， 前三季度同比降幅放缓至 5.25%，全年投资同比降幅 15.97%。 从这些数据不难发现，受全国房地产笼罩在“观望”情绪 的影响下，加之 6月份银行的“钱荒”的余波一直影响到 年底，反映出开发企业对市场信心不足。在这些因素的作 用下，2013 年我市房地产市场部分项目资金紧张、资金压 力较大、施工单位垫资严重、项目进展缓慢等的例子不在 少数，诸如鄂尔多斯市兴泰房地产开发的“滨河领域” 、内 蒙古景瑞隆房地产开发的“澳林花园” 、乌海市新锐房地产 开发的“海北广厦” （暂定）等等。在经历了 2013年的 “遇冷”之后，2014 年，我市房地产市场开发投资预计将 有小幅回升。 2、开工规模较大，后期市场供给充足。 进入 2013年度，我市房地产开发项目进入了大规模施 工建设阶段。 新开工情况：本年度我市新开工项目施工面积 94.40 万平方米，同比增长 9.52%。其中内蒙古维多利置业有限公 司开发的维多利财富广场和乌海万达广场投资有限公司开 13 发的乌海万达广场项目作为我市在本年度引进的优质项目， 已投入开发建设并已进行到办理商品房预销售许可的 进程中，相信 2014年也将引发一场群众购房置业的高潮。 竣工情况：本年度我市商品房施工面积 431.29万平方 米，同比增长 36.32%。商品房竣工面积 35.43万平方米， 同比下降 72.86%，竣工 2840套，同比下降 70.75%。对比 近五年（2009 年-2013 年）数据可以看出，今年我市在建 工程的施工面积为近五年的最高点，与之相对应的，竣工 面积则有大幅度缩水，一方面是由于部分处于内外装饰、 装修的开发项目均已在 2012年度完成收尾工作，其余尚在 开发过程中的项目到目前还处于建设阶段，另一方面根据 图 3可以看出，竣工情况有一定的周期性，经历了 2012年 的峰值，到了 2013年迅速回落，预计 2014年将会有较多 项目交付使用。 3、房价、购房群体结构情况 虽然房地产开发投资出现下滑，但全年销售量较去年 同期有接近于 20%增长，第四季度商品房供应量更是猛增到 66万平方米，占到全年供应量的三分之一。房价方面，一 方面，根据各项目销售反馈回来的信息，今年我市三区房 价均有小幅上涨，这反映出虽然政策收紧，但群众还是有 一定的消费潜力尚待挖掘；另一方面，根据网签数据显示， 细分到不同结构的商品住房，我市下辖三个区和滨河新区 14 的商品房均价较去年同期有升有降。海勃湾区多层住宅由 于存量进一步减少，价格也“物以稀为贵”，而近两年投 入市场的商品住宅大都是高层住宅，行业竞争激烈，开发 企业纷纷推出优惠措施吸引消费者，导致价格小幅下降； 而海勃湾区商业住房价格则出现较大跌幅，这主要是因为 我市今年的商业签约主要集中于美林国际、中山大厦等小 型商业占了销售总量的近三分之一，而此类商业主要以公 寓型商业为主，售价较低，拉低了整体价格。滨河新区中 随着满世水云轩三期的加入，高层住宅仍是滨河新区的销 售主要产品。购房群众结构方面，三类人群的购房结构与 前三个季度的没有变化，我市仍以中年群体自购改善性住 房为主，90-120 平米的商品住宅普遍受消费者的青睐更是 印证了这一点。 4、二手房成交量回归平稳 2013年我市二手房市场先扬后抑，2 月受春节假日效 应影响成交低迷，但自 2月下旬起，每日签约量呈逐渐递 增式，供需双双上扬。3 月 1日“国五条”细则发布后，对 于征收自有住房转让所得差价 20%的个税，在市场上掀起了 轩然大波，二手房市场反应非常迅速，出现“突击抢房” 现象。在赶政策末班车效应的带动下，3 月二手房日签约量 历史纪录多次被刷新，市场出现一波激增行情，整个 3月 我市二手房共签约 653套，为历史月交易最高值。数据显 15 示，经过 3月、4 月的“离奇”放量，二手房市场 5月交易 量环比大幅下滑。但由于受到交易惯性的影响以及自治区 尚未出台地方细则，交易量并未跌至冰点，只是恢复市场 的正常“温度”。之后的每月二手房月签约量回归到历年 平均水平。 5、房价收入比情况 本年度我市城镇人均住房面积达到 33.46/人，略高 于 2012年全国平均水平（32.9/人）。按照最新公布的 数据，城镇居民人均可支配收入 27991元计算，我市房价 收入比为 5.60（合理区间为 4-6之间），这个结果也反映 出我市居民购房能力和房价在一个合理区间。 综上所述，我市房地产市场是健康、理性的。 五、2014 年乌海房地产行业预测 （一）房地产税开征将在全国铺开 十八届三中全会通过的中共中央关于全面深化改革 若干重大问题的决定中提到，加快房地产税立法并适时 推进改革。中央的改革大纲将“房产税”变成了“房地产 税” ，而且“升级”到了立法层面。房地产税即为以房屋为 征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向 产权所有人征收的一种财产税。 基于一、二线城市连续 3个月 20%的房价涨幅以及全国 房价的普遍上涨，三中全会关于财税改革的表述，以及近 16 期国务院决定整合不动产登记职责，多种迹象表明，房地 产税开征近在咫尺。如若房地产税开征，势必遏制大部分 的投机者转战二、三线城市的炒房热情，从而留出更多的 商品住房安置刚需人群。 对于我市，从这几年来对我市房地产市场的反映来看， 主要是以刚性和改善型需求为主，以房地产为投资的不多 见，所以我们预测，