2012年杭州房地产成交情况

2012 年杭州房地产成交情况分析 1. 供应走势：全年供应总量同比小幅上涨，9 月成年度供应最高峰 1) 住宅新增上市面积小幅上涨，同比上幅 9.3% 2012 年 1-12 月（截止 12 月 16 日），杭州市（含余杭、萧山）累计新增上市面积 748.15 万平米，同比增幅 9.3%。其中，主城区全年累计新增上市面积 355.05 万平米，同比增幅 11.6%；萧山、余杭全年累计新增上市面积 393.11 万平米，同比增幅 7.24%。从主城区历年的 供应走势来看，虽比 2011 年稍有增幅，但整体水平仍处于较低水平。 图：2006-2012 年杭州主城区商品住宅新上市面积及其增速 2) 3 月楼市供应开始回暖，9 月成年度供应最高峰。 从各月供应走势来看，1 月受春节的影响，新增供应出现萎缩，仅供应 21.39 万平方米， 同比降幅高达 77.36%；2 月则是 2012 年供应的冰点，仅 17.60 万平方米，同比下降 17.72%；3 月，前期抱观望态度的刚需释放，刺激了开发商的推盘欲望，新增供应增幅明显。 4 月，供应走势平稳，随后 5-7 月新增供应一直处于增长趋势。8 月，供应面积回落明显；9 月迎来年度供应最高峰，上市面积达 110.37 万平方米；10 月之后，不少开发商摆脱了资金量 紧张的困扰，甚至已完成全年销售目标，推盘动力不足，上市面积处于下滑态势。 2012 年 1-12 月年杭州市商品住宅新上市面积及其增速 3) 中小户型项目积极推盘，四季度大户型供应趋热 2012 年调控持续，开发商将销售重点瞄准首次置业以及首次改善型的刚需人群，上半年 推盘单套面积主要以 70-120 平方米的中小户型为主。三季度开始，部分改善型需求纷纷入市， 且成交良好。四季度，由于前期大量改善型需求积压已久，且对未来楼市预期持乐观谨慎态度， 开发商加快改善型、中高端楼盘入市步伐，但推盘量仍控制在低位水平。比如 12 月位于市中 心绝版地块的最受关注的改善型楼盘武林壹号，户型面积在 230-290 方之间，均价高达 76000 元/平方米左右，开盘当天去化近 8 成，销售金额逾 10 亿。而位于拱墅区的九龙仓碧玺同样 也将在 12 月首次面世，户型为 155-320 方，均价在 30000-40000 元/平方米之间。随着改善型 房源需求的反弹，杭州楼市也正开始全面回暖，回归到相对合理的平衡状态。 2. 成交走势：从深度调整到全面走热，市场逐渐回归平稳 1) 全市商品住宅成交面积同比大涨 113.08%，主城区涨幅尤为明显 2012 年，杭州楼市成交行情明显好转，成交量同比倍增。据统计，2012 年 1-12 月（截止 12 月 16 日），杭州市（含余杭、萧山）共成交商品住宅 66409 套/730.94 万平方米，与 2011 年全年相比大幅上涨 79.13%/113.08%。其中，主城区成交量高达 34521 套/380.13 万平方米， 同比更是倍增 131%/138.4%，是自 2010 年宏观调控以来近三年主城区住宅成交量的最高值， 在 2005 年以来历年成交量中位居第三位，仅次于 2007 年和 2009 年。2012 年杭州楼市住宅成 交量的大幅度上涨，一方面得益于开发商顺势而为，积极采取“以价换量”营销策略，刚需得 以集中释放。另一方面与货币政策微调所带来的定向利好，尤其与信贷政策放松也有较大关系。 图：2005 年-2012 年杭州主城区商品住宅成交走势图 2) 2 月成交冷清，3 月开始全面上涨，4 季度走势平稳。 2012 年杭州市商品住宅市场经历了先冷后热再平的过程。在严厉的楼市调控背景下， 2012 年楼市开局惨淡，1 月仅成交 11.47 万平方米，创 2010 年以来最低值；2 月市场依旧处 于低谷；3 月，杭州不少楼盘实施降价促销、低开换量等策略激发了积压已久的购房刚需，成 交由此成倍上涨，近 60 万方，创 2008 年以来历年同期最高水平；3 月之后，随着降价促销范 围逐步扩大，杭城住宅成交持续上涨；6 月住宅成交面积超过 100 万方，达全年成交最高峰， 同时也创 2010 年以来新高；7 月杭州成交正常回落，但依然保持在 90 万方的高位；8 月随着 推盘量减少，高档楼盘入市比例增大，成交失去刚需支撑，再次回落。四季度，楼市成交走势 趋于平稳，9 月楼市止跌回涨，成交小幅回升；10 月成交小幅回落，均价小幅上扬；11 月成 交上涨，接近 70 万平方米；12 月住宅成交则预计维持温和上涨趋势。 图：2012 年杭州商品住宅成交月度走势图 3) 外围板块成交占比近 5 成，滨江区成交涨幅最为显著 2012 年，外围板块销售表现颇为亮眼，总成交量占比将近 5 成。其中，余杭区作为杭州 市刚需盘最为集中的区域，历来是购买能力不强的刚需的首选之地，2012 年（截止 12 月 16 日）全区共成交 261.94 万平方米，占比达 35.88%，尽管相较去年略有下降，但仍高居各区域 成交榜首；萧山区市场份额亦高达 12.05%。 主城区方面，销售热点区域主要集中在江干、拱墅、下沙和滨江四大区域。其中，江干区 成交占比 13.4%，较去年提高 1.4 个百分点；在华盛达阅城、顺发吉祥半岛、方正荷塘月 色等多个热销楼盘高成交量的拉动下，今年拱墅区市场占比涨幅最大，由 2011 年的 5.67%提 高至 10%；下沙区占比 9.37%，与去年基本持平；滨江区成交也颇为亮眼，占比 8.46%。凭着 中海寰宇天下、天阳半岛国际、世贸钱塘帝景、铂金名筑等新楼盘面市和热销，滨江板块再度 成为主城区的热门板块。 图：2012 年杭州商品住宅成交区域分布图 4) 刚需依旧是市场主力，四季度改善型需求逐步释放，高端项目市场份额持续上 涨 2012 年，在持续的楼市调控影响，杭州楼市成交主力依旧是刚需项目，高端住宅市场份 额维持在低位水平。但相较去年，销售行情则略有好转。据统计，2012 年均价前 30 名住宅项 目销售面积占比为 6.97%，较 2011 年提高 3.68 个百分点。从销售金额占比来看，销售金额占 比从 2011 年的 17.9%下降至 16.66%。 从月度走势来看，1、2 月份均价前 30 名住宅项目销售金额占比均在 20%以上，销售面积 占比均在 8%以上；3 月份开始，杭城刚需开始活跃，高端住宅项目销售一度陷入困境，市场占 有率下滑明显，销售金额占比维持在 10%以下，销售面积占比则在 4%左右徘徊；从 6 月份开始， 部分改善型需求开始释放，高端住宅销售行情略有好转；四季度，高端楼盘去化速度明显加快， 如绿城蓝色钱江、绿城兰园、滨江凯旋门等高端项目成交放量，高端项目销售金额和销售 面积亦双双大幅上涨，占比分别保持在 20%和 10%以上水平。 3. 供需对比：住宅供求矛盾明显缓解，但库存压力依然较大 1) 住宅供求矛盾明显缓解，销供比达到 0.98 2012 年，杭州市商品住宅供销双双上涨，但是成交涨幅明显高于供应量涨幅，由此 2010 年以来供大于求的矛盾得到明显缓解，销供比从去年的 0.5 提升到 0.98。从月度走势来看，1 月住宅供求矛盾依然比较凸显，2 月开始，销供比持续上升，保持在 0.9 以上；4-8 月，供过 于求的态势扭转至供大于求，其中 6 月销供比最大，达到 1.28；9、10 月，住宅成交有所下滑， 销供比下降至 1 以下；11 月则有所回升。 2) 可售面积微幅增长，出清周期从年初的 34 个月降至 10 个月 2012 年，杭州市楼市可售房源量依然高位运行。截至 2012 年 12 月 16 日，杭州市住宅可 售面积高达 743.79 万平方米，同比 2011 年底微幅增长 8.7%。今年楼市成交行情大幅上涨而 可售房源量却依然上涨，主要原因在于，经历了 2009 年的拿地高潮期，到 2012 年之前拿地的 地块都到了上市期，加上 2010 年楼市形势不佳，积累了大量的待开楼盘。 从出清周期来看，从 3 月份开始，杭城商品住宅存量房源出清周期一路下滑，从年初的 34 个月降至 11 月的 10 个月，库存压力缓解不少，但是 700 万方以上的库存量给开发商带来 的压力依然较大。 图：2012 年 1-11 月杭州商品住宅可售量及出清周期走势图 4. 成交价格：上半年降价成常态，下半年价格微幅上调 2012 年，受上半年大范围降价促销的影响，杭州商品住宅成交均价延续 2010 年的下降趋 势。从月度走势来看，从 2 月份开始，住宅成交平均价已经出现下滑，环比下降 19.4%以上。 3、4、5 月成交均价总体保持递减趋势，5 月达最低水平，相比 1 月下降近 4000 元/平方米以 上。这主要由于，一系列调控政策的效果在上半年得以显现，打折促销和以“低价跑量”的定 价策略成为开发商普遍的手法。从城北板块吉祥半岛、名城公馆、荷塘月色等项目率先降价开 始，下沙、闲林、小和山、三墩、城东、滨江等板块价格体系均被重塑，外围板块则以良渚、 瓶窑、临平等表现最为明显。 随着上半年楼市持续回暖，开发企业的资金回笼和市场预期均有所好转，部分前期低开的 住宅项目（如方正荷塘月色、滨江金色黎明、中铁田逸之星、嘉凯城名城公馆等）在销售 持续走高的背景下取消折扣或提高报价，再加之改善型需求逐步释放，中高端楼盘成交的良好 表现，导致杭州整体住宅成交均价出现企稳回弹。值得注意的是，大多数开发企业上调价格幅 度仍保持理性，价格上涨幅度有限。 图：2010 年 1 月-2012 年 11 月杭州市商品住宅均价走势 从中房指数走势来看，2012 年上半年，杭城住宅价格指数表现为一路下跌的趋势，但环 比跌幅均未超过 1%。从 7 月份开始，价格指数持续上扬，到 11 月达到 1915 的水平。 图：2012 年 1-11 月杭州商品住宅价格指数走势 5. 热销楼盘：品牌项目跑赢大市，产品定位合理、高性价比优势凸显 是项目热销关键 销售排行榜：品牌项目跑赢大市，中海寰宇天下独揽销售面积、销售金额双料冠 军 2012 年，杭州市销售面积 TOP10 项目的开发企业，基本为品牌房企，如中海、金地、滨 江、龙湖、万科、绿城、世茂等。由此可见，购房者对品牌房企的信赖程度明显高于一般房企。 其中，中海寰宇天下可谓是 2012 年杭州楼市最大的赢家，以 2076 套的销售量，21.85 万平 方米的销售面积，43.14 亿元的销售总金额，夺得 2012 年 1-11 月住宅销售套数、销售面积、 销售金额三项冠军。 表：2012 年 1-11 月杭州商品住宅（含酒店式公寓）销售面积排行榜 排名 项目名称 区县 销售面积(万) 销售报价 （元/平 方米） 1 中海寰宇天下 滨江 21.85 19149 2 金地自在城 西湖 16.09 16664 3 滨江金色黎明 江干 15.29 16164 4 龙湖滟澜山 下沙 14.87 14927 5 万科良渚文化村 余杭 13.18 14032 6 天阳半岛国际 滨江 11.96 19672 7 滨江曙光之城 江干 11.96 17504 8 宋都东郡国际 下沙 11.76 9536 9 开元广场 萧山 11.06 15430 10 世茂钱塘帝景 滨江 10.08 20460 表：2012 年 1-11 月杭州商品住宅（含酒店式公寓）销售金额排行榜 排名 项目名称 区县 销售金额(亿元) 销售报价 （元/平 方米） 1 中海寰宇天下 滨江 43.14 19149 2 金地自在城 西湖 26.81 16664 3 滨江金色黎明 江干 24.71 16164 4 天阳半岛国际 滨江 23.53 19672 5 龙湖滟澜山 下沙 22.2 14927 6 滨江曙光之城 江干 20.94 17504 7 世茂钱塘帝景 滨江 20.63 20460 8 万科西溪蝶园 西湖 18.8 23355 9 万科良渚文化村 余杭 18.5 14032 10 绿城西溪诚园 西湖 17.31 26713 以上数据统计范围包含住宅、公寓、别墅立项的期房及现房（含 40 年及 50 年产权的住宅项目） （注：由于透明售房网无项目均价公示，本报告中项目报价为询盘价格） 6. 商业地产：商业市场供需双双回落，各物业类型表现各异 1) 2012 年杭州市主城区商业市场供需双双回落，各物业类型表现各异 据统计，2012 年 1-12 月（截至到 12 月 16 日）杭州主城区商业市场新增供应 10408 套 /107.50 万平方米，同比下跌 23.75%/23.42%；成交量则仅为 10312 套/92.40 万平方米，同比 下跌 4.52%/14.31%。纵观 2012 年杭州市主城区商业市场，整体成交走势基本跟住宅一致，在 5、6 月份以及 9 月份出现了一个明显的放量。从各物业类型成交来看，表现各异，其中商铺 大幅放量、写字楼成交冷清，酒店式公寓不温不火。 2) 商铺市场大幅放量，供销同比双双上涨 2012 年 1-12 月（截止 12 月 16 日），杭州市主城区商铺的新增供应为 2049 套/24.07 万 平方米，新增供应套数同比下降 9.17%，但供应面积同比增幅 23.45%。主城区全年商铺则成交 2428 套/27.10 万平方米，同比分别增幅 21.23%/12.56%。从各月成交来看，除了 1 月和 2 月 成交量（1.09 万平方米/1.49 万平方米）低于 2 万平方米外， 3-5 月的成交量都维持在 2 万 平方米以上，最高月成交量出现在 6 月，为 4.91 万平方米；7-8 月成交量有所回落，9 月又上 升至 2.5 万平方米以上，10 月以后成交量有所回落。从商铺供需区域来看，2012 年主要集中 在丁桥、九堡以及滨江区政府等板块；而从商铺类型上来看，市场类商铺、地铁铺和经济适用 房商铺是成交主力。 3) 写字楼市场供需双双回落，酒店式公寓独撑大局 2012 年 1-12 月（截止 12 月 16 日），杭州市主城区写字楼（含酒店式公寓）新增供应为 9121 套/83.03 万平方米，同比分别下降 25.44%/31.13%。2012 年，主城区全年写字楼共成交 7828 套/65.31 万平方米，同比分别下降 10.55%/22.02%。 2012 年年初，主城区纯写字楼市场极其寡淡，2 月主城区纯写字楼出现了罕见的连续三周 成交量为零的惨淡局面。整个上半年，月成交量最高也不超过 50 套。下半年市场稍显回暖， 成交量百余套左右，不乏出现泛海国际中心、蔚蓝国际大厦等热销写字楼。总体而言，2012 年主城区纯写字楼市场供应量偏少、尾盘去化为主、新增房源迟迟不入市，都是造成写字楼成 交惨淡的主要原因。 比之于商铺和纯写字楼市场的冷热不均，酒店式公寓市场整体稍显温和。供应方面，相较 于 2011 年酒店式公寓的大量释放，2012 年市场供应略有收缩。从月度走势来看，作为类住宅 的商业产品，酒店式公寓上半年行情和住宅市场几乎如出一辙，1-2 月成交低迷，月成交量仅 百余套；3 月开始回暖，4 月稍有回落，5 月开始突围，成交量涨至 791 套，6 月淡季发飙，月 成交量增至千套。下半年酒店式公寓成交行情稍显温和，月成交量均维持在 550 套以上。从价 格来看，降价促销也是酒店式公寓项目的主打营销手段。如世茂广场的底价促销，原筑壹号的 直降四千、湾天地的低价清盘，财通中心的低价首开，最终项目均去化良好。由此可见，“以 价换量”对于酒店式公寓来讲也是促进销售的利器。 图： 2011-2012 年杭州市主城区写字楼成交面积及同比走势图 7. 土地市场：前 3 季度土地市场全面冷清，4 季度供需两旺，外来房 企拿地踊跃 1) 土地市场前冷后热，年末再现推地高峰 据统计 ，2012 年 1-12 月（截止 12 月 16 日），杭州市共成交经营性土地 134 宗，总占 地面积为 412.05 万平方米，较去年全年下降 24.37%；总成交金额 551.77 亿元，同比下降 4.48%。 2012 年年初，杭州市土地市场延续了 2011 年的低迷状态，开发商几乎全然止步于土 地市场，1-7 月份，杭州主城区仅成交下沙和桥西两宗宅地，成交面积仅 6.68 万平方米。到 8、9 月份的时候，在楼市回暖刺激下，加上开发商资金状况的好转，土地市场骤然复苏。10 月，杭州迎来年内最大的土地出让潮，仅主城区就出让 21 宗/108.34 万平方米土地，其中宅 地 10 宗，出让面积 84.96 万平方米。11 月，政府推地节奏继续加强，土地出让依然火爆 图： 2011-2012 年杭州市土地市场成交图 2) 主城区：全年出让金额同比上涨超 6 成，溢价率同比去年略有增幅 2012 年 1-12 月（截止 12 月 16 日）杭州主城区共成交 69 宗经营性土地，总占地面积为 194.60 万平方米，同比上涨 26.73%，总出让金额为 408.1 亿元，同比上涨 28.06%。其中，住 宅用地 27 宗，成交面积 107.99 万平米，同比上涨 25.47%；成交金额 275.81 亿元，同比上涨 63.25%。商业用地成交金额 132.26 亿元，同比下降 11.65%。 从溢价率来看，69 宗经营性用地中，其中 39 宗土地溢价率低于 10%，基本为底价成交或 加价 100 万直接成交，占总成交宗地的 56.52%。溢价率在 10%-30%，有 17 宗土地，占比 24.64%；溢价率在 30%-50%的土地占比 17.39%；溢价率在 50%-100%之间仅 13 宗；零宗土地溢 价率大于 100%。27 宗住宅用地中，仅 7 宗土地溢价率低于 10%，但其余 20 宗土地溢价率均没 超过 50%。 3) 余杭区：宅地面积同比大幅上涨，楼面均价有所回落 余杭区 2012 年（截至到 12 月 16 日）共成交 47 宗经营性土地，总占地面积为 177.58 万 平方米，同比下降 20.44%，总出让金额为 114.74 亿元，同比下跌 5.13%。其中，住宅用地 20 宗，成交面积 120.56 万平米，同比上涨 93.08%；成交金额 95.52 亿元，同比上涨 38.12%。 2012 年，余杭区经营性用地出让土地楼面均价约为 2695 元/平方米，较去年微幅增长近 2.0%。其中，宅地楼面均价为 3271 元/平方米，同比下降为 27.98%。商业办公用地楼面均价 为 1420 元/平方米，同比下降 7.88%。 图： 2011-2012 年余杭区出让土地楼面均价情况 4) 萧山区：宅地面积同比大幅下跌，楼面均价亦出现回落 萧山区共成交 18 宗经营性土地，总占地面积为 39.87 万平方米，同比下降 77.17%；总出 让金额为 28.97 亿元，同比降幅达 79.02%。其中，住宅用地 7 宗，成交面积 22.82 万平米， 同比下降 67.33%；成交金额 16.87 亿元，同比上涨 74.67%。商业用地成交金额 12.10 亿元， 同比下降 77.74%。 2012 年，萧山区经营性用地出让土地楼面均价约为 2194 元/平方米，较去年下跌 19.90%。其中，宅地楼面均价为 2808 元/平方米，同比去年下降 40.29%。商业办公用地楼面 均价为 1681 元/平方米，同比下降 6.7%。 图： 2011-2012 年萧山区区出让土地楼面均价情况 5) 本地房企谨慎应对，外来品牌大鳄踊跃拿地 纵观 2012 年拿地企业，本土房企拿地相对谨慎，滨江、天阳、德信、德嘉、紫元、方正、 圣奥等房企拿地数量有限，而一些之前在土地市场比较活跃的，如绿城、金都、宋都、广宇等 企业都尚未出手。但外来品牌大颚拿地较为积极，尤其进入下半年以来，资金实力雄厚的大鳄 们如保利、龙湖、万科、中海、嘉里置业等纷纷在杭拿地，且目标均锁定在主城区的优质地块。 其中，拿地宗数最多的嘉里置业，豪掷 25.36 亿元竞得之江度假区出让 5 宗地块，其中包括 3 宗宅地，2 宗商地。拿地面积最多的是万科， 2012 年 5 次出手共收录了占地面积达 21.9 万平 方米的优质宅地和 12.04 万平方米的商住、旅游用地，这 5 宗地块分别位于江干区、滨江区、 西湖区和余杭区。而耗资最多的可数中海地产，10 月 17 日以 55.87 亿元的高价竞得了钱江新 城三宗宝地，创下了今年杭城开发商拿地总价之最。 6) 2012 年杭城土地市场亮点：“49%溢价率配建保障房”土地新规 2012 年杭州土地出让市场最大的亮点莫过于“49%溢价率配建保障房”土地新规的施行， 即地块溢价率达到 49%时，调整竞价方式，锁定地价，从零开始竞投配建安置房或保障房面积， 以面积最高者得。比如，10 月中海地产竞得的 3 宗三堡单元地块均实施了这个新规，3 宗宅地 溢价率达到 49%时均开始竞投保障房面积，最终，三块宅地配建保障房面积高达 9.8 万方，占 总建筑面积的 32%。配建保障房政策对于传递政策信号、分担保障房建造压力有一定的作用。 但是，拍地成本将体现在商品房上，最终买单的还是购房者，且如此高配置的保障房将由谁住 也是值得深思的问题。 8. 品牌房企：本地和外来房企平分秋色，绿城、滨江和中海领跑杭城 1) 销售金额前 10 位中，本地房企、外来房企各占半壁江山，绿城、滨江和中海 领跑 从 2012 年 1-11 月，杭州房地产企业销售金额排行榜来看，入围前 10 位的企业，本土房 企和外来大鳄各占一半，其中绿城集团、滨江集团继续领跑杭州房地产市场。绿城集团 1-11 月，在杭州市场累计取得销售金额约 101.44 亿元，高居杭城各大开发商销售金额榜首，这主 要归功于兰园、蓝色钱江、西溪诚园等中高端楼盘的热销。滨江集团位居第二位，1-11 月销 售金额高达 65.27 亿元。2012 年，滨江集团强势推出四大项目曙光之城、金色黎明、凯 旋门和武林壹号，凭借低于市场预期的价格策略和高品质的产品优势，4 大楼盘均开盘热销， 一度成为杭城楼市的关注焦点。 2012 年外来品牌房企也开始发力，销售金额前十位的企业入榜 5 位，包括中海、万科、 金地、世茂、龙湖等。相对于本土企业，外来品牌房企有雄厚的资金实力，更有对市场更精确 的把控能力，且更懂得适时运用随行就市的营销战术。 排名 开发商 销售金额(亿元) 销售套数（套） 1 绿城中国 101.44 2827 2 滨江集团 65.27 2774 3 中海地产 44.9 2206 4 万科 41.91 2034 5 金地集团 36.63 1771 6 世茂房地产 35.96 2500 7 浙江天阳置业 35.54 1905