2011房地产估价师《房地产估价理论与方法》练习4

2011 房地产估价师房地产估价理论与方法练习 4 1中华人民共和国民法通则第 79 条规定：“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归（ ）所有。” A国家 B集体 C发现人 D土地使用者 2现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（ ）方面的制约。 A建筑技术 B土地权利设置 C相邻关系 D使用管制 3当人口数量增加时，对房地产的需求就会（ ），房地产价格也就会上涨；而当 人口数量减少时，对房地产的需求就会（ ），房地产价格也就会下落。 A增加，增加 B减少，减少 C减少，增加 D增加，减少 9土地实物因素包括（ ）。 A面积 B形状 C地形 D土壤 E位置 4建筑物实物因素包括（ ）。 A建筑规模 B建筑结构 C朝向 D设施设备 E装饰装修 5下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（ ）。 A独立、客观、公正原则属于普适性原则 B合法原则属于一般性原则 C最高最佳使用原则属于技术性原则 D谨慎原则属于一般性原则 6（ ）不仅是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则， 是房地产估价师的天职。 A合法原则 B独立、客观、公正 C最高最佳原则 D估价时点原则 7房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在 （ ）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。 A委托人 B估价报告预期使用者 C管理部门 D中立 8房地产估价的合法原则是针对（ ）来讲的。 A估价机构 B估价人员 C估价对象 D估价方法 9在依法判定的使用权利方面，应以（ ）为依据。 A相关合同 B法律、法规、政策 C使用管制 D国家的价格政策 10在依法判定的处分权利方面，应以（ ）允许的处分方式为依据。 A相关合同 B法律、法规、政策 C使用管制 D国家的价格政策 11对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向（ ）申请确认。 A开发商 B房屋所在地居委会 C法院 D城市规划行政主管部门 12某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为 18 万元，预计改为服装店 后的年净收益为 20 万元，除此无其他更好的用途，则根据（ ）应按服装店用途进行估 价。 A合法原则 B最高最佳使用原则 C估价时点原则 D替代原则 13寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方法，然后按照 下列（ ）方面依次筛选。 A法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大化 B技术上的可能性、经济上的可行性、价值是否最大化、法律上的许可性 C经济上的可行性、价值是否最大化、法律上的许可性、技术上的可能性 D法律上的许可性、经济上的可行性、价值是否最大化、技术上的可能性 14对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值（ ）支出现值的使用方式才 具有经济可行性，否则应被淘汰。 A小于 B大于 C等于 D无法确定 15收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的使用强度超过一定限度后， 收益开始（ ）。 A提高 B下降 C不变 D无法确定 16某房地产的土地面积为 500m2，建筑面积 800m2，建筑建设年度和外观均已陈旧， 如果拆除重建，则测算拆迁费用为每平方米建筑面积 320 元，残值为每平方米 60 元，该宗 房地产相对于空地的减价额为（ ）万元。 A10.30 B13.00 C28.00 D20.80 17某宗房地产的建筑物的设计、施工和设备都非常先进，但坐落的土地位置较差， 虽然该宗建筑物的重置价格较高，但该建筑物的实际价值（ ）重置价格。 A高于 B低于 C等于 D无法确定 18适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可 以帮助我们确定（ ）。 A最佳用途 B最佳规模 C最佳集约度 D最佳使用 19现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业 用途的估算结果为 800 万元，按纯居住用途的估算结果为 1000 万元。该宗土地的评估价值 应为（ ）。 A800 万元 B1000 万元 C1800 万元 D8001000 万元之间 20有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土 地上有一建筑物，