2010年至2011年国家房地产宏观调控政策汇总

2010 年至 2011 年国家房地产宏观调控政策汇总 2010 年国家房地产宏观调控政策 2010 年 1 月 10 日国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管 理，首付不得低于 40%，加大房地产贷款窗口指导。 2010 年 1 月 21 日，国土资源部发布国土资源部关于改进报 国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知。通知提出， 申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型 普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于 70%。 2010 年 3 月 10 日，国土资源部再次出台了 19 条土地调控新政， 即关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知,该通知明确 规定了开发商竞买保证金最少两成、1 月内付清地价 50%、囤地开发 商将被“冻结”等 19 条内容。 2010 年 3 月 12 日，国土资源部称，将于今年 3 月至 7 月在全 国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次检查重点针对擅自 改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。 2010 年 3 月 22 日，国土资源部会议提出：在今年住房和保障 性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将 在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明 确并适当增加土地供应总量。 2010 年 3 月 23 日，国资委要求 78 户不以房地产为主业的中央 企业,要加快进行调整重组，在 15 个工作日内制订有序退出方案。 2010 年 4 月 2 日，财政部下发通知：对两个或两个以上个人共同购 买 90 平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该 套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 2010 年 4 月 7 日，国家发改委发布 2010 年经济社会发展工作 重点提出，要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有 效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩 序。 2010 年 4 月 11 日，中国银监会主席刘明康表示，银监会要求 所有银行在 6 月底之前提交贷款情况的评估报告，并称房地产风险 敞口大，要严控炒房行为。银监会表示，银行不应对投机投资购房 贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。 北京部分银行已将二套房首付比例提升至 60%。 2010 年 4 月 14 日，国务院常务会议指出,全球金融危机的影响 仍在持续，将保持货币信贷适度增长，坚决抑制住房价格过快上涨， 并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。 2010 年 4 月 15 日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第 二套住房的家庭，贷款首付款不得低于 50%，贷款利率不得低于基 准利率的 1.1 倍。对购买首套住房且套型建筑面积在 90 平方米以上 的家庭，贷款首付款比例不得低于 30%。 2010 年 4 月 15 日，国土资源部公布 2010 年住房供地计划，今 年拟计划供应住房用地总量同比增长逾 130%，其中中小套型商品房 将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量。 2010 年 4 月 18 日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、 上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放 购买第三套及以上住房贷款；对不能提供 1 年以上当地纳税证明或 社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 2010 年 4 月 27 日，国务院发布了国务院关于坚决遏制部分 城市房价过快上涨的通知 ， （简称“国十条” ） ，被称为“史上最严 厉的调控政策” 。 2010 年 4 月 30 日，北京政府发布调控通知。要求商业银行根 据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供 1 年以上本市纳 税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房的贷款。统一购房家 庭只能新购买一套商品住房。 2010 年 5 月 26 日，国税总局公布了关于土地增值税清算有 关问题的通知，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。 2010 年 6 月 3 日，国家税务总局下发关于加强土地增值税征 管工作的通知，要求各级税务机关全面开展土地增值税清算审核 工作。通知抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定， 除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于 2%，中部和东北地 区省市不得低于 1.5%，西部地区省市不得低于 1%。通知确定土 地增值税核定征收率原则上不得低于 5%。 2010 年 6 月 4 日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银 行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住 房认定标准进行了规范。 2010.09.18 李克强：加快公租房建设 坚决抑制投机性需求 加 快保障性安居工程建设工作座谈会 17 日在北京召开。中共中央政治 局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民， 着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房。 2010 年 9 月 27 日：中国国土资源部称，将严格土地竞买人资 格审查，土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地。 2010 年 9 月 29 日国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过 快上涨。主要内容包括:(1)各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调 控政策措施的力度。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市在一定 时间内限制购房套数,政策落实不到位、工作不得力的地方将被约谈 直至追究责任。(2)完善差别化的住房信贷政策。全国暂停三套房贷,全 国暂停无 1 年以上纳税或社保证明的异地购房,首套房首付 2 成提 高到 3 成,禁止消费型贷款用于购房,(3)调整住房交易环节的契税 和个人所得税优惠政策。定价明显超过周边房价楼盘进行土地增值 税清算和稽查,加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国。 (4)切实增加住房有效供给。(5)加大住房交易市场检查力度,依法查 处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行 为。囤地捂房者暂停再融资、公司债和新买地资格。 2010 年 10 月 19 日：中国人民银行宣布，自 20 日起，金融机 构一年期存款基准利率上调 025 个百分点，由现行的 225提 高到 250；一年期贷款基准利率上调 025 个百分点，由现行 的 531提高到 556；其他各档次存贷款基准利率据此相应调 整。 2010 年 11 月 3 日：住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、 银监会联合印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题 的通知。公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率 不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的 11 倍，首付款 比例不得低于 50，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性 购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公 积金个人住房贷款。 2010 年 12 月 19 日 国土资源部 19 日晚发出通知，要求各省区 市国土资源行政主管部门及派驻地方的国家土地督察局采取有力措 施，严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地炒地闲置土地 等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。 2011 年国家房地产宏观调控政策 从 2011 年 1 月 20 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备 金率 0.5 个百分点。这是央行在最近三个月内第四次上调存款准备 金率，也是年内首次上调。 限购。2011 年 1 月，郑州、太原、武汉、济南、浙江金华永 康县等相继出台“限购令”，截至目前已有超过 20 个城市限定户籍 及非户籍居民家庭购房套数。限购虽然看似在执行期内对房价上涨 有一定的作用，但不解决供不应求的关系，对于供应量远远不能满 足需求的市场下，并无大的影响。 2011 年 1 月 26 日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议， 研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议要求未来对第二套 房的首付，将提高至六成。会议还要求对楼价升幅过快的城市，从 严制定买楼的政策，实施差别化住房信贷政策。“国八条”出台。 2011 年 1 月 27 日，上海、重庆相继宣布从 28 日起开始征收 个人住房房产税，其中上海税率为 0.6%，重庆征收税率为 0.5- 1.2%。 2011 年 2 月 18 日，中国人民银行宣布，央行将于 24 日起， 上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。这是央行 今年以来第二次统一上调存款准备金率，也是去年以来第八次上调 存款准备金率。上调之后，大中型存款类金融机构存款准备金率达 到 19.5%的历史高位。 第一章 总论 总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结 论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。 一、项目背景 （一）项目名称 （二）建设性质：指新建或改扩建 （三）项目建设单位、法人代表、所有制形式 （四）项目拟建设地点 （五）承担可行性研究的单位及法人代表（或负责人） （六）可行性研究报告编制依据：支持该项目的经济政策和产业政策。包括国家产业发展 规划、发展产业经营的有关方针政策，我市本项目所属行业的中长期发展规划及城市规划 的要求，自治区对项目建议书的审定意见等。可行性研究报告编制依据要引用相关法规、 政策、规划的目录和文号。 （七）可行性研究报告编制范围 （八）可行性研究报告编制原则 （九）可行性研究报告编制工作概况 1、项目建设的必要性 2、项目发展及可行性研究工作概况 二、可行性研究报告结论 在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、生产规模、厂址（建设地址） 、技术方案、 资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结 论。可行性研究结论包括。 （一）市场预测和项目建设规模 （二）原材料、燃料和动力供应(或供水、供暖方式) （三）厂址（建设地址） （四）项目工程技术方案 （五）环境保护 （六）项目建成后的组织及劳动定员 （七）项目建设进度 （八）投资估算和资金筹措 （九）项目财务和经济评价 （十）项目综合评价结论 1、综合评价：项目建设的必要性、可行性、技术先进性，经济合理性，环境评价等。 2、论证结论 三、主要技术经济指标表 在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标 表，使审批和决策者对项目全貌有一个综合了解。 四、存在问题及建议 对可行性研究中提出项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。 第二章 项目背景及必要性 这一部分主要应说明项目的发起过程，提出的理由，前期工作的发展过程，投资者的意向， 投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统叙 述，说明项目提出的背景，投资理由，在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果，重 要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提出本项目可 行性研究的重点和问题。 一、项目提出的背景：阐述项目提出的理由和主要依据，如国家和地区产业政策、行业规 划、投资方向、市场因素，政府部门的有关文件和决定等。 二、项目发展概况 项目发展概况是指项目在可行性研究前所进行的工作情况，包括： （一）已进行的调查研究项目及成果 （二）实验、试制工作（项目）情况 （三）建设地址初勘和初步测量工作情况 （四）项目建议书的编制、提出及审批过程 三、项目建设的必要性及目的意义：分析阐述项目建设对调整农业产业结构和农村经济结 构，开发利用农业资源，改善农业生产条件和生态环境，培育壮大主导产业，提高农业科 技含量，增强龙头企业的辐射带动能力、增加农民收入，提高企业效益，发展城市建设， 促进我市经济建设等方面产生的积极作用及社会效益。 第三章 建设条件 一、项目区概况 1、地理位置及区域范围 2、自然资源状况：包括水文、气象、土壤、河流水系等。 3、社会经济条件 4、基础设施 5、社会经济状况（农业）：包括耕地面积、农村人口及农业劳动力，项目所在市产业结 构、国内生产总值、财政收入、农民人均收入情况等。 6、项目关联产业的发展现状：产前、产中、产后的发展现状（农业） 。 7、项目建设地点选择：按照影响项目经济效益、社会效益、投资等方面做对比分析比较， 选择建设地点。 8、环境条件分析 9、各种费用比较 10、地形、地貌、地质的比较 二、项目实施的有利条件 1、政策环境 2、资源优势 3、市场优势 4、基础设施条件：包括给排水、供暖、供电、交通、效能、运输、通讯、能源及市场建 设状况等。 三、主要障碍因素及解决方案 第四章 建设单位基本情况 （属工农业和经营性项目） 一、建设单位概况：发展历程、现有产品类型，主营业务，企业制度，管理模式，人员结 构等。 二、研发能力：企业自身及其技术信托单位的科研开发能力。 三、企业财务状况：企业的资产负债及损益情况，银行信用等级等。 第五章 市场分析与销售方案 （属工农业和经营性项目） 一、市场分析 1、产品市场供求现状：国内外市场相关产品的供求状况。重点调查目前国内同行企业的 布局及生产销售情况。 2、产品市场前景分析：分析预测项目产品未来的市场需求量及本企业的竞争优势和所占 市场份额。 3、项目产品的市场竞争优势：项目产品成本、价格、行业标准、质量要求和项目产品供 需对同类产品价格变化的影响程度等。 二、产品生产及销售方案 根据市场前景分析，提出项目产品的市场定位、生产规模、预期销售目标。 三、销售策略和营销模式 四、销售队伍和销售网络建设 第六章 项目建设方案 一、建设任务和规模 二、项目规划和布局 三、生产技术方案及工艺流程 四、项目建设标准和具体建设内容 凡由本项目投资的所有单项工程、配套工程均属项目组成的范围。 1、建设标准 项目产品技术参数、工艺流程、主要工艺设备选择、主要原材料消耗指标等。 2、总平面布置 3、占地面积及分析 4、土建工程 （1）主要建、构筑物的建筑特征及结构设计 （2）特殊基础工程设计 （3）建筑材料 （4）附属设施 （5）绿化 （6）其他 5、其他工程 （1）给排水工程 （2）暖通工程 （3）电器工程 （4）动力及公用工程 （5）地震设防 （6）生活福利设施 五、项目建设进度安排。绘制一张工程建设形象进度表（图） 。 第七章 投资估算与资金筹措 一、投资估算依据 二、项目建设投资估算 1、项目建设投资估算：土建投资及构成；设备投资及构成；流动资金；其他投资及构成。 2、无偿资金投资方向：主要科技措施及投入估算；贷款规模及贴息估算；公益性建设措 施及投资估算；前期工作费。 三、资金来源与筹措。按照国家有关规定，说明资金来源和筹措方式。 1、申请中央财政资金 2、申请自治区补足资金 3、地方财政配套能力分析 4、项目建设单位自筹及自筹能力分析 5、银行贷款可靠性分析（需出具银行贷款意向书） 6、其他资金 四、资金使用和管理。包括资金的分年度使用安排、有偿资金和银行贷款归还措施与归还 计划（为保证财政有偿资金的归还，要有由资质的单位进行担保）等。 第八章 财务和社会效益评价 （属工农业和经营性项目，基础设施建设项目做社会效益评价） 一、财务评价依据 说明相关的取费标准、财务制度规定、税收政策、资金占用费率、银行贷款利率、贴现率 （加工项目为10%，其他项目为8%） 、项目计算期（12年） 。 二、销售收入和销售税金及附加估算 1、销售收入、详细估算产品销售收入、服务收入和其他收入。 2、销售税金及附加。估算项目的城建税、营业税、资源税和教育费附加。 三、总成本及经营成本估算 1、单位产品生产成本估算 2、项目总成本估算 3、经营成本估算 四、财务效益分析 财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力的财务状况，以判断项目在财务上 的可行性。 1、盈利能力分析：计算投资利润率、静态投资回欺期、财务内部收益率和财务净现值等 指标。 2、能力分析：计算资产负债率、银行贷款偿还期、财政有偿资金偿还能力等指标。 五、不确定性分析 1、盈亏平衡分析 2、敏感性分析 六、财务评价结论 七、国民经济评价 国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据，评价项 目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济 内部收益率（EIRR）作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要，也可计算经 济净现值（ENPV）指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净 现值（ENPV ， ） ，经济换汇成本或经济节汇成本。 八、不确定性分析 在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预计和估算。由于资料和信息的有限性， 将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风 险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不 确定性分析。 根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。 在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分析和概率分析，可视项目情况 而定。 九、社会效益和社会影响分析 在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会 影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。 第九章 环境影响 一、环境影响。说明项目建设对周围环境产生的影响和后果。 二、环境保护与治理措施 三、环保部门意见 第十章 农业产业化经营与农民增收效果评价 （属农业建设项目） 一、农业产业化经营 1、壮大主导产业和促进结构调整情况 2、产、加、销、服各环节的利益联结情况 3、辐射带动作用：项目的辐射区域，带动农户数量，基地规模、农民人均纯收入增长量， 增加就业人数等 二、农民增收 项目区农民收入增长情况。分析项目区农民收入增长来源的变化情况、增长幅度，与非项 目区农民收入进行比较。 三、其它社会影响 通过项目实施，对该地区农村生产生活条件改善、城市建设、环境保护、交通、旅游、教 育、改善基础设施、促进经济发展等方面产业的积极作用。 第十一章 项目组织与管理 一