2011年协理考试参考资料--概论_(3)

第一章 房地产经纪概述 房地产经纪活动是一种重要的经纪活动，而且有其特点。本章阐述房地产经 纪的含义、分类、特征与作用， 第一节房地产经纪的含义及分类（掌握） 一、房地产经纪的含义 (一)经纪的含义 经纪是商品经济发展到一定阶段而出现的促进商品交易的中介服务活动。 这种中介服务活动可以提高交易效率、降低交易成本，是一种有偿的经济活动。 经纪的完整定义可表述为：经纪是经济活动中的一种中介服务活动，具体 是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式，促成委 托人与他人的交易，并向委托人收取佣金的经济活动。 例题：经纪是（ A、B、C 、 ）活动 A中介服务活动 B有偿的经济活动 C向委托人收取佣金的活动 D自己与委托人交易的活动 E. 与委托人的法律关系活动 一般而言，经纪服务最主要的方式有居间、代理、行纪三种。 (1)居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介 服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金等经纪服务费用的经济行为。居间 是经纪行为中最原始一种方式，其特点经纪人在撮合交易成功之前与委托人 之间没有明确的法律关系。（即成功了就签合同，没成功没有如何关系，与 代理不同） 例题：经纪人向委托人报告订立合同或者提供订立合同的媒介服务，撮合交 易成功并从委托人及其交易对象取得报酬的商业行为被称作（ D ）。 A.咨询 B.代理 C.行纪 D.居间 (2)代理是指经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由 委托人承担相应法律责任的经济行为。 经纪活动中的代理，是一种商事代理活动，即代理人根据与被代理人达成 的经纪合同关系，从事合同规定范围、程度、时间的商品交易活动的行为。 代理活动中产生的权利和责任由委托人承担，经纪人只收取委托人的佣金 (3)行纪是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承 担规定的法律责任的经济行为。行纪主要有以下两个特征： 一 、是经委 托人同意或双方事先约定，经纪人可以以低于(或高于)委托人指定的价格买 进(或卖出)，并因此而增加报酬； 二 、是除非委托人不同意，对具有 市场定价的商品，经纪人自己可以 作为买受人或出卖人。 例题：行纪是指经纪机构受委托人的委托，以( A )的名 义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。 A自己 B代理人 C委托人 D受托人 按经纪活动服务市场不同，可将 经纪分为：房地产经纪、保险经纪、 证券经纪、期货经纪、演艺经纪、 体育经纪人、农产品经纪等 （二）房地产经纪的含义 房地产经纪活动的主体：经工商部门注册并在房地产管理部门备案的房地 产机构和取得房地产经纪执业资格并经注册的房地产经纪人。 房地产经纪的主要方式：居间和代理 例题：房地产经纪活动的基本类型是( A )。 A房地产居间与房地产代理 B房地产居间与房地产行纪 C房地产行纪与房地产居间 D房地产代理与房地产行纪 （三）相关概念辨析 在现实中，还有许多与经纪相关的概念，比如居间、代理、行纪、中 介、经销等。这些概念往往被误用，从而导致对经纪概念的误解。因此，有 必要对这几个概念进行辨析。 1、 经纪与中介 中介机构是依法通过专业知识和技术服务，向委托人提供公正性、代理性、 信息技术服务性等中介服务的机构 (1) 公证性中介机构具体指提供土 地、房产、物品、无形资产等价格评估和企业资信评估服务，以及提供仲裁、 检验、鉴定、认证、公证服务等机构； 例题： 以下中介机构中属于公证性中介机构的有：（A、B、C、D）。 A房产价格评估机构 B仲裁机构 C检验机构 D公证服务机构 E商标代理服务机构 (2)代理性中介机构具体指提供律师、会计、收养服务，以及提供专利、商标、 企业注册、税务、报关、签证代理服务等机构； 例题： 以下中介机构中属于代理性中介机构的有：（B、C、D）。 A无形资产价格评估机构 B会计代理服务 C税务代理服务 D签证代理服务 E企业资信评估服务机构 (3)信息技术服务性中介机构具体指提供咨询、招标、拍卖、职业介绍、 婚姻介绍、广告设计服务等机构。” 例题：以下中介机构中属于信息技术服务性中介机构的有（B、C、D、E）。 A专利代理机构 B咨询机构 C招标机构 D拍卖机构 E广告设计服务机构 中介服务根据其发挥作用的方向和途径可以分为下列三大类： 第一类，为交易的顺利进行提供关于交易标的品质、技术或其他综合信息 的活动。这实际上是解决交易标的不易“识别”的问题。 第二类，为交易的顺利进行提供关于买方或买方信息(即交易主体信息)的 活动。这实际上是解决交易对象不易集中，不易被发现的问题。 第三类，直接代理交易的一方完成交易具体程序的活动。这实际上是解 决在以上两种情况存在的前提下，如果交易程序又相对复杂的时候所存在的 问题。 佣金与信息费也是一对容易混淆的概念 佣金是经纪收入的基本来源。其性质是劳动收入、经营收入和风险收入的 综合体，是对经纪人开展经纪活动所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风 险的总回报。国家保护经纪 人依法从事经纪活动并收取佣金的 权利。 例题：佣金是经纪收入的基本来源，其性质是( B、C 、D 、 )的综合体。 A投资利润 B劳动收入 C经营收入 D风险收入 E服务收入 佣金可分为法定佣金和自由佣金两种。 法定佣金是指经纪人从事特定经纪业时按照国家对特定经纪业务规定的佣金 标准收取的佣金。法定佣金具有强制性，当事人各方都应遵守。 自由佣金是指经纪人与委托人协商 确定的佣金。自由佣金一经确定并 写入经纪合同后，便具有法律效力， 违约者必须承担违约责任。 经纪人收取佣金时应当开具发票， 并依法缴纳税费。经纪人可以在签订 经纪合同时预收部分佣金和费用。 信息在质量上符合信息买卖双 方事先达成的协议所规定的标准，即 可收取信息费。而佣金是对经纪人提 供服务的报酬，这种服务是经纪人为 了满足委托人与第三方达成交易的 具体目的，只有当这一目的实现了， 一项经纪业务才算最终完成，此时经 纪人才能向委托方收取佣金。 2、经纪与代理、居间 在大英百科全书中，“经纪人” 被解释为“是完全独立于他的委托 人的职业代理人。” 在美国传统词典中，“经纪人” 意为作为他人的代理人，代理他人 进行谈判签约、购买或销售以获取 费用或佣金的人”。 由此可以看出，西方的经纪人实际 上就是一个代理人，可以认为在西 方，经纪活动的主要方式就是代理。 但是在中国，经纪活动的内涵要比 西方的经纪内涵更广，不仅包含代 理活动，还包含居间活动。代理可 分为民法上的代理和商法上的代理 3、经纪与行纪、经销、包销 经纪作为一种中介活动，它与经销 活动有着本质的区别。经纪活动仅 仅是为交易提供服务，经纪活动的 主体对交易标的没有所有权；经销 活动的主体却直接参与交易，经销 活动主体直接占有交易标的。因此， 经纪活动的主体获得的是作为经纪 服务报酬的佣金，而经销活动的主 体获得的却是买进价格和卖出价格 之间的差额。在这一点上可以看出， 一项活动是不是经纪活动(或者说 是不是中介活动)，从它所获得报酬 的形式就可以进行识别。如果某种 活动的报酬形式是佣金，那么这种 活动就是经纪活动，如果某种活动 的报酬形式是差价，则该种活动就 不是经纪活动。行纪是一种极其特 殊的活动，因为它的性质介于经纪 活动和经销活动之间。 一方面，从行纪主体同交易标的 之间的关系来看，它同经纪活动颇为相似：行纪主体不占有交易标的；另一 方面，从报酬形式和交易的“名义”来看，它同经销又颇为相似：经销主体 所获得的报酬是买人价格与卖出价格之差，并且以自己的名义进行交易。但 经销与行纪有所不同的是：经销主体占有标的。既然行纪主体可以享受差额 同时又不必占有标的，所以，作为对标的所有者所面临风险的补偿，行纪主 体往往需要向所有者支付一定的保证金，同时，行纪主体在交易的过程中， 在交易条件、程序等方面还要受到商品所有者的限制。 在一定的条件下，作为介于经纪行为和经销行为之间的行纪，可以采取更靠 近经纪的形式，不仅仅不转移交易标的所有权，而且仍以交易标的所有者的 名义进行销售。但是中介服务方的报酬采用“佣金+差价“的形式，如中国房 地产领域出现的“包销”。 关于经纪、行纪、经销以及包销之间的区别，参见表 l 一 1。（见教材 6 页） 概念 同交易标的之 间的关系 报酬的形式 同交易主体之间的关系 经纪 不占有交易标 的 佣金 以交易标的所有者的名义进行活 动 经销 占有交易标的 差价 以自己的名义进行活动 行纪 不占有交易标 的 差价 以自己的名义进行活动，但行为 受到一定的限制 行纪的特殊 形式（包销） 不占有交易标 的 佣金+差价 以交易标的所有者的名义进行活 动，行为受到一定限制 以图答题： 例题：以下是经纪的主要特征的是：（B、C、D、）。 A占有交易标的 B不占有交易标的 C报酬的形式是佣金 D以交易标的所有者名义进行活动 E报酬的形式是差价 例题：以下是经销的主要特征的是：（B、D、E、）。 A不占有交易标的 B占有交易标的 C报酬的形式是佣金 D以自己的名义进行活动 E报酬的形式是差价 例题：以下是行纪的主要特征的是：（A、D、E、）。 A不占有交易标的 B占有交易标的 C报酬的形式是佣金 D以自己的名义进行活动，但受到一定限制 E报酬的形式是差价 二、房地产经纪的分类（掌握） （一）房地产居间与房地产代理 1、房地产居间 例题：房地产经纪人向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房 地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为，属于( B )。 A房地产代理 B房地产居间 C房地产行纪 D房地产策划 2、 房地产代理 3、房地产居间与房地产代理的区别 拍卖不属于房地产经纪业务范围 （二）新建商品房经纪与存量房经纪 一级：土地 二级：新建商品房市场 三级：存量房市场(二手房) （三）房地产买卖经纪与房地产租赁经纪 例题：房地产经纪的核心功能是（ B ）房地产交易。8 A. 保证 B. 促成 C.介绍 D.涉及 例题：房地产交易包括（ A、B、D、 ）8 A.房地产转让 B.房地产租赁 C.房地产置换 D.房地产抵押 E.房地产信息 房地产买卖经纪：新建商品房销售代理、存量房买卖居间和代理 房地产租赁经纪：涉及住宅、办公楼、商业房地产、工业仓库。 第二节房地产经纪的特性（熟悉） 一、经纪的特征 经纪活动具有以下 3 个特征： (一)活动主体的专业性 经纪活动主体的专业性是经纪活动自身的必然要求。 (二)活动地位的中介性 经纪是为促成其他相对两方的交易而提供服务的活动。在经纪活动中，发生 委托行为的必要前提是存在着可能实现委托人目的的第三主体，即委托人进 行交易的相对人。而提供经纪服务的行为人，正是为委托人与其交易相对人 所进行的交易发挥沟通、撮合的联系作用。 (三)活动内容的服务性 在经纪活动中，经纪主体只是为促 成交易提供服务，不直接作为交易主 体从事交易。 例题：以下是经纪活动具有特征，它们分别是：（B、C、E）。8-9 A活动范围的广泛性 B活动主体的专业性 C活动地位的中介性 D活动责任的确定性 E活动内容的服务性 例题：经纪机构对其所中介的商品没有（A、B、C、 ）9 A.所有权 B.使用权 C.抵押权 D.地役权 E.物业权 二、房地产经纪的特性 （一）活动范围的地域性 各区负责各区的，西城区的房、必须在西城办理 （二）活动后果的社会性 第三节房地产经纪的作用（掌握） 一、 房地产经纪的必要性 （一） 房地产的特殊性决定房地产 经纪必不可少 （二） 房地产交易的复杂性决定房 地产经纪必不可少 （三） 房地产信息不对称性决定房 地产经纪必不可少 例题：决定房地产经纪必不可少的条件不正确的是（C ）10 A.特殊性 B.不对称性 C.地域性 D.交易的复杂性 二、 房地产经纪的作用 （一） 降低交易成本，提高市场效率 （二） 规范交易行为，保障交易安全 （三） 促进交易公平，维护合法权益 第四节房地产经纪的产生与发展（了解） 一、 房地产经纪的产生与历史沿革 （一） 房地产经纪是商品经济发展到一定程度的产物 （二） 房地产经纪业发展的历史进程 1、中国大陆房地产经纪业的发展 （1）19491978 年内地房地产经纪业的发展 （2）1978 年到现在的中国内地房地产经纪业（重要阶段） 2、中国香港地区房地产经纪业的发展 例题：香港于 1997 年颁布了( B )，标志着香港房地 产经纪纳入了法治化管理的轨道。 20 A 地产经纪条例 B 地产代理条例 C 地产代理与居间条例 D 不动产经纪条例 3、中国台湾地区房地产经纪业的发展 4、西方国家房地产经纪业发展概况 二、房地产经纪的发展现状（了解） （一）房地产经纪业的规模 （二）房地产经纪业的地位（表 1-2） 三、房地产经纪的发展展望 （一）现代服务业的发展与房地产经纪业 （1）以先进的信息技术为主要依托 （2）行业知识和技术密集程度提高，专业化分工向纵深发展 （3）企业规模扩大，现代企业制度成为龙头企业的发展根本 （二）房地产业的发展与房地产经纪业 （三）现代房地产经纪业 1、资本和信息化成为推动房地产经纪业发展的两大支柱 2、主要生产要素有劳动密集型转向知识密集型 例题：29 一个合格的房地产经纪人应当对与房地产有关的（A、C、D、E、）等多方面的 知识有全面的了解。 A.经济 B.家庭 C.金融 D.法律 E.建筑 3、主要业务逐渐由传统经纪业务向现代经纪业务转变 4、以互联网为依托的新型房地产经纪业态将迅速发展 5、由传统服务业向现代服务业转变的产业升级将全面呈现 第二章 房地产经纪人员 第一节 房地产经纪人员的职业资格和权利、义务 一、 房地产经纪人员的职业资格（掌握） 例题：33 下面关于房地产经纪人协理的表述中，正确的是( C )。 A独立从事房地产经纪工作的自然人 B可以在全国范围内从业 C从事非独立性经纪工作，需要房地产经纪人的组织 和指导 D具有初中以上学历的人士，可以申请参加房地产经 纪人协理从业资格 考试 例题：下列说法中，正确的是( D )。 A房地产经纪人执业资格考试合格人员取得中华人民共和国房地产经纪人 执业资格证书后即可从事房地产经纪业务 （未注册不行） B房地产经纪人协理从业资格实行全国统一大纲统一命题统一组织的考 试制度 （经纪人） C房地产经纪人协理可以在全国范围内注册执业 （经纪人） D房地产经纪人协理须在房地产经纪人的指导下执行各种经纪业务 例题：34 “受行政处罚被注销房地产经纪人员注册证书的，自注销决定作出之日起不满( D )的，不予注册。 A1 年 B3 年 C4 年 D5 年 例题：33 房地产经纪人注册有效期满再次注册的，除提供初次注册时应提供的证明外， 还须提供( A、C 、)的证明。 A接受继续教育 B考勤记录 C参加业务培训 D专业论文 E纳税情况 二、房地产经纪人员的权利与义务（掌） 例题：35 房地产经纪人协理享有的权利包括( D )。 A有权不注册备案 B有权签订经纪合同 C有权独立开展经纪业务 D有权入房地产中介机构 例题：下列说法中，正确的是( D )。 A房地产经纪人执业资格考试合格人员取得中华人民共和国房地产经纪人 执业资格证书后即可从事房地产经纪业务（注册） B房地产经纪人协理从业资格实行全国统一大纲统一命题统一组织的考 试制度 C房地产经纪人协理可以在全国范围内注册执业 D房地产经纪人协理须在房地产经纪人的指导下执行各种经纪业务 第二节 房地产经纪人员的职业修养和职业技能 一、 房地产经纪人员的心理素质（熟悉） （一） 自知、自信 例题：房地产经纪服务的佣金是根据( D )来确定的。 A政府规定的固定数额 B行业习惯的取费标准 C交易标的所估价值的一定比例 D交易标的金额的一定比例 （二） 乐观、开朗 （三） 积极、主动 （四） 坚韧、奋进 三、房地产经纪人员的知识结构（了解） 例题：39 房地产经纪人员必须有完善的知识结构，这一知识结构的核心内容包 括( B、C 、)。 A法律及经济知识 B房地产经纪的基本理论 C房地产经纪的实务知识 D文学知识 E社会心理学知识 例题：39-40 房地产经纪人员的知识结构中，下列说法正确的是（A、B、D、E、） A.经纪人要掌握经纪的基础知识和市场营销知识 B.经纪人要自学相关法律知识 C.经纪人要学会欺骗客户的手段 D.经纪人掌握房地产专业知识 E.经纪人要学好外语和计算机技能 三、房地产经纪人员的职业技能（熟悉） （一） 收集信息的技能 例题：40（ A ）是房地产经纪人员开展经纪业务的重要资源 A、信息 B、人员 C、客源 D、沟通 （二）市场分析的技能 （三）人际沟通的技能 （四）供需搭配的技能 例题：42 在房地产经纪人员职业技能的构成中，供求搭配的技能是( C )。 A使供给方满意 B使需求方满意 C使供求双方在某宗房源上达成一致 D为需求方提供尽量多的房源以供选择 （五）议价谈判的技能 （六）促成交易的技能 例题：43 下列中属于房地产经纪人员职业技能的有( C、D 、E 、 )。 A恪守信用 B尽职守责 C市场分析 D人际沟通 E把握成交时机 第三节房地产经纪人员的职业道德和职业责任 一、 道德和职业道德（了解） （一） 道德(分为客观和主观) 例题：44 道德的客观方面包括( B )。 A道德意识 B道德标准 C道德信念 D道德判断 （二） 职业道德 例题：45 下列关于道德和职业道德的说法中正确的有( A、B、D 、 )。 A道德产生于人类社会实践 B道德作为一种独立的社会意识形态，形成于奴隶社会 C道德形成于原始社会 D职业道德在具体内容上有一定的稳定性连续性 45 E职业道德在性质上不具有专业性，各种职业所要求的职业道德具有相似性 例题： 下列关于房地产经纪职业道德的说法中，正确的是( D )。 A房地产经纪职业道德属于外在的规范 B房地产经纪职业道德具有强制力，因而对房地产经纪人员具有约束力 C房地产经纪职业道德不具有强制力，因而对房地产经纪人员不具有约束 力 D房地产经纪人员职业道德主要通过良心和舆论来约束房地产经纪人员 46 例题：下列不属于房地产经纪人职业道德的基本要求的是（ D ）45 A.职业良心 B.职业责任感 C.执业理念 D.职业要求 二、房地产经纪人员职业道德的内涵、形成及作用（熟悉） (一)房地产经纪人员职业道德的内涵 例题：（A）是最能显化职业道德状况的层面 A.行为习惯 B.职业荣誉感 C.思想观念 D.执业理念 （二）房地产经纪人员职业道德的形成（三）房地产经纪人员职业道德的作用 三、房地产经纪人员职业道德的主要内容（掌） （一）遵纪守法 （二）规范执业 （三）诚实守信 例题：47 在房地产经纪人职业道德的基本要求中的“以诚为本”中真诚表达行 动中最主要体现在（ A ）和服务费用 A.经营方式 B.服务方式 C.言语真诚 D.执业责任 例题：47 房地产经纪人员的“真诚” 主要体现在( B、D 、)。 A尽量同意客户提出的各种要求 B经纪机构不成交不收费 C经纪机构的服务费用收取以客户承受能力为限 D以佣金为惟一的收入来源 E不成交只收少量的看房费 例题：48 在现代商业社会中，（A）是保持经济活动的重要因素。 A.信用 B.和气 C.尽职 D.尽责 （四）尽职尽责 （五）公平竞争 四、房产经纪人员的职业责任（掌握） 例题： 责任是（A、B、C、D、）。49 A.客观需要 B.他律 C.主观追求 D.自律 E.追求 例题：50 房地产经纪人在履行自己职责过程中，因违反合同或不履行其他法 律义务、（A、B、C、E、）应承担相应的民事责任， A.侵害国家集体财产 B.侵害他人财产 C.人身权利 D.使用户不满意 E.不履行其他法律义务 第三章房地产经纪机构 第一节房地产经纪机构的设立 一、 房地产经纪机构的界定 （一） 房地产经纪机构的界定（掌握） 例题：51 我国的房地产经纪机构主营业务为（ C ） A.房地产咨询 B.房地产广告 C.房地产经纪 D.房地产传媒 （二） 房地产经纪机构的特点（掌握） 1、 房地产经纪机构是企业性质的中介服务机构 2、 房地产经纪机构是轻资产类型企业 3、 房地产经纪机构的企业规模具有巨大的可选择范围 例题：52 房地产经纪机构主要依靠（A、C）进行运作。 A.人力资源 B.企业制度 C.信息资源 D.内部管理 E.人员培训 二、房地产经纪机构设立的条件和程序（熟） 例题：52 房地产经纪机构的设立应符合（A、D、E、）等法律法规及其实施细 则和工商登记管理的规定。 A.公司法 B.合同法 C.劳动法 D.合伙企业法 E.个人独资企业法 例题：53 房地产经纪机构在取得工商营业执照的 30 天后，应持（A、 B、D、 ） A.营业执照 B.章程 C.注册房地产经纪人员 D.企业管理制度 E 企业财务制度. 三、房地产经纪机构的变更、注销（了解） （一）房地产经纪机构的变更 （二）房地产经纪机构的注销 例题：在房地产经纪机构注销时，下列对尚未完成的房地产经纪业务处理中， 不正确的有( B、C、D、)。53 A注销后再终止合同并赔偿损失 B注销后直接将业务转由他人代为完成 C注销前直接终止合同并赔偿损失 D注销前直接将业务转由他人代为完成 E在符合法律规定的前提下，与委托人约定采用适当方式解决 四、房地产经纪机构的权利和义务（熟） （一）房地产经纪机构的权利 1、2、3、4、5、6、 （二）房地产经纪机构的义务 1、2、3、4、5、6、7、8、 第二节房地产经纪机构的基本类型 一、 不同企业性质的房地产经纪机构（ （一） 公司制房地产经纪机构 有限责任公司：股东以其出资额（多少）为限对公司承担责任，公司以其全部 资产对公司的债务承担责任。股份有限公司：全部资本分为等额股份，股东以 其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。 （二） 合伙制房地产经纪机构 合伙协议、共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险 对合伙机构债务承担无限连带责任 合伙人原则上以个人财产对合伙机构承担无限连带责任 例题：下列类型的房地产经纪机构中，( B )对机构债务承担无限连带责任。 (概 54) A、有限责任制房地产经纪机构 B、合伙制房地产经纪机构 C、个人独资房地产经纪机构 D、股份制房地产经纪机构 （三） 个人独资房地产经纪机构 （四） 房地产经纪机构设立的分支机构 例题： 房地产经纪机构依法设立的分支机构，能够( B、C 、)，但不具有法人资格。 A再设立分支机构 B独立开展房地产经纪业务 C独立核算 D承担有限责任 E不承担债务 二、 不同业务类型的房地产经纪机构（掌握） （一） 存量房经纪业务为主的房地产经纪机构 （二） 新建商品房经纪业务为主的房地产经纪机构 （三） 策划、顾问业务为主的房地产经纪机构 （四） 综合性房地产经纪机构 （五） 其他房地产经纪机构 第三节房地产经纪机构的经营模式 一、房地产经纪机构经营模式的概念与类型（掌握） （一）房地产经纪机构经营模式的概念 类型：住宅、商品房 级别：存量房、新建房 模式：无店铺、有店铺 单店、多店、连锁 直营、特许加盟 （二）房地产经纪机构经营模式的类型 1、无店面经营模式 影响因素：1、客户类型、2、房地产经纪机构所在地的社会经济特征 2、单店经营模式 特点：直接，没有下设的分支机构 3、连锁经营模式 例题：统一运营管理模式，统一品牌标志和宣传，统一人员培训；是（ C ）经 营模式 A.单店 B.多店 C.连锁 D.混合 例题： 特许加盟起源于（ C ） A.英国 B.法国 C.美国 D.中国香港 例题：61 房地产经纪机构的特许加盟连锁经营模式具有的共同特点是 （A.B.C.E.） A.（法人）对商标、服务标志、独特概念、专利、经营诀窍等拥有所有权 B.权利所有者授予其他人使用特许权利 C.在授权合同中包含一些调整和控制的条款，以指导受许人的经营活动 D.统一信息管理 E.受许人需要支付权利使用费用 4、 混合经营模式 例题：61 混合经营模式包括（A、B、） A.直营连锁 B.特许加盟连锁 C.连锁经营 D.单店经营 E.门店经营 二、房地产经纪直营连锁与特许加盟连锁经营模式的比较 例题： 直营连锁模式的优点（A、B、D、） A.可控程度高 B.信息利用率高 C.不受资金控制 D.对员工统一培训 E.使用率高 三、房地产经纪机构经营模式的演进 例题：64（A）经营模式以其低成本、价格回旋空间大的优势，在中小城市以 及大城市的低价位房地产市场上占据着主要的市场份额。 A.单店 B.直营 C.连锁 D.特许加盟 第四节房地产经纪机构的组织系统 一、房地产经纪机构的组织结构形式 （一）企业的组织结构 例题：64 组织机构是企业资源和权利分配的（ B ） A.方法 B.载体 C.方式 D.形式 （二）房地产经纪机构的组织结构形式 1、 直线参谋制（直线职能制） 例题：65 直线参谋制组织结构形式的缺点是（A.B.C.E.） A.高层管理者高度集权，难免决策迟缓，对环境变化的适应力差 B.只有高层管理对组织目标的实现负责，各职能机构都只有专业管理 的目标 C.职能机构和人员相互之间沟通协调性差，各自的观点有局限性 D.职能部门重叠，管理人员多,开支大。 E.不利于培养高层管理者的后备人才 2、分部制组织结构形式 例题：65 大型的房地产经纪机构适合采用（A） A.分部制组织结构形式 B.直线-参谋制组织结构形式 C.矩阵式组织结构形式 D.网络式组织结构形式 3、矩阵制组织结构形式 例题：房地产经纪机构采取矩阵制组织形式的，其缺点主要表现为( C )。 A对环境变化适应能力差 B横向沟通协调较为困难 C双重领导，违反了统一指挥原则 D高层决策迟缓 4、网络制组织结构形式 例题：房地产经纪机构的组织结构形式包括( A、B、E 、 )。 A直线职能制 B分部制 C. 领导 员工制 D直营连锁制 E. 网络制 二、房地产经纪机构的部门设置 （一）业务部门 1、公司总部的业务部门 （1）根据物业类别不同进行设置 （2）根据业务类别不同进行设置 （3）根据业务区域范围进行设置 例题：69 公司业务部门可以根据需要进行不同的设置，如（A、B、D） A.物业类别不同 B.业务类型不同 C.门店设置不同 D.业务区域范围 E.经营机构不同 2、连锁店（办事处） 例题：69 在连锁店（办事处）必须有（ A ）以上的取得房地产经纪人执业 资格并注册的房地产经纪人。 A.一名 B.两名 C.三名 D.四名 （二）支持部门 1、交易管理部 例题：70 房地产经纪机构要对所属经纪人的行为承担（ A ） A.法律责任 B.民事责任 C.刑事责任 D.连带责任 2、评估部 3、网络信息部 4、研究拓展部 5、办证部 （三）客服部门 （四）基础部门 例题：（ A ）主要负责公司的日常行政工作和事务性工作 A.行政部 B.人事部 C.财务部 D.办证部 三、房地产经纪机构的岗位设置 （一）岗位设置的原理 例题：71 房地产经纪机构内部岗位设置的基本原则是（A） A.因事设岗、因岗设人 B.工作丰富化 C.管理条理化 D.技术专业化和利益最大化 （二）房地产经纪机构的主要岗位设置 1、销售序列 （1）销售员岗位 （2）案场销售经理岗位 （3）连锁店经理岗位 （4）销售副总经理岗位 2、研发序列 （1）项目开发岗位 例题：73 房地产经纪机构项目开发岗位的主要工作是( A )。 A捕捉商机 B进行市场专案研究 C撰写研究报告 D撰写策划报告 （2）市场调研岗位 （3）信息管理岗位 （4）专案研究岗位 （5）市场研究岗位 3、管理序列 （1）部门经理岗位 （2）副总经理岗位 （3）总经理岗位 例题：73 在房地产经纪机构岗位中的管理序列总经理的主要工作是(A、B) A.组织制度和调整机构经营模式、内部组织机构、内部管理制度 B.任命各岗位上的工作人员 C.监控各部门的工作进度 D.负责房地产经纪机构各部门的工作计划制定、工作安排 E.负责房地产经纪机构财务管理 4、业务辅助序列 （1）办事员岗位 (2)咨询顾问岗位 5、辅助序列（会计、出纳、秘书、保安、司机、保洁员） 第五节 房地产经纪门店的开设 一、 门店开设的工作程序 第一、 区域选择 第二、 店址选择 第三、 租赁谈判和签约 第四、 开业准备 二、门店设置的区域选择 例题：门店设置的区域选择要根据客户的（A.B.C.D.） A.消费形态 B.结构 C.同类型客户和业主的集中程度 D.房地产产品的存量 E.租赁情况 三、门店的选址 （一）门店选址的原则 1、保证充足的客源和房源 2、保证良好的展示性 3、保证顺畅的交通和可达性 4、确保可持续性经营 （二）区域调查 1、房源状况 2、客源状况 3、竞争对手 （三）门店产品研究 1、临路状况 2、方位 3、地势 4、与客户的接近度 （四）门店可行性研究 四、门店的租赁 1、了解出租人是否有权出租店铺 2、了解门店实际状况 3、协商租赁条件 4、合同签署 五、门店的布置 （一）门店形象设计 1、形象设计的基本原则 例题：80 门店的形象设计与装潢必须符合（A、B、C）基本原则。 A.符合经纪结构的形象宣传 B.注重个性化 C.注重人性化 D.注重美感 E.注重脸面 2、形象设计的要点 （二）门店的内部设计 六、门店的人员配置 例题：门店内应配置的主要人员是房地产经纪人员和门店管理人员，其中业务 人员通常应配置（A） A.6-10 人 B.15-20 人 C.5-8 人 D.10-20 人 第六节 售楼处的设置 一、 售楼处设置的工作程序 例题：售楼处，在房地产经纪业内又常被称之为（C） A.门店 B.销售处 C.案场 D.办公室 1、 确定售楼处的主要功能 2、 售楼处选址 3、 售楼处布置 4、 制定售楼处管理制度 5、 组建售楼处工作团队 例题：83 售楼处的工作团队包括（A.B.C.） A.销售人员 B.管理人员 C.辅助人员 D.接待人员 E.收款人员 二、售楼处的选址 三、售楼处的布置 （一）户外功能布置 例题：84 售楼处的户外功能包括（A、C、D、E、 ） A.广告功能 B.办公功能 C.广场功能 D.停车场功能 E.至样板房的道路功能 （二）室内功能区分 （三） 人流动线设计 （四）装修装饰风格 四、售楼处的人员配置 1、下列类型的房地产经纪机构中，( B )对机构债务承担无限连带责任。 (概 54) A 有限责任制房地产经纪机构 B 合伙制房地产经纪机构 C 个人独资房地产经纪机构 D 股份制房地产经纪机构 2、进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件是取 得( A )。 A、 房地产经纪人执业资格 B、 房地产经纪人职业资格 C、 房地产经纪人协理职业资格 D、 房地产经纪人协理从业资格 3、房地产经纪合同的内容由( A )。 A、 合同当事人约定 B、 房地产经纪人独自确定 C、 工商行政主管部门统一规定 D、 房地产行政主管部门统一规定 4、出租房屋的用途应按( A )的用途使用。 A、 合同中约定 B、 房屋权属证书上载明 C、 出租人要求 D、 承租人需要 5、房地产抵押贷款中，房地产抵押权只有通过( C )的登记才有法律效力。 A 工商行政管理部门 B 贷款银行 C 房地产管理部门 D 住房公积金管理部门 6、目前在中国的房地产经纪业，( B )是最主要的代理业务。 A 房屋出租代理 B 卖方代理 C 二手房出售代理 D 买方代理 7、倾听客户的陈述，以充分了解委托人的意图与要求，衡量自身接受委托、 完成任务的能力。这一环节是经纪业务基本流程中的( B )环节。 A 信息收集与传播 B 业务洽谈 153 C 客户开拓 D 代理交易达成 8、售后服务的内容可以包括延伸服务、改进服务和( A )。 A 售中服务 B 体验服务 C 跟踪服务 159 D 产品服务 9、物业查验的基本途径有文字资料了解、向有关人员了解和( B )等。 154 A 听买家讲 B 现场实地查看 C 看电视 D 听其他人员讲 10、国有土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县( D ) 管理部门拟定方案。 （政 47） A 土地 B 房产 C 土地和规划 D 土地管理部门会同规划、建设、房产 11、房地产经纪人受理委托业务后，主要应当收集( D )及相关的市场信息 和委托方信息。 A 股价信息 B 本公司信息 C 发展信息 D 标的物业信息(G156) 一、某市 W 房地产开发公司（以下简称 W 公司）拟建一经济适用住房小区，需 向本市 H 乡征用 40 公顷基本农田以外的耕地。W 公司在小区建设过程中，经过 市场调研，决定调整最初确定的开发方案，在部分住宅用地上建造一大型商场； 委托中介服务机构代理销售经济适用住房，并向 G 购房户提供住房公积金贷款 服务。W 公司开发大型商场时，以商场在建工程抵押贷款方式弥补工程建设资 金不足；在商场投入使用时，W 公司将商场底层出租给 F 公司，租期 5 年。商 场 开业一年,W 公司由于还贷，将商场整体出售给 S 公司。 1、W 公司合法占用该小区土地的途径是（D ）。 A、向规划管理部门申办建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，再经项 目所在地市政府办理农用地转用及征地审批手续，交纳相关费用后，向土地管 理部门办理土地使 用权划拨手续 B、向规划管理部门申办建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，办理农 用地转用审批，并向项目所在地省人民政府办理征地审批手续，交纳相关费用 后，向土地管理部门办理土地使用权出让手续 C、向规划管理部门申办建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后，办理农 用地转用审批，并经国务院办理征地审批手续，交纳相关费用后，向土地管理 部门办理土地使用权出让手续 D、规划管理部门批准建设用地规划申请后，经国务院批准办理农用地转用手续， 交纳相关费用后，向土地管理部门办理土地使用权划拨手续 2、W 公司要按照调整后的方案进行开发，应办理的手续包括（A、B、D、）。 A、向土地管理部门提出改变土地使用性质的申请 B、向规划管理部门提出改变土地使用性质的申请 C、签订土地使用权转让合同 D、报原批准用地的人民政府批准 3、中介服务机构要合法预售住宅，应出示（C ）。 A、W 公司与商品房预购人签订的预售合同 B、集体土地所有权证和国有土地使用权证 C、商品房预售许可证及 W 公司出具的商品房销售委托书 D、商品房预售许可证、房屋所有权证及 W 公司出具的销售代理委托合同、 商品房预售合同 4、G 购房户办理房屋产权登记时，除了提交申请书、身份证, 还应提交（ B、D、）。 A、房屋所有权证、购房合同、抵押合同 B、土地使用权证明、购房合同、抵押合同 C、销售代理合同、购房合同、抵押合同 D、住房公积金管理机构批文 5、F 公司的租赁行为要合法，应办理（A.B.C. ）。 A、银行出具同意出租的证明 B、W 公司与 F 公司签订租赁合同 C、到房地产管理部门登记备案、领取房屋租赁证 D、办理商场营业执照 6、W 公司办理商场转让手续时，应向主管部门提交（B.C.D. ）。 A、当地房地产管理部门核发的房屋买卖审批书 B、W 公司与 S 公司签订的房地产转让合同 C、房屋所有权证和土地使用权证 D、银行、F 公司同意转让的证明 第七章房地产经纪合同 第一节房地产经纪合同的概念 一、 房地产经纪合同的概念 二、房地产经纪合同的主要特征 （一）房地产经纪合同属于劳务合同 （二）房地产经纪合同是双务合同 （三）房地产经纪合同是有偿合同 （四）房地产经纪合同一般为书面形式的合同 （五）房地产经纪合同是从合同 三、房地产经纪合同的作用 （一）有效保障合同当事人的合法权益 （二）维护和保证市场交易的安全与秩序 第二节房地产经纪合同的内容 下列关于房地产代理合同的说法中，不正确的是( C )。 A无民事行为能力的房地产权利人应经其法定监护人或法定代理人代理才能 与房地产经纪机构签订房地产代理合同 B在房地产代理合同中要明示劳务报酬或酬金 C在房地产代理合同中不用明示合同当事人与标的的关系 D违约方未依法被免除责任的，守约方仍然可以依法追究其违约责任 一、 房地产经纪合同内容的界定 二、房地产经纪合同条款 （一）合同条款的种类 （二）房地产经纪合同的主要条款 标的是合同当事人双方权利和义务所共同指向的对象。它是合同成立的必要条 件，是一切合同的必备条款。合同标的是多种多样的，一般有四类：一是有形 财产，指具有价值和使用价值并且法律允许流通的有形物，如生产资料与生活 资料、货币和有价证券等；二是无形财产，指具有价值和使用价值并且法律允 许流通的不以实物形态存在的智力成果。三是劳务，指不以有形财产体现其成 果的劳动与服务，如运输合同中的运输行为，委托中的代理、行纪、居间行为 等；四是工作成果，指在合同履行过程中产生的体现履约标的是指合同当事人 之间存在的权利义务关系。 标的物是指当事人双方权利义务指向的对象。商业买卖合同中的特定名词，标 的物指买卖合同中所指的物体或商品。举例说明，在房屋租赁中，标的是房屋 租赁关系，而标的物是所租赁的房屋。标的和标的物并不是永远共存的，一个 合同必须有标的，而不一定有标的物。在提供劳务的合同中，标的是当事人之 间的劳务关系。而在劳务合同中，就没有标的物。 第三节房地产经纪合同的主要类型 一、 房地产代理合同与房地产居间合同 （一） 房地产代理合同 （二） 房地产居间合同 二、房地产买卖合同与房地产租赁经纪合同 （一）房地产买卖经纪合同 （二）房地产租赁经纪合同 三、新建商品房经纪合同与存量房经纪合同 （一）新建商品房经纪合同 （二）存量房经纪合同 四、房地产买方代理合同与房地产卖方代理合同 （一）房地产买方代理合同 （二）房地产卖方代理合同 第四节房地产经纪合同纠纷 一、 缔约过失造成的纠纷 二、合同不规范造成的纠纷 （一）房地产交易行为与经纪行为混淆 （二）居间行为与代理行为混淆