2011-1-10 拆迁安置补偿细则

西山区城中村改造第十二号片区 （解家桥村）拆迁项目补偿安置实施细则 为顺利推进西山区城中村第十二号片区改造项目，促进 片区经济发展,明确片区功能,完善地区功能及城市基础配套 设施,改善居住环境及居住条件,满足地区建设的需要,提升地 区形象,保护拆迁双方当事人的合法权益，经昆明市西山区人 民政府研究决定对位于西山区永昌街道办事处的第十二号 片区实施城中村改造。根据中华人民共和国土地管理法 (以下简称 土地法)、 中华人民共和国城乡规划法、 中华人 民共和国土地管理法实施条例、 云南省土地管理条例、 城 市房屋拆迁管理条例（以下简称条例）、 云南省城市房屋 拆迁管理规定（以下简称规定）、 城市房屋拆迁估价指导 意见、 昆明市人民政府关于加强农房管理禁止违法加层的 通告、 昆明市人民政府办公厅关于印发昆明市主城区集体 土地房屋拆迁补偿安置管理办法的通知(以下简称昆政办 200953 号通知)等相关规定，结合西山区永昌街道办事处 城中村改造第十二号片区（解家桥村）拆迁项目的实际情况， 制定本拆迁补偿安置实施细则。 一、拆迁范围 拆迁范围 2 西山区永昌街道办事处城中村改造第十二号片区（解家 桥村）拆迁项目拆迁范围为昆明市西山区城中村改造第十二 号片区内( 解家桥村片区)。东至 , 西至 ,南至 , 北至 。 上述拆迁范围最终以国土资源部门对 12 号片区的土地 勘测定界为准。详见规划红线图。 规划红线内确定的征地拆迁范围内的房屋所有权单位 及个人，均为被拆迁人。被拆迁人应服从城市总体规划和建 设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁，拆迁人按本征地拆 迁补偿实施方案对被拆迁人进行补偿。 二、被拆迁人相关责任和义务 (一) 在征地拆迁范围内的被拆迁人，不得进行下列活动， 否则在补偿过程中不予确认，所产生的损失和后果由行为人 自行承担： 1.新建、扩建、改建、装修房屋； 2.改变房屋和土地用途； 3.设立和变更房屋租赁关系； 4.房屋和土地权属的转让、分割； 5.户口迁入； 6.法律规定的其他禁止事项。 (二) 被拆迁人在办理房屋拆迁补偿事宜时，应当提供以下 具有法律效力的相关证明材料： 1.房屋所有权证、土地使用证、户口册及身份证等相关 3 材料; 2.宅基地上的建筑物须出具建房许可、用地许可手续、 村民（居民）小组证明、原居住地乡、镇、办事处证明及其他 相关材料; 3.单位房屋提供房屋所有权证、国有土地使用权证、相关 建设规划手续等相关证件。属于营业性用房的,还需提供工 商营业执照,税务登记证; 4.属于个人自有住房的,提供房屋所有权证、国有土地使 用证、居民身份证,属于共有房屋的还需提交房屋共有人产 权证及共有人身份证原件进行查验,复印件进行登记备案; 5.属村民自建房及集体公房的,需提供房屋所有权证、土 地证、居民身份证、户口册,属共有房屋的还应当提交房屋共 有人产权证及共有人身份证原件进行查验,复印件进行登记 备案。无房屋所有权证、土地证的应提供三级政府组织及村 民( 居民) 小组、村委会 (居委会 )、镇(街道 办事处) 出具的对一 宗宅基地批准建设的建筑物的证明等有效证件及材料; 6.被拆迁人出示的上述证照及相关证件,必须是具有法律、 法规效力的文件或证件。 三、拆迁补偿原则 (一) 土地征购原则 1.依法通过行政划拨方式取得土地使用权的,按 25 万元 /亩给予补偿。 4 2.取得建设用地规划许可证,通过出让方式取得土地使 用权的,按出让合同确定的土地用途,出让剩余年限评估后补 偿。 3.依法办理部分手续,但未取得国有土地使用证(含已取 得国有土地使用权证但未取得建设用地规划许可证)的,按照 取得土地成本及已缴纳的各项税费,按原始凭证据实退补、 并按银行同期贷款利息给予计息补偿。 4.集体经济组织的新征用地和建设用地,按 25 万元/亩 给予补偿,进行收储; 农村集体用地的土地转用手续,按区政府 有关规定办理。 5.拆迁单位按土地管理法律法规及相关政策以每亩 3 万元的标准缴纳社保基金,建立健全的失地农民养老保险制 度。 如国家出台新的土地政策,与上述条款有冲突的,按新出 台的土地政策执行。 (二) 房屋拆迁补偿的原则 房屋拆迁补偿原则按照国务院城市房屋拆迁管理条例 、云南省城市房屋拆迁管理规定、建设部城市房屋拆迁评 估指导意见和云南省城市房屋拆迁补偿估价办法等规定, 采取房屋产权调换方式及货币补偿两种方式进行拆迁补偿 安置。 5 1.国有土地上、行政划拨土地上具有合法产权的房屋及 集体土地上非住宅的房屋一律采用货币补偿,不参与回迁。 2.集体土地上的村民房屋: 房屋拆迁补偿原则按照国务院城市房屋拆迁管理条例 、云南省城市房屋拆迁管理规定、建设部城市房屋拆迁评 估指导意见和云南省城市房屋拆迁补偿估价办法等规定, 采取货币补偿方式和房屋产权调换方式两种方式进行拆迁 补偿。 3.根据西山区“城中村 ”重建改造暂行 办法的相关规定,经 营性用房( 房屋的实际用途以房产证为准)实行货币补偿方式。 4.各类不可搬迁的附属设施和设备按照其重置价格结 合成新系数给予补偿。 5. 未超过批准期限的临时建设房屋、已依法取得建房 批准文件但尚未建造完毕的房屋已建部分,按照造价成本予 以补偿。 6.违法违章建(构) 筑物一律不予补偿。 四、拆迁补偿标准 (一) 货币补偿标准 1.国有土地上的房屋: 对具有合法产权的建(构)筑物,按照规划部门批准的性 质和用途等评估后予以一次性货币补偿: 6 对具有一定手续但手续不全的建(构)筑物,按重置成本 法造价折旧后予以一次性货币补偿。 2.集体土地上的房屋: 2.1 村民住房安置 补偿标准(房地合一、货币补偿,被 拆迁人不得再以任何理由主张土地权利): 2.1.1 实际建盖楼层四层(含四层)以下的,根据房屋的结 构按其建筑面积计算,实际建盖面积补偿单价按 2.1.1.1 执行; 不足 300且不足四层的未建部分面积计算原则为:根据房 屋结构按房屋底层面积4=计算面积,计算面积-实际建盖面 积= 差 额部分面 积( 计算面积大于 300 计),差额部分面积补 偿单价按 2.1.1.2 条款进行货币补偿。 2.1.1.1 实际建盖楼层四层(含四层)以下建筑面积货 币补偿单价为(含内外装修和配套设施): 框架结构:货币补偿单价为 4100 元/ 砖混结构:货币补偿单价为 4000 元/ 砖木结构:货币补偿单价为 3300 元/ 土木结构:货币补偿单价为 2500 元/ 简易结构:货币补偿单价为 500 元/ 2.1.1.2 差额部分面积的货币补偿单价为: 框架结构:货币补偿单价为 3000 元/ 砖混结构:货币补偿单价为 3000 元/ 砖木结构:货币补偿单价为 2000 元/ 土木结构:货币补偿单价为 1400 元/ 简易结构:货币补偿单价为 200 元/ 7 2.1.2 实际建盖楼层四层以上(不含四层)建筑面积的 货币补偿单价为(含内外装修和配套设施): 框架结构:货币补偿单价为 1100 元/ 砖混结构:货币补偿单价为 1000 元/ 砖木结构:货币补偿单价为 900 元/ 土木结构:货币补偿单价为 500 元/ 简易结构:货币补偿单价为 100 元/ 2.2 集体经济的拆迁安置补偿标准: 对集体经济组织建盖的生产、生活、办公用房和具有一 定合法手续但手续不全的建(构)筑物,按重置成本法造价折旧 后予以性货币补偿。 2.3 宅基地上的村/社居民住宅,以昆明市人民政府关 于加强农房管理禁止违法加层的通告及测绘公司最终的测 绘面积为准,凡属加层和改变房屋性质的,一律不予补偿。 3.拆迁非住宅房屋: 拆迁经营性房屋、拆迁非经营性房 屋得实行货币补偿。 (二) 产权调换 房地合一(含内外装修和相应附属设施及 配套设施) 、回迁安置,被拆迁人不得再以任何理由主张土地 权利 : 产权调换仅限于集体土地上的村民住宅,并且被拆迁房 屋结构属于框架结构或砖混结构的住宅,同时必须是经小组、 社区、办事处三级批准认可的住宅用地。建盖楼层四层以内 8 (含四层,300为限)采用“拆一还一” 房地合一(含内外装 修和相应附属设施及配套设施) 的原则进行拆迁安置(产权 调换): 1.每幢实际建盖楼层小于四层(含四层)的: 在实际建筑面积“拆一 还一” 的基础上进 行产权调换安 置回迁,产权调换面积以 300为限,被拆迁人可按不超过 300的建筑面积为限选择户型及套数。同时,建盖不足四层 且面积小于 300的未建部分,按框架结构或砖混结构的房 屋底层面积4=计算面积,计算面积-实际建盖面积=差额部 分面积(计 算面积大于 300计),对差额部分面积按照本细 则 2.1.1.2 条款进行货币补偿。例: 底层 面积为 60,房屋实 际面积为 100(二层),则计算面积等于 604=240,按 240进行房屋补偿,其中 100进行产权调换、安置回迁, 另外 240-100=140,按 3000 元/ 进行货币补偿(即 2403000 元/=420000 元)。 对于四层以下(含四层)的实际建筑面积大于被拆迁人选 择的安置回迁面积的部分,有拆迁人按本细则 2.1.1 条款进行 货币补偿。 回迁安置房建成交房时,被拆迁人如不愿意要房.取得 土地使用权的权利人以 4100 元/的价格回购。 2.每幢实际建盖楼层大于四层(不含四层)的: (1) 按每幢四层内(含四层)不超过 300的实际建筑面 9 积进行产权调换安置回迁, 被拆迁人可按四 层内( 含四层)不 超过 300的实际建筑面积为限选择户型及套数。四层以下 (含四层)的实际建筑面积大于被拆迁人选择的安置回迁面积 的部分,由拆迁人按本细则 2.1.1.1 条款进行货币补偿。 (2)每幢四层以上(不含四 层)的实际建筑面积部分, 由拆 迁人按本细则 2.1.2 条款进行货币补偿。 (3) 回迁安置房建成交房时,被拆迁人如不愿意要房.取 得土地使用权的权利人以 4100 元/的价格回购。 3.如被拆迁人实际选择的安置回迁面积超出被拆迁人应 享受的安置回迁面积的,超出的面积在 1 至 10 平方米以内的 (含 10 平方米 ),按 4100 元/ 的价格支付 给土地使用权的权 利人面积差额款;大于部分面积超过 10 平方米以外的,按该 项目商品房开盘时的销售价格支付给土地使用权的权利人 面积差额款,此款项在回迁房交房时由被拆迁人一次性支付 给土地使用权的权利人。 五、拆迁奖励 被拆迁人在动员大会结束后,在规定的时间内按要求签 订拆迁协议并按时限断水、断电、腾空房屋、交验封门后 (含相应的附属 设施及配套设施)分三个档次进行奖励: 在实施阶段中设定三个搬迁奖励时间段，在不同的时 间段给予不同标准的奖励，具体时间为： 第一时段：拆迁公告发布后,5 天以内(含 5 天)签订拆 10 迁协议（计 5 天）; 第二时段：拆迁公告发布后,5 天以上到 10 天以内(含 10 天) 签订 拆迁协议（计 5 天）; 第三时段：迁公告发布后,10 天以上到 15 天以内(含 15 天)签订拆迁 协议（计 5 天）; 西山区永昌街道办事处城中村改造第十二号片区（解 家桥村）拆迁公告发布 15 日之后，不予奖励。 奖励时段(以拆迁通告发布次日算起) 拆迁面积 5 天(含 5 天) 5 天以上到 10 天(含 10 天) 10 天以上到 15 天(含 15 天) 超过 15 天 100以上 (含 100) 28000 元 23000 元 18000 元 0 元 70至 90 27000 元 22000 元 17000 元 0 元 69以下 (含 69) 26000 元 21000 元 16000 元 0 元 1.以上奖励包含对拆迁房屋相应附属物及配套设施的补偿。被拆迁人不采纳该条 款时,其附属物(除政府政策规定的“房地合一”以外的附属物) 的赔付可根据评估 公司的评估造价为准进行赔付,即时拆迁户的奖励金额为人民币 5000 元。 2.超过上诉期限(15 天)的不予奖励, 但其附属物(除政府政策规定的“ 房地合一” 以外的附属物)可根据评估公司的评估造价为准进行赔付。 11 六、临时安置补助费及搬家费的标准及发放 1.拆迁住宅房屋,拆迁人对被拆迁人给予临时安置补助, 自行安排住处; (1)集体土地上村民的住宅被拆迁房屋按回迁的实际住 宅面积计算,给予每平方米 12 元的临时安置补助费。拆迁的 宅基地上一层是铺面的另行给予每月每平方米 60 元临时安 置补助费,一次性安置补助三个月。 (2) 房屋所有权证载明的住宅面积低于 55(含 55) 的， 每月每户给予 550 元安置补助费。 2.拆迁非住宅房屋(经营性用房),拆迁人对被拆迁人给予 每月每平方米 14 元临时安置补助费,一次性安置补助三个月。 3.临时安置补助费的支付期限: (1)实行产权调换的,临时安置补助费支付的起始时间,以 拆迁当事人签订的拆迁安置补偿协议后实际腾房验收之 日起,至回迁房经国家相关部门验收合格后,发布的交房时间 为止。 (2)实行货币调换的,临时安置补助费按回迁实际面积每 个月 14 元/总共给予 三个月补偿,并按补偿总额的 1.5%给 予货币奖励,临时安置补助费支付的起始时间, 以拆迁当事 人签订的拆迁安置补偿协议后实际腾房验收之日起算。 4.安置补助费支付的起始时间,以拆迁当事人订立补偿 安置协议后实际腾房验收之日为准。 5.搬家费:每幢一次性补助 1000 元。 12 七、其他补助标准： 1.有下列情况之一的,在提供有效证件的情况下并积极 配合支持重建改造工作的,每户可以享受一次性 5000 元特困 补助费 有下列情况之一的，提供相应有效证件、证明，每户可 以享受一次性 5000 元的特困补助费: (1) 五保户； (2) 民政部门抚养的孤寡老人； (3) 烈士家属。 2.城市低保户，每户可以享受一次性 2000 元的特困补助费。 3.被拆迁房屋的产权人为残疾人,持有残疾证(无残疾证 等级区分) 并通过审核后的,一次性补助 5000 元。 八、农村集体土地上的房屋，属宅基地建房的均认定为 住宅进行补偿。将原住宅改为经营用途的，仍按住宅认定进 行安置补偿。 九、房屋评估原则 （一）由具有二级以上资质的房地产评估机构，根据被拆 迁房屋的区位、用途、房屋结构、建筑面积等因素确定评估 结果。 （二）房屋评估机构的确定应当公开、公正、透明，在征求 13 被拆迁人意见后，由拆迁人委托具有（相应）资质的房地产价 格评估机构评估。告有疑问，可以向评估机构咨询。评估机 构应当以公开、客观、公正、合法的原则进行评估。任何组织 或个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。 十、农村集体经济组织建盖的生产生活用房和附属设 施用房及租地建房。按照实际建筑面积以建筑成本造价给予 一次性补偿（含室内外装修）。租用农村集体土地建盖的建 （构）筑物，按照上述标准结合已使用年限折旧后进行补偿。 （详见附表五） 十一、附属物及其他构筑物补偿标准。 （详见附表六） 十二、涉及到租地建房进行生产活动的企业所使用的 表内专用管线补偿标准。 （详见附表七） 十三、对拆迁产权不明晰的房屋，拆迁人提出补偿安 置方案，报“ 西山区永昌街道 办事处项 目建设指挥部” 审核 同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人就被拆迁房屋的有关事 项向公证机关办理证据保全。 十四、拆除设有抵押权的房屋，依照相关担保抵押的 法律规定执行。 十五、涉及到土地征收补偿，按经省人民政府批准的 “征地片区 综合地价和 统一年产值标准 ”有关规定执行。 十六、政府相关部门应当依法解决房屋拆迁纠纷。被拆 迁人对补偿标准有争议的，由批准征用土地的人民政府裁决 后依法执行。 14 十七、其它 （一）拆迁人应当依照本方案的规定，对被拆迁人给予补 偿；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。 （二）房屋有租赁关系的，由出租人与承租人自行协商解 除租赁关系。 （三）被拆迁人搬迁时不得擅自拆除原房内的门、窗、水、 电、煤气表等设施。 （四）被拆迁人必须自行交纳搬迁前所使用的水、电、煤 气、有线电视、电话费等费用。 （五）辱骂、殴打工作人员，阻碍拆迁工作的，由公安机 关根据中华人民共和国治安管理处罚法的规定给予处罚， 构成犯罪的由司法机关依法追究其刑事责任。 （六）凡在本次拆迁范围内的被拆迁人应积极配合拆迁 工作，支持西山区永昌街道办事处城中村改造第十二号片区 （解家桥村）拆迁项目工程,若在规定期限内拒不搬迁的，将根 据国家相关法律、法规的规定依法予以强制拆迁。 （七）未尽事宜按相关法律、法规及政策的规定执行。 （八）本实施方案经昆明市西山区人民政府批准，由西山 区永昌街道办事处负责实施并解释，仅适用于西山区永昌 街道办事处城中村改造第十二号片区（解家桥村）拆迁项目。 2011 年 1 月 10 日 15 附表一 补差政策最高标准 位置 一环路 以内 一环至二环 之间 二环至三环 之间 三环以外 最高补助 单价 2300 元/ 1800 元/ 1200 元/ 1000 元/ 附表二 货币补偿最高标准（房地合一价） 类 型 一环路 以内 一环至二环 之间 二环至三 环之间 三环以外 框架结构 3700 元/ 3300 元/ 2900 元/ 2500 元/ 砖混结构 3300 元/ 2900 元/ 2500 元/ 2100 元/ 砖木结构 2900 元/ 2500 元/ 2100 元/ 1700 元/ 土木结构 2500 元/ 2100 元/ 1700 元/ 1500 元/ 附表三 额外装修补偿最高标准 补偿标准 包 含 项 目 300 元 / 即外墙贴锦砖或水刷石，内墙为木质墙面或木墙 裙，地面铺花岗石、大理石、600600 以上规格 的地砖、木地板，木质吊顶或石膏造型吊顶，门 窗为铝合金或实腹钢窗。 200 元 / 外墙贴马赛克，内墙为双飞粉乳胶漆墙面或墙纸， 顶面为铝塑板吊顶，地面铺地板砖，实木门包门 套、钢窗、防盗笼。 100 元 / 外墙为清水墙，内墙刮（刷）白或油漆墙裙，水磨石地面，石膏阴角线，木门、铁窗。 16 附表四 建筑面积超过 300，房屋建盖楼层超过四层 的部分（含室内外装修）最高补偿标准 框架结构 900 元/ 砖混结构 700 元/ 砖木结构 500 元/ 土木结构 300 元/ 简易结构 100 元/ 附表五 农村集体经济组织建盖的生产生活用房 和附属设施用房及租地建房补偿最高标准 序号 类别 补偿标准 1 框架结构 900 元/ 2 砖混结构 700 元/ 3 砖木结构 500 元/ 4 钢架大棚 450 元/ 5 土木结构 300 元/ 6 简易房 100 元/ 17 附表六 附属物及其他构筑物补偿标准（适用于货币补偿） 序号 类 别 单位 补偿标准（元） 备注 1 砖石围墙 米 280 标准围墙 2 土围墙 米 70 标准围墙 3 水井水池 个 500 不含机井 4 石挡墙 立方米 135 5 自来水 户 250 6 检修槽 400 7 铁大门 道 1200 特 指 院 坝 铁 门 8 有线电视迁改 户 250 9 居民电源电线 户 350 10 电话移机 户 108 11 太阳能 300 12 钢筋砼化粪池 立方米 500 13 砖砌化粪池 立方米 300 14 简易铁棚 150 15 排水沟（有盖板） 米 65 16 排水沟（无盖板） 米 40 17 砖砌花台 米 40 18 石灰池 个 500 19 水泥地坪 45 20 简易房 100 21 灶台 个 300 22 渡槽 立方米 400 23 室外厕所 座 300 18 附表七 租地建房进行生产活动的企业所使用的 专用管线补偿标准 项目 补偿标准 备 注 1架空光缆 4 芯 4.3 万/公里 6 芯 4.5 万/公里 12 芯 5.5 万/公里 14 芯 5.5 万/公里