006.对清徐县房屋租赁业的税收调研

对清徐县房屋租赁业的税收调研 近几年来，随着房地产市场的日益火暴，许多自然人、个体 工商户和企事业单位将自己闲置的房屋用于出租，更有甚者按揭 贷款购买房地产专门用于出租，以租养房，以房创收，房屋租赁 市场迅猛发展，房产和土地价格不断飚升；承租群体不断扩大， 促进了房屋租赁收入的不断增长；房屋租赁给出租者带来了丰厚 的收益，进而推动了房屋租赁市场的进一步扩展，再加上房地产 租赁税收是我们各级地税部门管理的一个盲区，以至现今流行这 样的说法：“ 有钱买几个 门面房，出租就够 一辈子花” 。 一、房屋租赁业征管现状 （一）税款绝对额逐年增加，但与房租的迅猛增长不成比例 据我们不完全统计，清徐县内现有租赁房屋 3200 余户。其 中，仅 个人用于出租生产、经营性用房就有 1700 余户，年租金收 入从几百元到几十万元不等；出租住宅用房有 1500 余户，年租金 收入约 500-8000 元左右。经我们调查了解，清徐县美锦南大街实 验校旁的 19 套门面房（每套 120 平方米，全部是个人租赁的商业 用房）来说吧，房屋租金由 2004 年的 40000 涨到了现在 110000 元；文源路房地产开发公司楼下的 10 套门面房（每套 140 平方米， 全部是个人租赁的商业用房），房租由 2004 年 50000 涨到了现 在 200000 元；清徐县美锦大街 70的门面房房租由 2006 年的 30000 元涨到了现在的 60000 元. 房租价格如此飚升，而我们地 税部门房屋租赁税收的征收情况又是如何呢？ 下表是我局 2008-2010 年我县房屋租赁业征税情况，从表中数据看出，每年 申报缴税的户数，代开发票的户数 2008 占到总申报户 89.05%，2009 占到 95.78%，2010 年占到 95.72%。从统计表中可 以看出税款入库有四个特点，一是入库税款绝对额逐年增长，但 与房租的增长不成同比增长，二是这些税款基本上都是向地税大 厅申报代开（2008 年 83.78%，2009 年 83.08%，2010 年 88.41%）； 三是在这些代开的发票中，大多数房屋是出租给企事业单位、社 会团体以及金融保险、邮政电讯等行业的经营性用房，四是这些 房屋大多数座落在县城。 清徐县 2008-2010 年房屋租赁税收征收情况统计表 单位：元 纳税申报户数 缴纳房产税 缴纳营业税 缴纳其他税 项目 年度 全 局 代开 发票 全局 合计 城镇所 入库 代开 发票 全局 合计 城镇所 入库 代开 发票 全局 合计 城镇所 入库 代开 发票 2008 73 65 402891.91 324355.68 348631.56 197871.63 141647.44 145263.1 80672.06 64372.84 76989.47 2009 142 136 669232.63 473586.26 542491.06 284846.92 192982.66 232037.94 126256.74 99759.72 122980.1 2010 140 134 612655.57 448673.28 489596.5 265482.16 178417.13 249998.54 111813.59 98371.58 106203.56 二）征管力量严重不足，税源底子不清 房屋租赁业税收最大的特点是涉及面广、税源散、税额小， 出租的房屋遍及城市、乡村的每个角落，房屋租赁税收既涉及行 政事业单位、社会团体等党群组织，又涉及国有企业、私营企业 有限责任公司社会中介机构、服务性单位等各种性质的企业个人， 据统计， 2010 年底我县 2066 户纳税人中，自有房屋的 420 余户， 剩余的 1600 余户都为租赁场地生产或经营的，除了主要街面用 于生产或经营的房屋外，用于居住的租赁房屋连房管部门也没有 确切的底数，而今随着经济的发展，房屋租赁业的隐蔽性也越来 越明显， 再加上我们税务部门税收管理人员本来就有限，何谈严 管、细 管。就拿我局所辖的城镇所来说，现有管理人员 12 人，所 辖范围是我县县城范围的纳税人以及马峪乡范围内的纳税人，而 在 2001 年底以前管辖这么大范围的管理人员是 20 余人，人手这 么紧张，税源底子谈何清？ 二、房屋租赁业税收征管中存在的问题 对我县来说，房屋租赁业税收特别是个人应纳的房屋出租业 税收的征管一直是一个难点，也是弱点。具体体现在以下几个方 面： 1、房屋租赁业涉及的税种较多，纳税人特别是个体纳税人 对此知之甚少。即使知道的也装作不知道。按照现行税收政策规 定，纳 税人出租房屋应纳以下几种地方税费：营业税、城市维护 建设税、教育费附加、企业所得税或个人所得税。另外，凡在房产 税和城镇土地使用税开征范围内出租房屋的还应缴纳房产税和 城镇土地使用税，凡签订房屋租赁合同的还应缴纳印花税。据我 们调查了解，大凡出租房屋的， 80%（个人）的除出租房屋外不从 事其他经营活动。我们税务部门在进行税法宣传时，往往忽视了 对这个群体的宣传。 2、房屋租赁双方签订的房屋租赁真实合同税务部门很难掌 握，给 税务机关确定计税依据带来了一定的难度。其一，纳税人 拒不提供租赁合同；其二，纳税人单方面伪造一份假合同提供给 税务机关，故意降低合同载明的房屋租金；其三，出租双方在签 订出租合同时首先达成口头协议，在正式合同中故意降低合同中 载明的房屋租金，专门用于蒙骗有关部门，而承租方在支付租金 时却按双方达成的口头协议约定的金额；其四，租赁双方根本不 签订正式合同，只达成口头协议。不管属于以上哪种情况，虽然 税务机关都有权核定其营业额，但因其核定的营业额往往会有偏 差，给 税收征管工作带来了一定的困难。 3、出租房屋产权界定困难，数量、收入难以确定 房屋租赁涉及到社会的各个角落、每个有 闲置房屋的房主都 可以出租，因此出租的房屋始终是一个变量。工作中，我们经常 会遇到找不到房主、个人不提供真实租赁合同等问题、一些出租 单位特别是一些政府部门，将取得的租金收入用作“小金库” 或抵 顶相关费用而不入帐、不申报等行为，为地税部门锁定纳税人以 及对其租金收入确定带来极大困扰。 4、地税部门执法力度体现无对象，刚 性执法无从谈起 按现行税法，承租人没有代扣代缴义务 。因没有刚性法规作 保证，而经营者往往都不是房主，按照中华人民共和国税收征 管法第三十七条的规定， “对未按照规定 办理税务登记的从事生 产、经营的纳税人以及临时从事经营的纳税人，由税务机关核定 其应纳税额，责令缴纳，不缴纳的，税务机关可以扣押其价值相 当于应纳税款的商品、货物。 ”以至于征管法及其 实施细则在实际 征管中显得无计可施，无形之中助长了不法行为的扩张和蔓延。 虽然国家税务总局 1998 年曾下发关于加强对出租房屋房产税 征收管理的通知文件规定“对出租房屋征收房 产税，出租房屋的 单位和个人未按规定向房产所在地税务机关申报纳税，在清理检 查时，可规定承租人为房产税的代扣代缴义务人”，在实际征管 工作中具有很强的现实操作性，但上述规定与现行征管法和 营业税暂行条例相违背，容易引起税务纠纷。 5、税制老化，税负不平 老化的税制下，按租金收入与按房产原值两种方法计征的税 负明显不平，税收政策不配套。用于生产、经营的房屋租赁综合 税率高达 20%多，只地税部门涉及到的应纳税费就多达 9 个，我 们现在执行的中华人民共和国房产税暂行条例是 1986 年 9 月 15 日国务院发布的，经过 26 年的发展，已经远远不能适应当 前经济发展的需要，以我县为例，86 年发布的条例细则规定的征 收范围是座落在我县春光、南营、迎宪，西关以及东于、徐沟、孟 封镇所在地的房屋。经过 20 多年，我县的城市发展已经有了突 飞猛进的扩大，许多专业市场已经东移到了孔村、陈庄等村，而 东于、徐沟、孟封镇所在地经营用房和生活用房已经走向萧条。 再加上按照中华人民共和国房产税暂行条例对房屋租赁的转 租收入（据我们调查了解，有的转租收入高达最初租赁费的 2-3 倍，如清徐德克士的月租金是 20000 元，而最初的月租金 10000 元），只需要按照营业税暂行条例和细则全额缴纳营业税就可以 了，不需要缴纳房产税，税收调节经济杠杆的作用得不到应有的 发挥。纳税人税负的繁重和不平，是房屋租赁行为产生偷逃税现 象的内在根源。 6、税源管理部门重任务、重表像，轻管理、 轻调查 由于税务部门任务逐年加重，层层加码，而政府等考核部门 又是一票否决制，完成任务什么也好说，完不成任务不仅什么也 得不到，一把手还有极大可能被免职。这就造成了税务部门黑猫 白猫逮住老鼠就是好猫，完成任务什么都有，完不成任务什么也 免谈。因而，使的税务部门平时只重视大税的征收，轻视了小税 的管理。再加上征管人力不足，在纳税人领取税务登记证时，税 收管理人员对纳税人提供的资料只看表像，没有进行认真细致的 调查，没有亲自到纳税人经营场地进行实地勘察，就轻易的相信 了纳税人自行提供的场地租赁合同；纳税人轻易的就混过我们办 理税务证的这一关卡。 7、税费倒挂，纳税人负担过重 对房屋出租者来说，一方面，是日益加重的税收负担，另一方 面，公安、房产等部门还要收取其它各种费用，就我县来说对有 出租收入的行政事业单位除按规定 5.525%流转税费和 2.3%的所 得税外，较税收更重的是清徐财政每年还要按出租收入集中 20%的 预算外资金。 三、加强房屋租赁业税收征管工作的几点建议 1、夯实税源工作基础，从源头上控制税源流失 通过检查税务部门首先要摸清底数。建立税源底册，并将全 部数据输入计算机，建立税源档案，彻底解决房产户籍管理不清、 底数不清、房主不清的老大难问题。一是普查。出动一定的人力 和物力，在县城、建制镇、专业市场内分楼号、房号、门市商家名 称，逐街、逐巷、逐楼、逐门、逐户进行普查登记，将相关资料认 真详细登记造册。夯实工作基础。二是确认。将已经形成的名册 或名单梳理、汇总后，交房屋产权部门，由该部门对各户房屋的 房主给予确认，并负责提供房主姓名、身份证号等相关情况。通 过广泛清理，要对全县范围内的出租房屋的总户数有清晰、准确 的掌握。从根本上解决“三难” 之一的纳税人 难找问题。 第二，制定并明确税收管理档案和台 帐的登记的相关事项。 主管地税机关、区域责任税收管理员都要建立税收管理档案和征 收台帐，其相关内容应包括：一是出租房屋的座落地址；二是房屋 产权人姓名（以房屋产权证为准），身份证号，工作单位，居住社 区。有委托代管人的，要载明受托代管人的上述资料情况。三是 所出租的房屋购买时的发票金额、购买时间；四是租赁合同，承 租人姓名，月（季、年）租金额，租赁期限，租赁的用途，企业名称 及法人代表姓名。五是房屋所有权人出租房屋的申报、纳税情况 等。 2、加大税法宣传的力度，提高全民的纳税意识 在税法宣传中，不仅要注重对注册登记的纳税人的宣传，更 要注重对非纳税人的宣传，税法宣传要多样化、经常化，使税收 政策家喻户晓，人人兼知。 房屋租赁涉及到社会各个层面,有机关、企事业单位、个体工 商户和个人等,还有不少中介机构，针对房屋租赁涉及面广、税源 分散、征管难度大、纳税意识差、税收流失严重的实际情况，税务 部门应采取广播、电视、报纸、政务公开栏、办税服务厅深入企业、 社区上门宣传等多种渠道，同时税务部门还应注意税法宣传的长 期性，不要只是每年 4 月份搞那么一两次，广泛宣传房屋租赁有 关税收法律政策，帮助纳税人树立依法主动申报纳税的观念。 同时要发挥街道和社区居委会工作优势，采取逐户走访、个 别宣传等多种形式宣传和普及税法知识，提升纳税人的纳税意识,在 全社会真正形成诚信纳税的良好氛围。 3、建立协税护税网络，加强部门之间的配合，实现信息资源 共享。 充分利用房管、工商、国税等部门的信息资源，及时掌握房屋 出租情况的动态，做到发现一笔，登记造册一笔，征收入库一笔。 税务部门要经常性主动联系公安部门（户籍管理部门或派出所）， 根据房屋产权部门提供的资料，确定各房主的身份、行止去向等 情况，实现房主由隐蔽性向具体化的转变，确保“随找随见” ，并 告知其承担的相应责任。对于房主身份一时难以确定的情况，可 以借助社区，长期调查，彻底摸清。 4.实行委托代征制度 鉴于目前税务主管部门征管力量的不足和房屋租赁税源分散 的特点，采取由街道居委会、村民委员会或物业部门代征，方便 纳税人缴税。更重要的是充分利用财政会计核算中心的财务管理 职能，全面准确核算行政事业单位经营房产原值和房租收入，在 准确掌握征管基础资料的前提下，计算房产租赁税收的应纳税额， 依法委代核算中心将房屋租赁税款集中划缴入库。 5、实行源泉控管制度 在纳税人办理税务登记时，对纳税人提供的场地租赁协议， 既要看统一格式的租赁协议（由公安部门和税务部门联合拟订） 的原件，又要留存复印件，同时又要让纳税人提供缴纳场地租赁 税收的完税凭证的原件和复印件，更重要的是必须提供出租者开 具的或者税务部门代开的租赁业专用发票，对于出租生活用房的， 要求纳税人发生租赁行为时，一律到税务机关代开发票，并同时 完税，对于白条结算的，出租方应纳税款由税务机关核定。对确 实找不到出租人的，按照征管法关于联带责任的规定，由承租人 代缴。从源泉上控制税源的流失。 另外，在省局开发的征管软件中，加设一个对租赁场地生产 经营的房屋租赁税收的考核，从根本上解决基层税务部门轻视房 屋租赁税收征管的顽症，从而提高税款的征收入库率，降低漏征 漏管率。 6、加大稽查力度，打击违法行为。 以市局为单位税务部门要有的放矢地开展房产税收专项检 查，检查 要深入细致，最好是每年要开展不定期、不定点的交叉 检查，将 检查的结果与各单位