(原版)“南铁幸福城”(暂定名)项目物业管理方案

广西千慧企业营销策划有限公司 “南铁幸福城”（暂定名）项目 物业管理设计方案 千慧策划 2015/6/4 初步方案，仅供参考 【目录】 前 言4 第一章、管理机构组 建5 一、项目简介 二、物业管理集团机构设置 三、物业项目人员配置 四、建章立制 第二章、设备选择方 案9 一、公共设备选择 （一）节能环保产品 1、太阳能的利用 2、雨水收集系统 （二）智能管理设备 1、智能停车管理系统 2、自动洗车系统。 3、社区及居家安防系统 4、 “数字化社区”管理平台 第三章、物业管理节能措施21 一、公共照明系统的节能 二、变配电设备节能 三、三相用电交流电机变频节能 四、二次供水系统节能 五、水电计量表具的量化管理 第四章、物业介入和接管22 一、接管前期准备 二、物业接管程序 三、物业管理的启动 四、制定客服流程 五、物业费用 六、社区业主入伙 七、项目业主委员会筹建 八、项目综合管理服务费用 第五章、物业管理27 一、总体管理服务安排 二、安全保卫 广西千慧企业营销策划有限公司 电话邮箱：3039647821 地址：南宁西乡塘区衡阳东路 61 号 3 三、卫生和绿化 四、设备设施维护 五、社区文化 六、物业管理收费 七、非业主物业服务收费 第六章、商业运 营34 一、文化娱乐 二、社区超市 三、商务服务 四、医疗卫生 五、家电维修 六、社区理发 七、特约服务 结 语 40 附件：家庭智能系统方案 （推荐） 41 前言 “南铁幸福城”是南铁房开公司响应国家“以房养路”政策建设的一个 房地产开发项目，为树立公司地产品牌，经充分研究，决定以优质的物业管理 服务打造项目卖点，以赢得市场认可。 公司拟在项目智能、节能化管理方面，投入巨资，大力购置设备，建设 一个高度智能化的物业社区，让业主在享受到智能化便利的同时，又能享受到 家庭节能和降低物业费用的好处，这是普通住宅所没有的。 南铁幸福诚是广西智能社区的先锋，理念超前，品质高雅，具王者风范。 它的成功建设，必将成为广西地产界的标杆品牌。 广西千慧企业营销策划有限公司 电话邮箱：3039647821 地址：南宁西乡塘区衡阳东路 61 号 5 第一章、管理机构组建 一、项目简介 南铁幸福城（下称“项目” ）位于柳州市潭中西路富丽家园东侧，总用地 68.7 亩，容积 率 4.8，建筑密度 26%，绿地率 30%。总建筑面积约 28 万，其中住宅面积 17.83162 万， 商业面积 2.25 万。住户 1846 户，停车位 1849 个(地上 91 个)。设置有 300社区文化活 动中心。 项目规划 12 栋建筑，其中，低层商业楼 3 栋（3 层） ；高层住宅楼 9 栋（6 栋 33 层和 3 栋 34 层） 。项目周边银行、学校、超市、酒店、菜市场、邮局等配套一应俱全，有 10 多条 公交线路直达项目，广场和公园环绕其中，是一个理想的居家好去处。 二、物业管理集团机构设置 本机构为物业管理组织行政架构，适用于对南铁房开公司旗下所有地产物业项目管理。 三、物业项目人员配置 （一）部门组建 根据所确定的管理档次及项目物业管理实际情况,项目物业管理处拟设置工作人员。 序号 部门 岗位 人数 岗位职责 1 项目经理 1 全面负责经营管理。 部主任 1 具体经营事务、人事行政等。 管理员 1 记账和档案管理。 2 综合服务部 物业收费员 1 物业管理收费等。 3 安全管理部 保安部 15 安全保卫、停车管理、秩序维护。 4 工程管理部 水电工 3 设施维护、维修、电梯维护等。 5 环保绿化部 绿化和保洁员 6 公共区域卫生保洁、绿化养护。 （说明：公司商业运营中心业务不纳入物业管理系统，所有职员根据项目需要聘用。 ） （二）人员聘用和培训 所有职员由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干送市主管部门岗位培训结构培 训，培训及格上岗。培训率 100%。培训内容为：物业管理专业管理概念、日程物业管理工 作、紧急应变的处置、业主及用户投诉处理、各个岗位的培训等。 （三）工作服装 所有员工用定制制作的服装，行政人员以西装套装为主，衬衣裤子鞋袜都一整套配套 提供。岗位人员专用制服配套提供。 （四）保安装备 广西千慧企业营销策划有限公司 电话邮箱：3039647821 地址：南宁西乡塘区衡阳东路 61 号 7 提供的使用器械要实用与新式，耳麦式对讲机，手持平板电脑、监控设备，电动巡逻车， 保存装置，免费 WiFi 等。 四、建章立制 根据政府有关部门的法律、法令、文件和示范文体，编写业主公约 、 业主手册 。 制定严谨科学的各项物业管理制度（各项守则、管理规定，各级员工岗位职责及工作程序等） ，并在入伙前完成。 建立健全的物业服务管理体系化制度和完善的服务流程，是一个物业管理公司的基本 要求。 物业公司主要管理制度如下： 业主手册 、 物业员工出勤管理制度 、 物业员工工作纪律制度 、 物业员工行为规 范 、 项目易耗财物申购、领用管理制度（财务部负责） 、 项目水电气使用管理制度 、 项目管理费用支付管理制度 、 物业服务费管理制度 、 外来人员、车辆出入管理制度 、 电梯使用管理制度 、 消防设施设备管理制度 、 消防设施管理制度 、 监控设施设备管 理制度 、 环境卫生管理标准 、 秩序维护管理制度 、 保洁工具管理制度 、 清洁剂管理 度 、 电脑资料管理制度 、 物业服务各种记录表存档制度 、 物业项目资料管理制度 、 绿化植物管理制度等。 广西千慧企业营销策划有限公司 电话邮箱：3039647821 地址：南宁西乡塘区衡阳东路 61 号 9 第二章、设备选择方案 美丽的社区，更需要“阳光物业”来管理。本方案中的“设备选择” ，主要是智能设备 和节能设备的选择与应用。 一、公共设备选择 （一）节能环保产品 节能环保产品包括太阳能设施（公共照明系统、太阳能热水器等） 、雨水收集设备、公 共区域节能灯等。 本项目计划采用节能智能产品如下： 1、太阳能的利用 （1）太阳能路灯照明系统 具有节能、环保、安全、智能、寿命长、亮度高、安装简便等特点。厂家众多，功率大 小、节能效果各不相同，性能和价格也千差万别。根据项目需求，建议选择功率合适的太阳 能路灯灯光设备为宜。 太阳能路灯系统构成如下： 灯杆（全钢结构） 、电池板支架、控制器（太阳能专用智能控制器） 、光源（高亮度 LED） 、蓄电池（全封闭免维护铅酸电池） 、太阳能板（光伏电池组件，使用寿命一般在 20 年 以上） 。 （2）太阳能草坪灯 太阳能草坪灯使用原理与太阳能路灯类同。 （3）其他公共照明 主要为大堂、过道、楼梯口、活动东中心等公共场所。该部份公共照明可以使用太阳能 设备供电。 （4）太阳能发电（建议） 利用太阳能发电来提供公共场地电源（各大堂、过道等灯光设备） 、社区 LED 以及其他 公共区域用电等。 广西千慧企业营销策划有限公司 电话邮箱：3039647821 地址：南宁西乡塘区衡阳东路 61 号 11 2、雨水收集系统（物业管理用） 雨水收集系统是一个很大的系统工程，需要联合设备厂家根据房地产项目实际用水需求 情况规划设计雨水收集系统方案，为以后的雨水收集系统安装留有设计空间和接口。 本项目雨水收集系统主要向物业管理单位提供用水，该部份雨水收集后，经过净化，用 在洗车、浇花淋草、清洁等物业管理使用。 以上是部份雨水收集设备和处理系统 雨水收集经过处理后，用在汽车洗车、浇花淋草等物业管理方面，可以大大减少物业用 水量（自来水)。为降低物业管理费用打下基础。 （二）智能管理设备 南铁幸福城小区进出口示意 小区智能管理设备包括门禁系统、高智能防盗门锁、社区监控设备、停车场智能管理、 消费服务等，包含社区管理生活的方方面面。 1、智能停车管理系统 用电脑扫描车牌自动记录时间与计费，免除拿卡烦恼 广西千慧企业营销策划有限公司 电话邮箱：3039647821 地址：南宁西乡塘区衡阳东路 61 号 13 智能停车管理系统是现代物业小区管理系统的主要组成部份，它融合入了安全管理、消 防、收费服务、智能管理等一系列的内容。 智能系统可以远距离车牌识别，决定是否放行，可以即时显示车位满员或者空缺情况。 停车系统功能介绍： 智能停车场管理系统所带来的先进性和科学性，会给物业管理树立起良好的品牌形象。 实行智能停车场管理的小区，车辆收费业务都经过电脑扫描车牌自动记录时间与计费，也杜 绝失误和作弊现象。 “停车一卡通”智能管理服务，月租卡和储值卡消费者均在电脑中记录了相应的资料， 卡丢失后可及时补办。临时卡丢失也可随时检索，及时处理。 为方便车辆进出和停车管理，本项目小区车辆出入口门岗，加装门岗感应器，自动识别 入区车辆车牌（会员或月卡放行），临时停车由门岗保安决定是否发卡放行。 2、自动洗车系统。 全自动洗车是一种通过电脑设制相关程序来实现自动清洗、打蜡、风干、清洗轮辋等工 作的一整套机器工作程序，简单快捷。所有洗车用水优先采用雨水收集系统水源。 该系统以设置于地下车库出入口为宜，方便车主出入洗车。优点是自动化，操作简单。 南铁幸福城将是广西首家设置自动洗车系统的智能社区。 3、社区及居家安防系统 （1）可视对讲门禁系统 可视对讲门禁系统是住宅小区住户与来访者的音像通讯联络系统。小区大门，每栋楼房 用指纹式/ 面部扫描进出。 智能门锁加屏幕双向沟通，安全无忧。 住户可在家中，用可视对讲分机，通过设在单元楼门口的可视对讲门口主机，与来访者 通话并能通过分机屏幕上的影像，辨认来访者。当来访者被确认后，住户主人利用分机上的 门锁控制键，打开单元楼门口主机上的电控门锁，允许来访者进入；否则，均不能进入。 (2)安防联动系统 目前市场上的智能化防盗门锁，智能化程度很高，大多实现了远程开门、门锁联动报警 （包括 110、 120 和 119 等） 、撬门报警、门锁布防、非法钥匙开锁等功能，支持密码和指纹 等多种开锁方式。豪华智能门锁单价大多在几千元以上。 广西千慧企业营销策划有限公司 电话邮箱：3039647821 地址：南宁西乡塘区衡阳东路 61 号 15 门禁系统:小区大门，每栋楼房用指纹式/面部扫描进出。 (3)社区安全监控 全天候监控系统：做到少岗，高薪。 安全监控值班室与电脑总控室、手持电脑、派出所连接。 （4）居家智能安防系统 智能化高端住宅小区，居家安防智能系统往往也做得比较完美，融合了门锁、消防、监 控、报警、救助等一系列的现代科技技术。居家安防系统与物业安防联网，才发挥应有的效 用。 广西千慧企业营销策划有限公司 电话邮箱：3039647821 地址：南宁西乡塘区衡阳东路 61 号 17 住户电源开关智能系统及电器火灾监控设备（居家智能系统范畴，推荐使用） 4、 “数字化社区”管理平台 数字化小区物业管理单位一般掌控和管理两个平台系统：物业管理系统（内部管理收费 系统）和数字化小区网络平台（公共放平台） 。有些物业管理单位也把内部管理的物业管理 系统上线与数字化小区平台联网。 （1）物业管理系统 目前物业管理软件都能实现“物业管理一卡通”服务。加装了芯片的智能物业管理服务 卡（芯片可安装在手机上）与个人身份证挂钩验证，与小区物业管理系统联网，智能管理家 用电器和有关社区的服务消费等。卡片的主要功用如下图： （2） “数字化小区”平台 社区网站案例（建设中） “数字化社区”核心是信息资源的整合以及社区基层管理机构、社区居民之间的信息沟 通渠道的搭建。使社会化信息提供者、管理者与住户之间可以实时地进行各种形式的信息交 互。现代互联网技术的不断发展、各种网络多媒体技术和电子商务技术的应用，数字化社区 物管服务更能营造出一个丰富多彩、便捷高效的虚拟社区。 数字化社区为物业管理软件信息系统在互联网上的自然延伸，不仅通过数字化社区网站 构建了居民社区物业管理机构，达成小区居民之间沟通与交流桥梁，同时通过专业的电子商 务及网络营销技术，为小区居民与物业服务机构、小区商家提供一条商务快捷通道，配合完 善的信息发布与推送系统，让居民足不出户，尽知“小区事” ；让小区商家不用吆喝做尽小 区每家每户生意；让小区物业管理人员借用小区网上虚拟店铺，开展丰富多彩的社区增值服 务，倾力打造社区生活服务圈。最终，通过社区电子商务实现物业服务及赢利模式创新，通 过数字化及 IT 技术让小区楼宇保值、增值，从而创造和谐社区生活新环境宏伟目标。 数字化社区平台功能案例介绍 一级模 块 二级模块 模块介绍 二手交易 二手货的交易平台 房屋出售 房屋出售的信息 房屋租赁 房屋租赁的信息 物业增值服 务 订报纸、送水、代购、维修、装修、订奶等。 （只服务 业主） 公共前台页面 电子商 务 网上商城 商城前台，展示各种分类的商品、型号、规格、参数、 价格等信息，并有购物车功能，能看到订货的状态。 （只对业主用户开放） 广西千慧企业营销策划有限公司 电话邮箱：3039647821 地址：南宁西乡塘区衡阳东路 61 号 19 商城后台：添加、修改删除商品，处理订单 一对一聊天即时聊天 一对多聊天 社区论坛 便于社区用户进行相互交流的平台 社区交 流 社区公告 用于发布社区公告。例如停水、停电、缴费等 教育 展示教育类的信息 生活 展示生活类的信息 新闻 展示社区的热点新闻类得信息、报道。 医疗 展示一些医疗卫生小常识、养生方面的信息 生活资 讯 娱乐 展示最新的娱乐方面的信息 楼盘展示 展示社区楼盘的情况，户型、开盘信息、样板房 公司门户网 站 介绍物业公司的基本情况，人员架构，咨询、联系方式展示平台 房开门户网 站 介绍房开公司情况，人员架构，咨询、开发楼盘以及联 系方式。 业主用户 业主用户能使用全部会员的功能登录 （注册） 自由注册用 户 用于网络游客发布求租求购的信息而进行的注册 信息发布所有用户均 可使用的功 能 在线咨询与建议 物业费用查询及网上交费（网上交费需要网上支付平台 及物业软件的支持） 物业费用支付记录导出到物业软件 物业费用缴费、消费记录 网购订单管理 物业消息记录 信息发布 报修及投诉 在线调查 会员系统 会员中 心 业主用户特 有功能 装修申请 房屋出售信 息 房屋租赁信 息 用于接受业主的房屋出售或租赁委托以及审核房屋出售 或租赁信息的真实性 会员信 息管理 会员基本信 息管理 用于管理会员的基本信息，可以添加、修改、删除、查 看会员的基本信息，可以从指定的物业管理系统中导入 用户资料并创建用户帐号 电子邮件服 务 发送电子邮件到用户电子信箱（需要 WEB 服务器安装 JMAIL 组件） 短信息服务 发送手机短信给用户（需要硬件或者第三方短信平台的支持） 物业服务中心 客户关 怀系统 在线调查 可以自定义调查表并生成网页给用户填精写 教育 生活 新闻 医疗 生活资 讯 娱乐 对生活资讯的信息进行分类管理，可以添加、修改、删 除，查看对应的信息。 公告 用于发布对所有人的公告，可添加、修改、删除和查看 通知物业信息发布 祝福 用于发布对所有人或指定某些人的的通知和祝福，可添 加、修改、删除和查看，可以指定时间自动发送 在线投 诉 在线咨 询 增值服 务 日志 系统 对所有物业服务中心的操作进行记录， 不可修改， 不可删除 数字化社区信息化工具 通过一键通服务终端，或是移动电话，只要住户有需要，就可以通过统一的渠道，享受 简单快捷、无所不在的线上线下服务，真正体会智慧生活。 所有设备都能够智能化连接网络查看，管理人员在岗人员能通过手机或平板了解最及时 信息。 广西千慧企业营销策划有限公司 电话邮箱：3039647821 地址：南宁西乡塘区衡阳东路 61 号 21 第三章、物业管理节能措施 一、公共照明系统的节能 1、公共照明采用太阳能节能灯具； 2、楼内公共照明采用可控灯具开关； 3、公共娱乐场所实施专人看管负责制，根据娱乐人数进行开关； 4、停车和车库照明，采用分时段进行开关； 5、公共设施设备房照明，根据人员工作情况，进行定时控制。 二、变配电设备节能 1、降低变压器的变损。根据不同季节，调节变压器外环境温度； 2、调节三相负荷的平衡，来降低变压器和线路的损耗； 3、调节电容补偿能力，提高用电质量，获得电费补偿。 三、三相用电交流电机变频节能 1、二次供水电机变频节能，根据用水量，采用水压变频方式，节省电费； 2、电梯变频节能，根据电梯乘坐人数，安装牵力感应器，调节电梯牵引电机频，节省 电费。 四、二次供水系统节能 1、蓄水设备的开关、闸门和水位自动控制保持经常巡视，防止跑水和漏水； 2、及时检测维护供水管网，防止供水管网出现问题造成漏水； 3、加强主供水管网总阀门的维护，防止支供水管网出现问题。 五、水电计量表具的量化管理 定期查抄总表、住户分表数据，做到先计量、后分析，再平衡，采用比差方法，及时、 有效地反映水电用量，通过水电量化管理，迅速找问题和处理。 第四章、物业介入和接管 物业管理前期介入与房地产开发建设紧密相连。随着我国房地产行业的成熟与发展，很 多房开公司已注意到物业管理前期介入的重要性。做好物业管理前期介入有利于交房后的物 业管理。前期介入从项目可行性研究阶段开始，到业主入伙期间结束，工作是非常繁杂，物 业管理公司必须事先做好周到规划和工作安排。 为了接管顺利和为后面的物业管理工作打好基础，物业管理公司必须成立具有丰富物业 管理工作经验的专家小组接管验收工作，成员包括物业管理人员、工程师、会计师等。 一、接管前期准备 公司安排专业人员对承接项目进行深入研究，了解项目规划、物业特点以及周边地区物 业分布情况、安全状况，结合本方案拟定特定物业项目的管理方案； 二、物业接管程序 广西千慧企业营销策划有限公司 电话邮箱：3039647821 地址：南宁西乡塘区衡阳东路 61 号 23 房开公司与物业管理接管小组，联合组成物业交接小组（组织机构另拟） ，采取“一站 式”交房程序，具体如下： （一）通知业主收楼； （二）收楼接待； （三）验证； （四）交费； （五）签署相关文件； （六）签领钥匙； （七）陪同验房； （八）记录遗留问题； （九）收楼礼品领取； （十）合影留念； （十一）成功交付； （十二）遗留问题跟进。 三、物业管理的启动 （一）物业的接管验收 1、产权资料（项目批准文件、用地批准文件、建筑执照等） 。 2、技术资料（竣工图、设备的检验合格证书等） 。 （二）社区业主入伙管理 1、房屋验收、交接，执行公司严谨、科学的“入伙管理系统” 。 发放入伙通知书、业主手册，明确入伙验收手续、收费标准，签署业主公约 ，主动 解释有关疑问；签订物业管理委托合同并做好宣传和管理工作；配合业主搬迁入伙，做 好卫生、安全及交通指挥等。 2、建立业主档案和产权备案。 在办理移交手续中，系统了解业主相关资料，建立顾客档案，界定每个产权人拥有产权 的范围和比例，建立产权备案制度，为今后顺利管理打好基础。 （三）二次装修施工全过程监控 二次装修管理攸关楼宇的建筑风格品质，为了保证楼房长期正常使用，公司将依国家和 地方政府有关物业管理规定和收费办法办法、居家二次装修规定、外墙装饰规定，以及前 期物业管理协议 、 用户手册 、 业主公约等，执行物业二次装修管理。 1、作业现场管理。 采取必要的安全防务和消防措施，保障作业人员和相邻居民的安全，控制现场的各种粉 类、废气、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害，减轻或避免对相邻居民的日常生 活造成影响。 2、安全防范管理。 装修施工人员须按政府规定办理证件，接受管理处管理，由业主或代理人书面担保；装 修中用电、煤气、明火安全管理，消除消防隐患；装修与入住并存期间，加强安全防范重点 宣传，有针对性地采取措施，确保不遗留安全隐患。 3、环境卫生管理。 规范装修材料及垃圾的运输和堆放，严禁投入下水道，确保环境整洁；加强噪音控制， 限定装修施工时间或进行噪声隔离，最大限度降低对周边居民的影响。 4、共用设备设施管理。 确保装修中水电主干线、消防设施等户内外设备设施不受破坏，严禁任意动用消防设施 等违规行为。 5、外墙装修管理。 严禁二次装修外墙，破坏外墙整体美观；禁止安装雨阳蓬等设施；窗户、落地窗防护珊 应设在窗扇内侧；公共部位严禁安装、架设私家物品及构筑物。 6、二次装修管理。 不得进行野蛮施工，以防止破换楼板结构；不得变更或破坏房屋的柱、梁、板、承重墙 等建筑主体结构，不得破坏外墙、屋面防水、厨卫防水；外墙体埋设管线须进行防水处理。 7、水电设施二次装修管理。 严禁在结构楼板和公共墙体埋设管线；厨卫下水主管检查口不得封死；装修前堵塞好下 水口，以防止造成堵塞；墙体及吊顶内埋设电线应使用套管。 装修工程完工后，由装修户通知管理处工程部对工程进行验收，出具竣工验收单并办理 相关手续。 四、制定客服流程 （一）物业客服流程 1、负责住户入住、装修手续的办理，住户房屋及设施、公共设施等工程维修接待、下 单安排、跟踪和回访工作。 2、负责住户投诉处理工作及日常住户联系、沟通协调工作。 广西千慧企业营销策划有限公司 电话邮箱：3039647821 地址：南宁西乡塘区衡阳东路 61 号 25 3、定期组织开展文化娱乐活动，丰富社区文化生活，增强社区凝聚力。 4、按市物价局公布收费标准和有关管理规定，及时向业主、使用人通知收取及催缴相 关物业管理费用，根据计划财务部提供的相关数据公布收支情况。 5、负责对管理处各部门工作的检查监督。 6、负责管理处内部行政事务、文档的管理。 （二）业主投诉流程 1、接受投诉； 2、解释澄清； 3、提出解决处理意见； 4、跟踪总结。 （三）突发事件物业服务中心处理程序 突发事件主要包括以下几方面： 电梯困人事件、水管爆破事故、台风雷暴灾害、高空掷物事件、停电及电力故障、燃气 泄漏事件、发生盗窃事件、发生抢劫事件、发生斗殴事件、偷车事件、红外线报警、监控系 统无信号。 （处理程序和流程略） 五、物业费用 公司根据国家政策和市场行情，制定“南铁幸福城”项目的物业管理服务收费标准，征 求业主意见后执行。 六、社区业主入伙 （一）前期物业接管 1、派驻物业管理员开展前期工作。 2、物业接管验收。 （二）业主入伙 1、准备工作。 治安管理、车辆管理、垃圾清运、楼道灯设置、工作服、入住流程安排等。 2、协调工作。 协调做好水电、网络、快递、小孩入学、户口等配套服务工作。 3、入伙现场。 举行入伙仪式，迅速加快业主和业主，业主与物业管理人员之间的交流和认识。 4、办理入伙手续程序。 完善收续，确立业主产权地位和居住信息情况。 （三）物业装修与管理 1、装修申请。 2、装修验收。 （四）物业档案的建立和管理 1、物业档案管理制度建立。 2、资料整理归档。 3、管理和维护。 （五）日常管理 1、处理投诉和纠纷。 2、绿化管理。 3、房屋及公用设施维修、养护。 4、安全护卫、停车管理。 5、保洁管理。 七、项目业主委员会筹建 建设单位主持筹备，组织业主开展筹备工作。物业公司协助执行（如无必要可免） 。 八、项目综合管理服务费用 公司本着精心核算、严格控制成本的原则，根据物业管理各方面的需要，现框定以下管 理服务费用事项，以供参考。 （一）前期主要设备投入； （二）日常费用开支。 包括：员工工资、社会基本保险、服装费、办公费、电话费、办公设备折旧费、其它不 可预见费用。 广西千慧企业营销策划有限公司 电话邮箱：3039647821 地址：南宁西乡塘区衡阳东路 61 号 27 第五章、物业管理 一、总体管理服务安排 （一）建立全天候值班制度，设立服务电话，接受业主或住户对物业管理服务修、求助、 建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈服务工作。 （二）物业公共设备日常养护。 （三）物业管理费用等征收。 （四）定期向业主或住户征求物业管理服务工作意见，做好学习和整改工作。 （五）建立和落实维修承诺制，做好维修服务工作。 （六）每半年公开一次物业管理服务费收支情况。 （七）做好物业档案、业主楼案、设备设施档案管理。 （八）协调各方面社会关系。 （九）其他常规性公共物业管理服务 二、安全保卫 （一）总体安全环境管理 在社区周围关键部位、人车各出入口、电梯轿厢内设置闭路监控系统，建立 24 小时不 间断监控资料；结合公安 110 报警系统，对突发安全事件及时解决，依法办事。 危及人身安全处设有明显标志和防范措施。 （二）保安服务 专业保安队伍，24 小时值班巡逻。统一着装、佩戴明显标志，文明执勤，言语规范， 认真负责。做好社区来访登记和监控管理，防止推销等闲杂人员流窜。 （三）对出租户管理 租户流动性大，社会背景复杂，管理较为困难。物管公司对租户应进行重点关注和分类 管理，督促外来人员在三天内办理居住证手续。配合公安派出所和居委会，对小区内租 户进行登记造册管理，确保楼宇内生活安全与人际和谐。 （四）车辆交通及道路管理 楼宇停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐，机动车辆出入严格登记管理。非机动车 车辆按规定位置停放；每天巡查楼宇内道路，确保道路通畅，路面平整：井盖无缺损、无丢 失，路面井盖不影响车辆和行人通行及业主的日常生活。 （五）科学管理 联系群众，搞好群防群治。记录全面的事件日志，针对事故多发地加强巡逻及监控，消 灭安全隐患。在公安部门指导下搞好治安管理。 三、卫生和绿化 （一）卫生管理服务 卫生工作严格实行“五定”管理，即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。保证环 卫设备完备、清洁卫生良好、灭杀鼠害虫害，公共用场地无纸屑烟头，墙面无乱贴乱画等现 广西千慧企业营销策划有限公司 电话邮箱：3039647821 地址：南宁西乡塘区衡阳东路 61 号 29 象。 定期对社区环境绿化进行浇水、施肥、修剪等工作，保证花草树木长势良好，绿地无占 用和践踏现象。 1、日常保洁 小区垃圾自动化处理系统，住户垃圾分类设施。 工作为收垃圾、洗垃圾桶 、扫地板及楼梯 、擦电梯、擦公共防盗门、擦楼梯扶手、擦 公共天花板、擦消火栓、擦窗户、道路清扫、水泵结合器清洁、路灯柱清洁、绿地清理等。 2、四害消灭 在楼道、道路、绿地等公共区域，定期采取措施消灭老鼠、蟑螂、蚊子、苍蝇，配合周 围区域对四害生地消毒处理。 3、做好环卫宣传工作，提高人的清洁卫生意识。 （二）绿化管理服务 制定绿化管理标准，定期对楼宇绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作；对楼宇绿化 进行改进、栽种；绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；花草树木长势良好，修剪 整齐美观，无病虫害，无折损、无斑秃；绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。 1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。 2、花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损 3、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。 4、绿化完好率达到 95%以上。 四、设备设施维护 正确使用“房屋维修基金” ，做好房屋管理和养护，定期检查各楼宇外墙，确保外墙面 砖和涂料无脱落，楼宇无破损和漏水现象。 共用设备设施主要为给排水设备、供电设备、弱电设备、消防设备以及其它公共设备。 物业管理必须做到共用配套服务设施完好，道路、楼道等公共照明完好。 （一）房屋管理与维修养护 主出入口设楼宇平面示意图，幢、单元（门） 、户标号标志明显；定期检查外墙，确保 外墙面砖和涂料无脱落，发现破损、脏污及时修补；空调安装位置统一，冷凝水集中收集； 设立小告示板，及时向业主通报相关事项。 （二）共用设备管理 设备保养与维修：一是以预防为主，坚持日常保养，使设备始终处于良好状态；二是对 房屋设备做到会用会修会检查，且能用好保管好，对房屋主要设备的保养和检修要做到定量、 定人、定点、定时和定质；三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合养护政策。以 专业修理为；四是完善设备管理和定期维修制度。 1、给排水服务管理 （1）供水管理。对生活水泵、给水管网定期检修及防腐保养，确保供水设备完好，运 行正常；每天巡视水泵房、给水管网等；对供水设备制定严格管理措施，确保无污染隐患； 生活用水的水质符合卫生标准；停水提前一天通知住用户。 （2）排水管理：每天巡视排水管道等设施，确保排水排污管理通畅；汛期道路、车库、 设备房无积水浸泡发生；每年一次清理化粪池、污水井；遇给排水事故，维修人员在规定时 间内进行抢修，做好维护工作。 2、供电服务管理 （1）供电设备管理。建立 24 小时运行和维修管理值班制度，及时排除故障，确保正常 供电，公共照明完好；建立配电室巡查制度；停电提前一天通知各用户；临时施工及住（用） 广西千慧企业营销策划有限公司 电话邮箱：3039647821 地址：南宁西乡塘区衡阳东路 61 号 31 户装修，制定临时用电管理措施；发生地震自然灾害情况及时切断电源；备用应急发电机随 时起用。 （2）配电房管理。由机电技术人员管理和值班，闲人免进；建立配电运行记录，定期 巡查和检修检修，及时处理故障；室内照明、通风保持良好；检修停电和停电拉闸要挂标志 牌；操作检查必须按规定使用电工绝缘工具。 紧急发电设施，防备停电 3、弱电设备管理 对网络线路、可视对讲、温感报警、电话线路等弱电系统设备，定期进行维修保养，确 保故障能及时排除。 4、消防管理 消防控制中心 24 小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用；制定突 发事件应急方案；消防管理员接受严格正规培训。 建立日常防火检查制度，经常检查消防系统设施设备，每月全部检查一次，及时发现并 消除火灾安全隐患，确保消防设施齐全、完好，标识完整，可随时起用；在明显处设立消防 疏散示意图。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻；全体管理人员掌握消防设 施设备的使用方法并能及时处理各种问题；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确 各区域防火责任人；建立义务消防队，制订突发火灾应急方案；每年举行一次消防演习，增 强应急技能、提高业主消防意识。 五、社区文化 创造一个和谐文明、安宁舒适的生活环境是我们与业主的共同愿望。 我们制定机制，每年都利用节假日时间，腾出活动空间，组织社区居民参与开展各种积 极向上的文艺活动，增进沟通交流，建设和谐社区；各项活动事先计划，争取政府有关部门 支持，并发展与业主委员会、社区委员会以及政府有关部门的良好合作关系；在楼宇告示栏 上设立学习宣传园地；配合、支持、参与社区文化建设，提倡高雅的社区文化。 （一）设立学习宣传园地，开展健康向上的活动。 （二）制订居民精神文明建设公约。 （三）配合街道办事处、居委会、派出所开展各项工作。 （四）争取业主满意率 95%以上。 六、物业管理收费 电脑扫描器抄取业主三表数据 根据政策和市场行情，制定一套符合项目需求的物业管理收费标准，具体收费事项大致 有以下这些内容，收费标准有待核定。 广西千慧企业营销策划有限公司 电话邮箱：3039647821 地址：南宁西乡塘区衡阳东路 61 号 33 七、非业主物业服务收费 在交楼时间制定对装修公司管理政策，收取一定费用纳入物业管理费用范畴。 第六章、商业运营 本项目之商业运营，不以盈利为主要目的，而从方便社区服务出发，全部采取微利或者 平价的方式，执行实惠价格政策，让利和服务社区民众。 广西千慧企业营销策划有限公司 电话邮箱：3039647821 地址：南宁西乡塘区衡阳东路 61 号 35 小区文化娱乐、商业服务、家政服务区位示意图 一、文化娱乐 会所经营不以商业经营为目的，采取场所免费向业主们提供，消费品消费实行有偿服务。 主要提供以下两种形式服务： （一）会所、酒吧 主要提供休闲服务，品酒、喝茶、待客、交流等。 （二）活动中心 活动中心设置于小区内部，主要提供棋牌、球类活动等。活动中心设有老年人活动中心、 青少年活动中心和儿童活动中心。 1、老年人活动中心 老年人活动中心主要开展康体运动、健身运动、文化娱乐活动等。运动器材主要为健身 器材类产品。 2、青少年活动中心 广西千慧企业营销策划有限公司 电话邮箱：3039647821 地址：南宁西乡塘区衡阳东路 61 号 37 中心主要内容有球类活动(室内室外)、健美运动以及健身运动等。 3、儿童活动中心 中心设于小区中心广场旁，充分利用广场的公共休闲设施，开展儿童活动。儿童活动中 心位置设置如下图所示： 二、社区超市 经营生活用品小超市，专为社区居民日常生活服务。小超市经营面积以 200 至 300 平方 米为宜。经营商品由公司商务中心配送。所有商品以安全、绿色环保为前提，由公司商务运 营中心联系的特定渠道供货，全程实行监管。 小超市以服务项目业主和住户为前提，价格合理，服务周到，有时候可以配合项目物 业管理开展促销等活动。 三、商务服务 广西千慧企业营销策划有限公司 电话邮箱：3039647821 地址：南宁西乡塘区衡阳东路 61 号 39 （一）居家业务代办。 主要业务有收发快递、代订代发报刊邮件、预定机票酒店、复印打印、网络商务服务、 送奶、代购物品等。 （二）房屋中介服务。 独自或者与房产中介公司合作，开展本项目的空房代管、房屋中介、二手房转让服务等。 （三）经营旅游餐饮服务。 跟一些旅游服务企业合作。此种业务可设置于小区门口，业务内外兼顾。 四、医疗卫生 设立医疗卫生室并取得资格，主要面向社区业主和住户提供普通病症诊治服务。卫生室 根据业主档案，建立起社区业主（居民）健康卫生档案，定期做好医疗保健服务。 定期为社区居民开展健康检查、健康咨询类活动。社区医疗卫生服务站应设于小区大门 的社区商铺，既方便本社区，也方便周围居民。 五、家电维修 开展家电维修业务，为业主（住户）安装、维护和修理各种家用电器，能更好地服务项 目小区内的各个家庭。 六、社区理发 项目小区住户人数在 6000 人以上，有大量的生活需求，设立便民服务理发室，更能体 现社区的体贴服务。 七、特约服务 根据业主和住户需要，提供各类特别服务，这些通常是有偿的。如儿童辅导班、看护老 人儿童、代为购物等。 广西千慧企业营销策划有限公司 电话邮箱：3039647821 地址：南宁西乡塘区衡阳东路 61 号 41 结 语 物业管理是一个综合性的管理服务工作，管理软件、管理设备、服务内容和服务形式多 种多样，管理水平要求也很高。以上所提供的物业管理服务方案，从服务理念、服务内容、 智能设备和管理程序方式等方面，都做了比较全面的阐述，但从做好物业管理工作的角度出 发，仅仅是设备、勤快和服务态度好是不够的，还必须坚定不移地从以下几方面加强管理工 作： 一、全心全意为业主服务。 尊重、平等、友爱、专业、规范的服务理念，是做好物业管理服务工作的基础。 二、完善的物业管理制度。 物业管理制度全面和完善，能预防管理疏漏，有效执行才会有好物业管理服务。 三、优秀的物业管理团队。 有核心的优秀管理团队，管理效率更高，更有市场竞争力，安全和管理成本更有保障。 四、现代化物业管理模式。 管理服务从实际出发，务实的物业管理角度出发，结合当前先进的物业管理经验，为自 己设计一套合乎需求的先进的物业管理模式，更能做好项目物业管理工作。 五、先进的管理软件设备。 先进的物业管理软件，往往与高科技、智能化设备结合使用设计，更能体现出高效管理、 细节服务、节能减排等方面优势。 六、热爱家国之理念传播。 爱国爱人民，爱社区爱家庭，是社会正能量传播的根本。社区和谐，住户健康安逸是做 好物业管理工作的最高境界。 千慧策划 2015 年 6 月 4 日 附件：家庭智能系统方案 （推荐） 说明：家庭智能系统与物业管理息息相关，特别是在安防方面，必须与物业管理安防系 统联网，以确保达到良好的安防效果。在此，特推荐目前比较先进的居家安防及智能化管理 系统。 系统概述：智能家居产品应用了家庭自动化网络总线技术，能够相互兼容及直接互连。 该总线技术主要用于网络化控制系统。智能家居可以提供的主要功能包括：智能化家庭灯光 照明控制、智能化家用电器控制、家用中央空调或分体空调的智能控制、家庭安全防范和报 警、小区可视对讲系统等。系统采用多种通信方式实现社区联网以及与业主沟通；可实现本 地按钮控制、触摸屏控制、遥控器控制、电话控制、iphone/ipad 控制及联动控制等。 智能门锁所支持的各个系统 一、家庭安全方案 广西千慧企业营销策划有限公司 电话邮箱：3039647821 地址：南宁西乡塘区衡阳东路 61 号 43 设备组成：系统主机、红外探头、模拟/网络摄像机、可燃气体探测器、烟雾探测器、 门磁、窗磁、玻璃破碎探测器、视频服务器、紧急按钮和门禁系统； 视频监控录像：对重点区域不间断视频监控，可录像保存； 远程监控：通过手机和电脑等终端可随时查看家中监控视频画面； 防盗防火报警：门窗入侵报警，系统可立即通过短信和电话通知业主、小区、联防安保 公司等;当屋内着火或者烟雾浓度过高时，烟雾报警器会发出报警信号，尽早通知业主及小 区保安家里有险情发生，及时处理； 保险柜安全防范：对保险柜进行监测并将警情直接反馈至用户手机； 自动关煤气：当发生煤气泄漏时，系统自动关闭安全阀，也可通过手机远程关闭； 老人远程关怀和紧急求助：老人通过本系统可随时与子女进行视频互动交流;在床头、 卫生间、客厅等安装紧急求助按钮，在老人生病或其他紧急情况下可一键求助，系统可立即 通过短信和电话通知业主、小区、社区医院等； 手机远程开家门：用户可通过手机远程为未带钥匙的孩子和老人打开门锁。亲友来访无 人在家时，户主也可远程开锁； 门窗远程开关与监测：可通过手机查询门窗是否关闭(大门未关可自动报警)，并可远程 打开或关闭。 二、智能照明方案 设备组成：系统主机、单路智能照明开关、单路可调光智能照明开关、双路智能照明开 关、三路智能照明开关； 智能调光：所有灯光亮度均可自由调节； 便捷控制：随时随地通过手机(平板电脑)对全宅照明进行控制； 离家模式：离家时，可自动切断全部照明电源，也可通过手机远程关闭； 就寝模式：就寝时，可一键全关家中所有需要关闭的照明灯具； 度假安全：外出度假时，可定时打开和关闭全宅照明灯具，模拟家中有人场景； 个性化场景设置：用户可根据个人喜好添加和设置不同场景和模式，比如离家模式、就 寝模式、起夜场景、叫醒模式、回家模式等；可编程控制不同位置的灯具、开关时间和照明 亮度，操作简单； 充分利用自然光：可根据室外光线强度自动打开或关闭窗帘，达到调节室内亮度的目的； 灯光可组合控制：用户根据喜好组合控制各房间灯具，也可根据需要将灯具与家电、安 防报警等系统组合控制； 节约电费支出：可节约 2040%的电费； 延长开关寿命：非接触式控制方式大大延长开关寿命； 节约照明布线成本：智能无线多联控开关省去众多布线材料成本； 施工周期极短：智能开关与传统开关安装方式一致，加大缩短施工时间。 三、家庭健康中心方案 广西千慧企业营销策划有限公司 电话邮箱：3039647821 地址：南宁西乡塘区衡阳东路 61 号 45 设备组成： 电子血压计、电子体温计，电子血糖计、超声波身高测量仪、电