商投总部物业管理制度

商业物业管理 第 1 节 环境管理 1 招投标管理 11 各项目须于开业日前 120 天至 60 天完成筹备期项目保洁开荒招标 工作； 12 各地项目须于合同期满日前 90 天至 30 天完成营运期项目日常保洁招 标或续签工作； 13 日常保洁以外的其他环境类招标工作，须于开业前 45 天或营运期合 同期满前 30 天完成上报审批、合同签署； 14 各项目负责对周边保洁市场每年进行调研，形成报告，于每年 6 月 15 日前上报商投公司物业部审批； 15 各地项目负责保洁招标前 30 天完成招标前市场调研，形成调研报告， 与招标方案一同上报商投公司物业部审批(参见招标(采购) 操作规范)； 16 环境类招标入围条件、招标程序须执行商投公司下发的招标(采购) 操作规范 。 2 日常环境管理 21 各项目负责组织于每年 12 月 15 日前或于保洁合同签订后 30 天内完 成保洁年度工作计划的编制，并报商投公司商业物业部备案； 22 各地项目须根据保洁服务合同约定和保洁管理手册进行保洁作业 日常检查，商投公司物业部对各项目日常保洁进行抽查监督； 23 各地项目须在保洁公司进场前 30 天开始，制定保洁员行为准则培训 计划，每周对保洁员进行培训； 24 各项目每月检查保洁员工培训的工作和效果。 3 石材养护管理 31 石材养护须采取专业外包方式。服务外包方的选择参见招标(采购) 操作规范 ； 32 石材养护计划由各地项目与石材养护公司共同制定，经商投公司审批 后方可实施； 33 各地项目负责石材养护作业日常现场检查； 34 石材养护作业须在非营业时间进行。 4 垃圾清运管理 41 垃圾清运须采取专业外包方式。服务外包方的选择参见招标(采购) 操作规范 ； 42 各地项目负责制定垃圾管理方案，包括垃圾清运管理规定、垃圾房管 理规定，经商投公司物业部审批后实施； 43 各地项目负责垃圾管理的日常作业检查。 。 5 消杀作业管理 51 消杀工作须采取专业外包方式。服务外包方的选择参见招标(采购) 操作规范 ； 52 各地项目须根据项目实际状况及当地环卫主管部门要求，与分包方一 同制定定期消杀计划予以实施，并进行日常消杀作业检查； 6 绿化绿植作业雷理 61 绿化养护、租摆须采用专业外包方式进行，服务外包方的选择参见 (招 标(采购)操作规范 ； 62 各地项目负责制定绿化养护方案、绿植租摆方案，经商投公司物业部 批准后实施。重大节假日绿植调整方案，须提前至少一周完成，经商投公司物 业部批准后实施； 63 各地项目负责绿化养护、绿植租摆的实施和日常检查； 64 绿化作业中修剪、施肥等有可能影响顾客感观的工作须在非营业时间 进行。 第 2 节安全管理 1 施工装修安全管理 11 各地项目必须按照安全管理手册相关规定对管理区域内的施工 装修安全进行严格管理。 12 营运期项目，由各地项目负责制定施工装修安全管理方案，实施管 理。10 个以上商铺或者建筑面积超过 2000 平方米同时装修的，须向商投公司 物业部进行报备。商投公司物业部进行监管。 13 筹备期项目开业前 5 个月，由各地项目完成施工装修安全管理方案 的制定，商户进场装修后，各地项目负责实施，商投公司物业部进行检查。 2 公共秩序管理 21 内外场公共秩序巡视 211 各地项目负责内外场公共秩序巡视的人员、岗位、排班等工作安 排，实施日常巡视； 212 商投公司物业部负责定期对各地项目公共秩序管理进行抽查。 22 商户财产安全管理 221 各地项目须与商户/租户进行沟通，制定商户 /租户财产安全管理方 案并予实施； 22 2 各地项目对特殊行业商户（珠宝、名表、高档数码商品等）建立 重点商户安全管理台帐，并与商户进行沟通，形成防范措施并予实施。 23 开闭店管理 231 各地项目须在开业前 1 5 天完成开闭店管理规范编制，并对商 户/租户进行培训，组织演练； 232 商投公司物业部定期抽查各地项目开闭店工作。 24 各地项目负责制定推广活动安全管理方案。大规模活动须在活动前至 少一周将方案上报商投公司物业部审批，并组织现场安全演练。 25 主力店管理 251 由各项目总经理负责，每月组织召开与主力店安全工作会议，形 成月例会制度和会议纪要，上报商投公司物业部备案； 252 各地项目须负责梳理与主力店的管理界面，建立主力店安全管理 联络台帐。重大节日及重大活动时，对主力店安全管理进行监管。 第 3 节 交通秩序管理 1 周边秩序管理 11 各地项目开业前 90 天完成项目周边市政交通调研和交通评估，形成 交通调研评估报告，上报商投公司物业部审批； 12 各地项目须按照停车场管理手册和项目情况，制定周边交通秩序 管理方案，经商投公司物业部审批后实施。 13 各地项目负责管理区域内及红线周边的交通秩序管理，严禁车辆乱停 乱放；对不服从管理的车辆，须请交通管理部门协助及时处理。 2 车场运行管理 21 各地项目须于开业前 30 天完成车场运行管理方案的编制。方案经商投 公司物业部审批后实施； 22 各地项目须制定主力店及商户/租户的上货管理方案，并对主力店、 商户/租户进行培训、检查。方案经商投公司物业部审批后实施。 3 车场收费管理 31 因各种原因发生的停车场收费减免，各地项目须经商投公司物业部审 核，并每月汇总上报商投公司财务部审批后方可实施。 第 4 节 专业培训管理 1 专业培训计划制定 11 专业培训层级划分 111 商投公司物业部负责组织各地项目物管部主管(含) 以上人员的本系 统内业务培训和专题经验交流培训； 113 各地项目负责组织主管级以下员工业务培训。 12 培训需求及计划 121 各地项目须于每年 5 月和 1 1 月下旬，启动物业管理类专业培训需 求调查； 122 各地项目根据培训需求调查结果，制定半年度培训计划表 ，并 分别于每年 6 月 1 5 日和 12 月 15 日前与培训需求调查报告一并上报商投公司 物业部备。 2 专业培训实施 21 培训内容及时间 211 岗前培训：各地项目负责新进基层员工岗前培训，时间至少为 15 天。上岗培训负责人为受训员工的直接上级； 212 岗上培训：各地项目须针对主管以下员工每月至少组织一次业务 培训。 213 持证培训：各地项目建立特种作业员工持证统计台帐，持证岗位 员工必须持证上岗； 214 特殊事件处理培训：各地项目每月须组织至少一次特殊事件培训 和实地演练； 215 行为培训：各地项目必须每月不少于一次对员工进行行为培训； 216 外部培训 1)筹备期，各地项目在开业前 40 天须组织至少一次对保洁开荒公司培训。 在开业前 15 天须组织一次对日常保洁公司及其他环境分包商的培训； 2)营运期，各地项目须对日常保洁公司进行每月至少一次的培训。 22 各地项目须在开业前 30 天完成主要业务知识及相关岗位工作流程的 培训工作。 第 5 节特殊事件管理 1 特殊事件的判定 特殊事件从性质可分为：公共性卫生事件、治安事件、消防事件、其他事 件， 详尽分类见安全管理手册 。 2 事件预案 21 各地项目须在开业前 30 天完成各类特殊事件处理预案的编制， 经商投公司物业部审批后实施； 22 各地项目针对各类特殊事件，每月须组织至少一次特殊事件培训和实 地演练，留存培训和演练记录、图片、影像资料； 23 各地项目须与主力店、商户/租户、政府相关部门保持密切沟通，建 立特殊事件快速反应机制，包括形成定期会议制度、建立沟通渠道、联合培训 和实地演练等。 3 事件报告 31 各地项目在发生火情和治安事件后必须按照安全管理手册相关规 定执行上报程序； 32 事态稳定后，各项目总经理组织召开专题会，形成书面报告，于 2 天 内提交给商投公司物业部。 第 6 节合同管理 1 合同管理范围 主要包含环境类、安全及公共秩序委托分包服务合同等。 2 服务供方合同 21 各地项目负责环境类、车场管理、外包保安服务等各类合同谈判和签 订，必须按照商投公司下发的统一模板执行。 22 凡涉及所有合同模板相关条款的变更、修订，须逐级上报股份公司法 务批准。 3 合同保管 31 各地项目行政部门负责上述各类合同资料原件的归档； 32 各地项目业务部门保管所签合同复印件，商投公司商业物业部保存扫 描件。 第 7 节 商业物业管理其他工作 1 物业管理市场调研 针对新项目物业管理需要，由各地项目负责开展区域内物业市场调研工作。 物业市场调研报告上报商投公司物业部审批。 2 参与前期规划 21 各地项目参与项目规划设计阶段停车场及交通动线、物业管理用房、 垃圾房、导视系统等的设计评审，积极提供相关意见； 22 对于停车场导视系统及车场交通动线的规划设计，各地项目须与项目 公司及有关专业设计单位进行充分的讨论和研究，相关最终成果须上报商投公 司物业部审批。 3 物业管理方案编制 31 各地项目负责物业管理方案的编制，编制完成后上报商投公司物业部 审批后实施； 32 商投公司物业部每年度对各项目的物业管理方案进行评审。 4 业务管理手册 41 商投公司物业部负责编制、修订各类管理手册。经商投公司总经理审 批后实施； 42 筹备期各项目在项目开业前 60 天，依据 4.1 模