县城镇土地定级

*县城镇土地定级 估价报告 *有限公司 目 录 前 言 .1 第一章 *县概况 .2 第一节 *县概况 .2 第二节 *县各镇（乡）概况 .5 第二章 城镇土地定级估价概述 .7 第一节 土地定级估价的原则和依据 .7 第二节 地价体系的构成 .13 第三节 土地定级估价的技术路线工作程序 .14 第四节 土地定级估价资料的收集和调查 .17 第三章 *县城镇土地分等及定级 .20 第一节 城镇土地分等定级路线及工作程序 .20 第二节 *县城镇土地分等 .22 第三节 *县各镇(乡)土地均质地域划分 29 第四节 土地条件评价及土地级别的初步划分 .31 第四章 地价样点的计算及土地级别的确定 .35 第一节 商业、住宅样点地价的计算方法 .36 第二节 *县各镇（乡）商业、住宅样点地价的修正 .40 第三节 商业、住宅有效样点地价的确定 .44 第四节 城镇土地级别的确定及面积量算 .51 第五章 基准地价评估 .55 第一节 基准地价评估概述 .55 第二节 基准地价评估的程序及基准地价内涵 .58 第三节 商业、住宅基准地价的确定 .61 第四节 工业地价测算 .68 第五节 基准地价及年租金标准 .79 第六章 基准地价修正体系 .81 第一节 基准地价修正体系建立的基础和目的 .81 第二节 基准地价影响因素的选择与权重确定 .82 第四节 编制基准地价区域因素和个别因素修正系数表和宗地地价影响因素指标说明表 .89 第五节 编制基准地价其他因素修正体系 .116 第七章 *县标定地价评估 .118 第一节 标准宗地设置 .118 第二节 标定地价评估 .124 第八章 基准地价测算成果水平分析 .141 第一节 基准地价测算成果分析 .141 第二节 土地定级估价成果用建议 .144 *县城镇土地定级估价工作及人员名单 *县城镇土地定级估价领导小组： 组 长：*（*县国土资源局局长） 副组长：*（*县国土资源局副局长） *（*县国土资源局副局长） 技术负责单 位 ：*有限公司 技术负责人： 技 术 人 员 ： 报 告 撰 写 ： 前 言 *县近几年未进行过系统的城镇土地定级估价。随着社会经济的迅速发 展，*县的城镇规模、土地利用结构、城镇基础设施条件、环境质量以及土 地供求关系等，都发生了显著变化，土地市场日趋活跃。根据中华人民共和 国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法、城镇土地分等定 级规程、城镇土地估价规程等有关法律、法规、文件的规定和要求，迫 切要求制定出全县统一的城镇基准地价体系，为政府加强城镇国有土地资产管 理、规范和调控土地市场提供依据。 *县国土资源环境保护局委托*有限公司开展*县土地定级估价 工作。 该项工作由*有限公司完成技术工作，自 2002 年 8 月至 2002 年 12 月 历时近 4 个月的时间，对*县城镇建成区内的国有土地及所辖的四镇三乡建 成区内的国有土地进行土地定级及基准地价测算。 此次土地定级估价的目的和宗旨是，为政府宏观调控，进一步管好用好城 市国有土地，加快发展和培育完善土地市场奠定科学基础；建立供给引导需求 的建设用地供给新机制，推动建设用地向内涵挖潜和集约利用，盘活城市存量 土地，防止国有土地资产流失，探索建立城市土地收购，储备制度和国有土地 资产监管体制。 估价定级的总体技术路线：先进行城镇土地分等，城镇土地定级，划分均 质地域，用市场交易价格等资料测算基准地价。 经过科学调查和分析计算，*县城镇共划分 6 个土地级别（一、二、三、 四、五、六级地）三种用途（商业、住宅、工业），编制了土地级别图、各用 途基准地价图，建立了宗地地价评估