物业管理企业规模经济问题初探

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 物业管理企业规模经济问题初探 摘 要 随着我国社会和经济的快 速发展，人们对居住条件的要求也日益 提高，物业管理工作越来越重要，物业 管理采用现代科学管理手段对物业实施 全方位的社会化、专业化和企业化管理。 通过管理服务活动，完善物业的使用功 能和提高物业的使用效率及经济效益， 促使物业的保值和增值，为人们营造一 个合意舒适、清洁美好、文明安全的生 活、工作环境。基于此，本文主要阐述 了物业管理企业规模不经济的原因、物 业管理企业实现规模经济的策略，希望 能为今后我国物业行业的发展带来帮助。 中国论文网 /3/view-12940796.htm -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 关键词 物业管理 规模经济 策 略 在现代社会的发展中，物业管理 作为一个新兴的行业，在我国得到了广 泛的应用。现代物业管理所提供的服务 应是高质、高效的，而当前众多企业 “小而全，多而杂 ”的管理往往使物业管 理事倍功半，导致服务的低效、低质和 高成本，无法形成适度规模，这会在一 定程度上对企业的经济发展带来困难。 一、物业管理企业规模不经济的 原因 （一）初始规模不经济 物业管理行业的快速发展吸引了 众多新企业的加入，但是新兴物业管理 企业介入市场的初始阶段存在诸多困难。 第一，为了争夺物业管理市场份额，扩 大在行业内的影响力，新企业不惜以低 价竞争，但在接手项目后又要控制成本， 量入而出，导致物业管理水平大幅下滑， 极大地损害了企业的形象。第二，开发 商信誉低、建筑质量不高、物业管理包 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 袱重等等，导致管理成本增加。第三， 行业管理法规不完善，消费者对物业管 理认识浅显，因此管理中矛盾多、风险 大，严重威胁企业的经济利益和社会形 象，一系列问题困扰着新生物业管理企 业。因此，在进军物业管理市场的初始 阶段，企业资源利用率低，投入多而产 出少，短期内很难因规模的扩大而取得 较好的经济效益。相反，所表现出的往 往是初始规模不经济。 （二）管理效率不经济 就物业管理企业而言，规模不经 济很大程度上表现为企业的管理服务规 模扩大（管理面积不断增加）时，企业 内部的效率并未提高，或成本并未降低， 造成这种现象的原因主要在于物业管理 的经营机制、管理水平以及服务模式的 不经济等。对物业管理企业来说，没有 强大的战略管理团队，就不能为企业选 择适宜的发展方向，这就造成了企业扩 张的盲目性；没有完整的战略规划团队， 就不能制定科学合理的工作流程、工作 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 内容，从而造成企业运作的无序性；没 有扎实的基层团队，就不能高效、快速 地完成岗位工作，造成企业运行的低效 性。可见，任何一个管理层面出现问题， 都会导致物业管理企业管理效率不经济， 最终也会影响企业的规模经济。 （三）收费率低，严重影响企业 运营 物业管理企业的营运资金主要来 源于物业管理费。自物业管理行业诞生 的第一天起，拖欠、拒交物业管理费的 现象在全国各地都不同程度地存在，成 了困扰物业管理行业的一大顽疾。在物 业管理中经常会出现以下问题：第一， 业主对物管服务和房屋质量不满；第二， 有些居民的思想还停留在计划经济时代， 没有认同“花钱买享受 ”的消费观念；第 三，由于收费的标准、细节不明，造成 物业公司与业主理解不同，从而引起争 议和纠纷；第四，宣传工作开展得不好。 二、物业管理企业实现规模经济 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 的策略 从物业管理企业的现状可以看出， 物业管理企业是一味地追求物业管理项 目的数量增加、管理面积扩大，规模带 动利润增长的粗放型发展模式，并不适 应行业发展的需要。初始规模不经济、 管理效率不经济应该是物业管理企业在 探索规模经济发展道路过程中重点关注 的问题。 （一）前期财务核算，减小规模 经营风险 一般来说，在物业管理企业规模 扩大的同时，即使管理水平保持同等速 度提升，也会由于规模扩大而使管理成 本大幅增加，因此管理成本的增加，最 终导致总收益的减少。基于此，物业管 理企业在面临着一个项目投标或扩大规 模的时候，首先要综合有效地运用管理 资源，制定管理方案进行财务核算，当 管理成本小于收益时，配备管理人员及 设备设施参与投标和管理。相反，当预 期管理成本大于收益时，物业管理企业 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 绝不能扩大企业规模，承受巨大的经营 风险。 （二）合理配置人员，降低管理 成本 规模效益绝非人员、团队、机构 等的简单复制，而是资源的优化配置和 充分共享。因此，物业管理企业应该为 每个管理项目合理的定员，倡导人员内 部流动，通过人力资源的有机配置实现 单位面积管理成本下降。具体来说，一 方面，应该注重中层管理人员的培养和 提拔，这样既能节省外聘高管的高额成 本，又能激励员工的士气；另一方面， 应该根据各项目的发展状况调配基层员 工，既可以在动态环境中提高员工的适 应能力，也能够根据岗位需要定编定员， 节省人力成本。 （三）进行市场细分，确定核心 运营领域 物业管理企业通过市场细分确定 管理的核心运营领域，是实现规模经济 的重要战略选择。以山东贵和物业为例， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 它确立了写字楼、商业物业、高校物业 和厂区管理四大主I 市场，而将容易 扩大管理规模的居住型物业排除在外。 尽管企业的这一战略部署使其难以在管 理面积上迅速扩张，但是其服务品质和 管理水平依然能够实现在合理规模下的 经济效益。 （四）进行集约管理，整合企业 资源 在物业管理市场竞争愈来愈激烈 的情况下，实现集约化管理是企业实现 规模经济的有效途径。首先，有利于节 约成本，除各项目部门必不可少的人员 配置外，其他的事务均由公司统一调配 实施，有助于人力成本的降低；其次， 有利于实施品牌管理，将所管辖的所有 物业统一在一个品牌旗帜之下，易于理 念的传承和文化的培植；最后，有利于 实现规模经济，通过对每个物业项目的 管理取得合理的利润，平衡盈利与亏损， 使企业各个项目协同发展，并塑造良好 的对外形象。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 （五）开展专业化服务，整合业 务流程 物业管理企业专业化服务可以整 合原来被分割的业务流程，精简烦琐的 业务流程，实现组织结构的扁平化，提 高组织的运作效率。其中，横向专业化， 即根据服务的客体不同，将企业划分为 服务于不同领域的企业或组织，这有利 于不同的物业管理企业专注地服务不同 的服务对象，在其熟悉的领域内将业务 做精、做细、做出特色；纵向专业化， 即各项具体业务由各专业服务组织来承 担（如成立专业化设备维护公司） 。这 有利于降低交易费用和固定资产费用， 提高企业的灵活性和市场反应能力。 三、结语 提高企业的综合竞争实