01006泉州威隆鞋塑有限公司(晋江市科技工业园区)房地产估价报告

房地产估价报告 估价项目名称：泉州威隆鞋塑有限公司委估的位于晋江市 科技工业园区的房地产价值评估报告 委托方：泉州威隆鞋塑有限公司 估价方：福建明达房地产评估有限公司 估价人员：江同官 舒宏辉 估价作业日期：二 九 年 一 月 五 日 至 一 月 六 日 估价报告编号：闽明达房评字2009第 01006 号 2 目录 一 致委托方函4 二 估价师声明5 三 估价的假设和限制条件6 四 估价结果报告7 （一） 委托方 （二） 估价方 （三） 估价对象 （四） 估价目的 （五） 估价时点 （六） 价值定义 （七） 估价依据 （八） 估价原则 （九） 估价方法 （十） 估价结果 （十一） 估价人员 （十二） 估价作业日期 （十三） 估价报告应用的有效期 五 估价技术报告（估价方存档）11 （一） 房地产状况分析 （二） 市场背景分析 （三） 最高最佳使用分析 明达评估 期待您的支持,真诚为您服 务! 电话- 泉州威隆鞋塑有限公司委估的房地 产 价 值评 估 报 告 3 （四） 估价方法选用 （五） 估价测算过程 （六） 估价结果确定 六 附件（均为原件复印）18 （一） 评估委托书 （二） 估价对象图片 （三） 与评估相关材料 （四） 房屋所有权证及土地使用权证 （五） 企业法人营业执照（评估机构） （六） 房地产价格评估资格证书 （七） 估价人员资格证书 4 一、致委托方函 泉州威隆鞋塑有限公司： 应贵公司的委托，我公司派遣房地产专业估价技术人员对位于 晋江市科技工业园区的房地产进行市场价值评估，为确定房地产抵 押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 本次评估范围建筑面积为 12687.58，土地使用权面积为 18277.00，经实地查勘及产权人提供的资料，结合平时估价实践 中积累的资料、经验，我公司房地产专业人员根据估价目的遵循估 价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响 估价对象房地产价值因素的基础上，对估价对象在二九年一月 五日的客观合理价值进行估算和总判定:委估房地产在公开市场条件 下评估价值为 RMB3858.23 万元（金额大写：叁仟捌佰伍拾捌万贰仟 叁佰元整） 。注：未考虑将来变现时应缴纳的税费。 规 格 （ 性 质 ） 面 积 （ ） 单 价 （ 元 / ） 总 价 （ 万 元 ） 说 明 房产 钢混结构 12687.58 1174.70 1490.41 首 层 设 有37店 面 土地使用权 国 有 土 地（ 工 业 用 途 ） 18277.00 1295.52 2367.82 实 际 用 途部 分 为 商 业 此房地产估价报告自致函日起，有效期为二年。 随此函，附房地产估价报告三份。 福建明达房地产评估有限公司 法定代表人：江同官 二九年一月六日 明达评估 期待您的支持,真诚为您服 务! 电话- 泉州威隆鞋塑有限公司委估的房地 产 价 值评 估 报 告 5 二、估价师声明 我承诺，在我知识和能力的最佳范围内： 1、 报告中对事实的陈述是真实的，准确的。 2、 估价报告中的分析，意见和结论，是我公正的专业分析、意 见 和结论，但要受估价报告中已说明的假设和限制条件的限 制和影响。 3、 我与估价报告中的估价对象没有利害关系；对与估价对象相 关的各方当事人没有偏见，也没有个人利害关系。 4、 我是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范的规 定进行分析，形成意见和结论，以及撰写估价报告。 5、 我已对估价对象进行了实地查勘。参加查勘人员： 江同官 舒宏辉 6、没有人对估价报告提供了重要专业帮助。 6 三、估价的假设和限制条件 1、 估价对象占用的土地为实际状况下的土地使用权。 2、 成本法中，估价对象的建设成本是在开发模式下的社会客观成 本。 3、 估价对象的评估价值是在取得土地使用权、房屋所有权下的价 值。 4、 估价对象房地产的面积、权益状况等，由委托方提供，如材料 与实际有偏差，最终以房产管理部门确定为准，估价结果须作 相应调整。 5、 本次估价时，估价对象店面的建筑面积为实地手工丈量，为其 近似值。 6、 估价对象的价值是公开市场价值，未考虑未来市场变化风险和 短期强制处分等因素对评估价值的影响。 7、 房地产估价技术报告中有些参数是估价人员的经验所得，受到 估价人员业务水平的限制。 8、 本评估报告只限于为本次评估目的提供参考，不作他用。 9、 本报告是在估价假设的限制条件下的房地产价值，如估价假设 条件的限制条件发生变化，评估结果必须相应调整或重新评估。 明达评估 期待您的支持,真诚为您服 务! 电话- 泉州威隆鞋塑有限公司委估的房地 产 价 值评 估 报 告 7 四、估价结果报告 （一） 委托方：泉州威隆鞋塑有限公司 （二） 估价方：福建明达房地产评估有限公司 估价资格等级： 房地产价格评估：丙级 土 地 评 估：B 级 法人代表：江同官 单位地址：晋江市祟源路农机公司四楼四室 联系电话（三）估价对象： 估价对象系泉州威隆鞋塑有限公司所属的房地产，位于晋江市 科技工业园区。估价对象土地使用权面积为18277.00，批准为工 业用地，使用权类型为国有出让，使用权终止日期为2056-11-04。 估价对象建筑物含五幢钢混结构的建筑物，建筑面积合计为 12687.58，设计用途均为厂房，现状：（1） 、 （5） 、 （4）三幢底层 为店面（合计37间） 、其他为办公、宿舍及厂房。外墙条砖贴面，铝 合金窗；室内瓷砖及水泥地面，墙面及天棚普通粉刷；水、电、卫 齐全。 估价对象周边环境较好，交通便捷，所在区域市政基础配套设 施完善，产业聚集度高，商业环境好。 （四）估价目的： 8 估价对象市场价值评估，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据 而评估房地产抵押价值。 （五）估价时点： 二九年一月五日 （六）价值定义： 公开市场：指交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利 益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对 象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排他性。 公开市场价值：指在公开市场上最可能形成的价格。 （七）估价依据： 1、 中华人民共和国城市房地产管理法 2、 中华人民共和国土地管理法 3、 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 4、 城市房地产转让管理规定 5、 房地产估价规范 （GB/T50291-1999） 6、国家及地方其他相关法律、法规 7、产权人提供的有关资料 8、估价方法平时积累的经验、资料。 （八）估价原则： 1、 合法原则 要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包 括合法产权、合法使用、合法处分等方面。 明达评估 期待您的支持,真诚为您服 务! 电话- 泉州威隆鞋塑有限公司委估的房地 产 价 值评 估 报 告 9 2、最高最佳使用原则 要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最 佳使用指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的 论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。 3、替代原则 要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正 常价格。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用 途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。 同一供求圈中指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房地 产所处的区域范围。 4、估价时点原则 求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或 价值。估价时点是评估房地产价格的时间界定。 5、公平原则 要求房地产估价人员应站在中立场上，求出一个对各方当事人来 说都是公平合理的价格。 （九）估价方法 估价人员细致地分析了估价对象的特点和实际状况，在实地勘察 和调研的基础上认为，该估价对象的最佳用途为保持现状。由于估 价对象所在区域产业聚集度高，商业环境好，房屋租赁市场比较活 跃，存在潜在的收益（出租） ，且政府部门对建筑造价成本有明确的 费用标准，故此次评估选用收益法确定估价对象的公开市场价值， 10 选用成本法确定估价对象的房产价值。 （十）估价结果： 根据评估目的、遵循估价原则、按照评估工作程序、选取科学的 评估方法、在认真分析现有资料的基础上，经过周密、准确的测算， 并结合房地产估价经验,综合得出委估房地产在公开市场条件下评估 总价值为 RMB3858.23 万元（金额大写：叁仟捌佰伍拾捌万贰仟叁佰 元整） 。 注：未考虑将来变现时应缴纳的税费。 (十一)估价人员: 姓名 房地产估价师证书号码 土地估价师证书号码 签名 江同官 3620030035 8009440054 舒宏辉 3620040055 2000360002 (十二)估价作业日期: 二九年一月五日至二九年一月六日 (十三)估价报告应用的有效期: 此房地产估价报告自致函日起，有效期为二年。 福建明达房地产评估有限公司 法定代表人：江同官 二九年一月六日 明达评估 期待您的支持,真诚为您服 务! 电话- 泉州威隆鞋塑有限公司委估的房地 产 价 值评 估 报 告 11 五、估价技术报告 (一)房地产状况分析: 房地产状况包括区位状况、权益状况和实物状况。 1、 区位状况分析: 估价对象房地产位于科技工业园区，交通便捷，所在区域市政 基础配套设施完善、产业聚集度高、商业环境好。 2、 权益状况分析: 估价对象房地产为按规划建设,已取得中华人民共和国房屋所 有权证 （晋房权证灵源字第 18-200100 号）及中华人民共和国国 有土地使用证 （晋国用（2007）第 00742 号） 。 3、 实物状况分析: 估价对象系泉州威隆鞋塑有限公司所属的房地产，位于晋江市 科技工业园区。估价对象土地使用权面积为18277.00，批准为工 业用地，使用权类型为国有出让，使用权终止日期为2056-11-04。 估价对象建筑物含五幢钢混结构的建筑物，建筑面积合计为 12687.58，设计用途均为厂房，现状：（1） 、 （5） 、 （4）三幢底层 为店面（合计 37 间） 、其他为办公、宿舍及厂房。外墙条砖贴面， 铝合金窗；室内瓷砖及水泥地面，墙面及天棚普通粉刷；水、电、 卫齐全。 (二)市场背景分析: 12 晋江市位于福建省东南沿海，北纬 34303454,东经 1182411843。全市陆地面积 642.36 平方千米，现辖 15 个镇和一个农场。人口 102 万。旅外华侨、华人和港澳台同胞 210 多万人，是我国著名侨乡和台湾同胞主要祖籍地之一。 改革开放以来，晋江人民弘扬“诚信、谦恭、团结、拼搏”的 晋精神，解放思想，锐意进取，创造了以市场经济、外向型经济和 股份合作制为主，多种经济成分并存，共同发展的“晋江模式” 、 “晋江速度”和“晋江效益” 。综合经济实力跃居全国县市前列、福 建之首。基础设施日臻完善，形成陆、海、空立体交通网络和发达 的通迅网络。社会事业全面进步，先后荣获“全国科技工作先进县 （市） ”、 “全国科技实力百强县（市） ”、 “全国质量兴市先进县（市） ” 、 “中国鞋都” 、 “全国食品工业强县（市） ”、 “全国双拥模范城市” 、 “省级文明城市” 、 “省级卫生城市”等称号。 综上原因，近年来晋江市的房地产行情看好，价值升值潜力较大。 (三)最高最佳使用分析: 在比较保持现状、转换用途、装修改造、拆除重新利用或上述方式 的某种组合中,选择保持现状为估价对象最高最佳使用. (四)估价方法选用: 估价人员细致地分析了估价对象的特点和实际状况，在实地勘察 和调研的基础上认为，该估价对象的最佳用途为保持现状。由于估 价对象所在区域产业聚集度高，商业环境好，房屋租赁市场比较活 明达评估 期待您的支持,真诚为您服 务! 电话- 泉州威隆鞋塑有限公司委估的房地 产 价 值评 估 报 告 13 跃，存在潜在的收益（出租） ，且政府部门对建筑造价成本有明确的 费用标准，故此次评估选用收益法确定估价对象的公开市场价值， 选用成本法确定估价对象的房产价值。 收益法：运用某种适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各 期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和，以此估算估 价对象的客观合理价格或价值的方法。 成本法：是假定存在一个潜在的购买者，重置一宗与待估房地产可 以产生同等效用的房地产所需投入的合理费用。也应当是待估房地 产价值的衡量标准，即是一种以建筑房地产所需耗费的各项费用之 和为主要依据，再加上一定的资金利息和计划利润，并扣除相应的 折旧来确定房地产价格的估价方法。 (五)估价测算过程: 收益法的计算公式为： V= 1-（ ） ngrar1 式中 V房地产市场价值总额 a为年净收益 r报酬率 g净收益逐年递增的比率， n收益年限 (1)计算估价对象年有效毛收入 参考附近地段各类用途的房地产租金价格再结合委托方提供的资料， 确定本次评估店面月租金取28.5元/，其他月租金取8.5元/。 14 估价对象年有效毛收入列表如下： 估 价 对 象 月 租 金（ 元/） 建 筑 面 积（ ） 出 租 率（ %） 可 出 租 面 积 （ %） 年 （ 月 ） 年 有 效 毛 收入 （ 万 元 /年 ） 店面 28.5 2529.525 91 其他 8.5 10158.055 88 100 12 169.90 1）管理费：取有效毛收入的 2%计 管理费=169.90 万元2%=3.40 万元/年 2)维修费：维修费建筑物重置价的 1%，建筑物重置价按 800 元 /计，则维修费=12687.58800 元/1%10000=10.15 万元 /年 3）税金：营业税及附加为有效毛收入的 5.5%计算，房产税为有 效毛收入的 12%，合计为有效毛收入的 17.5%。注：由承租方缴纳 则出租方缴纳的税金=0 万元/年 4）保险费：按建筑物重置价的 2计，则 保险费=12687.58800 元/210000=2.03 万元/年 5)运营费用合计=管理费+维修费+税金+保险费 =3.40+10.15+0+2.03=15.58 万元/年 （3）计算年净收益 年净收益=年有效毛收入年运营总费用 =169.90-15.58=154.32 万元/年 经过估价人员认真的测算分析，上述数据客观真实，考虑到估价对 象所在区域商业发达和房地产业的发展趋势,估价人员对估价区域的 调查分析,房地产租赁较活跃且前景看好,故本次评估确定估价对象 明达评估 期待您的支持,真诚为您服 务! 电话- 泉州威隆鞋塑有限公司委估的房地 产 价 值评 估 报 告 15 租金净收益每年增长 2%，即 g=2%。 （4）报酬率 r 的确定 采用安全利率加风险调整值法： 安全利率取国家一年期存款利率 2.25%，风险调整值根据该地区的 社会经济现状及预期，结合估价对象所处位置及物业类型的特点,报 酬率 r 取 5% (5)收益年限的确定： 估价对象土地有效使用年期为 47.83 年，结合估价对象建筑物 剩余使用年限，确定估价对象收益年限为 47.83 年 （6）计算估价对象收益价值 V= 1-（ ） ngrar1 =154.32/（5%-2%）1-（ ） 47.83%512 =3858.23 万元 (7) 建筑物价值采用成本法估算 A.重置单价 建筑安装成本： 根据 2002 年福建省定额及晋江市目前建筑工程造价行情，确定评估 对象平均建筑安装单价为 800 元/。则建筑安装成本为 800 元/。 专业费用 指用于总体规划设计、项目可行性研究、水文、地质勘察、概预 算编审及前期工程等费用，根据建筑费用有关资料和晋江市建筑市 16 场调查资料分析，目前本市此类房屋专业费用为建安价的 5%。即： 8005%=40 元/。 投资利息 合理建设工期以 1 年计，假设项目资金均匀投入，则取中间时 点计算利息，即计算周期为 0.5 年，根据中国人民银行公布的利率， 贷款年利率为 5.31%，即 I=5.31%。期数为 N=0.5。则投资利息为： （800+40）