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从商业银行风险管理视角看首付两成 摘要：由于国际金融危机的影响，国内房地产业一直处于 低迷阶段，为了刺激市场，国家推出首次购房首付降至两 成的政策。文章在美国次贷危机的基础上，分析了首付降 至两成后商业银行的风险。 关键词：商业银行；风险管理；首付两成；次贷危机 一、美国次贷危机概述 次级抵押贷款是美国众多金融创新产品之一，主要指 金融机构为信用分数低于 620 分、收入证明缺失、负债较 重的人提供的住房贷款。美国次级贷款危机爆发，始于美 联储实行紧缩货币政策，利率的上升增加了投资的成本， 降低了预期收益，由此导致房地产投资需求减少，在刚性 供给作用下，房地产价格开始下降，进而导致次级抵押贷 款逾付率开始上升，次级房地产抵押贷款风险显现。随之 出现次级贷款及衍生证券重新估值，风险资产价值缩水， 最后导致流动性收紧，金融资产市场大幅波动。 在过去几年里因为有助于解决更多人的住房问题而受 到市场追捧，然而今天，它却成为一场世界范围的金融危 机的导火索，造成全球金融市场的振荡和投资者的恐慌。 美国次贷危机引发了各方关注，其背后显现出来的问题， 值得我们深思。 二、首付两成提出的背景 我国房地产市场在经历了 10 年的快速发展时期，在取 得了显著的成绩的同时，不能忽略的是过度繁荣也给房地 产市场的健康发展埋下了隐患，加之又受到美国次贷危机 的影响，国内商品房销售量和价格均明显下降，对全社会 经济的正常运行产生了极大的负作用。虽然各地和中央相 继出手救楼市，但仍然没有回暖的迹象。 XX 年 10 月 22 日，央行、财政部和国税总局联手推出 包括首次购房首付降至两成等多项刺激楼市的利好。 三、商业银行风险管理的思考 从借款人的角度分析风险 美国的次贷危机是由于银行贷款给那些工作不稳定、 收入没保障的、信用等级较差的人。目前，我国为刺激楼 市，推出首付两成的做法，在一定程度上加大了银行的风 险。 1、因客观原因借款人违约造成的风险。次贷危机引起 美国经济及全球经济增长的放缓，对我国经济的影响不容 忽视，如出口急剧下降，一方面影响了经济增长速度，另 一方面大量中小型加工企业的停产倒闭，社会对劳动力的 需求小于劳动力的供给，失业人口剧增，将使整个社会的 就业压力增加。许多行业，没有失业的人收入也明显下降。 此时，提出首付两成，购房人只要能付得起或者是能凑够 20的房款，其余的房款就可以通过抵押贷款来买房。只 能付得起 20房款的人往往没有什么积蓄，这就意味着购 房人以后每个月都要还一笔和工资相对比来说数额不小的 贷款本金和利息，然而，就目前购房者当中，只能付得起 20房款的购房者来讲，往往都是工作不稳定、收入没有 保障的人群。如果整个社会的经济状况在短时间内得不到 复苏，那么，这些人将随时都有可能失去工作。可以推断 出，到那时银行就会增加许多逾期贷款和问题贷款，这无 疑是加大了银行业的经营风险。 2、因主观原因借款人违约造成的风险。如果楼市持续 低迷，价格继续下降，许多人发现他们过去买的房子其价 值正在不断缩水，他们所欠银行的购房贷款，其数额甚至 超过了房子现在能卖出的市场价，即这些房子已经成了负 资产。那么这些只支付了两成房款的购房者，作为理性的 经济人就会做出理性的决定，那就是选择把房子扔给了银 行，当然他们也不再偿还银行的贷款。 从银行的角度分析风险 1、房价不稳定，有可能加大商业银行流动性风险。商 业银行的个人住房抵押贷款业务一般期限较长，最长可达 30 年，而作为其资金主要来源的存款又多以短期为主，逐 步形成商业银行资金来源的短期化和资金运用的长期化， 资产与负债在期限上的不匹配。目前国内房地产业处于价 格极其不稳定的时期，一旦房价继续走低，首付 20的借 款人违约风险会迅速增加，这将直接加大商业银行流动性 风险，让商业银行陷于流动性不足的困境之中。 2、绩效激励的逆向选择。作为经济学的重要原理， “逆向选择”正面激励效应已经得到广泛共识。然而，对 于绩效考核激励的短期投机行为和银行长期发展战略的匹 配问题的负面效应，却是一个急需解决的问题。仔细审视 美国次贷危机，有一条异常清晰且高度统一的利益链：次 贷借款人希望拥有住房，贷款机构、投资银行、保险机构、 经纪公司、咨询评级机构等希望扩大市场份额和高额回报， 次级债的投资者希望低风险、高收益。而且也惊人的相似， 在利益的驱使下，所有的市场参与者对于如影随行的风险 都几乎视若不见。作为经营风险的机器，银行对于绩效考 核的负面效应必须引起高度的重视。首次购房首付降至 20的前提下，商业银行不论是股东、经营者还是职员， 如果仍然偏好规模扩张和高速增长，不管经济是否繁荣， 企业运营是否景气，忽视中长期战略发展导向，最终会将 银行引领到悬崖之巅。 3、银行间缺乏客户资源共享机制，导致银行风险加大。 在个人住房抵押贷款业务中，由于银行间缺乏客户资源共 享机制，客户在一家商业银行申请个人住房贷款，同时在 另一家银行为第 2 套甚至为第 3 套楼房申请贷款。例如， 众所周知的炒房团，他们不仅仅只用贷款买房，还用用贷 款买来的房再抵押贷款再买房，如此以来，每月的月供就 是不小的数目，首次购房首付降至两成无疑助长了炒房团 的气势，一旦其资金链出现断裂，对银行而言，风险可想 而知。 四、总结 从美国金融危机中我们得到的启示是：在金融危机中， 我们首先要保证银行的正常运行。目前国家首付两成的政 策意在刺激楼市，但同时也在一定程度上加大了银行的风 险，与美国相比，我们的银行抵御风险的能力要差得多， 所以我们更应该保护银行业，而不是把银行推到风险的浪 尖去。至于国内房地产业，需求是有的，等到价格能被老 百姓普遍接受，自然会好转，这种降低首付的做法，并不 能从根本上改善购房压力。 参考文献： 1、程建平.当前银行房地产贷款潜在风险及对策J. 广西农村金融研究,XX(2).