谈对建筑物区分所有权法律关系的认识

2009 级同等学力硕士班民法课程作业1姓名：张振兴学院：法学院学号：09127Email：工作单位：天津市和平区地方税务局联系方式对建筑物区分所有权法律关系的认识建筑物区分所有权的法律关系是指就一个建筑物的所有问题所产生的各个区分所有人之间形成的法律关系。在这个法律关系中，每一个区分所有人都是权利的主体，于该建筑物区分所有人之外的其他任何人为该区分所有权的义务主体，负有不得侵害该所有权的不作为义务。一、建筑物区分所有权的主体和内容的特点1、建筑物区分所有主体的多重性由于建筑物区分所有权是由专有权、共有权以及成员权三方面构成，因此区分所有权人的身份也就具有多重性。对专有部分而言，区分所有权人为专有所有权人；对共有部分而言，区分所有人为共有所有权人；就其对共有部分的所有建筑物所行使得管理权而言，区分所有人又成为成员权人。因此建筑物区分所有权人的身份具有多种性，集专有权、共有权、成员权于一身并且这种身份是相互联系在一起不可分割的，因为如果区分所有权人不享有对专有部分的所有权，不是业主，则就不可能享有对共有部分的共有权，如果失去共有权这个基础，那么区分所有人也就没有了共同管理的内容，进行表决的事项，也就没有了成员权。2、建筑物区分所有权内容的复杂性任何一个建筑物区分所有人，对于该建筑物都有部分空间的专有权和某些空间共用设施的共有权，以及对于整个建筑物的成员权。专有权人有权对自己的专有部分占有、使用、收益、和处分，任何人不得干预。共有权人对共有部2009 级同等学力硕士班民法课程作业2分如基地、屋顶、阶梯、楼道、花园等共同使用。同时，建筑物区分所有权还包括所有权人的成员权，是指每一个区分所有人都是整栋建筑物的成员，对整栋建筑物的管理事宜享有权利，具有决策权。建筑物区分所有权内容的多样性，是说整个权利是由专有权、共有权、成员权这三个部分构成的建筑物所有权的共有形式。二、建筑物区分所有权的客体的特征1、建筑物区分所有权的客体是整体建筑物上的部分建筑建筑物区分所有权是建筑物的所有权形式，这就不同于一般的动产所有权和其他建筑物以外的不动产所有权。因为首先，建筑物指的是居民住宅，包括高层住宅、一般住宅、联体别墅；其次是指写字楼、办公楼、法人、合伙及其他组织购买部分空间而构成区分所有；再次，还包括可以区分所有的生产用建筑物。当这些建筑物被其共有人共有时，也就形成了建筑物区分所有权。概括地说，建筑物区分所有权是部分建筑在整体建筑物上面的所有权形式。2、建筑物区分所有权中的专有部分（1）专有部分的概念和构成要件专有部分是指区分所有建筑物中具有构造和使用上的独立性，可以成为区分所有权客体的建筑物部分。作为专有所有权的客体应符合两个标准：一是构造上的独立性，二是使用上的独立性。构造上的独立性又可以说是物理上的独立性，是指建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离，专有人可以排他地、独占地予以使用的建筑物部分。使用上的独立性又称经济上的独立性，即建筑物被区分的各部分，具备满足一般生活的独立机能，一般是通过是否有独立的出入口和符合建筑物使用目的的内部专用设备来判断。（2）专有部分的范围从理论上说，界定专有部分有五种不同的主张：一是“壁心”说，认为区分所有建筑物专有部分的范围达到墙壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度之中心。二是“空间”说，认为专有部分的范围仅限于墙壁、地板、天花板所围成的空间部分，而界线点上的分割部分如墙壁、地板、天花板等则为全体或者部分区分所有人共有。三是“最后粉刷表层”说，认为专有部分包含壁、柱、等境界部分表层所粉刷的部分，也就是说境界壁与其他境界的本体属于共有部2009 级同等学力硕士班民法课程作业3分。四是“壁心”说和“最后粉刷表层”说，认为专有部分的范围应分依内部关系和外部关系而定，在区分所有人内部，专有部分的范围应仅限于壁、柱、地板专有权、天花板等境界部分表层所粉刷的部分；在外部关系上，尤其当第三人损害这些部位时，为了方便维护大家的利益，专有部分应包含壁、柱、地板及天花板等境界部分厚度的中心线。笔者采用第四种说法比较全面，因为“壁心说与最后粉刷表层”说既考虑到财产的管理、维护，又考虑到财产的独立性和对外关系，是比较全面的主张。（3）共有部分的概念和范围共有部分是指除专有部分以外的其他部分及不属于专有部分的附属物，包括法定共有部分与约定共有部分。共有部分的范围包括四个方面：建筑物的基本构造部分，一般是支柱、屋顶；建筑物的共用部分及其附属物如走廊、楼梯、自来水管道、消防设备等；建筑物所占有的地基的使用权；住宅小区的绿地、道路、公共设施、公益活动场所等。下一章对共有部分性质范围等进行详细的阐述。3、建筑物区分所有权的行使方式权利的行使，必须是权利人实现其权利内容的正当行为。行使建筑物区分所有权的正当行为，会基于不同的权利内容有所不同。专有权人对专有部分行使占有、使用、收益、处分。一般表现为区分所有人可以自己占有房屋也可以允许他人占有，可以自己因生活需要而使用该房屋，也可以是允许他人使用，可以通过对房屋的出租获取收益，也可以处分房屋表现为维修、改良、买卖。（1）共有权行使方式共有权是针对建筑物的共有部分而不是专有部分所享有的权利，所以它的行使是受到一定限制的如区分所有人可以为正常生活需要对共有部分进行使用，但不能阻碍他人使用，另外以收益为目的而使用共有部分时，应与其他区分所有人协商进行利益分配，对共有部分处分时，区分所有人必须与其他区分所有人协商，不得自行对建筑物作低价处理。（2）成员权行使方式每一位业主都可以行使成员权。 物权法第 75 条第一款规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。第