项目价格管理流程与表格工具

项目价格管理流程与表格工具1.项目定价流程设计 _22.销售价格制定流程 _33.销售价格管理流程 _44.影响房地产市场价格的因素及权重表 _55.定价平面系数评估标准 _56.定价系数表 _67.平均价格分析表 _78.楼盘售价表 _89.楼盘销售计价表 _99.楼盘入市价格计划控制表 _101.项目定价流程设计评估外部因素消费者需求市场动态竞争评估内部因素成本商品力销售能力利润目标收集定价信息确定单价 地段远近、产品品质等综合反应确定单价 掌握客源、定价市场定位选择最优方案成本导向市场导向型竞争导向型成本加成定加法目标定加法名声价格定加法通行价格定加法端数定加法市场定加法房地产市场晴雨表发展商、购房者、竞争者之间利益平衡确定付款方式2.销售价格制定流程制定项目总体均价价格体系制定制定垂直和平面价差形成价目表制定分栋均价 物业立体因素调整物业分栋和销售分期因素调整制定折扣/优惠方案特别物业单位调整比较物业因素调整形成销售价目表进入销售过程，制定调整策略形成调整后的价目表3.销售价格管理流程根据市场情况，合理调整售价项目公司/策划公司制定价格方案市场发展部进行定价分析召开会议进行讨论项目公司确定价格表项目公司按批文执行销售开始项目公司/策划公司进行市场调研项目总经理审批总裁审批人事行政部发文分管副总裁审核4.影响房地产市场价格的因素及权重表序号 影响因素 影响因素的基本含义 权重数1 房屋类型 高层、多层 2.52 交通 便捷程度 73 周边环境 学校、医院、公园、超市 44 地理位置 进出方便程度 2-55 市政配套 水电、煤、气、信 66 房型设计 167 房屋质量 建造质量、材料质量和功能使用质量 98 房屋外观 形状、色彩、材料 2.59 交房期 远近 810 房屋设备 电梯质量、其他公共 511 小区环境 1312 房屋装饰 313 物业管理 内容、安全、质量、收费 13.514 企业形象 企业社会信誉 85.定价平面系数评估标准景观系数 户型系数 安静度系数 朝向系数 私密性系数 层差系数（30 分） （20 分） （18 分） （10 分） （7 分） （15 分）单元 数值 单元 数值 单元 数值 单元 数值 单元 数值 楼层 数值市场发展部、 财务 部备案结束6.定价系数表生活习惯视野园景通风及空气质量采光噪音方便度楼层加权平均值楼 层影响因素加权平均VaiVbiVci户型楼层A1A2A3A4292827262524232221201918171615141312111098765432备 注7.平均价格分析表项 目 及 权 重 拟 定 项 目 X 参 考 项 目 A 参 考 项 目 B 参 考 项 目 C参 考 权重自 选 式 权重修 正 权重 评 分 评 分 评 分 评 分总 项目 分 项 目 A B C D E F 得分加 权 得分 得 分加 权 得分得分加 权 得分得分加 权 得分区位级差自然环境生活环境商业环境环境升值潜力通达程度道路状况地铁交通口岸文化设施商场学校邮局/银行菜场配套餐饮/娱乐区位因素修正合计 100%发展商品牌项目规划小区规划外观设计绿化/景观覆 盖 率 /容积 率实用性新颖独特性通风采光私密性海景山景湖景都市景观开阔性电梯智能化防火/防盗供热/排烟/空调/环保车位配比活动场所会所设施设施档次收费水平社区服务实用率质量保证装修标准工程进度管理公司品牌收费提供服务代理商品牌地盘包装广告宣传营销手段服务水准合计 100%日期修正综合计算栏项目参考权重项目实际售价修正后的售价8.楼盘售价表楼号 X 号房号 03 02 01楼层 内容 面积 （M 2） 单价 （元） 总价 (元) 面积 （M 2） 单价 （元） 总价 (元) 面积 （M 2） 单价 （元） 总价 (元)14131211109876543小计平面价差9.楼盘销售计价表拟购买 座 楼 单位 面积： 平方米 朝向： 原价：一次性付款 折 分期付款 折银行按揭付款 折轻松付款 折付款方式手续 元 元 元 元签署认购书时付定金 元签署认购书后十天内_月_日前共同签署房地产预售合同缴付 30 元税费： 元缴付 20 元税费： 元缴付 20 元税费： 元二个月内缴付 30 元缴付 150 元缴付 10 元四个月内缴付 30 元房款70缴付 20 元缴付 40 元分四期月 日前月 日前缴付 70 元银行办理按揭：5 年月供 元10 年月供 元月 日前月 日前每期付 10% 元15 年月供 元20 年月供 元30 年月供 元收到售楼通知书14 天内付清付清 5 元9.楼盘入市价格计划控制表年度 年 年季度 一 二 三 四 一 二 三 四楼盘名毛坯基价 时间元/平米项目进度月度 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12备注项目开工认购开盘价（销售率 ）25工作完成正式开盘价（销售率 ）正式预售价（ ）结构封顶预售价（销售率 ）促销价（销售率