关于规范商业用房分割登记的意见

关于规范商业用房分割登记的意见篇一：关于规范商品房交易有关收费问题的通知关于规范商品房交易有关收费问题的通知 各设区市发改委、物价局： 为了切实规范我省商品房交易的有关收费行为，保护消费者合法权益，促进房地产健康发展，我委对涉及商品房交易的收费项目和标准进行了清理，现就我省涉及商品房交易的有关收费问题进一步明确如下，请认真贯彻执行。一、在商品房交易及交付过程中，购房者应缴纳的行政事业性收费 (一)房屋登记费。房屋登记费是政府房地产主管部门对房屋权属依法进行各类登记时向申请人收取的费用。收费标准按国家发改委、财政部关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知(发改价格XX924 号)执行。 住房登记以套为基本单元，包括套内厨房、卫生间、储藏间、车库等附属设施。独立车库(车位)、储藏(杂货)间等在办理产权登记时，参照住房登记标准收取登记费。今后国家有新规定的，按新规定执行。 (二)土地登记费(包括土地证书工本费)。土地登记费是土地管理部门进行土地权属调查、地籍测绘、注册登记、发证工作而向国有土地使用者收取的服务费用。收费标准按照原国家土地管理局、国家测绘局、国家物价局、财政部关于土地登记收费及其管理办法(1990国土籍字第 93 号)和江西省物价局、江西省财政厅关于转发的通知(赣价费字XX116 号)的规定执行。根据原江西省物价局、江西省财政厅等四部门关于转发国家计委、财政部、国家经济贸易委员会、中国人民银行的通知(赣价费字XX8 号)的精神，企业以土地使用权作为抵押物的，土地登记中的权属调查和地籍测绘费等，按现行收费标准的 50%收取；企业以房屋产权作为抵押的，按现行收费标准的 50%收取权属登记费。 二、涉及商品房交易及交付过程中的经营性收费 (一)房地产测绘费(勘丈测量费)。房地产测绘费是房屋权利人委托有关专业技术单位进行房地产测绘而缴纳的费用。新建房屋(含保障性住房)，由房屋建设单位(或房地产开发企业)向其自愿委托的具有合法资质的测绘机构缴纳测绘费用并纳入建筑工程预算，房屋建设单位(或房地产开发企业)及其他任何单位均不得向购房或租赁者收取测绘费；存量房(二手房，以下同)交易应当以原产权证书上的测绘结果为准，任何单位不得强制重复测绘、强制收费。但如交易双方当事人对原产权证书上的测绘面积产生异议或要求房产分割时，可由当 事人自愿委托具有资质的测绘机构按国家规定重新测绘并向其缴纳测绘费用。房地产测绘机构测绘收费的具体标准，由省价格主管部门另行制定。在省定新标准前，暂按国家测绘局关于印发测绘产品价格和测绘工程产品类别细则的通知(国测财字XX3 号)执行，即房产测绘费为：住宅用房元/m2(保障性住房减半收取)，商业用房元/m2，多功能综合用房元/m2；地籍测绘费为：宗地图元/平方米，分户图元/平方米(按分摊面积计价)。(二)房屋交易手续费。房屋(包括住房和非住房)交易手续费是房产交易机构为房屋权利人提供交易场所，对房屋交易行为审查鉴证，办理交易手续等交易活动全过程的经营性服务收费。房屋交易手续费包括房屋转让手续费和房屋租赁手续费。 住房交易手续费按照原江西省计委、江西省建设厅关于规范住房交易手续费等有关问题的通知(赣计收费字XX502 号)的规定执行。具体为：1、住房转让手续费按住房建筑面积收取，其中新建商品住房每平方米 3 元，由转让方(即房地产开发企业)承担，经济适用住房减半计收；存量住房每平方米 6 元，由交易双方各承担 50%。2、住房租赁手续费按套收取，每套为 100 元，由出租人承担。 非住房交易手续费具体为：1、新建商品房转让手续费为成交价的%，由转让方(即房地产开发企业)承担；存量房转让手续费为成交价的 1%，由交易双方各承担 50%。2、非住房租赁手续费为出租房屋年租金的 1%(如租赁期限不满一年，按实际租赁期限的租金计算)，由租赁双方各承担50%。3、以上为非住房交易手续费的最高收费标准，在该标准之内，各设区市价格主管部门根据当地具体情况，经测算后，可以按照成交价比率或按建筑面积确定具体收费标准。 房屋抵押、典当，属于房屋权属登记范围，不得收取交易手续费。 不在交易场所交易，没有提供交易服务的房产交易机构，不得收取交易手续费。 (三)涉及商品房交易的其他收费 在房屋交易及交付过程中，对具有选择性的附属项目、服务或代收的费用，应自愿选择，严禁房地产开发企业强制或变相强制购房者接受。 三、在商品房交易及交付过程中，不得向购房者收取下列费用 (一)涉及到水电安装的费用和其它面向全体购房者的共有性的建筑附属项目、经营性收费，一律纳入商品房建筑工程预算，计入商品房价格，房地产开发企业不得在商品房销售过程中以各种名义在价外向购房者收取或代收。 (二)有线电视和管道燃气的初装费，均应在用户要求开通时交纳。房地产开发企业不得在商品房销售或交付时，以各种名义在价外向购房者收取或代收此项费用，也不得搭车预收有线电视收视费和管道燃气使用费。(三)商品房土地使用权交易收费不属于江西省发改委关于制定土地使用权交易服务收费标准的通知(赣发改商价字XX1071 号)的调整范围，因此，在办理商品房土地使用权交易过程中不得按该文规定向商品房交易双方收取土地使用权交易服务费。 (四)按有关规定，各设区市、县(市、区)房地产管理部门负责本行政区域内城市房屋白蚁防治的监督管理工作。新建(包括翻建、改建、扩建)各类房屋建筑必须采取预防白蚁措施，白蚁预防费由房屋建设单位(或房地产开发企业)向白蚁防治机构缴纳并纳入建筑工程预算。房屋建设单位(或房地产开发企业)、白蚁防治机构及房地产管理部门等任何单位均不得向购房者收取白蚁预防费。其他房屋的白蚁灭治收费按照谁委托、谁付费的原则，由被白蚁危害的单位或个人按照白蚁危害的实际面积向白蚁防治机构缴纳白蚁灭治费。收费标准按照江西省物价局、江西省财政(转 载 于: 小 龙文 档 网:关于规范商业用房分割登记的意见)厅关于制定房屋建筑白蚁防治收费标准的通知(赣价房字1999第 1 号、赣财综字1999第 31 号)的规定执行。 (五)不得向房屋交易者收取查档费(档案保护费或证明费)、房屋产权验证费、房产抵押费、按揭公证费、公告费、个人贷款抵押房屋保险费、贷款合同工本费、评估费和办证费等所有不符合本文第一条规定和第二条第二款相关规定的收费。 四、房地产开发企业在销售商品房时应依法明码标价 一是以套为单位标示销售价格(包括各种价格折扣和优惠)，二是应在显著位置张榜公布所有待售房屋的销售价格，三是明示楼层、位置、面积、得房率等，四是公布购买者应缴纳的费用和选择缴纳的费用，并在房屋买卖合同中明示，凡未在合同中注明的费用一律不得收取。 不符合法律、法规、规章和政策规定，以及有欺诈性质的合同条款一律无效。 五、本通知执行时间：原有规定的，仍从原执行时间；本文涉及的新规定，自下发之日起执行。在该时间后房屋交易双方签定合同的有关条款与本通知的相关内容不一致，合同有关条款无效；房地产开发企业收取的不符合本通知相关规定的费用，应退回购房者。 此前发布的有关规定与本通知不一致的同时废止。 各级价格主管部门要结合收费许可证审验，认真清理房地产收费项目，切实规范房地产交易场所的收费公示栏目(包括收费项目、收费标准、收费依据、举报电话等)，同时进一步 加强房地产收费监督检查，对违反本通知规定向购房者强行收费、提高收费标准及违反明码标价规定乱收费的应依法从严查处。附件：1.国家发改委、财政部关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知 2.国家土地管理局、国家测绘局、国家物价局、财政部关于土地登记收费及其管理办法 3.江西省物价局、江西省财政厅关于转发国家计委、财政部关于土地证书工本费收费标准等有关问题的通知的通知 4.江西省物价局、省财政厅关于制定房屋建筑白蚁防治收费标准的通知 抄送：省国土资源厅、省建设厅、省财政厅、江西银监局、江西保监局、中国人民银行南昌中心支行、省价格监督检查局。 国家发展改革委、财政部关于规范房屋登记费 计费方式和收费标准等有关问题的通知 各省、自治区、直辖市发展改革委、物价局、财政厅（局）： 为规范房屋登记收费行为，保护权利人合法权益，依据物权法等相关规定，现就房屋登记收费计费方式和收费标准等有关问题通知如下： 一、房屋登记费是指县级以上地方人民政府房地产主管部门对房屋权属依法进行各类登记时，向申请人收取的费用。 二、房屋登记费按件收取，不得按照房屋的面积、体积或者价款的比例收取。 三、住房登记收费标准为每件 80 元；非住房房屋登记收费标准为每件 550 元。 住房登记一套为一件；非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件。 四、房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费。房地产主管部门按规定核发一本房屋权属证书免收证书费。向一个以上房屋权利人核发房屋权属证书时，每增加一本证书加收证书工本费 10 元。五、房屋登记费向申请人收取。但按规定需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取。 六、房屋查封登记、注销登记和因登记机关错误造成的更正登记，不收取房屋登记费。 房屋权利人因丢失、损坏等原因申请补领证书，只收取房屋权属证书费。 农民利用宅基地建设的住房登记，不收取房屋登记费，只收取房屋权属证书工本费。 经济适用住房登记，以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，按本通知第三条规定的收费标准减半收取。 七、房屋权利人在办理房屋登记时委托有关专业技术单位进行房产测绘缴纳的费用属于经营服务性收费，收费标准由省级价格主管部门商有关部门制定。 八、收取房屋登记费，应按规定到指定的价格主管部门办理收费许可证，并使用各省、自治区、直辖市财政部门统一印制的票据。执收单位要公布规定的收费项目和标准，自觉接受价格、财政部门的监督检查。 九、县级以上房地产主管部门收取的房屋登记费属于行政事业性收费，应全额上缴地方国库，纳入地方财政预算管理，具体缴库办法按照同级财政部门的规定执行，支出由同级财政部门按照其履行职能的需要核定。 十、本通知自 XX 年 5 月 1 日起执行。原国家计委、财政部关于规范房 篇二：宗地分割之弊宗地分割之弊 宗地分割存在不可避免的硬伤 业内人士认为，对商品房用地实行宗地分割的做法，从理论上和实际操作上都存在着不可避免的硬伤。 比如住宅小区在规划时，已将住宅楼前后左右的宅旁用地、院落用地、小区组团公共用地、小区级公共用地、居住级公共用地等采用不同的空间围合方式进行了占地划分，有的土地属于部分业主共同占有，有的土地则属于小区全部业主共同占有，均摊显然是不合适的。 而底层楼房的室外花园是归一层居民所有，还是应归整个小区居民所有而进行土地分摊对一层楼房的售价又将如何影响？而底层为商业用房，上面为住宅的混合商住楼，由于土地出让年限不同，如何按土地使用权类型、期限和用途的不同分别划分为宗地？又如何进行土地面积分摊 此外，室外停车位、公共建筑用地和道路、绿化等基础设施用地以及对实行一楼架空作为整个小区公共活动空间楼房的宗地分割都存在着这样或那样的不足。如果一味的用一种方法进行套用，显然有失公允，也难以让消费者接受。 总而言之，住宅小区在规划时，住宅楼前后左右的宅旁用地、院落用地、小区组团公共用地、小区级公共用地、居住级公共用地多采用不同的空间围合方式，部分属于业主共同占有，部分则属于小区全部业主共同占有，强行推行宗地分割并不是科学合理的最好办法。 宗地分割对房地产业的影响是伤害性的 业内人士指出，开发商在预售许可证办理的同时，已经拥有土地证，不存在规范用地的问题，否则就不可能取得预售许可证；而对不规范运作的项目，若无合法用地手续，开发商既不能办理房屋预售许可证，更谈不上凭预售许可证前去土地部门办理用地分割证明。因此，以其靠后置的商品房用地宗地分割登记的做法来规范前期违法用地手续是不现实的。 据了解，实行宗地分割前，房地产开发土地使用证大致存在三种发放形式：一是每套住宅土地使用证上的土地面积为整个小区即宗地的土地面积，不按商品房的建筑面积比例进行土地面积分摊；二是把一宗土地的全部面积按每套住宅建筑面积比例进行均摊；三是以单幢楼房为单位，按每套住宅建筑面积比例对该楼房自身所直接占压的土地面积进行分摊。 业内人士认为，三者相比以第一种方式相对较为合理。这样也就无需办理商品房用地分割转让登记证明。这是因为开发商在预售、销售房屋之前，都已到土地部门办理了每宗土地的土地使用证，土地的四至范围、面积都已记载的很清楚，既然每套住宅所分摊的土地是共 有面积即该宗土地的面积，由购房人直接凭房屋所有证去办理土地使用证即可，而总地分割显然打破了这一规则。宗地分割实际意义不大 业内人士分析认为，每套商品住宅分摊土地面积并不能作为销售标的物组成部分，仅是为办土地证而分摊，因此推行宗地分割其实际意义并不大。 业内人士解释，开发商售房按国家、省有关规定都是以每套住房自身作为销售对象，是不包含土地面积在内进行销售的，售价的多少主要是受楼层、装修设施标准及小区环境等因素影响，分摊多少土地面积对房价没有影响，消费者也从不过问每套住宅能分摊多少土地面积，也没有发生过土地分摊方面的销售纠纷。若法规强行规定实行土地分割转让制度不仅会因与实际不符难以执行，而且对现行多年执行良好的销售办法造成负面影响。 业内人士同时分析说，即便是单套住宅分摊土地面积也不能作为征收土地使用税和土地收益金的依据。按房改政策规定，真正完整的商品房的租金已包括房产税和土地使用税在内，即地租隐含在房租中征收。而划拨土地上的房屋实行交易时，也是按房屋交易金额的补交土地出让金，并不是按分摊土地面积多少征收。 此外商品房分摊面积土地使用证本身不能作为抵押、转让的凭证，只能是随房屋进行抵押、转让。老百姓手中的每套住宅土地使用证，现实中没有实际作用，但在房屋交易时却要多跑一个部门，多办一道手续，多交一次费用，十分不便。 业内人士强调，长此以往，宗地分割的现实会给人利用房屋、土地两个证由两个部门分管的状况，为可能存在的欺诈活动留下可乘之机 篇三：商品房分割登记中土地使用权面积分摊方法讨论商品房分割登记中土地使用权面积分摊方法讨论 中国国土资源报日刊登的“地下空间土地面积的三种分摊方法”一文，介绍了地下空间土地面积的三种不同分摊方法，笔者认为，该文的观点适用于分析不同楼层之间的地价差异，但作为土地面积的三种分摊方法笔者不敢苟同，地下空间建设用地使用权同地上一样，作为一种用益物权，只能有一个土地面积结果：我们认为： 1、物权法对建设用地使用权的空间范围进行了明确，第一百三十六条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。这就说明建设用地使用权不在是一个平面的概念，而是一个立体的概念。地下空间建设