中国住房制度法律

中国住房制度法律篇一：中国住房制度中国住房制度 扼杀高房价之宣言 马格宁思 二一一年二月九日 全中国人都能看懂的一个故事 高房价的十大不赦罪恶 扼杀高房价的十大理由 创新构建中国住房制度 这是一场革命性的创举 一、全中国人都能看懂的一个故事： 故事说的是：一个开发商开发了一个楼盘，前期售价6000 元/平方米。也就是说，该开发商的售价，包含着它的土地成本、建安成本、管理成本、利润收入。那就是说，开发商在支出了楼盘开发中所有参与者的费用成本后，还赚有 30-50%的利润。为什么？开发商在售价 6000 元/平方米，已经赚 30-50%的利润之后，还要将售价涨到 1XX 元/平方米、18000 元/平方米、24000 元/平方米呢？在开发成本变动不大，即使有变动也不会成倍增加的情况下，房价却在成倍、成几倍地疯狂增长呢？！ 这是全中国人民都要问的一个问题！也是全中国人民都能看懂的一个故事，更是全中国人民都在承受的一个灾难，为什么？那么凭什么？全中国人民要遭受高房价的剥削、敲诈、勒索、盘剥呢？！ 二、高房价的十大不赦罪恶 1、绑架中国的国民经济。 2、离间党和政府与人民的关系。 3、剥削敲诈勒索盘剥全中国人民的财富。 4、加剧并最终造成社会的两极分化。 5、扼杀全中国人民的幸福指数。 6、吸空鲸吞国民经济建设的资金。 7、阻碍阻挠中国的现代化进程。8、滋养着房地产腐败的温床。 9、绝望了青年人对美好生活的向往。 10、撕裂了爱情亲情温情的社会和家庭关系。 三、扼杀高房价的十大理由 1、探索寻求实践全世界迄今都没有解决的住房难题。2、居者有其屋的“天理”和“公理” 。 3、国家和民族的根本利益。 4、人们大众的根本利益。 5、共产主义的理想信念。 6、建设公平公正正义和谐社会的要求。 7、构建社会主义小康社会的要求。 8、中国共产党执政勤政为民的要求。 9、让全体中国人民都看到希望都能幸福起来的要求。10、凯恩斯主义“看得见的手”的理论。 四、创新构建中国住房制度 （一）基本国策 1、 以婚姻为标准，以家庭为单位，实行一户一房制（基准性住房） ，允许一户二房制（改善性住房） 、禁止一户三房制（投机性住房） 。具体解释如下： 实行一户一房制：婚姻有四种基本形态，在婚（已婚） 、离婚、单身、丧偶，都可以构成一个家庭，原则上实行一户一房制，该房称为“基准性住房” ，国家将免征“房产税” 。对于没有购买能力的家庭，国家建立“廉租房”、 “公租房”等制度，来加以解决。 允许一户二房制：允许一户家庭，拥有第二套住房（单身家庭除外；离婚、丧偶的家庭可以保留存量的原有的第二套住房，不允许再购买增量的第二套住房） ，该房称为“改善性住房” ，国家将征收“房产税” 。当单身家庭“结婚” ，离婚、丧偶家庭“再婚”后，形成的“在婚（已婚） ”家庭，既可享受“允许一户二房制”的基本国策，对于超出二套住房的家庭，须在“结婚”或“再婚”后，将其第三套（含）以上住房转让出售。 禁止一户三房制：禁止一户家庭拥有三套（含）以上的住房，该房称为“投机性住房” ，国家将以法律的形式加以禁止，并以刑法的方式追究当事人的法律责任。 2、国家将禁止任何非“家庭单位”购买“住宅房屋” 。3、国家将禁止任何自然人、法人等将“住宅房屋”（不包括商业用房） ，作为“投资”商品，而非居住用途进行买卖。（二）法律保障 制定颁布中华人民共和国住宅房屋法 ，将上述“基本国策”写入该法律条文。同时对与该法律有悖论的，其它相关法律法规进行修订。 （三）调整原则 1、对存量住宅房屋的调整 限期申报确认，在中华人民共和国住宅房屋法颁布实施之日起，一年内，每个家庭申报确认：本家庭的“廉租房” 、 “公租房” 、 “基准性住房” 、 “改善性住房” ；对于在住宅房屋法颁布前家庭拥有的第三套（含）以上的住房，国家将不视为“投机性住房” ，法律将不予以追究，但要将其出售转让给国家。 国家定价收购，国家制定合理的收购价格。收购所有家庭拥有的第三套（含）以上的住房。 国家按需销售，国家将按照收购房屋的综合条件，分别销售转让给“基准性住房”家庭，或“改善性住房”家庭。 国家罚没收回，对于来路不明、贪污、受贿、侵占等的房屋，国家予以没收（这甚至是要流血的，决定“基本国策”成败的较量和决战） ，再按政策规定销售。 2、对增量住宅房屋的调整 按照国家住宅房屋的“基本国策” ，遵照中华人民共和国住宅房屋法 ，及其其它相关法律法规执行。 对于“基准性住房” ，国家实行限制性的政策，即限户口、限面积、限户型、限开发、限价格、限地域的“六限制”方式进行销售。对于具有一定经济实力，第一次购房即超过国家规定的“基准性住房”的购买家庭，亦可采用非“六限制”的市场化方式进行购买，亦视同为该家庭的第一套“基准性住房” 。 对于“改善性住房” ，国家实行非限制性的政策，即完全市场化的方式进行销售与购买。 对于“投机性住房” ，国家将按照“基本国策”和法律法规的规定予以严惩。 （四）方法手段 为了保证国家住宅房屋的“基本国策”的顺利有效的实施，国家可以运用政治的、经济的、行政的、市场的、法律的、准军事的等，一切方法和手段来实现国家住宅房屋的“基本国策” 。五、这是一场革命性的创举 这是一场革命性的创举，她若成功可建立“中华人民共和国”五百年的基业！可在人类历史上创建一个奇迹！ 希望以“改革和改良”的方式来进行用“雅致”和“温良恭俭让”的方式来实现，但是，也要有“革命”的方式作为后盾。 两个伟人曾经说过： 毛泽东同志说：“革命不是请客吃饭，不能那样雅致，那样温良恭俭让，革命是暴动，是一个阶级推翻另一个阶级的暴力行动” 。 孙中山先生说：“革命尚未成功，同志仍需努力。 ” 篇二：当前中国住房制度存在的问题当前中国住房制度存在的问题 随着中国经济的飞速发展，中国市场经济制的不断完善，人民的生活水平的不断提高，各种商品的价格也不断的升高。由于人口高峰期的到来，人们对房屋的不断需求，商品房的价格不断升高。 近年来,中国各类城市的房价不断走高已有目共睹，百姓的购房负担急剧上升，演绎了“蜗居”的场面。房价的虚高态势不仅带来了一系列的社会性问题，也对面临改革重大关口的中国经济产生了深刻的影响。 我国住房制度有以下几点： 1、 以婚姻为标准，以家庭为单位，实行一户一房制（基准性住房） ，允许一户二房制（改善性住房） 、禁止一户三房制（投机性住房） 。 实行一户一房制，婚姻有四种基本形态：在婚（已婚） 、离婚、单身、丧偶，都可以构成一个家庭，原则上实行一户一房制，该房称为“基准性住房” ，国家将免征“房产税” 。对于没有购买能力的家庭，国家建立“廉租房”、 “公租房”等制度，来加以解决。 允许一户二房制：允许一户家庭，拥有第二套住房（单身家庭除外：离婚、丧偶的家庭可以保留存量的原有的第二套住房，不允许再购买增量的第二套住房） ，该房称为“改善性住房” ，国家将征收“房产税” 。当单身家庭“结婚” ，离婚、丧偶家庭“再婚”后，形成的“在婚(已婚)”家庭，既可享受“允许一户二房制”的基本国策，对于超出二套住房的家庭，须在“结婚”或“再婚”后，将其第三套（含）以上住房转让出售。 禁止一户三房制：禁止一户家庭拥有三套（含）以上的住房，该房称为“投机性住房” ，国家将以法律的形式加以禁止，并以刑法的方式追究当事人的法律责任。 2、国家将禁止任何非“家庭单位”购买“住宅房屋” 。3、国家将禁止任何自然人、法人等将“住宅房屋”（不包括商业用房） ，作为“投资”商品，而非居住用途进行买卖。 中国的房价问题，本质是制度问题。 当今，对中国房价形势和政策，众说纷纭。一边是一些人在喋喋不休宣传“刚性需求” ；一边是低收入百姓拼命感叹房价太高；一边在查囤地、增加土地供应；一边不断出现创新高的“地王”等等。 高房价的根本原因,即:国家,特别是地方政府不合理的、过于倚重建筑业(实际上就是房地产业)的第二产业结构及政策。在新一轮世界经济危机背景下,房地产业更被赋予了拉动内需、抗拒危机影响,保经济增长的重任。在中国，最简单、最不费力、最赚钱的办法就是房地产。而且，政府掌握所有资源、土地、金融、税收、政策、GDP 等等。所以，国家、各级政府成为发展房地产的最大推动者和受益者。但是过分倚重房地产并非长远之计，房地产业的畸形发展不利于社会的稳定，不利于增强我国的核心竞争力。依靠房地产业赚得钱越多，需要承担的后果也就越严重。调整的阵痛越大。现在，中国经济已经走到一个死胡同，不控制房地产，迟早要崩盘，控制房地产，很快就崩盘。现在采取的一切措施其实仅仅是推迟危机的爆发。接下来我们可以预见，政府控制太严，经济出问题，有随时放松的可能性，而一旦放松，房价和物价会失去控制。政府已经到了左右为难的境地。政府非常清楚，如果不消耗过剩的钢铁和水泥，中国经济立即瘫痪，如果继续消耗，中国的未来无法预测。 根据马斯洛的需要层次理论,生存和安全的需求是较低层次的需求，国民购买房子就是为满足最低需求；在中国，绝大多数民众为居有其屋忙碌一辈子，将大部分精力与收入都投放在房子上，因而没有更多精力与钱财用于教育、健康、娱乐等的发展提高上，这不利于社会主义物质文明、精神文明与政治文明建设的协调发展，也不利于国民素质的全面提高。住 房需求占据过多的居民经济收入会直接造成经济压力、生活成本与精神压力的徒增，进而导致社会的不稳定。要平抑高房价，须从改变现行的土地财政政策和调整房地产业在国民经济中不合理的超支柱地位与作用入手。我国住房制度改革的时代背景是计划经济下长期实行住房实物分配，公房租金低，租不养房，加以政府和企业财力不足，无法大量建房，造成恶性循环，居住条件难以改善。虽然，在宏观调控之下，如今炒房已经基本不见了踪影。国家也出台了一系列抑制高房价的政治措施，对于短期内房价的过快上涨有了一定的抑制，但总体上看，这些措施还是治标不治本。目前，房价调控正进入关键阶段，温总理要求各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。一方面要抓好保障性住房建设，另一方面也要增加普通商品房的用地供给，促进普通商品房市场健康发展。 中国住房制度的改革还需要不断完善，未来住房制度改革面临三大问题：廉租住房等住房保障将是长期任务；住房保障以满足基本住房需求为目标；农民工住房问题提上议程。当前的住房问题主要与被扭曲的社会制度有关，如果不认识到这一点，我们就根本不可能实现“住者有其屋”的理想。 篇三：浅谈中国房地产法律制度及其完善浅谈中国房地产法律制度及其完善 顾明 摘 要 本文解释了房地产法律制度的内涵及外延，研究了房地产业发展过程中法律制度的作用和发展进程。通过分析现有中国房地产法律制度的不足，有针对性地提出完善措施。 关键词 房地产业 基础性产业 法律制度 一、房地产法律制度 房地产业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动的产业，它不但是经济发展的基础性产业，而且是国家财富的重要组成部分。房地产关系是指获取、开发、经营和管理房地产所构成的关系。房地产法律就是用来协调房地产关系的法律的总称，是规范房地产关系的一整套法律。它是中国法律体系中的重要组成部分，和千千万万群众的切身利益息息相关，因此受到人们的广泛关注和研究。房地产法律的基本原则有如下四条： 第一，促进房地产商品化。比如国有土地使用是有偿、有期的。 第二，合理使用土地和保护耕地。 第三，国家扶持发展居民住宅。依据城市房地产管理法第 4 条， “国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。 ” 第四，保护房地产权利人合法权益。 一项调查显示，住房在城市住户的财产中占了百分之七十七之多，说明住房对于人们的生活有着重要意义，同时说明房地产法律制度在民法中有重要位置。房地产法律的确立和完善，对于协调房地产经济关系、加强房地产市场的管理、促进房地产业的发展具有重要意义。 二、中国房地产业的法律制度 （一）房地产法律制度的发展目标 1994 年，李昌麒学者就对房地产业的前景有了清醒认识。作为一个新兴的产业，中国的房地产业先是在东部沿海城市而后在内陆地区得到了迅猛发展。但要使得房地产业成为国民经济发展的引擎和支柱产业，就要求在今后很长的时期内，国家必须对房地产业扶持发展，进行宏观调控。其中，重点要从长远的角度出发，确定市场宏观目标，并制定相应的法律措施。针对房地产产业，他提出了 5 大宏观控制的目标。 一是控制耕地占有面积；二是在城市规范的许可内，控制房地产开发；三是确定合适的地价与房价基准；四是控制贷款总量；五是保护生态环境的。在二十多年后，从相关法律的制定和应用来讲，围绕这些发展目标，中国房地产业有了长足的进步。 对于控制耕地占有面积，中国在 1998 年 8 月 29 日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议全面修订了中华人民共和国土地管理法 ，明确规定：国家依法实行国有土地有偿使用制度。在 XX 年通过了宪法修正案 ，并于同年 8 月对土地管理法作了第三次修订，确定了对土地征用的补偿原则。 为了控制房地产开发在城市规范许可范围内，于 1989年颁布了城市规划法在 XX 年 10 月 28 日通过了中华人民共和国城乡规划法 ，在一定程度上促进了房地产业的规范。 至于第三点，是研究房地产业发展问题的学者们梦寐以求解决之道的核心问题。关系到土地管理、税收制度、控制外资流入、土地出让制度的落实等一系列问题。其中重点是制定相关的法律，抑制房地产产业的暴利行为。现实却是，尽管制定了很多的相关政策，法律却没有形成整体的体系，而是松散地分布在地方法律与相关规定中间。至于第四、第五，在法律的制定和实施方面还有很大的改进和完善的空间。 （二）房地产法律制度的现状 当下，中国已形成了以基本法城市房地产管理法 、土地法为骨干，以单行法规和相关法规为骨架，结合宪法、民法、行政法等构成的法律体系。除了 XX 年 8 月 30 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过的中华人民共和国城市房地产管理法 （简称城市房地产管理法 ）外，还颁布了大量的法律法规、部门规章及规范性文字，对相关管理办法作出了具体规定，现行的有：土地管理法 （1998 年 8 月29 日修订） 、 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990 年 5 月 19 日国务院令第 55 号） 、 城市住宅小区竣工验收管理办法 （建法 1993 年 814 号） 、 中华人民共和国中外合资经营企业法 （XX 年 3 月） 、 中华人民共和国外资企业法 （XX 年 10 月） 、 中华人民共和国公司法 （XX年 10 月 27 日） 、 房地产开发商资质管理规定 （XX 年 3月 23 日） 、 城市房屋拆迁管理条例 （XX 年 11 月 1 日） 、中华人民共和国担保法 （1995 年 6 月 30 日） 、 城市房地产抵押管理办法 （XX 年 8 月 15 日） 、 城镇住宅合作社管理暂行办法 （1992 年 2 月） 、 最高人民法院关于试用中华人民共和国担保法若干问题的解释 （XX 年 9 月29 日） 、国务院下发的关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 （1998 年第 23 号文件） 、国务院住房制度改革领导小组下发的关于加强住房公积金(转 载于: 小 龙 文档网:中国住房制度法律)管理的意见 （1996 年 7月 3 日） 、国务院关于深化城镇住房制度改革的决定（1994 年 7 月） 、国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局联合发布的城镇住宅合作化管理暂行法（1992 年 2 月 14 日）等。 三、现行房地产法律制度的不足 （一）房地产法律规范缺失 第一，没有处理好住宅建筑物与住宅区的关系，协调住宅区权属关系的法律缺失。作为住宅的城市房地产可以分为两种主要的类型住宅建筑物和住宅区。住宅建筑物的存在依附于住宅区，离开了住宅区，建筑物的功能就不复存在。因此，建筑物虽然是住宅区的主体，但住户的权利并不仅仅只局限于建筑物的使用，而应该涉及到住宅区的每个角落。在其他一些国家和地区，比如日本，作为住宅的城市房地产也分为建筑物和住宅区这两种。虽然称谓是不一样的，但是他们把这两种都作为住户的共同共有财产，纳入法律的统一协调范围。在中国现有的法律中，只有建筑物的概念，没有任何住宅区的概念，而物权法采用的概念缺乏确定性和规范力，无法代替住宅区，以至于住宅区的权属关系模糊不清。 第二，没有处理好房屋和土地的关系，协调土地权属关系的法律规范缺失。中国城市房地产的基本法律特征是，房地产的物权由房屋所有权和土地使用权两部分构成。在城市房地产管理法中明确表示，房屋的所有权和土地的使用权这两项权利相互依存，不能单独存在，只能归属于同一主体，只能被同时处分，这是已经确立的基本原则。但物权法只确认了住户的房屋所有权，而土地使用权没有被明确地认定。因此，住宅区的包括建筑物地基在内的土地使用权属关系模糊不清。 第三，没有处理好专有部分与共有部分的关系，协调共有部分权属关系的法律规范缺失。物权法虽然对建筑物的专有部分和共有部分的分界作了原则性规定，但是对外墙、房顶等地方的范围和边界都没有作出明确的规则。至于建筑物之外的共有部分，也仅仅就大项作出了原则性的规定，没有作出完整的覆盖全面的概括性规定。而对于道路和绿地部分，可以划分为住户的专有部分，也可以作为市政设施，这一规定不仅缺乏合理性，而且容易引起纠纷。共有部分的权属关系处于范围不清、界限模糊的状态，使得一部分住宅区的共有部分出现没有物主的情况，往往成为易被蚕食和侵犯的地带。 （二）住宅预售制度的缺陷 所谓住宅预售，就是房地产开发商把正在筹建或建设中的住宅预先售卖给住户，由住户预先支付定金或房价款的行为。住宅预售制度对于促进中国房地产市场的成长、推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。然而，在实施这项制度的过程中，面临着复杂多变的市 场风险，也产生了大量的道德风险和逆向选择。第一，中国房地产开发商的市场准入以及退出机制已经不符合时代的要求。房地产开发事业具有高复杂性、高成本性、高风险性的特征，所以应该制定要求全面的严格的高于一般市场准入的标准。但是在中国城市房地产管理法第 30 条中仅仅规定了房地产开发商进入市场的模糊标准。虽然在城市房地产开发经营管理条例第 5 条中对此给予了细化和阐述，但是仅仅有两项规定。这样宽松的法律规定还远远不足以保证房地产开发的质量，也不足以保障住户的利益。在退出机制方面，现有的可以遵循的法律法规仅仅是破产法的一般规定，很显然，也无法保证商品房退出市场的合理性和合法性，导致了现实中存在数量众多的“烂尾楼” 。 第二，房地产开发商的信息披露制度还存在缺陷，不够完善的制度导致了开发商、购房者以及银行三者之间的利益失衡。如果房价下跌，那么期房转变成现房时就会增加银行的坏账，购房者在购买预售住宅的同时也承担着房价波动、资产减值的风险。同时，也存在一部分诚信缺失的企业，利用住宅预售制度中的缺陷和不足，人为地操纵期房的供求关系来控制房价的变化，或者在预售过程中以广告和宣传资料欺骗消费者，或者存在项目延期、一房多卖等欺诈消费者的现象，使得购房过程中纠纷不断。 第三，对于预售款的专款专用制度，现有法律法规的规定过于笼统，缺乏具体的监督机制，在实际中缺乏可行的可操作性的严格的监督。开发商通过预售商品房获得资金后，并没有任何机构对预收款的用途和去向进行有效监督。这就导致了房地产开发商可以随意使用该款