江苏小高层住宅项目可行性研究报告

1 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 雨润地产雨润地产 -张家港张家港 项目可行性研究报告项目可行性研究报告此报告仅供客户内部使用。未经 CRIC书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制易居 /克而瑞（中国）信息技术有限公司China Real Estate Information Corporation2014.072 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 报告 项目可行性研究报告 思考路径项目定位项目定位体系项目发展策略2 区域属性分析 地块条件及周边配套分析 项目发展 SWOT分析项目发展条件分析1住宅市场研究 城市住宅市场发展 现状 城市住宅市场产品分析 本项目住宅机会及发展建议6客户市场研究 客户消费习惯 客户来源 目标客户分析75 城市背景分析城市规划宏观经济城市房地产市场基地 条件 分析物业组合与布局示意物业建议及财务可行性3外部价值及机会 价值及机会 项目定位 发展建议及可行性物业售价预估土地价值评估财务可行性分析项目经济测算4附件 报告正文3 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 PART 1 项目发展条件分析q区域 属性分析q地块条件及周边配套分析q土地适宜性综合评定4 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 锦丰沙洲新城项目位于新近规划发展的锦丰沙洲新城，处于扬子江冶金工业园 (原锦丰镇）、城北科教研发区之间，距离老城区 8km，于高端居住物业开发而言， 区位、景观条件优越。老城区张家港国际商务新城本案8km城北科教研发区Part 4 项目发展条件分析 | 区位属性扬子江国际冶金工业园5km5 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 沙洲新城本案Part 1 项目发展条件分析 | 区域价值项目处于中心城区北沿发展的重要空间节点，是链接中心城区和冶金工业园的重要居住区，为我们整个冶金工业园产业集中区承载服务的新城区，同时，也是大锦丰行政、商贸、文化、信息的 中心。规划 定位：是 沿江产业基地的核心配套区，锦丰片区行政、商贸、文体和居住中心，也是张家港市中心城区北拓的重要空间 。规划范围：东至杨锦公路、南至兴南路、西至长安路、北至港丰公路，规划面积 12.46平方公里规划人口：远期规划人口约 10万人空间结构：将新城打造成 “ 两心、两带、四片区 ” 的 空间结构大景观的区域规划有利于打造高端住宅，为居住提供优质客源。6 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 p沙洲河（一干河）河清水走廊景观p中央公园、滨河 公园（规划）p大南水 街（已基本建成，预计2015-5开业）生态、人文景观 教育、行政配套p已建成的区域规划展览馆p在建中的锦丰镇行政中心p德 美双语幼儿园p南 师大附中、南师大附小（规划）p锦 丰中心医院（规划）Part 1 项目发展条件分析 | 资源 价值丰富的城市自然、人文景观，与完善的教育、行政等市政配套优势复合。本项目 东面面临 河，对于提升项目形象较大 。7 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 Part 1 项目发展条件分析 | 地块交通北二环路长安大道（规划）大南路（在建）港 丰公路华昌路杨锦公路目前地块通达性较弱，南边在建大南路及跨河桥以及西侧规划待建长安大道，两条道路的建成将会使得项目地往市区、锦丰冶金园更加便捷。 周边 交通干道：华昌路、杨锦公路、长安大道（规划）公交 线路 ： 223、 203路公交直通市区张家港城际轻轨站点为张扬公路与华昌路交口，距离本项目较近。地块到周边主要区域距离：本案到老城区直线距离 8公里，距离冶金产业园 5公里老城区扬子江国际冶金工业园华昌路在建跨一干线桥8 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 地块经济指标p总占地： 329229.39平方米p地块属性：A、 B、 D、 E居住用地C主题娱乐用地地块限制：p容积率：不大于 1.7p建筑密度： 36%-40%p限 高要求 60米占地面积及较大， 1.7的容积率， 60m的限高要求，决定了项目整体以小高层物业形态为主的单一或混合型的项目。A：140531.61 B：114001.29C:45317.43D:11603.64E:17775.42Part 1 项目发展条件分析 | 经济指标9 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 地块价值分析 ：居住 价值排序 ： 32146p 居住价值排序： 32146p 商业价值排序： 56412Part 1 项目发展建议 | 地块价值分析1 3546沿河风景景观可视性递减2静谧度递减静谧度递减静谧度递减根据地块形状、四至道路关系，将地块划分为 四 6个 部分并结合采光、 噪音、人流对 地块进行土地价值划分。10 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 本地块呈不规则导致本项目内部价值差异较大，不利于均好型，相对有利于偏好型；滨河分布在土地一侧，导致土地价值 东西 向失衡，可通过 东西高度差 透视原则做到景观资源的最大化利用土地的内深价值分类，每一类的土地的交叉相互影响较大偏好型规划布局（不适用均好型布局）分组团布局（不适用整体景观布局）开发强度差异型原则土地属性开发 开发原则产品形态定性1小高层天际线为主的多种产品形态的组合组团而非单体由西向东考虑采光沿景观带为主透视效果逐步升高的阶梯状物业规划形态通过不同土地价值践行不同开发强度的实现（物业形态的差异化）土地价值最大化利用2 3 4Part 1 项目发展条件分析 | 土地开发总结11 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 土地属性认知适合做什么区域标杆大盘 由土地区位和区域内资源强度的支撑决定水景 居住社区 由土地区位及占有的核心资源决定小高层天际线为主中低密度复合低层业态的组团式分隔由经济指标和土地现状、四至决定区域 大盘 / 水景为核心价值 / 小高层天际线为主的中低密度复合低层业态的 品质 住宅社区1 档次2 属性3 形态Part 1 项目发展条件分析 | 土地属性定位12 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 PART 2 项目总体定位qSWOT分析q项目定位体系q项目开发策略13 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 承载雨润集团在区域市场房地 产行业 领袖品牌积淀 与 形象深化塑造 。推广形象：把本案作为产品品质开发模式进行深入转型与深化实践。开发模式 ：打造成为精细化的企业战略标杆项目。专业打造项目承载的企业使命和策略方向巩固 区域 房地产企业第一品牌；战略目标 ：快速走量，实现项目现金流安全滚动；。经济目标 ：在 知名 企业碧 桂园即将加入 的市场竞争环境下减小竞争风险以及 市场容量有限带来的发展空间风险风险目标项目发展目标考虑现金流的战略目标和品牌占位Part 2 项目总体定位 | 项目发展目标14 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 项目占位：依据本案特性、企业品牌及开发目标项目档次定位于锦丰 沙洲新城区域标杆Part 2 项目总体定位 | 项目整体定位区位特性项目紧邻一干河和滨河公园，毗邻沙洲新城中心企业品牌目前区域市场没有品牌进入，雨润的进入将是区域房地产开发品牌开创者，引领区域发展开发目标迅速完成现金流归正成的首要目标依赖首期开发中区域客户高接受度，提高形象成为必然15 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 项目总体 SWOT分析及发展战略优势 Strength 劣势 Weakness机遇 Opportunity 威胁 Threats 区位优势 :项目处于冶金产业园和市区之间， 区域整体规划为宜居生态新城 。 资源优势 :临河流景观，教育资源丰富 企业品牌优势：1. 顺应 市场发展契机 :项目 区域优势明显，项目可借助区域发展优势、交通优势、景观优势、教育 优势等 打造相应的产品 。2. 定位 区域领导者的标杆地位：企业品牌和项目规模决定了本项目作为区域发展的领导项目3. 商业产品双属性，控制体量 ：项目区位具有居住和一定 休闲 性质。由此商业有一定社区配套性和旅游休闲性。同时由于周边商业氛围不强，故项目商业体量需有一定控制。4. 低价 入市策略 ：区域属性和土地利差空间决定项目可以实行低价竞争的策略，实现市场占位项目发展 战略 区域发展契机 ：沙洲 新城目前处于高度开发阶段，区域价值已有所提升。 配套发展契机： 区域周边将陆续建成中、高端商业配套，居住氛围及品质将有很大改善轻轨规划建设距离本项目 800m以内 客户 发展契机 ： 锦丰有众多私营企业主和企业高管，市场以 改善 为主，同时依托高端产品，高端改善和享受需求 已形成市场。 物业发展 机遇： 120-144改善性住宅 接受 度高，低密度别墅 市场较好。 容量风险： 区域普通住宅市场呈封闭式，市区客户导入较差，而周边乡镇客源有限 周边供给量大： 区域已有多个住宅项目在售或待售，未来竞争激烈。 周边生活配套稀缺 :区域为新兴区域，当前区域生活配套稀缺，缺乏生活氛围。 离市区有一定距离： 地块距离市区约6km。 地块处于沙洲新城内西侧Part 2 项目总体定位 | 项目 SWOT分析高举 高打，以区域标杆形象占位低价入市实现项目产品快速走量16 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 档次：区域标杆属性：区域 大型 滨河景观社区形态：小高层天际线为主的中低密度复合低层业态土地属性认知区域大规模 / 水景为核心价值 / 小高层天际线为主的中低密度复合低层业态的中高档住宅社区战略：区域地产领跑者竞争： 品牌房企进入加剧竞争，进入品质开发时代目标： 实现项目现金流快速归正区域标杆 进行品质 住宅开发提升企业的核心竞争力企业战略目标市场机会扫描 客户属性分析来源： 市区及周边 乡镇 政府官员、私营业主，企业高管等中产阶层和企业家、投资客目的： 改善需求、品质刚需动机： 改善居住环境，关注配套、户型、价格等主要满足于城区及周边乡镇中产阶层、企业家阶层人群以首改和品质刚需为目的的舒适品质社区容量：目前竞争市场容量为约 10万方形态：小高层为主并复合其他业态房型：大三房为主，普通三房及二房为辅别墅以双拼、联排为基本形态总价： 70-100万元为主，别墅总价 250-350万元价格：主力产品占位 6000-7500元 / 区间段，别墅 9000-11000元 /实行差异化竞争，增加项目附加值，提高去化速度定位关键词：区域标杆 滨河景观 中低密度 复合业态 品质差异 化 首改、三改 品质 刚 需 附加值Part 2 项目总体定位 | 项目定位分析17 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 项目整体定位锦丰新城 首席景观生活大城Part 2 项目总体定位 | 项目整体定位18 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 项目客户定位市区客市区客 群，周边乡镇业缘客群，周边乡镇业缘客 群群【 区域地缘性客群区域地缘性客群 】【 市区，周边乡镇客群市区，周边乡镇客群】原住民原住民 、冶金工业园工作人群、冶金工业园工作人群【 核心客户核心客户 】【 辅助客户辅助客户 】【 周边城市及外来客群周边城市及外来客群 】【 偶得客户偶得客户 】地缘性客 群：以原住民为主及 以工作为导向的 在冶金园区工作 的人群为主。主要 以改善 为主。同时存在部分企业主及公务员 等享受性及投资性需求城市客 群，主要 以市中心客 群为主。其购房目的以改善为主。同时存在少量投资客群周边 乡镇、教育客群、企业等中、高端人群 ，需求以改善 为主 ，部分享受客群投资、工作需求，拥有一定的投资目的业缘、地缘性客群业缘、地缘性客群Part 2 项目总体定位 | 项目整体定位19 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 p 注重产品现金流及利益最大化p 项目主力产品为住宅产品p 项目商业控制在总体量 10%以内，除满足社区商业需求外，与景观区互动，增加少量休闲类 商业产品整体战略住宅产品策略 p 根据项目自身条件允许及住宅市场特征，设置主力产品、现金流产品以及形象产品p 本 项目主力产品可为高层住宅物业；现金流产品为多层 /洋房物业，形象产品可为双拼联排别墅商业产品策略 p 商业产品以销售为目标，同时分为社区性商业和特色休闲商业p 社区商业以街铺为主，服务项目自身日常商业需求p 特色休闲商业以步行街为主 ，主要服务休闲人群产品细分战略项目开发策略Part 2 项目总体定位 | 项目整体定位20 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 PART 3 项目发展建议q项目物业排布建议q项目物业组合及规模建议21 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 依据住宅开发强度 123,建议项目排布：北地块p 1：小高层（ 18F）住宅p 2：小高层（ 11F）住宅p 3：别墅 /洋房p 4：商业街p 5：娱乐中心p 6： 商业街Part 3 项目发展建议 | 地块价值分析1 35462开发强度说明： 根 据地块的土地价值划分，结合地块周边环境及地块适配度等综合条件因素，地 块开 发强度原则如下：1、 3区 为地块价值最高区 ，适合排布溢价能力最高的物业2、 2地块为仅次与 3地块，可以排布洋房或 小 高层物业3、 1区域开发强度较小，为获取景观资源，适合排布小高层物业22 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 项目强度排序：32146Part 3 项目发展建议 | 开发强度排序沿河风景开发强度说明： 根 据地块的土地价值划分，结合地块周边环境及地块适配度等综合条件因素，地 块开 发强度原则如下：1、 3区 为地块价值最高区 ，适合排布溢价能力最高的物业2、 2地块为仅次与 3地块，可以排布洋房或 小 高层物业3、 1区域开发强度较小，为获取景观资源，适合排布小高层物业开发目标决定了本地块开发强度如下1 3546223 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 设计院方案：大南路以北地块总指标 18层住宅 31752011层住宅 89964花园洋房 32000联排 17500合院 20000幼儿园 3600会所 2500售楼处 7500沿街商业 30825娱乐体验中心 35000建筑面积 556409用地面积 329227容积率 1.69 Part 3 项目发展建议 | 设计方案24 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 PART 4 项目经济测算q物业售价预估q土地价值评估q总结25 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 本案物业售价预估可比项目筛选：类似可比竞争区域项目为参考 ：沙洲新城板块项目案名 板块 建面 容积率 物业类型 在售物业 在售物业价格湖滨世家 沙洲新城 18万 1.6 双拼、联排、 11F小高层、 18F小高层 双拼、联排、 11F小高层双拼联排 1000011F高层 6800商业 19800湖滨水岸 沙洲新城 13万 1.6 双拼、联排、洋房、 18F小高层 双拼、联排洋房、 小高层18F小高层 7000联排 12000洋房 11000商业 20000龙庭华府 沙洲新城 12.76万 2.5 18F小高层 小高层 小高层 6500商业 16000可比项目如下：Part 4 项目经济测算 | 售价预估物业当前基准售价预估26 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 18F高层：当前均价为 6354元 /平米左右11F小高层均价为 18F小高层 105%，即 6671元 /联排：当前均价为 10520元 /平米左右双拼：为联排别墅 110%，即 11572元 /平米左右Part 4 项目经济测算 | 售价预估类别 因素 权重 本案 湖滨世家 湖滨水岸 龙庭华府区域因素60% 地理位置 0.2 10 13 13 12.5交通环境 0.1 10 13 13 12.5景观资源 0.2 10 9 8.5 9生活配套 0.05 10 10 9.5 9项目规模 0.05 10 9 8.5 8.5项目因素40% 物业类型 0.1 10 11 11 11整体规划 0.05 10 10 10 10质量品质 0.07 10 9.5 9.5 9产品规划 0.05 10 10 10 10景观规划 0.03 10 11 9 11社区配套 0.05 10 11 10.5 10物业服务 0.03 10 9.5 9.5 9开发商品牌 0.02 10 9.5 9.5 9各因素权重 X 相应项目评分 10.77 10.54 10.44项目可比度 25% 25% 50%当前价格 6800 7000 6500评估价格（元 /平方米）：（项目报价 X 相似度）之和 6354类别 因素 权重 本案 湖滨世家 湖滨水岸区域因素60% 地理位置 0.2 10 13 13交通环境 0.1 10 13 13景观资源 0.2 10 9 8.5生活配套 0.05 10 10 9.5项目规模 0.05 10 9 8.5项目因素40% 物业类型 0.1 10 9.5 9.5整体规划 0.05 10 9 8.5质量品质 0.07 10 10 9产品规划 0.05 10 9 9景观规划 0.03 10 9 8.5社区配套 0.05 10 9 8.5物业服务 0.03 10 9.5 9.5开发商品牌 0.02 10 9.5 9.5计算 1：各因素权重 X 相应项目评分 10.395 10.11计算 2：计算 1小于 10时： 10/计算 1；计算 1大于10时：计算 1/10 0.96 0.99项目可比度 60% 40%当前价格 10000 12000评估价格（元 /平方米）：（计算 2 X 项目报价 X 相似度）之和 1052027 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 商业：当前均价为 17177元 /平米左右Part 4 项目经济测算 | 售价预估类别 因素 权重 本案 湖滨世家湖滨水岸龙庭华府区域 交通动线 0.12 10 13 13 12因素 商业氛围 0.16 10 12 12 11周边社区 0.08 10 11 12 10.5公交系统 0.04 10 11 12 12日人流量 0.06 10 11 12 10.5产品 商业规模 0.04 10 9.5 9.5 9.5因素 产品定位 0.08 10 9.5 9.5 9.5特色主题 0.08 10 9 9 9装修标准 0.08 10 10 10 10建筑外观 0.04 10 10 10 10经营 经营模式 0.08 10 10 10 10因素 目标客户 0.08 10 10.5 10.5 10.5业态组合 0.06 10 9.5 9.5 9.5各因素权重 X 相应项目评分 10.73 10.91 10.42项目可比度 30% 30% 40%当前价格 19800 20000 16000评估价格（元 /平方米）：（项目报价 X 相似度）之和 17177类别 因素 权重 本案 湖滨水岸区域因素 60% 地理位置 0.2 10 13交通环境 0.1 10 13景观资源 0.2 10 8.5生活配套 0.05 10 9.5项目规模 0.05 10 8.5项目因素 40% 物业类型 0.1 10 10整体规划 0.05 10 8.5质量品质 0.07 10 10产品规划 0.05 10 10景观规划 0.03 10 9社区配套 0.05 10 9物业服务 0.03 10 10开发商品牌 0.02 10 9.5计算 1：各因素权重 X 相应项目评分 10.335项目可比度 100%当前价格 10000评估价格（元 /平方米）：（计算 2 X 项目报价 X 相似度）之和 9676洋房：当前均价为 9676元 /平米左右28 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 土地价值评估说明：项目 单位建安成本 （元 /平米） 售价（当前基准价格，元 /平米）18F小高层 2200 635411F小高层 2100 6671多层 /洋房 2000 9676双拼别墅 2000 11572联 排别墅 1800 10520公共服务配套 1600 不售娱乐体验中心 2500 自持商业 1800 17177幼儿园 2000 不售地下停车位 2500 7.5万 /个，销售 70%， 30 /个p 本次土地价值测算为静态财务估算；p 本 次测算以当前市场价格估算；p 本次土地价值估算根据设计方案给出两个评测方案：p 建安成本及售价说明表（单位：元 /平米）： Part 4 项目经济测算 | 土地价值预估29 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 方案测试：地价为 为 160万 /亩，折合楼板价 为 1420元 /平米， 其税后