第六章 房地产开发项目可行性研究

第六章第六章 房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究第六章第六章 房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究第一节第一节 可行性研究概述可行性研究概述第二节第二节 房地产市场的调查和研究房地产市场的调查和研究第三节第三节 房地产开发项目的投资估算与收入估算房地产开发项目的投资估算与收入估算第四节第四节 房地产开发项目的财务评价房地产开发项目的财务评价第五节第五节 房地产开发项目可行性研究报告的撰写房地产开发项目可行性研究报告的撰写第一节第一节 可行性研究概述可行性研究概述可行性研究是指在投资决策前，对拟开发项目相可行性研究是指在投资决策前，对拟开发项目相关的自然、社会、经济和技术等方面情况进行深入关的自然、社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的调查研究，对各种可能的方案进行科学评价细致的调查研究，对各种可能的方案进行科学评价的基础上，综合研究拟开发项目的建设必要性、技的基础上，综合研究拟开发项目的建设必要性、技术上的可行性、经济上的合理性，由此确定该项目术上的可行性、经济上的合理性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资，为决策部门最终决策提是否应该投资和如何投资，为决策部门最终决策提供科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。供科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。一、可行性研究的含义和目的一、可行性研究的含义和目的可行性研究的根本目的是实现项目决策可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策失的科学化、民主化，减少或避免投资决策失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。效益。二、可行性研究的作用二、可行性研究的作用u 是项目投资决策的基本依据是项目投资决策的基本依据u 是筹集建设资金的依据是筹集建设资金的依据u 是项目立项、用地审批的条件是项目立项、用地审批的条件u 是开发商与有关各部门签订协议、合同的依是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据据u 是编制下一阶段规划设计方案的依据是编制下一阶段规划设计方案的依据三、可行性研究的内容三、可行性研究的内容u 项目概况项目概况u 开发项目用地的现状调查及动迁安置开发项目用地的现状调查及动迁安置u 市场分析和建设规模的确定市场分析和建设规模的确定u 规划设计方案选择规划设计方案选择u 资源供给资源供给u 环境影响和环境保护环境影响和环境保护u 项目开发组织机构和人力资源配置项目开发组织机构和人力资源配置u 项目实施进度项目实施进度u 项目经济及社会效益分析项目经济及社会效益分析u 结论及建议结论及建议四、可行性研究的步骤四、可行性研究的步骤u 接受委托接受委托u 市场和资源调查市场和资源调查u 方案选择和优化方案选择和优化u 财务评价和国民经济评价财务评价和国民经济评价u 编制可行性研究报告编制可行性研究报告第三节第三节 房地产开发项目的投资估算和收入估算房地产开发项目的投资估算和收入估算一个房地产开发项目从可行性研究到竣工一个房地产开发项目从可行性研究到竣工投入使用，需要投入大量资金，在项目的前期投入使用，需要投入大量资金，在项目的前期阶段，为了对项目进行经济效益评价并作出投阶段，为了对项目进行经济效益评价并作出投资决策，必须对项目投资进行准确的估算。资决策，必须对项目投资进行准确的估算。一、房地产开发项目的投资估算一、房地产开发项目的投资估算（一）土地费用估算（一）土地费用估算u 土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。（出让、转让和行政划拨）用。（出让、转让和行政划拨）表表 1 以征地方式取得土地使用权的土地费用估算表以征地方式取得土地使用权的土地费用估算表表表 2 以拆迁方式获得土地使用权的土地费用估算表以拆迁方式获得土地使用权的土地费用估算表（二）前期工程费估算（二）前期工程费估算u 前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及、可行性研究、水文地质勘察以及 “ 三通一平三通一平 ” 等土等土地开发工程费支出。地开发工程费支出。（三）房屋开发费估算（三）房屋开发费估算u 房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费设施建设费和基础设施建设费u 建筑安装工程费建筑安装工程费 是指直接用于工程建设的总是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费、设备及安装成本费用，主要包括建筑工程费、设备及安装工程费等。工程费等。u 公共配套设施建设费公共配套设施建设费 是指居住小区内为居民服务配是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非盈利性的公共配套设施（或公建设施套建设的各种非盈利性的公共配套设施（或公建设施）的建设费用。）的建设费用。u 基础设施建设费基础设施建设费 是指建筑物是指建筑物 2米以外和项目红线范围米以外和项目红线范围内的各种管道、道路工程。内的各种管道、道路工程。（四）管理费用估算（四）管理费用估算u 管理费用是指企业行政管理部门为管理和管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。组织经营活动而发生的各种费用。u 主要包括：公司经费、工会经费、管理人主要包括：公司经费、工会经费、管理人员工资、职工教育培训经费、劳动保险费、员工资、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、审计费、董事会费、业务招待待业保险费、审计费、董事会费、业务招待费、排污费、报废损失等其他管理费用。费、排污费、报废损失等其他管理费用。（五）销售费用估算（五）销售费用估算u 销售费用是指开发建设项目在销售其产品销售费用是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。委托销售代理的各项费用。u 主要包括：销售人员工资、奖金、福利费主要包括：销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、广告宣传费、物料消耗费、代理、差旅费、广告宣传费、物料消耗费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。费、销售服务费及销售许可证申领费等。（六）财务费用估算（六）财务费用估算u 财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。发生的各项费用。u 主要包括：借款和债券的利息、金融机构手主要包括：借款和债券的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业续费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。筹资发生的其他财务费用。（七）税费估算（七）税费估算u 房地产税费主要是在销售与交易阶段发生的税房地产税费主要是在销售与交易阶段发生的税费费u 主要有经营税金及附加，又称主要有经营税金及附加，又称 “ 两税一费两税一费 ” （营业税、城市维护建设税、教育费附加）、土地增营业税、城市维护建设税、教育费附加）、土地增值税、企业所得税等。值税、企业所得税等。（八）其他费用估算（八）其他费用估算u 其他费用其他费用 主要包括临时用地费和临时主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底编制费、工建设费、施工图预算和标底编制费、工程合同预算、招标管理费、合同公证费程合同预算、招标管理费、合同公证费、工程监理费等。、工程监理费等。（九）不可预见费估算（九）不可预见费估算u 不可预见费不可预见费 根据项目的复杂程度和根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的各项费用之和的 3%7%估算。估算。二、房地产开发项目的收入估算二、房地产开发项目的收入估算u 房地产开发项目收入包括销售收入、租金收房地产开发项目收入包括销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入和自营入、土地转让收入、配套设施销售收入和自营收入等。收入等。u 房地产开发项目收入的估算应先确定租售方房地产开发项目收入的估算应先确定租售方案：出租和出售的面积比例、租金和售价水平案：出租和出售的面积比例、租金和售价水平、出售和出租的时间进度安排和各时间段内租、出售和出租的时间进度安排和各时间段内租售面积数量、收款方式。售面积数量、收款方式。第四节第四节 房地产开发项目的财务评价房地产开发项目的财务评价（一）财务评价的概念（一）财务评价的概念财务评价是指根据国家现行财税制度、价格体系财务评价是指根据国家现行财税制度、价格体系和项目评价的有关规定，在科学估算项目的成本和收和项目评价的有关规定，在科学估算项目的成本和收入基础上，编制财务报表，计算财务评价指标，考察入基础上，编制财务报表，计算财务评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡能力，并据项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡能力，并据此判断项目的财务可行性和经济合理性，为投资决策此判断项目的财务可行性和经济合理性，为投资决策提供依据。提供依据。一、房地产开发项目财务评价概述一、房地产开发项目财务评价概述（二）财务评价的一般步骤（二）财务评价的一般步骤u 选取、计算财务评价基础数选取、计算财务评价基础数据据u 编制和分析财务评价基本报编制和分析财务评价基本报表表u 进行不确定性分析进行不确定性分析u 提出财务评价结论提出财务评价结论二、房地产开发项目财务评价基本报表二、房地产开发项目财务评价基本报表u 房地产开发项目财务评价报表分为基本报表房地产开发项目财务评价报表分为基本报表和辅助报表。和辅助报表。u 基本报表包括：现金流量表、损益表、资金基本报表包括：现金流量表、损益表、资金来源与运用表、资产负债表及外汇平衡表等。来源与运用表、资产负债表及外汇平衡表等。u 辅助报表包括：成本费用估算表、租售收入辅助报表包括：成本费用估算表、租售收入估算表、营业成本表等。估算表、营业成本表等。（一）现金流量表（一）现金流量表u 现金流量表反映项目计算期内各年的现金现金流量表反映项目计算期内各年的现金流入和现金流出，用以计算财务内部收益率、流入和现金流出，用以计算财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，分析项财务净现值及投资回收期等评价指标，分析项目财务盈利能力。目财务盈利能力。u 现金流量表分为现金流量表（全部资金）现金流量表分为现金流量表（全部资金）和现金流量表（自有资金）。和现金流量表（自有资金）。现金流量表（全部投资）现金流量表（全部投资） （单位：万元）（单位：万元）序号序号 项目项目 合计合计 建设期建设期 经营期经营期第一年第一年 第一年第一年 1 现金流入（现金流入（ CI） 1.1 经营收入经营收入 1.2 回收固定资产余值回收固定资产余值 1.3 回收流动资金回收流动资金 2 现金流出（现金流出（ CO） 2.1 建设投资建设投资 2.2 流动资金流动资金 2.3 经营成本经营成本 2.4 经营税金及附加经营税金及附加 2.5 土地增值税土地增值税 2.6 所得税所得税 3 净现金流量（净现金流量（ CI-CO) 4 累计净现金流量累计净现金流量 现金流量表（自有资金）现金流量表（自有资金） （单位：万元）（单位：万元）序号序号 项目项目 合计合计 建设期建设期 经营期经营期第一年第一年 第一年第一年 1 现金流入（现金流入（ CI） 1.1 经营收入经营收入 1.2 回收固定资产余值回收固定资产余值 1.3 回收流动资金回收流动资金 2 现金流出（现金流出（ CO） 2.1 资本金资本金 2.2 借款本金偿还借款本金偿还 2.3 借款利息支付借款利息支付 2.4 经营成本经营成本 2.5 经营税金及附加经营税金及附加 2.6 土地增值税土地增值税 2.7 所得税所得税3 净现金流量（净现金流量（ CI-CO) 4 累计净现金流量累计净现金流量 （二）损益表（二）损益表u 损益表反映项目计算期内各年利润总额、损益表反映项目计算期内各年利润总额、所得税及税后利润的分配情况，用以计算投资所得税及税后利润的分配情况，用以计算投资利润率指标。利润率