安溪市龙凤都城项目可行性分析报告

“龙凤都城龙凤都城 ”可行性分析可行性分析厦门信地房地产营销有限公司* 1前言z占地面积六百多亩z建筑面积六十万平米z一个山水城林z国际级新都市区z诗意家园z即将诞生Date 2目录第一章 项目背景第二章 投资环境与发展规划 第三章 市场需求和竞争分析 第四章 项目建设的必要性和意义 第五章 总体规划方案 第六章 投资估算与效益分析 第七章 项目实施时间安排 第八章 结论及建议 Date 3项目背景z 环境z地处安溪近效德苑，总占地面积 435229平方米，地势平坦，近靠规划中的二环路。z位于蓝溪、西溪、清溪三江交汇处，东面倚山，拥有绝佳的自然条件与景观资源。z周边人文环境较杂，中间有村庄居民隔断，与城市有些脱节。z交通便利，道路处于规划改造中，与二环路紧密相邻，汽车站近在咫尺。Date 4项目背景z 拆迁安置z项目规划地块中，有十几幢民房需要拆迁补偿，拆迁过程中有一定的阻力。z一期以安置房为主，政府安排潘亭村居民安置，安置房建筑面积为 6万平方米左右 。Date 5项目背景z 生活机能z周边生活配套极不成熟，超市、医院、银行、学校等几乎为零。z消费档次偏低，德苑公路开通后，形成以德苑公路为中心的小商品街。Date 6投资环境z 安溪概况安溪县位于中国福建省东南部的一个中心沿海山区大县，与厦 (门 )漳 (州 )泉 (州 )闽南金三角为邻。置县逾千年，素有 “龙凤名区 ”之称，是全国著名的侨乡和台胞祖籍地；中国特种茶类乌龙茶的故乡，驰名中外极品茶铁观音的发源地；中国藤铁工艺之乡；全省经济发展十佳县，全国百强县。现辖 458个村 (居、场 ),其中行政村 433个，面积 3057.28平方公里、人口 106万，平均每户 4人。 Date 7投资环境z 安溪区位独特性安溪居山而近海，位于闽南厦、漳、泉中间结合部，距厦门特区 85公里，行车至厦门机场仅 90分钟车程，离泉州 55公里，至泉州后渚港、晋江机场仅需 60分钟。漳泉肖铁路贯穿全境，是闽中与闽南重要的交通走廊。厦门安溪快速路将于今年开工，全长 88公里，设计速度在每小时 80公里以上，建成后可以缩短安溪到厦门的距离，安溪到厦门将只需一小时。 Date 8投资环境z 全国著名的侨乡和台胞祖籍地安溪是全国著名的侨乡和台胞祖籍地，现有旅外乡亲 300多万，主要分布在 20多个国家和地区，其中东南亚占 95% 以上，尤以印尼、新加坡、马来西亚最多。仅在台安溪籍乡亲达200多万人，约占台湾人口的十分之一。其中新加坡的唐裕、印尼的李尚大，台湾的王永庆、许胜发、马来西亚的林梧桐，香港的曾星如等，都是旅外侨台胞中的杰出代表。全县归侨、侨眷 21万多人，占全县总人数的 20.2% 。Date 9投资环境z 福建省经济发展十佳县，全国百强县 “八五 ”以来，安溪各项经济指标始终保持20以上的幅度增长，连续 6年被评为福建经济发展十佳县。 2002年安溪县首次进入全国基本竞争力百强县行列， 2003年全县实现国内生产总值 115.5亿元，比上年同期增长 15.0% ，城镇居民人均可支配收入达 6727元，农民人均纯收入 4050元， 2003年 12月底，全县城乡居民在银行系统的储蓄余额达 38.59亿元，比年初增长 27.4% 。z Date 10投资环境z 安溪的民生产业 茶叶 安溪百万人口中有 70万人从事茶叶或相关行业，茶叶真正成为安溪人的民生产业。 2003年，安溪茶叶总产值达 30多亿元，全县农民人均纯收入 4050元，其中一半收入来自茶叶。安溪 “中国茶都 “，已成为全国规模最大、投资最多、功能最全，集茶叶贸易、信息交流、茶旅游、茶科研为一体的茶叶市场， 2002年该市场交易额超过 5亿元。 一业带百业，安溪茶业的发展带动茶旅游、茶包装等相关产业的崛起。Date 11投资环境z 安溪第二大支柱产业 藤铁2002年 9月，安溪被评为 “ 中国藤铁工艺之乡 ” 。目前安溪全县拥有藤铁工艺企业 300多家，其中有自营进出口权的 45家，从业人员近10万人，年出口值已达 10亿元，约占广交会同类产品的 95。全年总产值约 13亿元，年出口创汇 1.55亿美元，约占全国同类产品交易额的40，产品远销美国、加拿大、欧共体各国及澳大利亚、新西兰、日本、中东、新加坡等 50多个国家和地区，成为继茶产业之后的第二大特色支柱产业。 Date 12投资环境z 安溪新兴产业竞相崛起 藤铁工艺品主原材料都是安溪自已生产的。安溪花岗岩储量达 3亿立方米以上，居全省第一。 “九五 ”以来，年开发生产石材荒料 40万立方米，居全国首位。 全县水泥年产水泥将近400万吨，年创产值 5亿元， 水泥 成为闽南地区最大的水泥生产和销售基地。乡镇企业是安溪非农产业的主力军，并已初步形成食品加工、建材、服装鞋帽、竹藤工艺、包装印刷等六大支柱产业和家具、机械等新的主导产业。 z 。 Date 13发展规划z 城市发展规划2000年，安溪提出 “ 富有茶乡特色的山水园林城市 ” 的城市规划要求。 2004年被安溪政府定为城镇建设年，提出新城市规划要求，建立 “ 县城 -中心城镇 -卫星城镇 -集镇 -中心村 ”的城乡一体化模式，城镇化水平达 45%。 争取到 2010年县城从目前的 10万人口向 20万人口以上城市发展， 乡镇人口在以后五年左右将有 10多万人口涌向县城，将给我们的项目带来机遇，但旧城改造和新区建设的全面开发也将带给我们严峻的挑战。Date 14发展规划z 区域发展规划按 2000年安溪城市规划布局，规划本项目所在地德苑村为高科技工业园，后政府考虑到景观环境等因素，将工业用地更改为居住用地，而且要将德苑建设成为安溪新的 中心城镇 山水城林 ，引进安溪最好的学校 安溪一中，建设二环路和新的长途汽车站，银行、医院、交通、商业等各项配套一应俱全。Date 15发展规划z 项目规划要求1、总占地面积： 4352292、总建筑面积： 610000 3、建筑容积率： 1.4 4、土地用途：商住混合 5、建筑密度： 30% 6、要求配建农贸市场、幼托、社区活动中 心、变配电站、小品绿化、停车场等。Date 16市场状况z 二 三年安溪县房地产开发主要情况2003年，安溪县房地产业在县政府政策的指导下，基本保持了稳步发展的态势。目前，房地产开发企业已达到 20多家，注册资金 2亿多元，年开发能力达 18万平方米。房地产业已成为安溪市经济发展的重要产业。主要完成情况如下：Date 17市场状况z 2003年房地产开发情况2003年房地产开发完成投资 1.7亿元，同比增长 18.1%。施工面积 18万平方米，同比增长 10%。新开工面积 8万平方米 ,同比增长 28.2%。竣工面积 7万平方米，同比增长 10%。Date 18市场状况z 2003年 商品房销售情况 2003年安溪商品房销售面积达 9.6万平方米，同比增长 20%。住宅平均价格 1600元，同比增长 11.2%。其中商业用房平均价格为 7000元，同比增长 17.7%。购房者 95%的为自住。购买对象中本地城市居民占 6成，以企业事单位和个体经营者为主，周边乡镇占 4成，大部分为改善居住环境和子女读书。 Date 19市场状况z 2003年 拆迁及商品房空置情况2003年共完成拆迁 20多万平方米，同比增长 20.6%。被拆迁居民购买新建商品房的约占四成，购买二手房、手续不全的低价房占四成。2003年全县空置面积约 5万平方米，同比增长 5%。其中住宅 3.5万平方米，以楼中楼为主。商业营业性用房空置面积为 1.5万平方米 。Date 20市场状况z 2003年 房地产业与国民经济协调发展情况 全县全年完成全社会固定资产投资 5亿元，增长 23.5%；全市完成 GDP总量 115.5亿元，增长 15%；完成房地产投资 1.4亿元，增长 17.1%，房地产投资占全社会固定资产投资总量的17.8%，占 GDP总量的 6.5%。Date 21市场状况z 二 四年上半年安溪县房地产开发主要情况2004年被安溪政府定 为 城 镇 建 设 年， 该县 不 仅 新区建 设 不断推 进 ，而旧城改造也将如雨后春笋般 纷纷 涌出。 县 委 县 政府确立了建立 “ 县 城 中心城 镇 卫 星城 镇 集 镇 中心村 ” 的城 乡 建 设 一体化模式。市政府 远 期规 划到 2010年 县 城从目前的 10万人口向 20万人口以上城市 发 展， 项 目开 发 建 设 如火如荼 进行。 Date 22市场状况z 2004年上半年 房地产开发与销售情况2004年上半年全县房地产开发完成投资 1亿元，同比增长 22.1%。施工面积 10万平方米，同比增长 23%。新开工面积 5万平方米 ,同比增长 23.2%。竣工面积 4万平方米，同比增长18%。2004上半年安溪商品房销售面积达 6.2万平方米，同比增长 25.1%。住宅平均价格 1800元，同比增长 20.2%。其中商业用房平均价格为 9000元，同比增长 26%。 Date 23市场状况z 2004年上半年 拆迁及商品房空置情况2004年县委县政府确定为城镇建设年，加大了旧城改造和新区的力度。上半年完成拆迁 15万平方米，同比增长 40%。2004年全县新增空置面积约 3万平方米，同比增长 8%。其中住宅 1.8万平方米，商业营业性用房空置面积为 1.2万平方米。 Date 24市场状况z 2004年上半年房地产业与国民经济发展情况全 县 全年完成全社会固定 资产 投 资 3亿 元，增 长 25.3%；全市 上半年 完成 GDP总 量 60.08亿 元，增 长 16%；完成房地 产 投 资 0.8亿 元，增 长 15.4%，房地 产 投 资 占全社会固定 资产 投资总 量的 20.8%，占 GDP总 量的 7.1%。Date 25需求市场z 经济发展情况2003年安溪县国民经济主要指标增速创近年来新高，全县实现国内生产总值 115.5亿元，比上年同期增长 15.0% 。全县完成财政收入 5亿元，比增 16，全县城镇居民人均可支配收入达 6727元，同比增长 6.9% ，城镇居民消费支出为 4882元，同比增长 4.1% 。农民人均纯收入4050元，同比增长 9.4% 。 2003年 12月底，全县城乡居民在银行系统的储蓄余额达 38.59亿元，比年初增长 27.4% 。 Date 26需求市场z 人口与家庭状况安溪人口约 106万，总户数约 24万户，家庭人均 4人。目前县城人口约 10万，规划 2010年达 20万人。根据近年来安溪计生统计数据，一孩率达 74% ，二孩率为 24% ，多孩率为 2% 。从现在观念上看来，孩子结婚后较多喜欢与父母分开居住，对