案例分析题(一)公司是某高档商品房住宅小区(总建设面积80万平方

复习思考题案例分析题（一）公司是某高档商品房住宅小区（总建设面积 80万平方米）的建设单位，现拟预售商品房，选聘物业管理企业为该小区提供物业管理服务。请回答下列问题：问题 1、以下关于 A公司选聘物业管理企业的说法，正确的是：A、可以采取协议方式选聘物业管理企业B、应当通过招投标的方式选聘物业管理企业C、应当通过招投标的方式选聘物业管理企业，但如果投标人少于 3个，则可以不通过政府房地产行政主管部门批准，直接采用协议方式选聘物业管理企业D、应当通过招投标的方式选聘物业管理企业，但如果投标人少于 3个，且经政府房地产行政主管批准，可以采用协议方式选聘物业管理企业答案：（ ）案例分析题复习思考题问题问题 2、若、若 A公司最终决定聘请公司最终决定聘请 B公司为小区提供物业管理服务，公司为小区提供物业管理服务，下列哪些说法是正确的？下列哪些说法是正确的？A、 A公司与公司与 B公司签订的合同称为前期物业服务合同公司签订的合同称为前期物业服务合同B、 A公司与公司与 B公司签订的合同称为物业服务合同公司签订的合同称为物业服务合同C、 A公司与公司与 B公司签订的合同应当采用书面的形式公司签订的合同应当采用书面的形式D、 A公司与公司与 B公司签订的合同可以约定期限公司签订的合同可以约定期限答案：（答案：（ ）问题问题 3、现、现 A公司与张某签订商品房买卖合同，以下关于买卖合同公司与张某签订商品房买卖合同，以下关于买卖合同的说法正确是？的说法正确是？A、买卖合同可以约定小区配套物业管理用房的所有权属于、买卖合同可以约定小区配套物业管理用房的所有权属于 A公公司所有司所有B、买卖合同可以约定、买卖合同可以约定 A公司不承担尚未出售房屋的管理费公司不承担尚未出售房屋的管理费C、买卖合同可以约定张某所购买房屋的保修责任由、买卖合同可以约定张某所购买房屋的保修责任由 B公司承担公司承担D、买卖合同应当包含、买卖合同应当包含 A公司与公司与 B公司合同约定的内容公司合同约定的内容答案：（答案：（ ）复习思考题案例分析题（二）经业主大会授权，某业主委员会拟聘请某物业管理公司为其住宅小区提供物业管理服务。双方经友好协商，已就物业服务合同中的主要条款，达成一致意见： “（一）物业服务事项包括：物业维修、养护；清洁卫生；公共绿化；保安服务等等。（二）物业服务费用按每月 1.5元 /平方米的标准向业主收取，多退少补。（三）业主委员会的权利是执行业主大会的决议，监督物业管理公司履行物业服务合同，听取业主的意见和建议。（四）物业管理公司有权制定物业管理规章制度，有权制订和修改 业主公约 。（五）双方一致同意，物业管理公司有权采取停水停电的方法，催缴物业管理费。（六）双方因履行本合同发生的争议应当协商解决，不能协商的，提请仲裁委员会仲裁或向人民法院起诉。（七）本合同未尽事宜，双方可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。（八）本合同经双方签字并盖章后生效。 ”请根据以上内容，回答下列问题：问题 1、关于物业服务合同生效的说法，正确的是？复习思考题A、双方已就合同的主要条款达成一致意见，只要口头承诺，合同即成立并生效B、合同只要经过业主委员会与物业管理公司签字即生效C、合同只有经过业主委员会与物业管理公司签字盖章后才生效D、合同只有经过业主委员会与物业管理公司签字盖章并经物业管理行政主管部门备案后方生效答案：（ ）问题问题 2、以下关于物业服务合同主要内容的表述，哪些是正、以下关于物业服务合同主要内容的表述，哪些是正确的？确的？A、物业服务事项的约定清晰明确、物业服务事项的约定清晰明确B、物业服务费的收取方式约定不明确、物业服务费的收取方式约定不明确C、合同仅约定了双方的权利，忽略了对双方义务的约定、合同仅约定了双方的权利，忽略了对双方义务的约定D、物业管理公司有权制订和修改、物业管理公司有权制订和修改 业主公约业主公约 的约定无效的约定无效答案：（答案：（ ）复习思考题问题问题 3、双方拟定的物业服务合同缺少以下主要内容：（、双方拟定的物业服务合同缺少以下主要内容：（ ）A、关于合同期限的约定、关于合同期限的约定B、关于服务事项的约定、关于服务事项的约定C、关于服务质量标准的约定、关于服务质量标准的约定D、关于解决争议方式的约定、关于解决争议方式的约定答案：（答案：（ ）问题问题 4、以下关于物业服务合同主要条款法律效力的表述，正、以下关于物业服务合同主要条款法律效力的表述，正确的是（确的是（ ）A、双方关于服务事项的约定无效、双方关于服务事项的约定无效B、双方关于物业服务费收取标准的约定无效、双方关于物业服务费收取标准的约定无效C、双方关于催缴管理费方式的约定无效、双方关于催缴管理费方式的约定无效D、双方关于仲裁解决争议方式的约定无效、双方关于仲裁解决争议方式的约定无效答案：（答案：（ ）复习思考题问题 5、下列事项中，哪些有必要在物业服务合同中补充约定？A、风险责任的承担B、合同的变更C、合同的终止D、合同的补充答案： ( ) 复习思考题案例分析题（三）某分期开发住宅小区，一期业主已入住，二期正处于开发建设期，工地内到处是凹洼积水及饭盒，一期与二期交界处也丢了很多空罐头盒。一期有一个临时垃圾收集点，十几个没盖的垃圾桶就放置在未硬化的沙土上，由于长期投放垃圾且未及时清理，垃圾桶周围土壤已发黑发臭。夏天到来，已入住的一期业主纷纷投诉小区蚊子、老鼠、蟑螂、苍蝇多，要求物业公司彻底解决环境问题，否则将拒交管理费。问题 1、造成该小区老鼠较多的主要原因有（ ）。A、垃圾收集点周围卫生没做好 B、周围有空罐头盒 C、垃圾桶没上盖 D、周围饭盒乱丢给老鼠提供食物 E、周围积水答案：（ ）复习思考题问题问题 2、在本案例中，造成蚊子孳生的主要原因是（、在本案例中，造成蚊子孳生的主要原因是（ ）。）。A、旁边工地有凹洼积水、旁边工地有凹洼积水 B、小区内有垃圾收集点、小区内有垃圾收集点 C、垃圾桶周围未硬化、垃圾桶周围未硬化 D、周围环境有空饭盒及空罐头盒、周围环境有空饭盒及空罐头盒 E、垃圾未及时清理、垃圾未及时清理答案：（答案：（ ）问题问题 3、垃圾收集桶放置在未硬化的沙土上，长期投放垃圾且、垃圾收集桶放置在未硬化的沙土上，长期投放垃圾且未及时清理，会造成（未及时清理，会造成（ ）孳生。）孳生。A、蚊子、蚊子 B、蟑螂、蟑螂 C、老鼠、老鼠 D、苍蝇、苍蝇答案：（答案：（ ）复习思考题问题 4、要彻底解决该小区存在的环境问题，下列哪些是必须做的（ ）。A、消除旁边工地积水或在积水中投放杀蚊药物B、清理周围饭盒及罐头盒C、严禁在小区内设垃圾收集点D、规范垃圾收集点的管理，硬化垃圾收集点周围地面E、垃圾桶上盖答案：（ ）问题 5、鉴于该写字楼大理石地面较多，为了做好石质地面的清洁保养工作，下面哪些设备应予以考虑购置（ ）。A、扫地车 B、晶面处理机 C、高压水枪 D、抛光机 答案：（ ）复习思考题问题 3、下面哪些是写字楼日常卫生检查要点（ ）。A、楼顶垃圾杂物及积尘B、大堂地面污染程度及各公共区域地脚线积尘C、电梯轿厢天花、门轨槽、轿厢壁及按钮卫生状况D、公共区域玻璃痕印、地面垃圾杂物、乱张贴E、各类机房、设备房内的积尘及信报箱、窗台上的积尘答案：（ ）复习思考题案例分析题（四）某别墅小区的绿化主要由大量的绿篱和草地组成。问题 1、为了做好小区绿化管理质量控制，应（ ）。A、根据该小区的档次制定较高要求的质量管理标准B、对小区内的绿化管理人员进行充分的质量标准培训C、做好绿化改造工程计划和设计D、制定检查路线及检查抽样方法、检查周期E、根据质量标准对园林绿化定期进行检查，发现问题及时纠正答案：（ ）复习思考题问题问题 2、在对绿篱进行日常质量检查时，下面哪些是检查重点、在对绿篱进行日常质量检查时，下面哪些是检查重点（ ）。）。A、病虫害情况、病虫害情况B、修剪造型情况、修剪造型情况 C、有无枯黄枝、空膛、空脚现象、有无枯黄枝、空膛、空脚现象 D、植物开花结果情况、植物开花结果情况E、有无寄生或杂生植物、有无寄生或杂生植物答案：（答案：（ ）问题问题 3、为了做好草坪管理，主要应做好（、为了做好草坪管理，主要应做好（ ）。）。A、攀爬及寄生植物清理、攀爬及寄生植物清理B、灌溉、灌溉C、施肥、施肥D、修剪、修剪E、杂草防治、杂草防治答案：（答案：（ ）复习思考题案例分析题（五）凌晨四点，某高层办公楼监控中心的物业管理公司人员在监控屏幕上发现一人打开二楼窗户进入本大厦。问题 1、值班监控人员应采取措施的最佳顺序？（ ）（ 1）报告公司领导（ 2）报告派出所（ 3）立即与业主和客户联系，在内部排查，了解是否是业主和物业管理人员所为（ 4）调集公司保安人员，封闭大厦（ 5）逐层寻查可疑人员踪迹A、（ 4）（ 2）（ 5）（ 1）B、（ 1）（ 2）（ 4）（ 5）C、（ 4）（ 2）（ 3）（ 5）D、（ 3）（ 2）（ 4）（ 5）答案：（ ）复习思考题问题问题 2、物业管理人员在寻查中发现某办公室内有异常响、物业管理人员在寻查中发现某办公室内有异常响动，但门窗紧闭。此时可以采取哪些措施？动，但门窗紧闭。此时可以采取哪些措施？A、敲门询问里面是否有人、敲门询问里面是否有人B、如果敲门无人应答，则破门而入、如果敲门无人应答，则破门而入C、如果敲门无人应答，设法从大楼外立面的窗户进入、如果敲门无人应答，设法从大楼外立面的窗户进入D、立即与该办公室的使用人联系、立即与该办公室的使用人联系E、请公司领导到场，再进入该办公室、请公司领导到场，再进入该办公室答案：（答案：（ ）问题问题 3、如果发现嫌疑人，以下哪种处理方法是正确的？、如果发现嫌疑人，以下哪种处理方法是正确的？A、嫌疑人不满十六周岁，在简单询问后，立即放人、嫌疑人不满十六周岁，在简单询问后，立即放人B、嫌疑人是物业管理公司的员工，由物业管理公司内、嫌疑人是物业管理公司的员工，由物业管理公司内部处理部处理C、立即对嫌疑人进行询问并等待公安机关人员到来、立即对嫌疑人进行询问并等待公安机关人员到来D、立即检查其随身物品，搜寻赃物、立即检查其随身物品，搜寻赃物答案：（答案：（ ）复习思考题问题问题 4、在控制嫌疑人后，物业管理公司应当采、在控制嫌疑人后，物业管理公司应当采取哪些措施？取哪些措施？A、保护现场、保护现场B、通知办公室使用人到场、通知办公室使用人到场C、通知嫌疑人家属到场、通知嫌疑人家属到场D、由当值物业管理人员对事件进行记录、由当值物业管理人员对事件进行记录E、保存监控录像资料、保存监控录像资料答案：（答案：（ ）复习思考题案例分析题（六）案例分析题（六）某日下午，某住宅大厦大堂进来一陌生人，值班保安即上前询问其来访事某日下午，某住宅大厦大堂进来一陌生人，值班保安即上前询问其来访事由、访问对象并要求登记、查验和押存身份证，该人回答：由、访问对象并要求登记、查验和押存身份证，该人回答： “有事，你不有事，你不用管用管 ”，径入电梯，值班保安阻拦未果，立即用对讲机通知监控中心工作，径入电梯，值班保安阻拦未果，立即用对讲机通知监控中心工作人员和巡楼保安注意监控观察。该人到人员和巡楼保安注意监控观察。该人到 22层出电梯后，被巡楼保安员截层出电梯后，被巡楼保安员截住、再次追问并要求其出示身份证件，该人置之不理并用钥匙打开住、再次追问并要求其出示身份证件，该人置之不理并用钥匙打开 22A房房门进入，保安员紧盯尾随至门口等候。稍后，该人搬出一台电脑，保安门进入，保安员紧盯尾随至门口等候。稍后，该人搬出一台电脑，保安继续尾随并用对讲机通知大堂值班保安。该人将出大厦时在大堂被阻止继续尾随并用对讲机通知大堂值班保安。该人将出大厦时在大堂被阻止，值班保安要求其出示物业管理单位出具的物品放行条或证明其业主身，值班保安要求其出示物业管理单位出具的物品放行条或证明其业主身份的证件，该人无法提供，但称是受份的证件，该人无法提供，但称是受 22A业主所托搬取电脑。业主所托搬取电脑。问题问题 1、该人进入大堂时，值班保安哪些做法是较为妥当的？、该人进入大堂时，值班保安哪些做法是较为妥当的？A、礼貌询问、礼貌询问B、要求登记、要求登记C、查验并押存身份证、查验并押存身份证D、阻止该人进入电梯、阻止该人进入电梯答案：（答案：（ ）复习思考题问题 2、该人进入大厦楼层后，保安人员合情合理的做法是（ ）。A、截住，再次追问并要求出示证件B、紧盯尾随等候C、通过监控设备注意观察D、礼貌询问是否需要帮助E、巡楼保安在该楼层守望答案：（ ）问题 3、该人搬电脑至大堂，保安人员恰当的处理措施是（ ）。A、要求出示能证明其业主身份的证件B、要求出示物品放行条C、若无法出示放行条或身份证明，则可变通采用抵押个人证件或贵重物品予以放行D、若无法出示放行条或身份证明，及时打电话与 22A业主联系核实E、若无法与 22A业主取得联系，扣留物品后将其放行答案：（ ）复习思考题案例分析题（七）某物业管理项目采用包干制，可收费面积 18万平方米，物业管理服务费每月每平方米 2.10元，年终核算各项管理服务成本共计 400万元，若营业税及附加为5.5%。问题 1、当物业管理服务费收缴率为 90%，物业管理企业的利润总额是多少？A、 14.2132 B、 -14.2132C、 28.652 D、 -28.652答案：（ B）（计算过程说明）：物业管理服务总收入：1800002.11290%=408.24（万元）营业税金及附加： 408.245.5%=22.4532 (万元 )利润总额： 408.2422.4532400= -14.2132 （万元）复习思考题问题 2、当物业管理服务费收缴为（ ）时，物业管理企业盈亏平衡？A、 91.68 % B、 93.32%C、 94.32% D、 98.68%答案：（ B） （计算过程说明）：收缴率（ x）1800002.112x(1 5.5%) 4000000=0x=93.32%复习思考题