房地产开发有关地方税收政策

房地产开发有关地方税收政策2009年 5月一、房地产开发程序与纳税环节立项 规划 取得土地 开工建设销售、自用批准立项文件 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 国有土地使用权证书 建筑工程施工许可证 预（销）售许可证 竣工验收 工程竣工验收报告 办理土增立项登记契税土地税印花（耕占）印花土增清算房产土地土增印花第一部分 土地取得环节房地产开发企业在项目开发前，通过各种途径获得国有土地使用权时，涉及到的地方税种主要有：契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税。 一、契税 -税收要素简介契税的特点： 契税属于财产转移税。 契税由财产承受人缴纳。一、契税 -税收要素 纳税人土地使用权、房屋所有权发生转移时，承受的企业、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体、其他组织和个体经营者以及其他个人为契税的纳税人。一、契税 -税收要素 -征税范围国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与、和交换）。 一、契税 -税收要素 -征税范围下列转移方式，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税： 以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入股的； 以获奖、预购、预付集资建房款或者转移无形资产方式承受土地、房屋权属的 建设工程转让时发生土地使用权转移的 以其他方式事实构成土地、房屋权属转移的。 一、契税 -税收要素 -计税依据基本规定： 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格； 土地使用权赠与、房屋所有权赠与，由契税征收机关参照同类土地使用权出售、房屋买卖的市场价格或者评估价格核定； 土地使用权交换、房屋所有权交换、土地使用权与房屋所有权交换，为交换价格的差额； 以协议方式出让土地的 ，计税依据为成交价格。包括土地出让金、土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、市政建设配套费等承受者应交付的货币、实物、无形资产及其他经济利益 。 以竞价方式出让的 ，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套设施费以及各种补偿费用应包括在内。 政府减免土地出让金 的，计税依据不能相应减除。 土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等 (包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物 )转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。 一、契税 -税收要素 -计税依据一、契税 -税收要素 减免税与开发企业有关的规定：企业改制重组有关契税政策（ 财税2003184号文件、国税函 2006844号、财税2008175号） l纳税地点：房地产坐落地。特殊 -市属管辖用地l先税后证 一、契税 -征收管理二、耕地占用税 税收要素简介（一）纳税人： 占用耕地建房和从事其他非农业建设的单位和个人。（二）征税范围：耕地主要指种植农作物的土地。（三）计税依据：纳税人实际占用的耕地面积 。（四）单位税额：各省自定。北京原税额 35、 40、 42、 45元 /平方米 二、耕地占用税 纳税义务发生时间 经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天。 未经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人实际占用耕地的当天。三、印花税 税收要素简介u印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受的凭证征收的一种税。u 印花税的征税对象是印花税暂行条例所列举的各种凭证，由凭证的书立、领受人缴纳，是一种兼有行为性质的凭证税。u印花税纳税人根据应纳税凭证的性质，分别按比例税率或者按件定额计算征收。三、印花税 土地取得环节合同土地使用权出让合同、土地使用权转让合同税目 -产权转移书据政策依据 -财税 2006162号 三、印花税 对开发企业的税收政策 开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。 第二部分 房地产开发、预售环节房地产开发企业在项目开发建设和预售环节，涉及到的地方税种主要有：房产税、城镇土地使用税、印花税、土地增值税。一、印花税 房地产开发环节合同建筑安装工程承包合同建设工程勘察设计合同借款合同财产保险合同二、城镇土地使用税 新条例规定 提高了税额标准，将现行条例规定的税额标准提高 2倍 统一了内、外资企业税收负担二、城镇土地使用税 税收要素简介（一）纳税人。拥有土地使用权的单位和个人 （二）计税依据。以实际占用的土地面积为计税依据。（三）适用税额。 30元、 24元、 18元、 12元、 3元、 1.5元。（四）纳税地点。独立核算单位机构所在地。 （五）纳税期限。按年征收，分期缴纳，即每年 4月、 10月的前 15日。（六）纳税时间。取得土地的次月。二、城镇土地使用税 税收要素简介 （七）对开发用地的单独规定 计税面积的确定： 已销售房屋的占地面积（已销售房屋的建筑面积 开发项目房屋总建筑面积） 总占地面积。 二、城镇土地使用税 税收要素简介 （七）对开发用地的单独规定 在每年的 4、 10月份征期征收， 4月份征期应以当年 3月 31日未售出房屋的占地面积为计税依据，计算缴纳上半年应纳的税款；10月份征期应以当年 9月 30日未售出房屋的占地面积为计税依据，计算缴纳下半年应纳的税款。 也可以采取按各月末未售出房屋的占地面积为计税依据，计算全年应纳税款，并于下一年度 1月 31日前到主管地方税务机关办理上一个年度的税款清算。三、房产税 凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。 四、土地增值税 对本市房地产开发企业在项目全部竣工土地增值税清算前预（销）售商品房取得的收入，除政府批准的经济适用房和限价房外，自 2007年 1月 1日开始，一律按预（销）售收入的 1%预征土地增值税。 四、土地增值税 纳税地点 自 1999年 1月 1日起，凡在本市转让在京单位房地产的国内单位，由原向房地产座落地的地方主管税务机关申报纳税，改为向转让项目的企业核算地或行政事业单位、社会团体税务注册登记地的地方税务机关申报纳税。 四、土地增值税 纳税期限 房地产开发项目，纳税申报时间为自取得销售（预售）许可证起每季度终了后15日内办理纳税申报手续（含零申报）。 第三部分 房地产竣工销售环节 房地产开发商在项目竣工销售环节，涉及到的地方税种主要有：城镇土地使用税、印花税、土地增值税。 印花税： 产权转移书据 城镇土地使用税： 同预售环节一、土地增值税清算的范围 凡从事房地产开发企业开发的商品房项目，在满足规定的土地增值税清算条件时，均应办理土地增值税的清算手续 ,包括不预征的经适房、限价房等项目。二、土地增值税清算的