建设xxx村新村项目可行性研究报告

- 1 - 建设 新村项目 一、呼和浩特市概述 呼和浩特（蒙古语意为“青色的城”），位于内蒙古自治区的中心地带，自古以来就是我国北部边疆的战略要冲和边陲重镇。新中国成立后，成为内蒙古自治区的首府，是全区政治、经济、文化的中心。改革开放以来，呼和浩特被国务院确定为国家历史文化名城和我国北方沿边开放地区重要的中心城市，是国家沿边开放带与黄河经济开发带的交汇点，是我国与蒙古、俄罗斯以及东欧各国贸易往来的重要窗口。 呼和浩特市位于内蒙古中部，坐落于土默川平原上。南临黄河，北靠阴山，全市总面积 17224平方 公里，其中市区面积 2054 平方公里，建成区面积 120 平方公里，辖市内 4 区和 6 个旗县区。总人口 267 万人，其中市区人口 158 万人。是以蒙古族为主体，汉、回、满、朝鲜、达斡尔、鄂温克等 36 个民族聚居的地区。具有 400多年的建城史，历史文化十分悠久。 近几年来，呼和浩特市抓住西部大开发的历史机遇，以经济建设为中心，以建设现代化首府为目标，紧紧围绕年初确定的四大工程十八个重点项目，不断加大改革力度，扩大对外开放，国民经济和各项社会事业得到健康发展，社会局面保持稳定。然而随着我市经济蓬勃发展，街区综合实力明显增强，社 会全面进步，人民生活水平不断提高，农民的生活条件也在不断得到改善，新农村建设越来越受到政府的重视和全社会的关注。 - 2 - 镇 是从北京方向进入呼和浩特市必经的自然村，村容村貌十分重要！现在的村庄空间狭小，基础设施匮乏，建房混乱，旧房危房较多，村内道路系统不完善，仅西侧一条路可供村民出行，交通不便，村容村貌差，环境卫生差，村民的生活生产条件得不到保障。 乡村一体化建设推动下的 ，有 300 亩“绿园科技无公害蔬菜”种植基地 2008 年已投入运营， 100 亩“康辉畜牧业养殖基地” 2009年已实施养殖， 213 亩“元和集团环保工业”一期建设已实施完成，已经具有了发达的第三产业链条，劳动力市场已形成，对于第三产业发展带来的住房、教育、文化娱乐、休闲购物、餐饮等方面问题急需解决。村民择址搬迁，创造乡村生活新环境，提升村域环境形象，提升农村公共服务，完善乡村治理机制，满足城乡一体化统筹协调发展，规划建房的愿望十分强烈。 2011年我区新农村工作思路，把推进美丽乡村建设作为总导向，。努力使各种资源要素向农村倾斜，结合乡村村庄定位规划要求，对近远期拆迁村出台相关整体拆迁或提前分类拆迁的城镇化政策措施，对我镇保留整合村、城镇 改造村和风貌保护村配置相应激励建设措施，同时，以抓好新型城镇化和中心村边线成片组团建设为契机，着力打造独具特色的社会主义新农村建设。 1、加快推进恼包特色村建设，努力彰显规划科学布局美。坚持以科学规划为引领，进一步完善村镇布局规划，推进土地整理置换，促进农村人口集聚，相导农民集中建房，提升农村公共服务。以景中村建设为重要抓手，加快推进呼和浩特市新农村建设；稳步推进景中村建设；积极争创小康村，提升村域环境形象。 - 3 - 2、加快推进村庄环境营建，努力彰显村容整洁环境美。以打造脑包村宜居宜业宜游新农村的发展要求，明确 重点，大力推进连片整治，推进分类整治，大力开展村庄绿化，加快建设农村公共设施。以片区组团建设为突破口，出台配套政策，加强公共财政向 庄公共旅游环境建设整体投入倾斜，促进 域整体环境再出新形象，努力加快景中村建设，彰显一片新城区 3、加快推进农村生态经济发展，努力彰显创业增收生活美。根据村庄发展定位和发挥自身优势，要科学编制农村生态经济发展规划，大力发展高效农业，发展“农家乐”休闲旅游业，打造农民创业就业平台，发展集体物业经济，促进农民增收致富。依托脑包村周边丰 富的旅游资源，积极引导农民参与旅游产业营建， 2011 年努力以争创国家级旅游景观村镇为工作目标，提升旅游度假区整体资源整合和旅游综合环境再造。鼓励村民参与上规模的乡村客栈建设，高品位创建省、市、区农家乐旅游示范点和农家乐旅游特色村，提升旅游要素综合服务的层次和质量。加快传统农业转轨整合，大力发展观光、休闲、生态农业园区建设。制订科学合理的支农惠农政策，在财政扶持、金融服务、税费减免、项目用地等方面给予投资者更多的优惠，对重点项目实行一项一策，激发投资者的积极性。鼓励引进特色餐饮企业和休闲娱乐项目，积极打造新村 特色餐饮休闲一条街。以举办生态休闲采撷游节庆为媒价，大力发展引导乡村旅游。加快景中村改造建设步伐，加强乡村旅游营销力度，促进特色乡村旅游大力发展，增强村强民富。 4、加快推进农村生态文化建设，努力彰显乡风文明素质美。以提高农 - 4 - 民的生态文明素养为核心，推进农村生态文化建设，举办丰富多彩自娱自乐的社区文化活动，保护特色文化村建设，积极开展农民教育培训，全面提升农民生态文明意识，努力倡导健康文明的新型农民生活新方式。 二、 2011 年新农村建设的政策导向： 以建设美丽乡村为总导向，全面提升 特色新农村建设新面貌 。 2011年新农村工作思路，把推进景观特色区域的美丽乡村建设为总导向，全面提升“千村示范、万村整治”工程和农村住房改造建设。努力使各种资源要素向农村倾斜，结合东钱湖村庄定位规划要求，对近远期拆迁村出台相关整体拆迁或提前分类拆迁的城镇化政策措施，对我镇保留整合村着力打造景观特色的社会主义新农村建设。 1、加快推进景观特色村建设，努力彰显规划科学布局美。坚持以科学规划为引领，进一步完善村镇布局规划，推进土地整理置换，促进农村人口集聚，相导农民集中建房，提升农村公共服务。以中心村和景中村建设为重要抓手，完善提升新 农村建设、加快推进新农村建设；积极争创象坎全面小康村，提升村域环境形象。 2、加快推进村庄环境营建，努力彰显村容整洁环境美。以打造宜居宜业宜游新农村的发展要求，明确重点，大力推连片整治，推进分类整治，大力开展村庄绿化，加快建设农村公共设施。以片区组团建设为突破口，出台配套政策，促进 村域整体环境再出新形象，努力加快中心村和景中村建设，彰显具有显著特色的幸福秀美新村落社区。 3、加快推进农村生态经济发展，努力彰显创业增收生活美。根据村庄发展定位和发挥自身优势，要科学编制农村生态经济发展规划，大力发展高效农业，发展“农家乐”休闲旅游业，打造农民创业就业平台，发展集体物业经济，促进农民增收致富。 4、加快推进农村生态文化建设，努力彰显乡风文明素质美。以提高农民的 - 5 - 生态文明素养为核心，推进农村生态文化建设，举办丰富多彩自娱自乐的社区文化活动，保护特色文化村建设，积极开展农民教育培训，全面提升农民生态文明意识，努力倡导健康文明的新型农民生活新方式。 第二节 编制原则及依据 一、编制原则 1、必须符合国家和有关部委的产业政策以及有关部委相关的技术规范和标准。 2、总体方案必须先进、成熟、可靠、使用安全方便。 3、必 须符合社会主义市场经济客观规律的原则，逐步实现老年服务行业的产业化经营，对促进当地社会经济发展和提高老年人生活质量及健康水平起到积极的推动作用。 4、项目建设要充分利用好建设资金，满足当前建设单位以为老年人服务为主的需求，并为今后的发展留有一定的余地。 二、编制依据 1、国家发展改革委员会、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版） 2、中国国际工程咨询公司编制的工程项目管理导则 3、建设单位关于编制项目可行性研究报告的委托书 4、国家和有关部委关于编制建设工程项目可行性研究报告的有关规定和标 准 5、国务院国发（ 2000） 33 号文国务院关于实施西部大开发若干政 - 6 - 策措施的通知 6、内蒙古自治区国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要 7、国家计委颁布的投资项目可行性研究指南中有关可行性研究报告编制规范与标准 8、内蒙古自治区“十二五”卫生发展规划 9、建设单位提供的有关资料和基础数据 （ 1） 2008 年 10 月 12 日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题决定 （ 2）、中共中央国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见 中发 2008 1号 2007年 12 月 31日 第三节 项目建设背景及建设必要性 一、项目建设背景 本项目区位于位于呼和浩特市新城区东北部大青山前坡平原区，地处呼和浩特市东北部，地势平坦，北有京包高速公路，南有 110 国道，东有呼和浩特市绕城高速公路，距白塔机场 里，距大学城东侧 里，是呼市东大门重要的枢纽地带，交通条件非常便利。水质良好，水、路、电均通，环境优雅，安全可靠，是理想的景观农业建设用地。 二、项目建设必要性 1、推进新农村建设的必要性 （ 1）、推进新农村建设是全面建设小康社会的客观要 求 - 7 - 经过 20 多年的改革开放，我国人民生活总体上达到小康水平，但我们的小康是低水平的、不平衡的、不全面的。所谓不平衡、不全面，主要是多数农村地区没有达到小康水平，表现为农业农村基础设施薄弱，农村教育、卫生、科技等社会事业发展滞后，农村脏乱差现象严重，农民素质参差不齐，农村旧习俗还普遍存在。党的十六大确立了全面建设小康社会的奋斗目标，提出在本世纪头 20 年要集中力量建设惠及十几亿人口的更高水平的小康社会。全面建设小康社会，重点和难点都在农村，推进新农村建设，提高农民的收入，使大多数农村地区达到小康生活水平，全面 建设小康社会的目标才能够如期实现。 （ 2）、推进新农村建设对于统筹城乡发展、建设和谐社会具有重要意义由于受城乡分割的二元经济体制的影响，我国农业和农村发展大大落后于工业和城市，农民生活水平大大落后于城市居民， 20 世纪 80 年代中期以后，城乡收入差距逐年扩大， 2005 年城镇居民人均可支配收入为 10493元，农村居民人均纯收入为 3255 元，二者之比达到了 1。城乡之间发展的不协调制约着农村生产力的发展和农民生活水平的提高，同时也制约着城市工业产品市场的扩大和城市就业的增加，农村发展的滞后和农民收入增长的缓 慢成为影响经济协调发展的瓶颈。因此推进新农村建设，增加农民收入，缩小城乡差距，提高农村购买力，对于统筹城乡发展，建设社会主义和谐社会具有重要的现实意义。 （ 3）推进新农村建设，是我国经济社会发展新阶段的必然选择城乡二元经济结构在一定时期存在，是许多发展中国家在工业化进程中难以避免的一个发展阶段。在十六届四中全会上，胡锦涛总书记提出了“两个趋向” - 8 - 的重要论断：“纵观一些工业化国家发展的历程，在工业化初始阶段，农业支持工业，为工业提供积累是带有普遍性的趋向；但在工业化达到相当程度以后，工业反哺农业、城市支持农村， 实现工业与农业、城市与农村协调发展，也是带有普遍性的趋向。”在计划经济年代，我国农业通过价格“剪刀差”支持了工业的发展，改革开放以来，通过农民工的低工资、农村土地的低价出让，支持了国家工业化和城市化的发展；经过 20多年的改革开放，我国经济快速增长，综合国力明显提高， 2004 年我国人均 000美元大关，财政收入也达到了 村人口占总人口的比重已下降到 58%，我国逐步改变城乡二元经济结构的条件已经具备，总体上进入了工业反哺农业，城市支持农村的新阶段。 2、推进新农村建设的有效途径按 照党的十六届五中全会提出的“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，新农村建设应包括推进农村物质文明、精神文明和政治文明建设三个重要方面，要通过新农村建设，逐步实现农村水电道路通达、基础设施完善、生产日益发展、村庄卫生整洁、教育机会平等、文化生活丰富、村民自治管理，构建社会主义和谐农村。 （ 1）要加强农村基础设施建设，改善农村生产生活条件 目前，全国还有 8%左右的行政村不通公路，全国 农户中还有一半没通自来水，有数千万农村人口饮用水没有达到卫生安全标准，无电人口也还有几百万户。绝 大多数农村没有生活垃圾和污水处理设施，村容村貌脏乱差现象严重。因此，建设社会主义新农村，首先要加强基础设施建设，加快农村道路建设，解决农村饮水安全问题，积极发展适合农村特点 - 9 - 的太阳能、风能和小水电，为农业生产发展、农民生活提高创造外部环境。村容村貌的建设要合理规划，搞好绿化，建设垃圾收集和生活污水处理设施，美化乡村环境，农民住宅的建设既要有利于提高生活质量，同时也要能满足农民生产和生活的需要。有些地方农民新村的建设，简单照搬城市生活小区，结果新住宅建成后，农民因不方便不愿住，新住宅出现闲置，应避免这种现象的再 次发生。因此村容村貌的建设，必须坚持民主原则，通过村民大会讨论，得到大多数村民的支持。 （ 2）加快农村教育、卫生、文化、科技等社会事业发展发展，提高农民素质农村教育发展落后，农民受教育机会大大低于城市，截止到 2000年，农村劳动力中文盲还有 8%，高中以下文化程度占 高中和中专文化程度占 大专以上文化程度仅为 农村劳动力受教育水平低，一方面影响农业科技的运用和农业生产的发展，另一方面也使农业剩余劳动力外出打工，只能够从事体力繁重、工作辛苦、收入不高的工作，影响农民收入的增加。农村 卫生事业落后，全国 80%以上的公共卫生资源分配在城市，占总人口 60%的农村人口只享有不足 20%的公共卫生资源，不少农民看不起病因病致贫。为提高农民素质，要加快发展农村义务教育，加大对农民劳动技能的培训，完善农民职业技能培训制度；要建立和完善农村新型合作医疗制度，贫困农民家庭医疗救助制度，完善农村公共卫生服务；要搞好文化下乡和科技下乡，加快农村社会事业发展。 （ 3）要调整财政支出结构，增加财政对“三农”的支持力度我国农村基础设施建设和社会事业发展滞后的重要原因之一，是我国长期以来重视工业和城市，财政和金融对 农村的支持不足。 2005年，我国第一产业增加 - 10 - 值占 农村人口占总人口的比重为 57%，而各级财政支农支出占国家财政总支出的比重为 农业贷款总额占金融机构各项贷款总额的比重仅为 与过去相比已经有所增加，但是和农村人口所占的比例、农业经济在国内生产总值中的比重相比，力度仍然不够，需要进一步加强。我国经济已发展到了工业反哺农业、城市支持农村的新阶段，因此必须下决心调整财政支出结构，增加财政支农支出，扩大公共财政覆盖农村的范围，同时要深化金融体制改革，完善农村金融服务，促进农业发展。 （ 4）、要努力发展农村生产力，促进农民收入持续增长我国农业的发展承担着保障国家粮食安全和增加农民收入的双重任务，因此新农村建设中促进生产发展，一是要培育优良品种，推广先进农业技术，提高粮食生产能力，国家应完善农业补贴政策，保障种粮农民的收入，要加强农田水利建设，提高农业综合生产能力；二是要实现农业产业化经营，根据市场需要调整农产品结构，发展高效农业；三是要促进土地承包经营权转让，实现土地规模经营，降低农产品生产成本；四是要加快发展农副产品加工业，增加农产品附加值，增加农民收入。 （ 5）、要把新农 村建设和农村人口逐步向大中城市和小城镇转移有机结合起来从世界各国的发展经验来看，在农业现代化进程中，农业劳动力和农村人口不断减少，人口向城市集中，是一个普遍规律。因为城市化水平提高，农业劳动力减少，一方面可以使单个农户耕种的土地面积扩大，促进农业生产效率的提高，可以促进农产品销售市场的扩大，增加农民收入；另一方面人口城市化水平的提高，能够带动第三产业的发展，增加就 - 11 - 业，促进一国经济增长和发展。例如韩国从 1970 年开始进行“新村运动”，工业化、城市化也在同步推进， 1970年韩国城市化率为 2000 年提高到 同期城乡收入差距从 1： 小为 1： 着我国经济的发展，农村人口向城市和城镇转移的趋势不可避免，推进社会主义新农村建设，要充分考虑这一发展趋势对我国未来农村发展演变的影响。由于我国人口多、农民多，因此我国必须走符合国情的城镇化道路，坚持大中小城市和小城镇协调发展。对于那些在城市稳定就业、长期生活的农民工应创造条件逐步实现由农民向工人、村民向市民的转变；对于在乡镇企业就业的农民，要引导乡镇企业适当集中，以获取“聚集效应”，从而推进农村人口向县城和中心镇转移，避免出现“空心村”和“ 无人村”现象；对于在城市就业不稳定、流动性大的农民，要通过加快新农村建设，改善农村生产条件和居住环境，使他们愿意留在农村，农民进城务工是增加农民收入的重要途径，农民打工收入也成为新农村建设资金的重要来源，因此要善待农民工，提高他们的素质，维护他们的合法权益，也要为他们回乡创业创造有利条件。 （ 6）、搞好农村文明建设、完善村民自治机制，培育和造就新型农民新农村建设既包括物质文明建设，也包括精神文明和政治文明建设。要通过发展农村教育事业，提高农民素质，发展丰富健康的文化体育活动，加强农村精神文明建设，在农村形 成良好的社会风貌。要发展基层民主，通过完善“一事一议”和村务公开等制度，保障农民依法行使民主权利，健全村党组织领导的充满活力的村民自治机制，为新农村建设提供体制和制度保障。受建设单位的委托，我公司组织有关专业技术人员做了大量的调 - 12 - 查研究，并进行了实地考察，对当地的经济和社会发展情况进行了调研，并与有关部门和建设单位多次交换意见，在充分调研论证的基础上编制了 脑包村新村建设项目可行性研究报告。 研究范围 项目建设背景的分析。 投资必要性的论证。 建设规模和建设方案的选择。 建设条件与建设地址的研究和选 择。 项目的管理与实施计划安排。 环保、消防、节能等措施的选择。 项目投资估算和资金筹措方案的研究。 社会效益的分析和评价。 第四节 研究过程及研究范围 农村的建设主要存在几个问题：一、农村人居环境建设缺乏有效的规划调控，功能布局不合理，功能和配套不完善，生态环境质量趋于恶化，景观差的情况普遍存在。二、农村的公共设施建设和管理的资金来源和管理责任不明确，设施欠帐严重；公共卫生管理不落实，导致部分村庄垃圾成堆，臭水横溢，人居环境恶化。三、布局散小，建设无序。自改革开放以来，我市农村住宅建设很快，但农村现有的规 划许多都是为了“应景”，有的部门一个月能出几十个村规划，这样的批量生产，体现不出个性，更谈不上对农村建设的科学合理的引导。因此导致许多村庄建设无序、建设凌乱的现象，村庄布局“只见新房、不见新村”的现象，严重影响土地的 - 13 - 集约利用和农业的规模经营。四、住房功能落后，浪费严重。现在针对当地农村的建筑研究太少，许多图纸过于简单，没有充分考虑农民的实际需求。不少地方依然沿用五六十年代的房屋格局，功能明显不合理。不少农民的建房观念还比较落后。一般的农户待孩子长大要成亲就得建新房，这样一轮轮地拆建，浪费大量农田，增加了经济 负担。五、农村规划建设有两个“软肋”，一是基础设施缺乏有效的投资主体。基础设施是农村建设最头疼的事，城市的基础设施依靠政府投入来解决，而对许多经济不太富裕的农村来说，内部基础设施建设靠村集体、农民自身力量很难解决。二是缺乏对农村建设有研究的设计人员，由于农村规划设计投入大、报酬低。 产生这些问题的主要原因有：村庄建设规划编制工作滞后，大多数村庄没有规划就进行建设；村庄建设规划和土地管理不衔接，造成村庄建设规划实施困难；村庄基础设施建设主体和管理的主体不明确，资金不保障，管理不到位。解决方法，首先，应该设立专 门机构，因地制宜，精心编制农村村庄规划。村庄体系规划很大程度在于村庄布点规划，要明确哪些村要作为中心村，统筹安排区域道路网络和基础设施、公共服务共享。农村村庄规划，不能简单看做是农居点的规划和老村庄的改造，使它既能反映乡村的特色，又要适应区域的产业结构。其次，应多渠道、多形式支持农村基础设施建设。以中心村建设为重点，创新和完善农村基础设施建设的管理体制和运行机制。做好农村住房个性设计，引导农民科学的建房观念。要根据农村自然分布状况，既尊重农户住房习惯，又方便耕作，还要因地制宜设计建筑风格。根据村庄和农户家庭 状况确定造房类型，使农户建房有选择，改变他们住宅拆了建、建了拆的观念。 - 14 - 建设全面新农村，要坚持以下基本原则： 一是规划先行、以点带面、稳步推进的原则。新农村建设规划要在市域城镇体系规划、市城城市总体规划、旅游度区总体规划及各镇城镇总体规划的指导下进行编制，从而形成市城 镇 村“三位一体”的城市化规划体系。村庄规划要在服从大的总体规划的前提下，坚持实用性与艺术性相统一，历史性与前瞻性相协调，充分体现地方特点、文化特色和时代特征，融田园风光、人文景观和现代文明于一体。好的村庄规划是凝固的艺术，是历史的画卷。 在 搞好规划的基础上，我们要坚持典型引路，以点带面，力争规划建设几个具有较高水平、能够流芳百世的名村庄。瑞金市历史文化底蕴非常浓厚，非常值得我们自豪，我们也对前人充满着仰慕之情。我们这一代人，就应当在历史文化底蕴非常深厚的环境中，在历史文化底蕴非常深厚的基础上，做几件让后人也称道的事情。我们应当有这样一种信念。我们不这样做，就对不起我们的祖先，也有愧于我们的后代。瑞金市的历史文化不应该在我们的手上出现一个断层。要把硬件建设与软件建设结合起来，把村庄整治与农村新社区的建设结合起来，用城市社区建设的理念指导农村新社 区的建设，努力把试点村建设成为经济繁荣、环境优美、政治民主、社会文明、生活富裕、服务配套的社会主义新农村、新社区，为全市建设探索路子，提供样板。 二是城乡统筹、互促共进、集聚集中的原则。这次新农村建设，目的缩小城乡差别，必须坚持城乡统筹，致力增强城镇对农村的带动作用和农村对城镇的促进作用。城镇是区域经济社会发展的龙头。要拉大市城框架，繁 - 15 - 荣城镇经济，扩张城镇规模，提升城镇功能，增强城镇的集聚力和带动力，促进农村工业向开发区、工业区和工业园区集中，促进农业劳动力向非农产业转移，促进农村人口向城镇集聚，让更多的农 民到城镇务工经商、安居乐业。 要把中心村作为全面新农村建设的重点，把推进农村人口和居住地的适当集中，作为新农村建设的核心来抓。这次新农村建设，如果还是到处布点，漫山遍野布点，那是不符合要求的。行政村规模调整后，要尽最大可能，使居住向某一个原来的小村集中；在一个镇的范围内，要最大可能地向几个中心村集中；在集镇的建成区范围内，要最大可能地向建成区的功能区块集中。只有集聚起来，才能统筹起来，才能使城乡互相促进。 三是因地制宜、分类指导、注重特色的原则。建设全面小康新农村，涉及面广，任务繁重，没有现成的模式和经验可 以借鉴，必须经过艰苦的探索和长期的努力。我市自然差异和经济差异较大，因此，在工作中，不能盲目崇洋、崇大、崇快，劳民伤财；不能盲目照抄照搬，千篇一律，不重特色。经济比较富裕的一些地区和市城周边地区，要以中心村建设为重点，高起点规划，高水平建设，高层次推进。其他地区，要根据各自的区位优势和经济条件，充分发挥各方面的积极性和创造力，着力体现区域特点和地方特色，积极探索不同风格、不同特色的建设路子。要正确处理经济发展与村庄建设的关系，树立经营村庄的新理念，把发展特色农业、特色工业、特色观光休闲业与建设特色村庄结合起 来，把农村特色经济、绿色产业发展提高到一个新的水平。要正确处理保护历史文化与村庄建设的关系，对有价值的古村落、古名居和山水风光进行保护、整治和科学合理地开发 - 16 - 利用，切实保护好名人故居、古代建筑和历史文化遗迹，做到传承历史文化与融入现代文明的有机统一。 这次新农村建设中，对古建筑、古树名木，一定要很好地保护起来。一般的规划要服从于这些古树名木、古建筑的保护，不能简单地说是规划需要而把这些东西统统搞掉。要非常慎重地对待这些事物。 这次新农村建设中，绝不能够对山水风光、对整个自然造成破坏。要特别重视水系的保护。我们 千万不能图一时之快乐、图一时之轻松、图一时之利益而破坏这个水系，对水污染意见很大，水污染有很多原因，与工业偷排、生活污水没有收集、河道蓄水量大大减少有关。我在这里大声疾呼，要珍惜河道，保护好河道，这是我们这座城市的灵魂所在！这次新农村建设过程中也要注意这一点。 四是整合资源、节约用地、持续发展的原则。新农村建设不是以大量占用土地、浪费土地为代价的。必须以经营城市的理念来经营农村、经营土地。一方面，要通过联立式、公寓式住宅的建设来节约土地。另一方面，要通过环境的改善，使土地资源大幅增值。所以，新农村建设，其实 就是对土地资源进行盘整优化的过程。要让群众知道，这次新农村建设，不是乱占滥用土地，而是要体现集约利用，体现可持续发展。 五是政府引导、社会参与、群众自愿的原则。建设全面小康新农村，靠一村一户解决不了问题，必须充分发挥政治优势，动员各方广泛参与。市里主要管大政方针，镇街主要做发动指挥，村两委会是直接的组织实施者，三级都要各司其职，密切配合，做好工作。与此同时，要积极探索建立以政府投资为引导、农民和集体投入为主体、社会力量多方参与支持的多渠 - 17 - 道、多层次、多元化的投资机制。农民是全面新农村建设的最具体参与者和最直接 受益者，要充分尊重群众意愿，坚持群众自愿。村庄整治的规划和建设方案都应经村民讨论，民主决策，切实防止简单从事、强迫命令。要大力激发农民建设自己美好家园的热情，使全面新农村建设真正成为广大农民的自觉行动。 我们特别要处理好政府引导与群众自愿的关系。建国几十年以来，在对待农民的问题上面，最大的失误，就是对农民搞行政命令，搞强迫。这次新农村建设，一定要充分地尊重群众意愿，坚持群众自愿。一定要耐心、细致、深入地做好群众的宣传思想工作。做群众工作，一定要苦口婆心，以情动人，仁至义尽，不要搞强迫，不要搞动手动脚。不要把 我们自己看成英雄，实际上我们都是非常渺小的，真正的英雄是人民群众。我们既然是为群众做好事，就不要以我们的意志为转移，就不要去为难群众，一定要坚持在政府引导、社会参与下的群众自愿。 今后工作的主要思路和对策 一是加强村庄建设规划工作，坚持“规划、土地管理并重”。村庄建设规划和土地利用规划要同时编制、同步落实、相互衔接。规划和国土两部门应就如何确定村庄建设用地的发展方向、用地范围、农村建房和基础设施布局以及公用事业、基础设施的用地指标等政策和技术标准进行充分协调，切实解决好道路、房屋间距、绿地、给排水、垃圾收集 等公共设施的用地指标问题，确保农村的各项建设纳入规划并严格按规划实施。 二是必须改变农村传统的观念和管理模式，研究解决提高农村规划编制水平、拓宽基础设施建设投融资渠道等问题。各级财政要对村庄规划经费给 - 18 - 予一定的补助。转变村民不愿意投资公共服务设施建设的观念，积极探索运用市场机制完善公共服务设施、改善农村人居环境的有效途径。有条件的地区对农民建房要实施统建、联建，积极鼓励建设农民公寓，改变单家独院的建房方式，提高土地利用效率和建设水平，降低公共服务设施建设成本。 三是遵循城镇化发展的大趋势，控制农村农民宅基地规 模扩张。逐步实行农村住房的继承权制度，固化村民住宅用地规模，严格控制新增农村住宅建设用地指标。同时积极推行旧村改造，挖掘原有用地潜力。 四是要规范和加强农村建设规划的实施管理。切实改变农民建房无规划、不报建的局面，严格执行有关规划许可制度。大力推进村镇规划建设管理的培训工作，着力提高管理人员的水平。 村庄改建工作要按“统一规划，统一设计，统一建设，统一配套，统一管理”的原则进行，改变传统的一家一户各自分散建造为统一的社会化的综合开发的新型建设方式，并在改造原有居民单院独户的住宅基础上，建造多层住宅，提高住宅 容积率和减少土地空置率，合理规划村庄的中心村和基层村，搞好退宅还耕扩大农业生产规模，防止土地分割零碎。我市农村还很落后，经济基础很薄弱，我认为传统的农村在城市化过程中应该有一个过渡阶段，那就是中心村的建设，而基层村则主要是农民的生产生活场所，应考虑按农场的形式设计。村庄规划设计过程应因地制宜结合地方特色和自然地理位置，注意保护文化遗产，尊重风土人情，重视生态环境，立足当前利益并兼顾长远利益，量力而行。 心村的位置应靠近交通方便地带，要能方便连接城镇 - 19 - 与基础村，起到纽带作用。中心村要以农副 产品生产、加工、经营为中心，服务于农业生产，并适当发展适合本地区其他产业，形成具有自己特色的综合型经济结构，从而带动农村经济发展，使中心村向着小城镇方向发展。中心村的住宅应从提高容积率和节约土地的角度考虑，提倡多层住宅，如多层农村公寓。政府要统一领导农民设计建设，不再批土地给农民私人建造单家独院住宅，政府应把这项工作纳入自己的目标任务，加大力度规划引导中心村的建设，逐步实现中心村住宅商品化，并适量控制价位。 层村应与中心村有便捷的交通，其设置应以农林牧副渔等产业的直接生产来确定其结构布 局。鉴于农业目前的生产关系，可将各零星的自然村集中调整成为一个新的自然行政村，尽量让一些有血缘关系或亲友关系或有共同语言的农民聚在一起，便于形成农村规模经济。基础村应以农场建设为主来实现农业的产业化和现代化，促进农村经济发展。基层村的住宅要以生产生活为目的，最好考虑联排形式，可借鉴郊区的联排别墅建成多层农房，并进行功能分区，底层用作仓储，为生产活动作准备；其他层为生活居住区，这样将有利于生产生活并节约土地。 旧村庄的改建过程中，必须下大工夫让不符合规划的村庄和散居的农户分批迁移，逐 步退宅还耕，加强新村的规划设计。在迁移过程中要考虑农民的经济能力，各地政府不要操之过急，这应是一个长期逐步的过程。对于确有困难的农民可以允许推迟或予以政策支持，同时要给迁移的村民予以一定的补偿。政府在改建的过程中不能再批土地给农民私自乱建房，同时要对那些私自建房却不符合要求的予以限制与处罚。 - 20 - 宅改造离不开基础设施的配套与完善，村庄改建工作要以基础设施为先导，以生产设施为主干，以住宅为中心。在今天这个科技发达的社会里，没有完善健全的邮电通讯、法治金融、道路运输和文化教育卫生等基础设 施功能，就不会更好地促进农村经济发展。尤其是道路运输建设，更要方便农民日常生活生产的交通活动和满足货物运输的需要。为了避免重复建设，可以按一定的人口规模就近建设规划学校、医院、商业区以及休闲娱乐场所等公共设施。 应该在镇的辖区范围内对经济发展做一个统筹的安排，包括居民点的分布问题，我们现在村庄建设非常散，尤其在我们南方，这不利于基础设施的建设。 其次，应当对社会各项事业，涉及社会进步的精神文明、物质文明方面有一个通盘的考虑，不能让农村过着原始状态的生活。要考虑怎么通过行政手段，把有限的资金在农村更好地应用。 对村庄的规划，限制哪些地方发展，鼓励哪些地方发展，村庄怎么布点，要在一定区域内实施，不能遍地开花。 第五节 主要技术经济指标 经过对 新农村建设方面有关政策、技术方案和经济效益等方面的分析和研究，本项目符合国家、自治区和呼和浩特市有关政策精神，建设规模适当，建设条件和依托条件较好，建设方案先进、成熟可靠，经济、社会、环境效益较好，总体方案切实可行。 - 21 - 主要技术经济指标一览表 序号 项目名称 单位 数量 备 注 一、 建设规模 1 总建筑规模 24600 2 总用地面积 公 顷 二、 户数 户 3000 三、 建设期 年 3 四、 项目总投资 亿元 13 5 1 工程直接费 亿元 2 建设期利息 万元 3 其它费用 万元 500 4 预备费 万元 400 5 固定资产投资方向调节税 万元 6 流动资金 万元 500 五、 资金筹措方式 1 合资 亿元 2 贷款 亿元 3 自筹 亿 第二章 市场分析 2010年 1呼和浩特市房地产市场形势分 析 - 22 - 房地产开发市场情况 一、房地产开发投资情况 1、房地产开发投资分析 2010 年以来呼和浩特市房地产开发投资持续增长， 1完成投资额997726 万元，与上年同比增长 比 1增长 增幅比上月回落 比 1（见图 1） 图 1 2010 年 1完成投资额与同比增长 5 . 6 32 1 . 9 54 0 . 0 25 7 . 3 97 6 . 8 49 9 . 7 72 8 9 . 8 88 2 . 3 2 8 7 . 36 2 . 3 24 0 . 1 50204060801001204月 5月 6月 7月 8月 9月亿元050100150200250300350%房地产开发投资（亿元） 与去年同比环比增长（% ）从投资构成看，商品住房和办公楼占完成投资的比重比去年有所下降，其他略有增加。商品住宅下降 公楼下降 百分点，商业营业用房和其他用房分别增加 百分点。因今年呼市临街改造和一些商铺的竣工等，加之去年以来的住宅楼基本都有车库，因而使商业营业用房和其他用房涨幅较高。（详见图 2） 图 2 2009 年 1010 年 1完成投资构成 % - 23 - 公楼 商业营业用房 其它%2 0 0 9 年1 - 9 月2 0 1 0 年1 - 9 月2、房地产开发资金来源结构分析 2010年 1地产开发到位资金（包括上年结转资金）为 1769941万元，与完成投资的比例为 。资金来源中自有资金和定金及预售款占比较多，分别占全部资金 国内贷款增长幅度较高，但是占全部资金来源比重略有下降。自筹资金和其 他资金涨幅也较高，主要是自有资金和定金涨幅较高的结果。具体情况见表 1、图 3。 表 1 房地产开发投资资金来源结构表 项 目 单 位 2009年 1 2010年 1同比增减 % 本年资金来源合计 万元 1102851 1769941 中：上年末结余资金 万元 211488 272841 年资金来源小计 万元 891363 1497100 中：国内贷款 万元 78111 241293 本年资金来源比重 % 筹资金 万元 449923 659442 本年资金来源比重 % 它资金来源 万元 363329 596365 本年资金来源比重 % - 24 - 图 3 2010年 1从表 1、图 3 来看，房地产开发资金来源与去年同比增长幅度较大，表明了资金到位良好。今年房地产市场的飙升，银行贷款增幅较高，使得开发企业自筹资金 增长幅度明显高涨。 二、土地购置和开发情况 1购置土地面积 1026190 平方米，同比增长 涨幅比 1百分点；土地成交价款 109306 万元，同比增长 增幅比 1提高 百分点；完成土地开发面积 1142880平方米，同比增长 增幅比 1提高 百分点。（详见表 2） 表 2 2009 年土地购置开发情况 项 目 单 位 2009年 12010年 1同比增减 % 本年完成开发 土地面积 平方米 510558 1142880 开发土地面积 平方米 1753698 1816752 年购置土地面积 平方米 487258 1026190 年土地成交价款 万元 32080 109306 5%4%9%12%26%24%9%0%1%上年末结余资金 国内贷款 银行贷款 非金融机构贷款 自筹资金自有资金 其他资金来源 定金及预收款 个人按揭贷款 - 25 - 到三季度无论购置土地、完成开发土地及成交价同比均呈大幅上涨，特别是成交价涨幅 240%以上，表明土地价格涨幅较大。同时也表明随着房地产市场的持续升温，房价没有出现下降，而是上涨。 三、房地产开发施工与竣工情况 到 9 月房屋施工面积 平方米，其中新开工面积 平方米；房屋竣工面积 平方米。与去年同比施工和新开工呈增长态势，分别增长 竣工面积下降 但下降幅度比 1百分点。与上月环比均呈增长态势，施工面积增长 新开工面积增长 竣工面积增长 但是增长幅度均低于 1别是新开工面积下降幅度近 30个百分点。（见表 3、图 4） 经济适用房下降幅度较大，同比呈下降态势，且下降幅度较大。此外，其他同比全部呈大幅增长，特别是新开工涨幅均 130%以上。同时，环比均呈增长态势，特别是经济适用房涨幅 159%。（见表 3） 表 3 房地产施工、新开工增长情况 项 目 单位 2009年 12010年 1同比增减 (%) 环比增长（ %） 房屋施工面积 平方米 14969979 18825831 中：新开工面积 平方米 2742407 4724831 宅施工面积 平方米 11788443 14444187 中：新开工面积 平方米 2365236 3702339 济适用房施工面积 平方米 3360000 1338312 - 26 - 其中：新开工面积 平方米 730000 259116 墅、高档公寓 平方米 486736 751449 中：新开工面积 平方米 56195 200707 公楼施工面积 平方米 722844 963539 中：新开工面积 平方米 43651 202686 业营业用房施工面积 平方米 1494476 2294699 中：新开工面积 平方米 250078 576682 它施工面积 平方米 964216 1123406 中：新开工面积 平方米 83442 243124 4 房地产竣工面积同比增长情况图 - 27 - 01 0年1- 9月同比增长201 0年1- 9月环比增长随着房地产市场升温，到 9 月新开工面积涨幅较大，同比无论商品房还是住房涨幅均较高。 四、商品房供给和销售分