房开可行性研究报告

- 1 - “ 某 某房开 ” 项目可行性研究报告 第一部分 项目背景及开发企业概况 . 2 1 1 某 市概况 . 2 1 2 项目建设背景 . 3 1 3 开发企业概况 . 4 第二部分 项目市场投资环境和市场研究 . 4 2 1 项目概况 . 4 2 2 房地产市场综述 . 5 2 3 周边楼盘情况比较 . 6 2 4 市场需求调查分析 . 7 2 5 市场研究结论 . 7 第三部分 项目定位研究 . 8 3 1 项目分析 . 8 3 2 客户定位 . 9 3 3 价格定位 . 10 3 4 户型定位 . 11 3 5 项目开发构思与设想 . 11 第四部分 项目经济效益分析 . 12 4 1 项目估算的各项设定 . 12 4 2 项目总体规划指标 . 13 4 3 项目开发费用估算 . 14 - 2 - 4 4 项目盈利分析 . 19 4 5 项目现金流量分析 . 20 4 6 项目资金筹措计划及银行借款偿还计划 . 20 第五部分 可行性研究结论 . 21 第一部分 项目背景及开发企业概况 1 1 某 市概况 某 因城区位于境内贵山之阳而得名， 某 位于云贵高原东部，是贵州省省会，是我国西南地区重要的中心城市之一，是贵州省的政治、经济、文化、科教中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业 基地及商贸旅游服务中心。 某 是一座“山中有城，城中有山，绿带环绕，森林围城，城在林中，林在城中”的具有高原特色的现代化城市，享有“森林之城，休闲胜地”的美名。由于 某 市 气候宜人，一月最冷平均气温 5，盛夏七月平均气温 24，被誉为“第二春城”， 2005 年 某 被评为中国最适宜人居城市排名第四位， 2006 年被评为“中国避暑之都”。 某 市辖六区一市三县（云岩区、南明区、白云区、乌当区、花溪区、小河区、清镇市、修文县、开阳县、息烽县），市域总面积 8034平方千米，市区面积 2403平方千米。“一市三县”总面积 方千米，占全市面积的 - 3 - 1 2 项目建设背景 某 市老城区土地面积只有 56 平方公里，聚集 130 万人口（不包括流动人口），每平方公里 人的人口密度，成为我国人口密度最大的城市之一。 某 市因城区三面环山，中心区（两城区）可开发面积有限，两城区边缘楼盘逐步成为购房人群置业首选。此外， 商品房外销一直占据着 某 市商品房销售的较大比例，外来购房者成为支撑 某 市住房市场需求增长的重要力量。在全市商品住房销售对象结构中（按销售套数划分）， 某 市城区占 某 市其他地区占 省内其他地区占 外 省及境外占 商品住房实际外销比例达到 33%。由此可见，随着 某 市城市经济持续快速发展，市政基础设 施日臻完善，无论是居住、经商、子女就学都十分便捷；加之城市功能的不断完善，居住环境不断改善，作为省会城市辐射、带动全省的力度在不断增强。 目前 某 市城市发展的策略是，控制城市中心区住宅建设，优化和盘活现有存量土地，中心城区着重进行环境整治和公益性配套项目建设，以疏散中心区人口密度，减少交通压力，住宅建设重点向中心城区边缘、金阳新区、小河、花溪、白云、乌当发展，加紧对中心区控制性详细规划的修编工作。 - 4 - 1 3 开发企业概况 贵州 某房开 房地产开发有限公司是 某房开 置业（控股）有限公司下属的母系控股公司，主营房地产开发，业务范围涵盖房地产开发、销售，物业管理，房屋租赁，市场管理服务，家居设计等。 某房开 置业旗下房地产开发了国际甲级写字楼 某房开 大厦、国际五星级酒店广州 某房开 威斯汀酒店、高尚豪华住宅 某房开 花园等，目前 某房开 置业也成为广州最有实业的大型房地产企业之一。 贵州 某房开 房地产开发有限公司于 2008 年 1 月经有关部门批准成立，由 某房开 置业的子公司广州 某房开 房地产开发有限公司与贵州协辉房地产开发有限公司共同组建， 通过招、牌 、挂在 某 市土地矿产资源交易中心举行的国有土地使用权挂牌会竞得 G（ 07） 38号地块国有土地使用权，项目名称为“ 某 某房开 ”。 公司拥有员工 31人，其中：中级职称 8人，初级职称11人，公司内部机构设置：董事长、总经理、副总经理、行政办、财务部、销售部、 开发 部、项目工程部等， 经营班子由总经理、常务副总经理、副总经理、财务总监 4 人组成。 第二部分 项目市场投资环境和市场研究 2 1 项目概况 “ 某 某房开 ”项目总占地 156,208 ， 用地 - 5 - 环境优美，三面环山 ,并有林带气候宜人，区位优越。 （一）项目地理 位置 “ 某 某房开 ” 项目 综合用地位于 某 市中心环北线小关猫冲 （距主干道仅 20米） ，原军事俱乐部处， 距 某 市市中心喷水池 4 公里，距 某 市市政府（金阳） 10公里，项目用地性质为商住用地，属 某 市四类地段，该项目位于顺海公园两侧，背靠小关湖，右邻观山公园， 项目周边被林带紧密包围， 环境优雅，适宜居住。 用地范围内场地规范平整，是 某 市老城区非常稀缺且能成规模开发的优质房地产开发用地。 （二）项目交通状况 由于项目用地在 某 市中心环北线两侧，中心环北线是连接 某 市区和金阳新区的主要干道，交通十分便当，按 某 市城市规划，连接 某 老城区与金 阳新区的主要干道 瑞金北路至小关的高架桥已在筹备中。 2 2 房地产市场综述 据 某 市房地产管理局对 某 房地产总需求量作如下预测： 某 市目前人均建筑面积 20农业人口 160万人， 2010年达到人均（城镇居民）建筑面积 25宅需求量为 800年非农业人口尽增量 人计算，至 2010 年住宅量为 405 项目合计住宅总需求量为 1205年需求量为 200 - 6 - 某 市商品住宅远期需求增量预测（ 2007 2010 年） 年 份 商品住宅 需求量（万 商业用房 需求量（万 写字办公房 需求量 合 计 （万 2007 264 23 7 294 2008 279 25 8 312 2009 293 27 8 328 2010 308 30 9 347 1998 年至 2005 年， 某 市房屋销售额增速与房地产投资增速基本一致，空置商品房比例正常，存量房市场初步启动，房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，某 市房地产市场的发展是平稳健康的。 总体上讲， 某 市商品房开发和供应总体上是正常的，结构趋向合理，消费趋向理性， 可以预测， 某 市房地产业将会继续支撑全市经济社会的发展。 2 3 周边楼盘情况比较 项目周边主要的楼盘情况 项目 位置 销售价格 （元 / 销售均价 （元 / 销售情况 中天花园 新 添 大道 4800 6500 5300 三期 欣歆园 蛮坡 4500 5500 5200 二手房价格 小石城 蛮坡 4500 6800 5300 已售罄 - 7 - 银海 花园 大营坡 5200 6000 5400 已售罄 保利云山 小关 4800 6000 5300 已售 80 2 4 市场需求调查分析 针对 本项目对 某 市场客户进行调查分析，客户需求结论如下： 1、项目周边房地产开发对区域形象的提高，以及对稀缺的自然资源的认同，客户普遍对本项目感兴趣，倾向于更舒适的环境，大部分以选择自住为主。 2、客户对产品及配套的要求高。客户普遍对生活、教育等配套要求较高，在周边尚未成熟的情况下，本项目需要通过建设自身配套实现便利的生活。 3、本项目辐射能力强。特别是商业街的投资价值，对于外来客户具有较大的吸引力。 2 5 市场研究结论 根据对 某 市房地产发展情况、本项目的竞争格局以及客户需求的分析，本项目 发展的市场机遇在于： 1、 某 房地产市场健康，目前处于快速发展期，本项目具有很好的发展局势。 2、本项目区域竞争主要以本区域为主，项目可提升空 - 8 - 间大。 3、项目地理位置连接度好，且处于 某 市老城区内房地产开发最热的区域，具有很好的区域优势。 4、客户对本项目的认可度高，本项目发展具有良好的客户基础。 第三部分 项目定位研究 3 1 项目分析 项目优势分析 1、 云岩区作为主要老城区，中心区可供应的土地几乎为零，项目区域内新增项目非常少，项目的升值潜力较大，投资风险非常小。 2、 紧临黔灵公 园和省政府，是市区稀有的可成规模开发用地，区位和自然环境优势明显。 3、离 某 市老城区近，是受上班族欢迎的优良地段。 4、 目前已建立起良好的政企、银企关系，结合项目启动快的特点，有利于项目在短期内达到银行融资条件。 项目机会点分析 1、随着连接 某 至金阳新区主干道 瑞金北路至小关高架桥的修建，将使住户更便于进入市区，也是本项目销售的又一卖点。 - 9 - 2、区域内在售项目售出率均在 85%以上，且近年来价格上升趋势明显，近期内没有高端楼盘推出，竞争放缓，有良好的市场空间。 3、云岩区系 某 市主城区，遵照 某 市两城区规划管理 文件 “只拆不建”，“拆违建绿”、“拆旧建绿”的规划指导原则，区域内已无成片的可开发用地，高尚、高品质物业的后续开发具有稀缺性。 3 2 客户定位 1、近、远期客户定位 （ 1）近期目标客户：老城区客户为主，辐射 某 市周边新区部分客户，以二次置业的中高端客户为主。 （ 2）远期目标客户：因 某 市属贵州省省会城市，集教育、文化、政治、经济为一体， 周边市区的企事业单位中高层管理人员、公务员、高校教师、私企老板等，辐射周边各市各区的自住客户。 （ 3）由于 某 市气候宜人，有“中国第二春城”、“ 中国避暑之都”、“爽爽的 某 ”之称， 因此省外住户的购买力也有相当的数量。 （ 2）、目标客户背景描述： 年龄： 35置业能力： 40万以上 - 10 - 年收入： 5职业范围：公务员、企事业中高层、高校高级教师、专业技术人员、个体户、私营企业主等，以有换房需求、二次置业、自住的企事业单位中高级人员和公务员、生意人为主力。 目前生活状况：多数有房（福利房或单位房），部分有车，改善居住环境愿望较强，为二次置业需求。 心理品性：在贵州深厚的历史文化背景滋养下，有着强烈的优越感，表现为追求价值感，喜欢都市时尚生活，强调置业不离城，同时渴望休闲生 活，对自然生态、亲水环境向往。 3 3 价格定位 1、静态价格预估（通过市场比较法）： 4500元 /平方米 2、价格动态预估 近年 某 住宅价格年均增长 8总体呈平稳上升趋势， 2005年房地产新政影响下，房价增幅仍平稳上升，反映房地产市场投机行为少，受宏观调控影响少，保守估计 2010年增幅为 5%。 以两个增幅来预测动态价格： 1、 5%的保守增幅。 2、 10%老城区板块的快速增幅。 - 11 - 3 4 户型定位 首期户型配比： 根据 某 市场供应情况、中高端客户市场需求，结合本项目的客户和档次定位，首推的部分户型配比为：小 于 90 左右的小三房型（三房两厅一卫）占 大于 90 的大三房型（三房两厅两卫）约占 3 5 项目开发构思与设想 项目开发条件： 本项目地块建设指标：总占地 156,208际可用地面积 136,447积率为 建筑面积 584,中 :计容积率总建筑面积 477,不计容积率总建筑面积 106,本项目地形较好，容积率适中，地块可塑性高，适合建设具有良好绿化景观环境的大型社区。 物业类型设想： 本项目的居住规模预计约 4,950户。根据项目用地建设条件及项目中高端的形象定位，预计本项目物业类型将全部为高层。社区的停车方式主要是地下停车，兼顾少量地面停车，总车位数预计将达约 4,950个。 商业开发构思：项目商业为购物、休闲，布置在项目物业高层的一至四楼。 - 12 - 第四部分 项目经济效益分析 4 1 项目估算的各项设定 （ 1）项目说明 1、项目用地 ,土地出让金按 亩，土地出让合同契税和土地交易佣金按 3%计算。 2、在本项目中，拆迁补偿费按一次性支付 ,中土地成本 4,100 万元，拆迁补偿费 启动资金 5,000万元。 3、贷款年利率按 08年 12月 基准利率上浮 20%)。 4、预售条件为工程施工至四层。 5、销售费用按销售收入的 。 （ 2）各项税费说明 根据 某 市政府相关部门的有关规定： 1、房地产销售税金及附加为销售收入的 2、土地增值税 (预征 )为销售收入的 1%。 （ 3） 项目开发销售周期说明 通过对 某 市房地产开发销售状况的详细了解以及与公司相关部 门负责人的全面沟通，对本项目的开发销售周期做如下计划：从 2008 年 4 月至 2012 年 12月。 - 13 - （ 4）各项成本费用的设定 根据 某 市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：开发成本（包括土地成本、拆迁安置费、前期工程费、建安工程费和其他工程费、开发期间税费）和开发费用（包括项目管理费、销售费用、财务费用）。结合我司的经验数据资料以及与各职能部门沟通的成果，对项目的土地成本、工程成本进行估算，各项税费标准按政府有关规定进行估算。 4 2 项目总体规划指标 项目总体指标： 项目总建设期为 60个月 1. 总用地面积 、 156,208 2. 市政道路面积 19,761 3. 实际用地面积 136,447 4. 总建筑面积 584, (含地下车库 94,) 5. 建筑密度 6. 绿化率 项目公建区经济技术指标： 该地块公建区综合规划指标如下： 建筑面积 30, ： - 14 - 含 商业服务 12班小学 4,801 8 班幼儿园 2, 卫生站 600 其他配套设施 2,210 社区服务等 2,015 4 3 项目开发费用估算 项目整体总投资估算： （一）土地成本 本项目 以招拍挂出让方式进行，地块内被拆迁安置单位为 某 云岩乡村体育俱乐部有限公司，通过与被拆迁单位沟通，其拆迁补偿安置费用为 地出让金为 4,100万元，契税 270万元，交易佣金 1,340万元 。 土地成本合计： 55,210 万元 （二）前期工程费 （含勘查费、规划设计费、三通一平、各项规费等费用）： 584, 40 元 / =2,337万元 前期工程费合计： 2,337万元 （三）基础设施费 (含供水电气、道路、排水排污、绿化等 ) 584, 110元 / =6,428 万元 基础设施费合计： 6,428万元 - 15 - （四）建筑安装费 （含土建、安装等）： 住宅部分： 446, 1,250元 / =55,874万元 公共建筑部分： 30, 1,200 元 / =3,668万元 车库、设备房部分： 96, 1,300元 / =12,576万元 架空层部份 :10, 1,300元 / =1,303万元 建安安装费合计： 73,349 万元 （五）开发间接费 （按 1,2,3,4项之和的 ） ： 137,397万元 =824 万元 （六）不可预见费 （按 1,2,3,4,5 项之和的 3计） ： 138,221万元 3% =4,146 万元 开发成本合计： 142,368 万元 （ 1,2,3,4,5,6 项之和） （七）期间费用： 管理费用： 142,368 万元 2,136万元 销售费用： 237,989 万元 4,045万元 期间费用合计： 6,181 万元 （八）财务费用 (建设期利息 )： 财务费用 ： 30,000 万元 =4860万元 项目总投资合计： 153， 409万元 （九）总收益估算： 销售总收入 ： 住宅部分： 446, 4,500元 / 201,148 万元 - 16 - 商业部分： 18, 10,000 元 / 18,634万元 车库部分： 4,552 个 40,000元 /个 =18,208 万元 销售总收入合计： 237,989 万元 （十）项目收益估算： 项目可实现销售收入 237,989 万元，开发成本费用142,368万元，期间费用 6,181万元，财务费用 4,860 万元，土地增值税 2,380 万元，销售税金及附加 13,446 万元（按销售收入 算）。 项目税前利润总额 68,754 万元，缴纳所 得税 17,188万元，税后利润 51,565 万元，实现税后投资利润率 其中二期开发费用估算： （一）土地成本 某房开 计入容积率面积为 方米，其中二期计入容积率面积为 分摊比例为 则 55210 13,814 万元 土地成本合计： 13,814 万元 （二）前期工程费 （含勘查费、规划设计费、三通一平、各项规费等费用）： 158, 40元 / =634万元 前期工程费合计： 634万元 - 17 - （三）基础设施费 (含供水电气、道路、排水排污、绿化等 ) 158, 110元 / =1,743 万元 基础设施费合计： 1,743万元 （四）建筑安装费 （含土建、安装等）： 住宅部分 (含小学幼儿园 )： 116, 1,250元 / =14,514万元 公共建筑部分： 3, 1,200 元 / =408万元 车库、设备房部分： 36， 1,300 元 / =4757万元 架空层部份 :2, 1,300元 / =309 万元 建安安装费合计： 19,988 万元 （五）开发间接费（按 1,2,3,4项之和的 ） ： 36179万元 =217万元 （六）不可预见费 （按 1,2,3,4,5 项之和的 3计） ： 36396万元 3% =1092万元 开发成本合计： 37,488 万元 （ 1,2,3,4,5,6 项之和） （七）期间费用： 管理费用： 37,488 万元 562 万元 销售费用： 56,249 万元 956 万元 期间费用合计： 1,518 万元 （八）财务费用 (建设期利息 )： 财务费用 ： 20,000 万元 =2970万元 - 18 - 项 目总投资合计： 41,976 万元 （九）总收益估算： 销售总收入 ： 住宅部分： 108, 4,500元 / 48,959万元 商业部分： 10,000 元 / 742万元 车库部分： 1637个 40,000元 /个 =6,548万元 销售总收入合计： 56,249 万元 （十）项目收益估算： 项目可实现销售收入 56,249万元，开发成本费用 37,488万元，期间费用 1,518万元，财务费用 2,970万元，土地增值税 562 万元，销售税金及附加 3,178 万元（算）。 项目 税前利润总额 10,139 万元，缴纳所得税 2,535 万元，税后利润 7604 万元，实现税后投资利润率 备注 ： 1、收入中未考虑每年市场房价 8%增幅。 2、成本中也未考虑未来材料及人工上涨等因素。 3、随着市场的发展，未来项目完成时预计的整体利润会随着每年市场房价增幅有所提高。 - 19 - 4 4 项目盈利分析 项目静态盈利分析表 序号 项 目 数 值 计量单位 单价(元 ) 金 额 (万元 ) 1 一、销售总收入 242,207 2 其中 住宅部分 452, 4,500 203,668 3 商业部分 11,451 10,000 11,451 4 车库部分 4,509 个 40,000 18,036 5 二、总投资 158,971 6 （一）开发成本费用合计 583, 2,438 142,281 7 1、土地费用 583, 946 55,210 8 2、前期工程费 583, 40 2,334 9 3、基础设施费 583, 110 6,419 10 4、建筑安装工程费 73,349 11 其中 住宅部分 452, 1,250 56,574 12 公共建筑部份 25, 1,200 3,047 13 车库设备房部分 94, 1,300 12,309 14 架空层部份 10, 1,300 1,418 15 5、开发间接费 137,313 824 16 6、不可预见费 138,136 3% 4,144 （二）期间费用 6,098 17 1、管理费用 142,281 2,134 18 2、销售费用 233,155 3,964 19 （三）财务费用 30000 4860 三、税金 15,505 20 1、土地增值税 233,155 1% 2,422 21 2、销售税金及附加 233,155 13,173 22 税前利润 64,412 23 税前投资利润率 24 所得税 (25%) 64,412 25% 16,103 25 税后利润 48,309 26 税后投资利润率 - 20 - 项目整体税后利润为 48,309 万元， 通过上面的静态财务分析，项目盈利能力较强，项目可行。 4 5 项目现金流量分析 序号 项目 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年及以后 合计 1 一、现金流入 59,940 93,857 70,352 64,708 34,239 323,095 2 1、股东投入 59,940 59,940 3 2、股东及关联方借款 0 4 3、新增银行贷款 30,000 30,000 5 4、销售收入 63,857 70,352 64,708 34,239 233,155 6 二、现金流出 66,595 37,900 42,525 17,876 3,848 168,743 7 1、工程直 接投入 64,513 28,923 33,176 10,957 568 138,137 8 2、管理费用 147 833 924 215 15 2,134 9 3、销售费用 0 1,086 1,196 1,100 582 3,964 10 4、不可预见费 1,935 868 995 329 17 4,144 11 4、支付银行利息 0 1,944 1,555 972 389 4,860 12 5、营业税金及附加 0 3,608 3,975 3,656 1,935 13,173 13 6、土地增值税 0 639 704 647 342 2,332 14 三、累计税前利润 95 38 11 34,021 64,412 64,412 15 7、所得税 0 0 0 8,505 7,598 16,103 16 8、可用于还贷现金流 55 5