城市综合体发展可行性研究报告

1 与城同步，共兴同荣 国贸中心，推动同江综合发展能力的奇葩 目录 1 1 立项背景 1 2 紧凑型、节约型城市的合理解决方案 城市综合体 1 3 同江概况 1 4 项目概况 1 5 城市综合体对城市综合发展能力推动的优势 1 6 城市综合体 国贸中心 未业发展与政府政策的支持 立 项背景 同江市定位于东北亚国际物流中转贸易及批发加工中心，并以打造“开放同江、富裕同江、魅力同江、和谐同江为可持续发展战略纲要，同江经济发展有了翻天地覆的变化，近几年内同江全市 幅 达到 10%以上，城市 进入了历史发 2 展最快时期。而纵观整个城市的发展来看，我们也不难发现，在城市经济高速发展的同时，城市的基础建设在与经济快速发展的同时，却产生了一定差距，特别是城市综合商圈发展建设以及城市综合商务能力已经成为影响同江城市基础建设发展的重要瓶颈。另一方面，从经济发展和城市建设现状来看，同江口岸城市无论是经济 总量、产业结构和规模、区域财 政 实力，还是基础设施和公共服务设施的水平和质量，都与其定位为黑龙江黄金三角的另外两个城市”黑河和绥纷河“存在较大差距。为了全面发展同江在东北亚经济特区中心的优势，明确加快同江对外贸易发展及城市基础建设的思路和重点任务，特以 城市综合发展能力 为课题，全力解晰城市综合商圈发展的源动力 国贸中心，一个城市综合体，一个城市发展的标志。 数据附表：黑龙江黄金三角口岸 比表 01020304050黑河 绥纷河 同江200720082009数据附表：黑龙江黄金三角口岸年度消费总额对比 012345678黑河 绥纷河 同江消费额度 3 数据来源：中国宏观数据挖掘分析 紧凑型、节约型城市的合理解决方案 城市综合体 “中国的城市化与美国的高科技发展将是深刻影响 21 世 纪人类发展的两大主题” ， 从 1990 年到 2010 年，我 国的城市化从 提高到 45%以上 ， 这一迅猛进程使城市建设开发进入一个激变时代，要求紧凑型、节约型城市的合理解决方案，涵盖房地产全部开发链的城市综合体业态（ 是 这一发展阶段的特定产物。它实现了将城市运营、区域运营与泛地产有机结合的 区域性综合，已成为当前我国城市开发的重要趋势之一。 关于城市综合体 （ 的概念： 城市综合体一般由酒店、 商住 公寓（或大型综合购物中心（ 独立商铺及街区 （ 、市民广场及大型高尚居住社区等组成。城市综合体在城市化 进 程中 ， 起着营造城市 中： 新商 务 、 购物 中心区，打造城市新地标的商业综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的 投资置业于一体的中心区域 。 同江概况 基础概况 同江市位于黑 龙江省东北部松花江与黑龙江两江交汇处南岸，东接抚远县， 南与富锦市、饶河县为邻，西临松花江与绥滨县相连，北隔黑龙江与俄罗斯犹太自治州相望，边境线长 170 公里。 总面积 6300 平方公里， 辖 4 镇 6乡 6 个国营农场，总人口 1 7 万，是我 国“六小”民族之一赫哲族主要聚居地。 4 同江市经济地理位置处于东北亚地区中、日、俄、韩经济核心地带，是我国沿边开放带上重要的国际口岸城市，也是黑龙江省东北部对俄及太平洋沿岸国家和地区的窗口和桥梁，是国际物流中转、贸易及加工中心。 城市战略 全力打造 “ 开放同江 ” 。 充分依托地处对俄开放带上的地缘优势，抢抓我省对俄经贸科技合作战略升级的机遇 ，大力推进全方位、多层次、宽领域的对外开放，用大开放促进快发展。突出加快国际大通道建设步伐，以开放的交通网络提升口岸整体功能，重点加大口岸基础设施建设力度，推进中俄跨江铁路大桥项目，力争早日开工建设。完善招商引资政策，为投资者提供高效、便捷的全方位服务，招引俄罗斯商人和企业到同江发展，吸引内地客商到同江开展合作。 全力打造 “ 富裕同江 ” 。 加快社会主义新农村建设步伐，不断壮大工业规模，突出发展民营经济和第三产业，增强财税金融服务经济的能力。围绕新农村建设，大力发展绿色农业，重点建设蔬菜、瓜果出口基地，叫响做大绿 色品牌。大力发展特色农业，引导农民发展畜牧、水产等特色养殖业。 全力打造 “ 魅力同江 ” 。 营造良好的人居和发展环境，打造美誉全省的魅力城市。加强城市基础设施建设，高标准做好城市总体规划。依托特有的民俗、生态、地缘等优势，打造独具特色的魅力旅游，立足创建知名旅游品牌，深入挖掘赫哲族民俗文化的内涵和特点。打造文化品牌，精心创作和编排赫哲族传统歌舞，展示赫哲族传统服饰，繁荣赫哲族民间文艺创作。 5 全力打造 “ 和谐同江 ” 。 把解决人民群众最关心的利益问题作为重点，积极主动地化解影响同江和谐的各种矛盾，营造安全稳定的社会局 面。统筹社会各项事业发展，加强社会保障工作，不断提高低保标准，扩大覆盖面，建立对困难群众的社会救助体系。实施积极的就业政策，千方百计扩大就业 。 同江市近几年综合指数发展附表 024681012国内生产总值 全民销售收入 贸易出口额 旅游收入 商品零售200520062007数据来源：佳木斯年鉴 发展要素 中国中小城市的发展基本以 紧凑型、节约型 为模版，进行全面城市升级，以固有的核心要素对城市进行全面解析，提出 紧凑型、节约型 可持续发展理念，全面的发展整体城市经济及基础建设。 而同江的发展要素也展示为以下几个方面： 对外 贸易 旅游 发展 交通 发展 6 城市分析 历 经 口岸城市的多次变迁 ， 同江 市 紧紧抓住国家振兴东北老工业基地的有利契机，编制完成了同江港总体规划、同江市 “ 十一五 ” 及 2020年口岸基础设施建设发展规划、振兴东北老工业基地口岸基础设施建设规划、同江口岸对俄国际运输通道发展建设规划，这些规划分别被列入全省 “ 十一五 ” 及 2020 年口岸基础设施建设发展规划和全省振兴东北老工业基地建设发展规划中。 同江市经济快速 发展 的第三次升级随即 展开， 作为国家 口岸城市 的重大战略部署， 同江以“开放同江、富裕同江、魅力同江、和谐 同江”为核心发展战略，全面建设成为 国际经济合作 特区 和 东北亚口岸城市贸易 的重要平台。 同江 房地产 在定位于东北亚贸易中心重点口岸城市后， 已成为 省 内知名房地产企业投资的热土，开发 并 建设了一 批优质 房地产项目。 而在经济极速发展的同江，在城市建设和整体规划上，城市建设升级 面临着发展模式创新、产业升级换代等可持续发展的重大命题。 目前 同江 房地产市场建设中存在的主要问题有： 一、房地产建设业态比例不协调。主要表现为 单一商业型地产 接近饱和， 高同江城市发展要素 加工 批发 农业 发展 基础 建设 7 档社区楼盘凤毛麟角 ， 而且综合型 商业、 高档写字间 、 星级商务酒 店、 娱乐 会所等其他业态较少，综合配套齐全的复合型城市综合体 为零； 二、商业项目单一，基本上是照搬，创新不够，商业规模都不大； 三、在经营操作上也普遍采用单一的 边贸 式 及生活基配式 ，不能形成特有的现代 口岸 城市的特色； 四、建设项目之间的关联度不大，经营上缺乏联动促进； 五、对国际化 口岸 城市 及旅游业 的整体形象提升力度不够； 六、项目对国际化 口岸 市产业升级换代、创新发展模式以及区域可持续发展冲击不够，对促进区域经济和区域政治没有产生足够的影响。 结论综述 在同江市经 济高度一体化、环境保护、以及对土地高效利 用诉求增强的背景下， 一个城市综合体即将呼之欲出， 城市综合体的 开发建设，已经成为同江市城市 形态发展到一定程度的必然产物 。 目前 ， 国内新近开发的建筑综合体，其形态主要由写字楼、商业、酒店、公寓等部分组成，有些项目甚至包括主题公园、会所、住宅、会展中心等。在建筑群体中，不同的功能空间，可以充分地发挥协同作用，对调整城市空间结构，整合利用城市资源，减少城市交通负荷，提高工作效率，改善工作和生活环境质量，均有着显著的作用。 项目概况 基础概况 宏泰 国贸中心 城市 综合体由北京中天宏瑞房地产开发有限公司同江分公司全资开发的综合地产项目 项目总建面积 12 万平方米，由高档社区、大型购物中心、商业步行街区、加工成品、半成品 1 托 2 商铺、星级酒店、4A 商住写字间、商务会所及国际物流中心组成，是同江市核心商圈的规划最大 8 型的综合商业地产项目，总投资人民币 元，建成后将成为拉动同江市经济高速增长的重要平台，并为国际口岸城市的升级提供了最有力的保障、为城市的综合商务功能的完善和提升，必将做出最重要的贡献。 组成要素 宏泰 国贸中心 城市综合体依据国际最主流的城市复合商业体进行全面完善的规划，由国内知名建筑设计及规划公司全面主理，充分的利用有效的地面空间，首创城市建筑叠加及环保紧凑型商业体设计，在规划上坚持可持续发展理念，与同江城市的可持续发展理念天成一体，力求打造与城市需求共荣同兴的商业综合体。 宏泰 国贸中心 城市综合体的组成要素配比图示 9 0204060城市综合体大型购物中心商业步行街区高档住宅星级酒店写字档商务会所国际物流中心加工街区大型购物中心商业步行街区高档住宅星级酒店写字档商务会所国际物流中心加工街区宏泰 国贸中心 城市综合体平面规划图示 项目定位 宏泰 国贸中心 城市综合体的定位以同江城市发展战略为依 据，对城市规划结构升级发展做足了充分的调研，以填补城市建设发展空白点为目的，对项目进行了全面可靠的可行性研究；以城市面临的 发展模式创新、产业升级换代 为命题，对项目进行全面细致的精准发展定位。 宏泰 国贸中心 城市综合体项目定位 黑龙江省国际口岸贸易首席商业中心 10 国贸中心将集合 大型国际高档社区 大型国际购物中心 型国际服装小家电批发街区 级酒店 务会馆 级写字间 一体、国际物流中心 工商铺 造同江市复合型商业体，对内可满足城市升级后人口激增的消费压力，对外可满足边贸批发集散区的功能，在城市可持续发展的今天，国贸中心将满足城市未来综合发展能力提升的要求，以化解城市快速发展而产生的城市基础建设不均的问题。 国贸中心城市综合体五星核心竞争力 国际物流中心 成品半成品加工商铺 大型国际购物中心 将在未来服务于同江城市区、城市周边区域和远东地区散 客零售群的主力消费需求，城市升级必然导致人口激增及周边消费的辐射能力增强，而国贸中心的大型国际购物中心也将成为复合经济的核心支柱，成为同江第一商业购物中心的城市名片。 大型国际服装小家电批发街区 国贸中心的四条步行街将 规划为大宗国际贸易批发街区，此部分将服务于远东地区的国际贸易批发客群，成为同大型购物中心 大型批发街区 商务娱乐 核心 竞争力 11 江国际批发的集散地，并努力打造成为中国南方地区对东北亚国际地区的批发重地。 商务娱乐 国贸中心将规划出近 8000 米的商务娱乐功能区域，主要基于整个城市的旅游发展考虑，超 大型的商务娱乐将成为城市商圈的商务功能的重地，将同江的旅游文化合二为一，打造高端商务娱乐于一体的高级会馆，不但可以补充城市综合功能，更能将同江的赫哲族文化发扬光大。 国际物流中心 国贸中心将规划出 3000 米国际物流中心，作为一个城市综合体的必备条件，物流中心是城市及城市综合体对国内及对国外的流通渠道。 成品半成品加工商铺 国贸中心街区拥有数座 1 托 2 大型商服，商服在建筑设计上就对功能做出了定位，商铺的规划就以加工业为设计基调，设计出前店后厂的空间规划。 结论综述 国贸中心城市综合体的规划开发，以城市发展升级为蓝本，严格遵循城市可持续发展理念，同江市需要一个真正的复合型商业体来提升城市的形象、拉动城市的经济、提高城市的就业能力、增强进出口总额、加大社会商品零售总额同江国贸中心将 与城同步，同兴共荣。 城市综合体对城市综合发展能力推动的优势 宏泰 国贸中心 建设大幕已启， 同江 房地产将迎来新的发展契机，转变传统的 单一 房地产建设模式，加快城市综合体的建设力度，建造配套齐全、功能完善的城市形象，促进 国际口岸 城市产业升级换代，实现国际化 口岸 和商业购物的无缝衔接，形 成国际化 口岸 生活方式的平台 。国贸中心城市综合体的开发对同江城市发展升级为国际口岸城市将起到不可估量的作用 12 （一）通过不同建筑功能的整合，化解城市问题 开发城市 综合体将分散的城市功能有机地组织在一起，将商业与居住等多种功能综合布置，扭转了过去主张工作与居住完全分开的传统观念，它对于城市中的一些问题提出了有效的解决方式，缓解了城市交通、环境与治安等方面的难题。 （二）多种建筑功能的复合提高了城市资源的利用效率 通过多种功能空间的整合集聚，提高土地空间与市政设置等城市资源的利用效率。 发展 紧凑型、节约型城市提供了完美的解决方案。 由于建筑综合体常常是将各种功能在垂直方向上重叠布置，这实际也是城市土地在空间上的再次开发利用。 （三）为 “ 升级城市核心商圈及城市综合商务能力 ” 提供了有效解决方案 在城市 “ 升级核心商圈及综合商务能力 ” 项目中，由于 同江商圈功能单一、传统、复合能力差等 特点，给城市 综合功能的提升 改造增加了难题。但是城市综合体的规划和建设，则提供了新的思路和解决方案。在充分利用原有稀缺的土地资源和空间基础上，进行二次开发和 复合 功能重新定位，将 商圈进行 重新再造，改变了城市 边贸能力 、改 善了 城市核心区域综合商务能力 、提升了 国际口岸的整体形象 。 （ 四 ）城市综合体可以在提升城市形象、完善产业结构方面也发挥着巨大的作用 城市综合体在吸引跨国公司总部、大型企业入驻方面，有着不可替代的吸引力。以法国巴黎西郊的拉德芳斯为例，该区域是一个约 方公里的新区，但是其城市综合体的布局吸引了巴黎 64的国外公司， 50是国际公司总部入驻其中，区内 3600 多家企业年营业额相当于法国一年的政府预算。正是这些集办公、购物、生活和休闲于一身的城市综合体满足了大型国际企业对现代办公、商 13 务生活、休闲娱乐的需 求，为企业经营和发展提供了有实效的基础平台。同时，也给本地经济注入了新的活力 。 （ 五 ）城市综合体的绿色环保建设改善生态环境的效用。 城市综合体的建设过程，特别是在原有旧城区改造、建设新的城市综合体过程中，对原有老城区的生态环境、绿化建设方面起到了积极作用。相对于旧城区杂、乱、差的特点，城市综合体在规划、业态配比、绿地建设、人文景观设计方面都显现出明显的优势，为城市和区域打造精品工程创造了条件。大量的新技术、新型建筑材料在城市综合体项目中不断得以运用和发展，包括在智能控制、安防、消防系统、等 方面有着巨大的推动作用，从而充分保障了绿色环保节能的人文环境。 （ 六 ）一流的城市综合体是为城市带来无可估量的品牌价值。 同江市 独特的 地理位置及在东北亚边贸口岸城市的重要作用是同江 城市魅力的文化 的 灵魂；而一个有着长远规划、设计合理、又有鲜明特点的城市综合体，将建筑的体魄