抢抓机遇,扩大战果

抢抓机遇 保护成果牢固把握铁路在汉西货场开发中的主动权对汉西 货场整体开 发的建议武汉铁路局领导：鉴于汉西货场地块价值不断升迁、政府和商业机构对它青睐有加、铁路主业功能逐渐外移、以及“试验性项目” 中南玻璃城初 见成效，我们认为，应该抓住这些难得的历史机遇，进一步扩大现有成果，乘胜追击，尽快启动汉西货场整体开发的调研、论证、建设等相关工作。掌握主动权，实现铁路系统社会效益和经济利益最大化。现将相关意见报告如下，请领导批评、指正！一、汉西货场地块价值不断升迁的现实汉西货场约 270 亩地，独居“中国建材第一市 ”硚口建材商业圈核心，紧邻武汉中央商务区。南国大武汉、香江、金太阳等数十个知名建材卖场布其周围，大有“ 众星捧月” 之势。建 设大道、汉西一路、解放大道、铁路专用线等元素，更为它“ 独霸一方” 提供了难得的交通运 输资源。尤其二环线横贯广场，“逼出” 了开发汉西货场难 求的机遇（放缓 开发，二环线是“负担”；加快开发，二环线是“ 财富” ）。目前，该地段商业门面的租金已经达到 100 元/M 2月的均价，最高的已经攀升至 200 元左右。而货场由于软硬件的悬殊，租金价格仍然处于数年前的 30 元左右。相形之下，货场的商业价值每年流失 4 亿元以上（仅按三层建筑测算）。二、政府和相关商业机构青睐汉西货场的现实首先，周边地段的开发“一天一个样” ，他们不断地吸吮着汉西货场的商业资源（我们已经并且正在经受这种吸吮，代价是难以言表的）。如果汉西货场继续保持现有状态，既影响武汉的城市形象，又始终不能培养全面协调可持续发展的优质元素。作为铁路系统的部门和普通员工，都从心底希望铁路永远是老百姓心中的“老大” 。所以，主 动影响政府规划、革新货场面貌、独领商圈风骚、找回精品城红火时的那种感觉，彻底摆脱汉西货场扮演商人“快乐驿站”的尴 尬局面，自然成 为汉西货场和精品城每位 职工的心愿。我们深知，政府已经对货场的规划早有关注，但由于铁路的相对独立，政府难免存在“难以下手”的 顾虑。据 说，在政府的规划图中， 汉西货场周边高楼林立，而 货场却只是用绿地予以“表示 ”。面对这种现象，更加增添了我 们对开发的渴望。第二，近年来，包括南国大武汉、红星美凯龙、四川商会等在内的大型商业和民间机构，已经多次找我们了解情况，有意对汉西货场局部或整体开发（估计也有到路局联系的单位）。但一方面，我们不知道路局领导意图；另一方面，希望尽量摆脱简单租赁的方式，一直在寻找更好的开发路子，以求实现铁路资源价值最大化。所以，不便向上级作“ 模棱两可” 的报告。三、主业功能逐渐外移的现实据了解，可能年内就会对集装箱货场搬迁。届时，汉西货场基本是完全辅业状态。当然，可以暂时对空置地带进行仓租式处理。然而，一方面，这种举动会导致新一轮的“折 腾”-一旦租给商户，整体开发时不免另花代价；另一方面，铁 路专用线将较长时间处于“闲置” 状 态。这些资源，和二环线一样，利用了是财富，不利用是负担。四、中南玻璃城初见成效的现实由于精品城在软硬件方面近十年来“少有 动作” ，而以南国大武汉为代表的卖场异军突起，导致精品城 2008 年末的 90%空置率。在上级领导的支持下，精品城以“ 掌握主动权 ”为前提，从产业方向、 组织状态、稳定性能等各方面进汉 西 货场 整体开 发 的建 议书3行考核。最终与玻璃行业合作，于 2009 年年初开始运作“中南玻璃城” 项目。虽然历经了金融危机、汉西双墩“玻璃街 ”拆迁停滞、二环线引起的工商登记冻结等等一系列致命元素的打击，但由于项目本身的生存能力和合作过程中的“共渡危 难” ，到 2009 年年底， 门面依然实现了从 90%空置率到 90%承租率的“镜像”变迁。尤其是中南玻璃城受到 CCTV 新闻联播和湖北卫视新闻联播节目主流权威媒体的报道，更加坚定了我们合作的信念。从目前中国玻璃协会、四川商会、武汉玻璃协会对玻璃城的关注程度不难看出，中南玻璃城即将受到行业和政府的更多支持，该项目将拥有更大的成长空间。令人头疼的是，玻璃城马上又要面临新一轮的生死考验。二环线近两年的施工，几乎会使玻璃城市场前方完全封堵，客流量损失至少在 70%以上。面对这种考验，我们应该采取三种应对方案：一是尽快面向商户表达开发意图，激 发商户“ 为希望而坚守” ；二是开通客流的 补救措施（该项工作已经进行，效果还不错）；三是给玻璃城的适当补偿，以表铁路体恤之情（目前正在办理）。我们认为，三种方案中，最为有效的，应该是让商户“为希望而坚守” 。所以，对汉西货场的开发，显得更为迫切。中南玻璃城是一个不错的项目，但他毕竟只是一个健壮的“婴儿” ，二环线对他的磨难，一定是惨痛甚至是致命的。我们应该避免而且完全可以避免，因为二环线是一个比较容易“转为危机” 的因素。他 们需要的是信心。五、对开发的几点建议第一、就整体思路而言，应该把握铁路在开发中的主导地位。如果合作开发，在双赢的原则下，实现项目的政治利益和经济利益最大化。尤其对货场的形象、地块的价值、辅业人员的就业、铁路专用线功能的继续发挥四大要素，应当作为立足点和突破口。第二、就开发项目而言，应该坚持产业方向、组织状态和稳定性能三大要素最优化的原则。 “产业方向” 应当体现全面 协调可持续，首选类似于玻璃城这种“ 填补空白 ”和“不可复制”的项目；“ 组织 状态”应以与政府、国企、商会、协会等带有组织色彩的机构进行合作为主要手段；“稳定性能” 应从项目本身的生命力和项目运作的综合能力进行考核和培养。第三、就具体项目而言，我们认为，有两个项目值得推荐：一是“湖北省异地商会总部基地”项目；二是 “中国玻璃期 货交易基地”项目。这两个项目，我们已经进行了初步了解和分析。我们相信，如果成功运作这两个项目，不但政府支持，而且容易实现铁路系统的期望值，可以获得社会和经济两大收益。六、推荐项目的可能性分析1、商会总部项目的可能性第一、随着市场经济的逐渐成熟，商会的作用和影响已经达到空前高度。事实证明，商会的成长，更有利于当地的社会稳定和经济发展。目前，各个异地商会总部尚处散居状态。这种状态，将会在一定程度上制约着商会作用的更好发挥，也制约着地方政府的有效管理。如果能够成功运作商会总部项目，在改善商会办公环境，优化商会组织形象的同时，必将引来商会组织发挥更大社会作用的本质变革。第二、运作商会总部项目，已经具备一定的现实基础。一方面，商会总部项目已经使部分商会表达出了浓厚的兴趣；另一方面，地方政府也不同程度地对商会总部项目的社会价值和商业价值给予认可。据了解，几年前，硚口区拟建商会总部项目时，就已经有 17 家省级商会报名登记，但由于用地原因，导致项目搁浅。 （尽管如此，湖南商会依然成功运作了他的总部项目。目前，湖南大厦已经在汉西海工大开工建设。 ）如果能够在汉西货场修建 15-20 幢冠名为“ 广东大厦 ”、“四川大厦”、 “浙江大厦” 等等的商会总部大楼，与武汉中央商务汉 西 货场 整体开 发 的建 议书5区紧密呼应，我们想，武汉铁路局不但能够获得巨大的政治利益，而且可以实现空前的经济回报。2、中国玻璃期货交易基地项目的可能性商会总部应该是具备两大功能的项目：一是商会组织功能，二是地域特色经济功能。如果还能够与政府倡导的产业结合（如节能、环保、新概念、新能源等科学发展观元素），项目的社会价值和经济价值将无与伦比。首先，玻璃是建筑装饰中不可或缺的基础性传统材料，基本与水泥、钢材的市场生命力相差无几。其二，随着光伏发电玻璃、LOW E 玻璃、导电玻璃、液体玻璃、调光玻璃、发 光玻璃、TFT 玻璃基片等一系列的新技术新产品问市，玻璃势必成为“节能、 环保、新能源” 革命进程中独树一帜的建筑装饰材料。目前，河北保定已经建成全球第一栋玻璃幕墙发电的大厦，年发电量为 26 万度。近期，在中国，各类玻璃前沿产品的研发应用基地在各级政府的大力支持下如雨后春笋般地兴建。第三，玻璃市场始终存在较大波动。以 2009 年为例，玻璃基础材料价格波动幅度直逼 100%。第四，玻璃与其他材料的最大不同在于：终端交易环节的量身定制。玻璃期货交易基地项目的成功运作，将彻底改写玻璃行业 8-10 年产品推广周期的尴尬纪录，将完全改变玻璃基础材料的恶性竞争和传统项目的重复建设。因此，争取发改委、中玻协等政府机构和行业组织的支持，建立中国玻璃期货交易基地，自然成为上述四大特性的必然产物。更为重要的是，高新产品的期货交易，可以最大限度地降低上游研发企业的市场风险。这种举动，必将得到政府的倾力相助。我们深知，路局各级领导一直十分重视汉西货场的生存和发展。货场骄傲的历史和精品城的曾经辉煌，便是路局领导和铁路职工倾注心血的佐证。由于我们所处的角色和学识有限，所以，难免表露出高度、深度和广度的局限性。上述的想法和判断，一定还存在许多的不足。