新世纪建设项目可行性研究报告

某 - I - 某 学 院 本 科 毕 业 设 计 某 市 某 新世纪建设 项目 可行性研究报告编制 on 摘 要 房地产开发项目的投资额巨大，建设周期长，影响因 素多，因而存在着很高的投资风险。随着房地产市场的逐步规范、竞争 日益激烈，房地产投资者靠侥幸获取投资成功的机会越来越少。因此在项目的决策阶段，为 避免投资的盲目性，越来越多的房地产投资者把对项目进行的可行性研究作为投资决策的重要依据。 房地产项目可行性研究是房地产开发决策分析过程中的重要步骤，它是房地产开发项目投资决策的重要依据。通过对开发项目的全面分析、论证、各方案比较和评价，从而保证它在技术上可行、环境上允许、经济上合理、经济效益显著。在房地产开发过程中加强可行性研究，可以减少投资决策的盲目性，提高房地产企业的经济效益和促进城市土地的合理使用，使房地产市场健康发展和不断完善。 在项目建设地点的分析中，根据项目周边环境，对 该 项目进行了 析， 客观评价了项目的现状及发展潜力。在投资估算中，运用市场比较法对 该 项目成本价格进行了预测。 在财务评价中， 根据项目的投资计划， 采用净现值、内部收益率等财务评价指标，并 运用盈亏平衡分析及敏感性分析数学模型，对该项目的盈利能力和不确定性进行了评价 。同时 对该项目进行了环境保护、风险及社会评价分析。 通过对 某 市 某 新世纪建设 项目进行的可行性研究，分析得出该项目在财务上可行，风险较小，可以投资。 关键词：房地产；可行性研究 ； 财务评价；风险分析 某 - 沈阳市明城新世纪建设项目可行性研究报告编制 - on of of in to on of in in to of to is an in of It is of of it is by to of of to in so as to In of to s In is to of In to s of it is be it is 阳市明城新世纪建设项目可行性研究报告编制 - 目 录 摘 要 . I . 、绪论 . 1 （一）选题背景 . 1 （二）可行性研究文献综述 . 1 （三）研究思路与方法 . 4 二、项目概况与建设 背景 . 6 （一）项目概况 . 6 （二）开发单位概况 . 6 （三）项目建设内容及规模 . 6 （四）项目建设背景 . 6 （五）项目建设的必要性 . 7 三、市场分析与预测 . 9 （一） 某 市城市概况 . 9 （二）全国房地产 市场分析及预测 . 9 （三） 某 市房地产 市场分析及预测 . 13 （四）项目 析 . 21 （五）产品目标市场预测 . 22 四、项目设计方案 . 24 （一）项目组成和主要内容 . 24 （二）项目目标客户群定位 . 24 （三）建设地点的选择 . 25 （四）土建工程 . 25 （五）配套设施 . 26 （六 ）结构设计 . 26 （七 ）给排水设计 . 26 （八 ）采暖设计 . 27 （九 ）供电设计 . 27 （十 ）节能设计 . 27 （十一 ）消防设计 . 29 （十二 ）环境保护 . 30 沈阳市明城新世纪建设项目可行性研究报告编制 - V - （十三）组织机构与人力资源配置 . 32 （十四）项目实施进度 . 33 五、投资估算 . 34 （一）投资估算相关说明 . 34 （二）项目总投资估算 . 34 六、财务评价 . 38 （一）基础数据与参数选取 . 38 （二）销售收入估算 . 38 （三）利润估算 . 38 （四）偿债能力分析 . 39 （五）财务效益分析 . 39 七、不确定性分析 . 41 （一）盈亏平衡分析 . 41 （二）敏感性分析 . 41 （三）项目风险分析 . 41 八、项目社会影响评价 . 44 （一）社会影响分析 . 44 （二）社会适应性分析 . 44 （三）社会风险及对策分析 . 44 结 论 . 46 参考文献 . 47 附录 A 平面布置图 . 48 附录 B 地理位置图 . 49 附录 C 施工进度图 . 50 附录 C 投资计划表 . 51 附录 E 销售收入计划表 . 52 附录 F 利润表 . 53 附录 G 还本付息表 . 54 附录 H 项目投资现金流量表 . 55 附录 I 敏感分析表 . 56 附录 J 敏感分析图 . 56 致 谢 . 58 沈阳市明城新世纪建设项目可行性研究报告编制 1 一、绪论 （一）选题背景 房地产业是国民经济重要的产业，最近几十年，我国经济将持续稳步增长。稳步而快速的经济增长必将要求房地产业保持适度增长。东北振兴， 某 先行。 某 市出台一系列房地产市场的优惠政策，因此 某 市的房地产业发展十分迅猛。而 某 市北市场地区的开发，改善 某 北市场地区居民的生活居住条件，进一步提高生活质量，对和平区北市场地区的总体规划有着重要的意义。进行此房地产开发项目的可行性研究将为房地产投资者做好投资前期工作，避 免和减少决策失误，加强投资决策的科学性和客观性，提高建设投资的总效益。 本设计题目“ 某 市 某 新世纪建设项目可行性研究报告”编制，将为项目决策者提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。在对本课题研究、设计的过程上，能够掌握编制可行性研究报告的方法和技能，具备完成项目可行性研究报告编制的能力，增加自身实践经验，以满足未来工作对自身能力的要求。 （二）可行性研究文献综述 1可行性研究概述 投资项目的可行性研究是在项目投资决策之前，对拟建项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建 设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从自然、社会、经济、技术等方面进行调查研究和分析比较，并在此基础之上，对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会环境影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法 1。 可行性研究在项目投资实践中具有重要作用。而且决策的重要依据是可行性研究对项目进行科学的分析与预测后所得的结论，所以，投资项目的可行性研究对项目开发起到关键的作用。可行性研究在项目投资实践中的作用主要体现在以下几方面 ： (1)可行性研究是投资决策的重要依据。 (2)可行性研究是项目审批的依据。 (3)可行性研究是项目资金筹措的依据。 (4)可行性研究是编制设计任务书的依据。 (5)可行性研究是开发商与各方签订合同的依据。 沈阳市明城新世纪建设项目可行性研究报告编制 2 2 可行性研究的产生 20 世纪 30 年代，美国开始开发田纳西流域，田纳西流域开发能否成功，对当时美国经济的发展关系重大。为保证田纳西流域的合理开发和综合利用，开创了可行性研究的方法，并获得成功。第二次世界大战以后，西方工业发达国家普遍采用这一方法，广泛地应用到科学技术和经济建设领域，已逐步形成一整套行之 有效的科学研究方法。可行性研究的内容很广泛、一般包括市场研究、工程建设条件研究、采用工艺技术研究、管理和施工研究、资金和成本研究、经济效益研究等内容 ， 可行性研究从 那时起就 开始了 。 我国进行可行性研究起步比较晚。改革开放以后，西方可行性研究的概念和方法逐渐引进，国家有关部门和高等院校多次举办讲习班，培训了一批骨干。同时国家经济建设主管部门对一些重大建设项目，如宝钢、石油化工引进装置、核电站、山西煤炭开发等，多次组织专家进行可行性分析的论证。目前，可行性研究在我国已经普遍受到重视，并取得一定成效。 3国外可行 性研究的发展 国外的可行性研究发展追溯到 20 世纪初期美国开发田纳西流域开始。随着技术经济和管理科学的进步而产生。当时，可行性研究主要是从企业立场出发，侧重财务分析，通过收入与支出比较来判断项目的优劣；但一些专家提出了“消费者剩余”思想，后来发展为社会净收益的概念，成为费用 效益分析的基础。 上世纪 50年代初到 60年代末，经济分析作为一种选择项目的方法被普遍接受下来，使可行性研究从侧面微观财务分析发展到同时从微观和宏观的角度评价项目的经济效果。这是可行性研究已经成为一门科学。 上世纪 60 年代项目可行性研究得到 飞跃式的发展，推出了社会分析方法，把可行性研究的水平提高到了一个新的高度。社会分析把增长目标和公平目标结合在一起作为选择项目的标准。一个项目的从未仅取决于其净收益的大小，而且取决于其净收益的分配。社会分析以国民福利最大为目标，被认为是最理想的项目评价方法。 1978 年联合国工业发展组织编制了工业可行性研究编制手册。由于该组织及世界银行等国际机构对可行性研究的积极推广和应用，使之从发达国家逐步推广至发展中国家。如今，可行性研究已成为国际上确定建设项目时普遍采用的方法，被视为投资前期一项非常重要的工作和投资决 策的依据，称为“决定工程项目命运的关键”。 沈阳市明城新世纪建设项目可行性研究报告编制 3 4国内可行性研究的发展 接受可行性研究这一方法和技术是得益于改革开放，伴随着我国实施以经济建设为中心的工作重点的转移，在总结几十年投资领域的经验和教训后，国务院和国家有关部门先后发布了一系列法规，确立了可行性研究工作在我国投资领域的地位和作用，把可行性研究作为投资前期工作中的重要一环。上世纪 50 年代，由于受前苏联模式和计划经济的影响，我国当时的项目可行性研究方法简单、粗糙，在第一个五年计划期间，在建设 156项重点建设项目时，学习当时苏联的做法，在每个项目建设之 前和投资前期，都编制了建设意见书和作了“方案研究”，对工程项目方案进行了比较全面、细致的“技术经济论证”，从而使项目建设能够顺利进行并取得了良好的经济效益和社会效益 2。 为了规范建设项目前期工作，我国政府相继制定了一系列规定、方法和参数，有力地推动了可行性研究工作的顺利开展。 1981年国家计划委员会正式发布文件把可行性研究纳入基本建设程序。 1985 年国家科委、国务院技术经济研究中心编写的工业建设项目可行性研究经济评价方法 企业经济评价一书出版，该书为我国工业项目经济评价工作的标准化提出了一个初步模 式，对开展可行性研究的推广应用起到了积极作用。1987年颁发了建设项目进行经济评价方法和参数又进一步提高了我国可行性研究工作的科学化与程序化的水平。 1993年 4月，国家计委和建设部联合颁发了关于建设项目经济评价工作的若干规定和建设项目经济评价方法和参数。随着 1989 年可行性研究词典出版，我国建设项目可行性研究工作逐渐走向了标准化、规范化。 2002年国家发展计划委员会委托中国国际工程咨询公司组织编写了投资项目可行性研究指南，以指导市场经济体制基本建立形势下的可行性研究工作，更好地适应市场 经济体制，进一步发展和加入世界贸易组织（ 新要求。 5可行性研究的发展趋势 (1)实现两大转变 为适应社会主义现代化建设和市场经济体制改革的需要，我国勘察设计及工程咨询单位必须实现两大转变：一是改企转制，由过去的附属于部门的事业单位转变为独立的市场竞争主体，并建立现代企业制度。二是转变经营机制，由过去局限于特定行业开展单一业务的职能型机构，转变为面向投资建设全过程服务、并按照市场机制进行的社会中介机构。在当前加强工程咨询勘察设计企业内部改革，努力提高队伍素质，具有十分重要的现实意义 3。 (2)转变观念、加强管理 沈阳市明城新世纪建设项目可行性研究报告编制 4 今年来，外国工程咨询设计机构将进入中国，国际竞争国内化的形势迫在眉睫。这就要求工程咨询设计单位要勇敢地走向市场，使可行性研究与设计工作上一个新台阶，转变观念、加强管理、增强技术人员的责任感。设计是将科学技术转化为生产力的桥梁，图纸上每一条、每一个点和数字都代表着技术责任和一定数量的资金，设计质量的优劣对工程建设有直接的联系。因此在我国工程项目中推广和运用 款是实现与国际惯例接轨、保证工程建设质量的重要途径。 (3)重点强调风险分析 投资项目的建设要耗费大量资金、物资和人力等宝贵资 源，且一旦建成，难于更改，因此投资项目的风险防范和控制更显重要。为了有效地防范和控制风险，在可研工作中，就应重视对项目潜在风险因素的挖掘、评估风险发生的频率、风险发生可能造成的损失、风险的防范措施等。 (4)加深评价深度，提高估算精确度 据专家测算，在设计阶段可以控制 70工程投资，后面的施工、材料、劳务只能控制 15设计咨询和设计审查都是国际上通行的作法和惯例，如果没有这些制度就难以和国际接轨。因此，在树立工程咨询和设计项目管理的权威，推进设计技术进步，确保投资效益的成效，必须坚持内行咨询 内外的原则，不能搞外行咨询内外。这对节省投资，提高勘察设计质量，维护社会公众利益和国家利益不受损失有着重要的意义。 (5)数据更充分、方法更科学 可行性研究要以质量控制为核心，对项目的规模、建设标准、工艺布局、产业规划、技术进步等方面应实事求是地科学分析 4。从事可行性研究的人员要真正树立为国家、为建设业主服务的精神，熟悉国家和地方对项目建设有关法律、政策、规定，准确掌握有关专业知识，不断学习新技术，真正做到科学地、独立地、不受任何干扰地把握好产业的发展方向，提高可行性研究的深度和质量，为社会提供质量精良 的产品。 （三）研究思路与方法 1本文研究思路 首先明确 本项目大体符合政策和宏观要求，阐明投资的必要性；进一步对项目所在地的市场需求调查分析，在此基础上进行项目定位、规划建设内容和技术方案，制定营销策略；对项目的财务和社会效益进行分析预测；得出科学性的结论，为正确进行投资决策提供科学依据。 沈阳市明城新世纪建设项目可行性研究报告编制 5 2本文研究方法 本文 运用多种研究方法，主要有市场分析、投资估算、财务分析、不确定性分析等方法 5。 沈阳市明城新世纪建设项目可行性研究报告编制 6 二、项目概况 与 建设背景 （一）项目 概况 本项目 拟建于 某 市和 平区市府大路与和平大街交汇 处， 遥望北市场， 两条主干道在此纵横交错， 243、 260、 203、 123、 248、 215、 281、 140、 216、 295 等近 20 条公交线路及 未来 地铁三号线 ，交通 四通八达，车次频繁， 为您的出行带来便利 。 在 建设项目周围有 即将规划建设中的 3号线地铁的 某 新 世纪 站以及进入规划改造的有可能成为 某 第三大商圈的北市旅游休闲商业区，还有规划建设中的将云集国内外知名银行的金融街 和平大街，更有近在咫尺的 某 未来奢侈品集中地 市府广场的恒隆广场、卓展购物中心、新华购物中心，都将为 某 新 世纪 带来庞大的休闲、娱乐 、消费的 场所 。 本项目 由 5 栋30 层楼组成， 3 30 层为 商品 住宅， 1 2 层为商用网点，高层下设有两层停车场。 （二）开发单位概况 本项目的开发单位是 某 精诚置业 有限公司 ， 成立于 2006年，企业注册资本金为 5600万 。 公司经营范围：房地产开发、商品房销售、小区物业管理等。 （三） 项目 建设内容及规模 项目总占地面积约 32000平方米 ，建设 5栋 三十层 建筑物及其配套公建，总建筑面积 194750平方米，其中 商品 住宅面积 147000平方米，商业 用房 面积 10500 平方米， 地下车库 面积 10500平方米， 公共建筑 面积 200平方米 ， 道路及绿化 面积 26550平方米 。 （四） 项目 建设 背景 1房地产国家政策 国务院、建设部、国家税务局等出台了一系列涉及商业地产以及房地产的相关政策法规，为地产业的发展提供了良好 的 政策保障和发展平台。 我国城镇住房制度改革拉动了内需，帮助宏观经济走出 1998年金融危机后的困境。城镇住房改革承认住宅是商品，催生了今天的房地产行业 6。 在一系列政策措施中，不乏有对整个房地产行业影响深远的政策措施。国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房 ；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，有区别地适度调整信贷政策；合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长；加强房产开发全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价沈阳市明城新世纪建设项目可行性研究报告编制 7 行为；规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场；完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度”，正式拉开了房地产调控序幕。 2加强市场监督及管理工作 面对国家给予房地产行业的宏观政策，政府要加大市场监督力度以及加强市场管理工作。 建立和完善房地产市场信息系统，以纳入全国房地产市场信息系统建 设重点城市为契机，对房屋交易、产权、测绘等各项数据进行了全面系统的信息化处理，并依托房地产市场系统在 某 房地产交易网实时动态发布市场最新运行数据，为房地产市场提供高效、规范、安全的信息平台。整顿规范市场秩序，抽调专人成立市场秩序整治机构，定期对开发企业、经纪机构、估价机构、测绘机构开展日常监管，及时查处各类扰乱市场秩序的违规行为，维护正常的市场秩序。 3 某 市的总体规划 “十二五”规划是本世纪头二十年重要战略机遇期的关键阶段，也是我市站在新起点、谋求新发展，全面振兴辽宁老工业基地的关键阶段。东北振兴。到 2010 年， 某 城市规划建设区面积达到 793 平方公里，人口达到 700 万人。积极发展房地产业成为 某 地方经济发展的增长极，财政增收的动力源，在改善居民居住条件、繁荣城市产业、扩大城市就业、提升城市形象等方面的作用更加凸显。因此，在 某 市积极发展房地产业符合宏观经济要求。 （五 ）项目建设的必要性 1 项目的建设符合国家政策和地区发展规划 房地产运作实际上是城市土地利用问题，它是由土地利用的专一性和排他性决定的。土地及其依附的建筑及其由此形成的人口聚集模式是构成城市空间结构最基本的要素，是城市功能分区的实际体现 7。通过土 地的合理利用和市场规范运作，取得最佳效益的目标，其实质是城市社会经济的协调推进，城市空间结构的优化，真正实现城市可持续发展，而不能仅仅看成是为城市政府带来多少土地的出让金和税源，或是给开发商带来多少利润，也不能单纯看成是为城市居民解决了多少住房。能否通过土地合理利用市场规范运作，优化城市空间结构的关键在于建立在土地价值和价格一致的土地收购、储备、出让的规范运作、土地使用方向和开发时空选择的整体调控到位。该项目统一规划，统一布局，合理利用土地，规范市场动作，将会使 某 市的城市空间从整体结构上得到改善和优化。 沈阳市明城新世纪建设项目可行性研究报告编制 8 这 是中国地产业快速发展进程中的必然阶段，本项目在良好的发展现状和发展趋势下，抓住契机，以需求为导向，以调控为手段，全面合理地开发和利用 某 市的土地和城市空间，全力建设 某 市的地产经济，全面促进 某 市经济、社会的可持续发展。 2 项目的建设是改善城市环境迫切需要 市政府积极响应，投入大量资金、人力和物力，加大了城市建设步伐。但与此同时，城市急剧扩张与城市管理体制改革相对滞后的矛盾也日益显现，城市的管理体制在很大程度上不能适应城市的空间布局和人员结构状况。因此，要实现政府提出的目标，必须加快城市改造步伐。 3 项目的建 设是促进相关产业 发展 的需要 本项目的建设可以促进城市建筑、建材等一系列行业的发展，带动项目区的经济发展，在建设过程中吸收大量的施工人员，有效缓解了城市闲置人员的安置问题。对于提高项目区人民的生活水平、增加就业率、拉动地方经济发展、增加税收产生深远影响。 综上所述，本项目符合国家现行相关政策， 提升当地居民的生活品质， 对城市的发展具有积极的带动作用，所以项目的建设是必要的。 沈阳市明城新世纪建设项目可行性研究报告编制 9 三 、市场分析与预测 （一） 某 市城市概况 某 ， 辽宁省省会， 中国 15 个副省级城市之一，中国七大 区域中心 之一 城市 ， 中国特大城市， 东北地区 最大的国际大都市，东北地区 整治 ， 金融 ， 文化 ， 交通 ， 信息 和 旅游 中心。同时也是我国最重要的重 工业基地 之一，被誉 为共和国长子，素有 “ 东方鲁尔 ”的美誉。 某 市政治、军事、 金融 、外交机构林立，驻有 某 军区 、 中国人民银行 某 分行、民航 东北地区管理局、东北电监会、东北 铁路局、 电网有限公司、国家 审计署 驻 某 特派员办事处、境外媒体常驻 某 新闻机构、国土资源 某 局、 某 邮区中心局、 某 陆地搜救中心等中央直属机构，以及 美国 、 俄罗斯 、 日本 、 韩国 、 朝鲜、法 国驻 某 总领事馆及英国签证中心。 某 市市区面积 3495 平方公里， 城区面积 793 平方公里（中国城市第 3 名）。 某 总人口 1000 万左右（包括外地来沈人员以及各个县市），全市 户籍人口 人，市辖区户籍人口 13个：共辖 9个市辖区，一个 县级市 ，三个县。 某 是中国东北地区最大的中心城市。 某 是正在建设中的 某 经济区（ 某 都市圈）的核心城市。地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，工业门类齐全，具有重要的战略地位。以 某 为中心，半径 150 公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的 8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。 某 拥有东北地区最大的民用航空港 ，全国最大的铁路编组站和全国最高等级的 “ 一环五射 ” 高速公路网。沟通世界各大港口的大连港、正在开发建设的营口新港和锦州港，距 某 均不超过 400公里，具有得天独厚的地理区位优势，作为东北中心城市的 某 ，对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。 （二）全国房地产 市场分析 及预测 2010 年末、 2011 年初的中国房地产行业发展到了一个关键阶段，以地价高增长、房价抑而不降、保障性住房大跨步建设、信贷管控为代表的宏观市场表现，标志着行业发展进入到了一个微妙阶段，即市场化与政府行政管制的碰撞已进入白热化。 1高地价 ，土地市场空前繁荣 2010年全国 土地出让金收入 比增长 创下 近 5年新高，并占到全 国 房地产销售收入的 沈阳市明城新世纪建设项目可行性研究报告编制 10 2销售控制逐步放松 根据统计， 2010 年全年房地产销售总量 亿元，同比增长 相比前五年 同比年增幅均值有所下降。再从月度数据来看，起始于 2010年 4 月的新一轮宏观调控，将 5 月和 10 月的住宅销售黄金月得到抑制，使得全年数据得以抑制。年末伴随相关政策基调的放松，并加之年底销售结算， 12月销量出现井喷，销售管控在年底阶段基本失效。 全国 2010 年 1 12月 商品房销售金额数据见图 单位：亿元 图 房地产开发投资暴增 尽管 2010年地价高 起 ，但是 2010年全国商品房新开工面积同比增幅为 创下近 5 年最高纪录，而同时期销售面积只同比增长 近年来我国商品房新开工面积年增幅比较见 图 图 阳市明城新世纪建设项目可行性研究报告编制 11 4金融调控 2010年，房地产信贷投得到了持续的抑制，央行连续 6次上调存款准备金率。同时，2010年， 政府也对房地产上市首发和上市公司市场再融资严格控制，导致少融资上千亿。因此，在金融市场上，以银行、证券市场为代表的股权和债权融资都受到了政策管制。 5偏紧的金融政策影响房地产市场 从国内外经济形势来看， 2011年，美国的量化宽松政策将进一步影响国际市场的货币供应，外部市场为国内人民币对冲形成压力。与此同时，以 4万亿财政刺激政策为代表的近些年的人民币超量供应状态，这内外两大因素决定了 2011年宏观市场资金充裕。与之相对应的是央行的以抗通胀为主基调的偏紧的货币政策，将会影响 2011 年房地产市场的快速增长。央行 的加息和上调存款准备金率，这两大重要政策工具都将成为影响2011 年房地产市场资金供应的两大主要金融因素，偏紧的金融政策为 2011 年的市场局面奠定了基调