小区可行性研究报告

1 惠州江北 41号小区可行性研究分析报告 第一部分：项目概况 一、 宗地位置 项目位于 惠州市江北 41 号小区，三环北面 。 属 江北 区，距离惠州海伦堡约 500米 。 二、 宗地现状 1、 四至范围 市人民政 府 地块位置 10 分钟车程 地块位置 惠州 海伦堡 江北片区 下角片区 水口片区 麦地河南岸片区 东平片区 东江新城片区 金山湖片区 2 该宗地南侧为三环路，北侧为 36 米金石一路（规划） 及金泽物流和农产品配送物流园区 ，西侧为 36米纵二路（规划） 及农产品厂员工宿舍 ，东侧为 50米纵三路（规划） 及空地。 2、宗地现状 现状为菜地， 水塘 ， 有一条排洪渠（望江沥） 将地块一分为二（从惠州土地交 易中心获知）。 注：地块具体红线范围须进一步获取。 金石一路 农产品厂宿舍 三环北路 金龙大道 自东向西金石一路 农产品厂员工宿舍 三环路 东面小路 金泽物流和农产品配送 物流 园区 3 水 塘 菜地 排洪渠 普通电线 4 三、 项目周边的社区配套 1、交通配套 （ 1） 主要城市干道： 东面： 先科路 (8车道 ) 黄色 路线表示 南面：云山路（快速路） 绿色 路线表示 西面：惠州大道 (8车道 ) 蓝色 路线表示 北面：三环路 (8车道 ) 红色 路线表示 （ 2） 交通达到方式 车行到达方式一 空 地 水塘 地块位置 5 市中心到达方式：惠州大道 云山路 先科路 地块。此为最便捷和最为临近市区的车行方式。该方式将成为 市中心区 到达项目的首选方式。 车行到 达方式二 惠州大道 三环 路 地块。 江北片区可 选到达方式。 公共交通到达方式 本项目周边尚未开通公交车站 . （ 3） 地块周边道路： 北侧： 36米路宽金石一路（完成部分路段） 南侧：三环路 西侧： 36米路宽纵二路（规划） 东侧： 50米路宽纵三路（规划） 2、 2000 米以内 主要生活配套 目前，项目周边配套设施比较欠缺，距离项目 1000米以内有望江公园（规划中）、金泽物流与农产品配送中心、惠州市妇幼保健院江北分院、惠城职校、惠州财经学校以及惠台学校，其他配套设施均在 2000米以外。 妇幼保健院江北分院 惠台学校 3、 2000 米以内 周边生活、休闲等配套设施 距离本项目 2000米范围之外有各种生活、休闲以及娱乐配套设施，如占地 60万平方米的惠州市体育公园、市民乐园、丽日购物广场、万家福购物广场、玫瑰园大酒店、各金融设施网点、惠州 邮电大楼和移动通讯大楼营业厅 、涛景高尔夫球场 等。随着政府相关行政单位的进驻，江北区中心的生活配套日益完善。 6 丽日 购物广场 四 、 未来规划 五 、 规划控制要点 地块经济技术指标 未来 江北行政中心区 规划以居住和办公为主，配套设施齐全 7 目前未 取得地块的详细规划设计要点， 通过惠州土地交易中心得知 有一条排洪渠（望江沥） 将地块一分为二， 及 地块内有 两条 24 米的规划道路 ， 对 地块规划设计 产生较大的不利因素 。 六、土地价格 2009 年 地块周边土地成交情况 七 、 小结 地块规模 适中 ,所处区域为江北 来升值潜力大。 地块 车行交通路网交完善， 10分钟 以内车程可通达 江北南区主要 生活配套 。 地块目前就近周边生活配套尚不完善。 地块被排洪渠分成两部份且红线内设有规划道路，不利于地块整体开发规划 。严重影响地块 质素。 第 二 部分：市场分析 地块挂 牌编号 规 划 编 号 土地使用权面积（ 计算指标用地面积（ 容积率 总建筑面积（ 建筑密度（ %） 绿地率（ %） 5417 25417 3545（其中商业： 6355） 30 30 1246 31246 8115（其中商业： 7815） 30 30 7822 37822 4555（其中商业： 9460） 30 30 合计 94485 94485 236215（其中 商 业 ：23630） 地块挂 牌编号 用地面积（ 容积率 总建筑面积（ 挂牌起始价 （亿元） 成交价 （亿元） 楼面地价（元 / 每亩价格（万元 /亩） 江北 24 号小区 1 5853 04 804 608 北 24 号小区 2 22550 3140 3473 3473 550 103 江北 40 号小区 北 41 号小区 94485 36215（其中商业：23630） 766（挂牌底价） 牌底价） 8 一、 惠城区房地产市场 1、成交情况 2009年上半年一手市场成交住宅 7583套，合约 超过 08年全年的成交量；市场销量猛增，这是由于政策调整告一段落，买家结束观望情绪，纷纷入市， 08年压抑的市场需求在 09 年上半年被充分释放。 惠城区住宅成交套数（单位：套） 惠城区住宅成交套数（单位：万）数据来源：惠州房管局 2、价格情况 2009年惠城区住宅均价持续稳定增长， 09年 10月均价突破 5000元 /。 惠城区商品住房成交均价（单位：元/ 平米）145437166245363151913829503349250100020003000400050006000700006/107/108/109/109/309/509/709/9二、 江北片区住宅市场 江北片区占据地段优势，定位为惠州未来的 办公 、商业、金融、居住、休闲以及娱乐为一体。 06/1 07/1 08/1 09/1 09/10 9 该片区规划为未来的城市中心区，定位为惠州城市的 办公、商业、金融、居住、休闲、娱乐、科研于一体。新规划区居住办公氛围浓厚，环境优越，住宅项目档次较高，总体质量居惠州楼市前列，但目前人气及商业配套尚还不足。价格在 4500元平方米以上。 1、 2009 年上半年住宅市场成交情况 2009 年上半年江北区住宅供应 1204 套，合约 13 万平方米，与上年同期相比分别增加 23%和减少 19%。 2009 年上半年江北区住宅成交 2221 套，合约 24 万平方米，与上年同期相比分别增加 4倍和 3 倍。 截止 2009年 6月 30日江北片区住宅存货量 3618套，合约面积 41 万平方米。 江北区住宅套数供应比97634731204408150922212 . 42 . 30 . 5050010001500200025003000350040000 8 年上半年 0 8 年下半年 0 9 年上半年00 . 511 . 522 . 53供应套数 成交套数 供求比江北区住宅面积供应比163513615242 . 72 . 30 . 50102030400 8 年上半年 0 8 年下半年 0 9 年上半年00 . 511 . 522 . 53供应面积 成交面积 供求比2、 近期 住宅市场成交情况 成交情况 09年 6月至 09年 11 月网上登记的套数和登记的面积都呈现上升的趋势。 10 数据来源：搜房网 供求情况 09年 6月 0月江北区的市场供应套数下降，在 11月份出现供应新高；成交量在 6 月最高， 7份呈现稳步上升态势；市场新供应面积在 09 年 7 月与09年 11月份最多， 10 月份最少，呈现不规则态势；而成交面积在 6月与 11月最高，在 8月份有所下降后，逐渐上升态势。 数据来源：搜房网 存量情况 江北片区的旧有存量呈现下降的态势，存量消化率上涨；新增存量也呈现下降趋势，新增消化率呈现不规则的上升态势；旧有存量面积在 09年 8月份最高，存量消化率呈现 增的土地存量在 09年 8月份最高，存量消化率亦呈现不规则的上升态势。 11 数据来源：搜房网 重点在售楼盘情况 地块位置 12 片区 楼盘名称 地址 开发 商 规模 产品 面积 销售均价 销售情况 江北片区 帝景湾 惠城区江北区文昌一路 1号 合生创展 占地： 20 万；总建： 60 万 洋房 160600（ “爱琴蓝郡”组团以售罄，目前正在进行下一期的蓄客 润宇豪庭 惠州市惠城区江北三新南路 润宇实业 占地： 洋房、公寓 50力户型 ：105300 08年 11月开盘，推出 330多套，目前剩下 28套，月均销售 35套 双城国际 惠城区江北 24号小区 惠州麦雅实业投资 占地： 建： 21 万 洋房 55800 08年 8月份开盘至今，已销售 265套，剩余 55套， 盛世华府 惠城区江北 5号小区菊花一路 6号 金城地产 占地： 4万；总建： 洋房 156900 09年 5月 23 日推出 200多套单元，目前剩下 30多套，月均销售 70套 万科金色华庭 惠州市江 北三环路台商协会和惠台学校旁 万科地产 占地： 15 万；总建： 30 万 洋房 2房： 86；3房：126； 4房： 168 5600 08年 9月推出 290套 至今售罄； 09 年 7月 推御水居 至今已经销售 158套，合计 ， 海伦堡 惠州市江北区三环北路28号 中颐集团 占地： 建： 24 万 洋房 2房： 80；三房：115500 09年 199套 ，合计销售面积 46754 三 、 其它 片区住宅市场 1、主要片区分布图 13 2、主要片区住宅市 场情况 （ 1）东平片区 占据新开河和东江天然水景资源优势 人居板块 。 东平片区地理位置优越，兼有江北及老城区的优势，生活配套较完善，且生活环境较好。片区人口比较多，有很大的购房需求，同时其优势还体现在附近有很多企事业单位，不仅有购房需求，也有购房实力。本片开发的楼盘规模一般比较大， 早期主要由东湖花园和长湖苑两大楼盘鼎力撑起 ， 近期开发的楼盘档次以中高档为主，如荷兰水乡、东方威尼斯 等。普通住宅楼盘均价多在 4500元左右，高档楼盘价格在 5000元 /以上，别墅产品售价已经突破 10000元 /。 2009 年上 半年东平片区住宅供应 393 套，合约 ，与上年同期相比分别增加 8倍和 10倍。 2009 年上半年东平片区住宅成交 1423 套，合约 15 万，与上年同期相比分别江北片区 东平 麦地 龙丰 金山湖 水口片 区 东江新城（文头岭） 14 增加 7倍和 7倍。 截止 2009年 6月 30日东平片区住宅存货量 1243套，合约面积 17 万。 东平区住宅套数供应比45193439317647714230 . 34 . 10 . 3050010001500200025000 8 年上半年 0 8 年下半年 0 9 年上半年012345供应套数 成交套数 供求比东平区住宅面积供应比0 . 4 8215 . 51 . 85 . 7150 . 33 . 70 . 405101520250 8 年上半年 0 8 年下半年 0 9 年上半年01234供应面积 成交面积 供求比数据来源：惠州房管局 2007年至今取得预售证及现售项目 重点在售楼盘情况表 片区 楼盘名称 地址 开发商 规模 产品 面积 销售均价 销售情况 东平区 荷兰水乡 惠州市东平区 12小区 光耀地产 占地： 80 万 别墅、洋房 联排：203 墅： ；洋房： 5500墅 6月底推出 43套，目前剩下几套，洋房还没有开盘 鑫月汇峰 东平半岛东平南路与环岛二路交汇处 鑫月实业 占地： 建：洋房 94700 08年 11 月推出 490多套；销售率为 85%，月均销售约 45套 东方威尼斯 2期 东平半岛环岛一路 1号 群星地产 占地： 15 万；总建： 28 万 洋房 12458（复式） 4800 09年 7月开盘，推出100套单元，现以售罄 （ 2）麦地 同样占据地段优势，为惠州城市成 熟区，定位为以居住为主，集休闲、购物、娱乐为一体的综合片区 商住板块。 该板块生活配套成熟、商业气氛较浓，未来发展潜力较大。 目前此片区开发楼盘数量较多，但楼盘规模及档次要低于江北及东平片区，多为高层及小高层，户型偏小，主要针对大众消费群体，高档楼盘数量较少 ，除个别中高档楼盘之外，普通住宅价格一般在 4000 5300元之间。 2009年上半年麦地河南岸片区住宅供应 2636套，合约 16万。 2009年上半年麦地河南岸片区住宅成交 3901套，合约 截止 2009年 6月 30日麦地片区住宅存量 1380套，合约 15 截止 2009年 6月 30日河南岸片区住宅存货量 3285套，合约面积 30 万。 重点在售楼盘情况表 片区 楼盘名称 地址 开发商 规模 产品 面积 销售均价（元 /） 销售情况 麦地 云天华庭 惠城区演达路与石湖路交汇处 东鹏基地产 占地： 建： 洋房 80500 08年 10 月开盘推出 338套，目前剩下 10多套，月均销售约 32套 御湖苑 惠州市河南岸白泥路 10号 鸿欣地产 占地： 洋房 120 一期以售罄 美地花园城 惠城区演达 二路 美地地产 占地： 6万；总建： 18 万 洋房 1房： 51； 2房： 68房：103300 08年 10开盘推出 592套，目前剩下 30多套，月均销售约 55套 幸福魔方 惠城区鹅岭西路 23号 百利通地 产 占地： 3万；一期总建： 7万 洋房 1房： 30； 2房： 55800 09年 5月开盘推出 700多套，销售率为 80%，月均销售约 180套 惠港新天地 惠州市演达 大道 创成地产 占地： ；总建： 洋房 公寓： 35； 2房： 83；三房：91 6600（带 1000元标准装修） 09年 6月开盘推出 890套单元，目前销售率约为50%，月均销售约 200套 泰豪绿湖新邨 麦地东路 8号 泰豪实业 占地： ；总建： 18 万 洋房 2房： 95；三房： 120房： 160 4600 08年 10 月开盘推出约800套，目前销售率为90%，月均销售约 70 套 （ 3）金山湖片区 在地段及配套等资源不足的情况下，项目更多的是凭借自身的营造来提升项目的档次，这区域的楼盘代表山水华府，打造成环境较佳的高档产品。 金山湖位于惠城区的南面， 政府规划三大风景湖区之一，衔接惠城与惠阳、大亚湾的重要发展枢纽，规划向南发展城市新中心区，具有较大的发展潜力。 本片房地产市场目前处于起步的阶段。此前开发的楼盘多以别墅等高档房产为主， 未来依托其惠州三大 16 风景湖区之一及政府打造教育走廊规划的优势，成为豪宅开发热点区域， 但目前受交通、市政相关配套不够完善的制约较大。目前金山湖片区开发了两个高档楼盘，分别为山水华府以及金山湖花园， 均为惠州本地有名的开发商兴建，目前售价在 5000 元以上，产品均为高档大户型。 2009年上半年金山湖片区住宅供应 782套，合约 ，与上年同期相比分别下降 27%和 15%。 2009年上半年水口片区住宅成交 1030套，合约 与上年同期相比分别增加 4倍和 3倍。 截止 2009年 6月 30日水口片区住宅存货量 1429套，合约面积 27 万。 金山湖片区住宅套数供应比1067101782208 25110305 . 10 . 40 . 80200400600800100012000 8 年上半年 0 8 年下半年 0 9 年上半年0123456供应套数 成交套数 供求比金山湖片区住宅面积供应比1 5 . 72 . 71 3 . 43 . 5 3 . 71 5 . 54 . 5. 7 0 . 9051015200 8 年上半年 0 8 年下半年 0 9 年上半年012345供应面积 成交面积 供求比重点在售楼盘情况表 片区 楼盘名 称 地址 开发商 规模 产品 面积 销售均价（元 /） 销售情况 金山湖片区 金山湖花园 惠城区三环南路18号（河南岸汽车站旁） 隆生地产 占地： ；总建： 21 万 洋房 153000（复式）；4600（平层） 09年 3月份开盘推出 800户，目前销售率为 30% 山水华府 河南岸金山湖 9号小区（惠州学院对面） 山水华府置业 占地： 12 万；总建： 23 万 别墅、洋房 141房： 5200 别墅： 8500 09年 6月开盘推出170多套，目前剩下约 30多套，月均销售约 70套 （ 4）水口片区 作为惠州市区的东大门，水口正在打造惠州市区东部区域性城市中心，成为魅力新水口，与江北未来 成为惠州未来的 前整个片区的房价比较低，是惠州近年来新兴起的区域。 17 该片区集中了几个大型的项目，如合生国际新城，该项目占地 64万，是水口片区最大的楼盘，另外还有珠江御景湾、世纪东方城等，这个区域的洋房主要价格集中在 4000元 /左右，别墅集中在 8000。 2009年上半年水口片区住宅供应 236套，合约 与上年同期相比分别下降 62%和 26%。 2009年上半年水口片区住宅成交 723套，合约 与上年同期相比分别增加 3倍和 2倍。 截止 2009年 6月 30日水口片区住宅存货量 1252套，合约面积 25 万。 水口片区住宅套数供应比6171073236168 2077233 . 75 . 20 . 30200400600800100012000 8 年上半年 0 8 年下半年 0 9 年上半年0123456供应套数 成交套数 供求比水口片区住宅面积供应比8 . 5136 . 32 . 2 2 . 87 . 93 . 94 . 60 . 8024681012140 8 年上半年 0 8 年下半年 0 9 年上半年012345供应面积 成交面积 供求比重点在售楼盘情况表 片 区 楼盘名称 地址 开发商 规模 产品 面积 销售均价（元 /） 销售情况 水口片区 合生上观国际 惠城区水口中心区三环路旁 亚新地产 占地： 33万；总建：103万 洋房、别墅 5房： 190；6房： 260 4000（毛坯）；4800（装修） 06年以来推出 635套别墅，现已销售过 9成，今年 8月份推出 152套洋房，现已销售约 8成 珠江御景湾 惠城区水口中心工业大道旁 珠江集团 占地： 10万；总建：20万 洋房 四房： 156；五房： 190 3500 08年 9月以来推出 160多套，现剩下约 2成，月均销 售 15套左右 世纪东方城 惠城区水口文化体育中心旁 鸿升地产 占地： 12万；总建：26万 别墅、洋房 别墅：250房： 148房： 3700；联排别墅：6500；双拼：7500 08年 10 月推出 108 套洋房单元；目前剩下不到 10套 江南御都东郡 惠城区水口镇中心区环镇路 五经集团 占地： 建：洋房 洋房：105400 08年 5月推出约 500套，目前还剩下约 150多套 18 四、小结 09年房地产 市场回暖，江北区市房地产市场温度较高，销售态势 好，存量消耗力强 ，江北 片区的具有一定的住宅需求量 。 地块周边除我司已开发海伦项目，主要竞争对手为万科及双城国际后期开发用地，及潜在的该片区后期供应用地。 第 三 部分：规划设计初步分析 根据规划设计要点，预设地块建设项目的指标概况如下表： 总占地面积（ 园林绿化面积（ 建筑面积（ 道路广场面积（ 筑占地面积（ 容积率 上建筑面积（ 建 筑密度 下建筑面积（ 绿化率 宅建筑面积（ 居住总户数（户） 1730 商业建筑面积（ 机动车位总数（个） 1750 公建 /会所面积（ 开发建设周期（年） 4 第四部分：投资收益分析 1、开发周期 假设项目开发周期为四年 项目 合计 一期 二期 三期 四期 占地面积 ( 地上建筑面积（ 住宅（ 25% 30% 30% 别墅（ 商铺（ 25% 30% 30% 车位（ 公建 /会所（ 100% 0% 0% 2、开发总成本估算 根据开发周期对项目每期进行开发投资成本估算 序号 项目 单位成本 筹备期 一期 二期 三期 四期 综合成本 比例 1 土地成本 766 25% 2 开发前期准备费 80 元 /3% 3 主体建筑工程费 1142 元 / 37% 4 主体安装工程费 173 元 / 6% 5 社区管网工程费 118 元 / 4% 6 园林环境费 131 元 / 4% 7 配套设施费 219 元 / 7% 8 开发间接费 128 元 / 4% 19 9 期间费用 320 元 / 10% 10 项目总投资 3075 元 /100% 比例 28% 19% 21% 21% 11% 100% 3、资金来源分配 按照总成本的估算，对项目所需投入资金来源作如下分配设定： 资金来源 总计 筹备期 一期 二期 三期 四期 自有资金 51% 37181 100% 19980 40% 5601 30% 4640 30% 4640 30% 2320 银行贷款 14% 10094 0% 0 50% 7001 10% 1547 10% 1547 0% 0 销售收入 28% 20105 0% 0 0% 0 50% 7733 50% 7733 60% 4640 施工单位垫资及其他 7% 5267 0% 0 10% 1400 10% 1547 10% 1547 10% 773 合计 100% 72647 100% 19980 100% 14003 100% 15465 100% 15465 100% 7733 4、销售收入 结合目前市场情况， 保守 预期项目一期住宅开盘销售价格为 4200元 / 守估计） ,商铺为 6200元 / 守估计） ， 后期随着小区逐渐成熟，预计售价较首期有所上升。 一期 二期 三期 四期 单价 数量 总额(万元 ) 单价 数量 总额(万元 ) 单价 数量 总额(万元 ) 单价 数量 总额(万元 ) 普通住宅（ 4300 51896 22315 4500 62275 28024 4800 62275 29892 5000 31137 15569 别墅（ 0 0 0 0 0 0 商铺（ 6300 5908 3722 6500 7089 4608 7000 7089 4962 7500 3545 2658 车位（ 0 0 0 0 0 0 销售收入 57803 26037 11000 69364 32631 11800 69364 34854 12500 34682 18227 合计 111750 万元 5、项目静态收益 类别 指标 成本 72647 收入 111750 毛利润 39103 毛利率 营业税及附加 6314 土地增值税 1117 所得税 7918 净利润 23754 净利润率 6、现金流量表 序号 项目名称 合计 建设经营期 20 筹备期 一期 二期 三期 四期 1 现金流入 售收入 2 现金流出 投资 售税金及附加 地增值税 得税 3 税前净现金流量 (4 税前累计净现金流量 (5 税前折现净现金流量 (6 税前累计折现净