鄂尔多斯市维邦•金融广场C座、D座、S-B座建设项目可行性研究报告

1 鄂尔多斯市维邦 金融广场 C 座、 D 座、 建设项目 第一章 总 论 1. 1 项目背景 目名称、建设单位、项目拟建地点 (1)项目名称 鄂尔多斯市维邦 金融广场 C 座 、 D 座 、 建设项目 (2)项目建设单位 内蒙古维邦房地产开发股份有限公司 (3)项目拟建地点 “维邦 座、 D 座、 ”位于东胜铁西区鄂托克草原文化公园南，北临鄂托克西街， 西 临 中央 路， 南临维邦 座、F 座、 、 东 临 维邦 座 。 制依据 （ 1）国家发展改革委员会关于建设项 目可行性研究实行管理办法、建设项目经济评价方法与参数、投资项目可行性研究指南（试用版）； （ 2） 内蒙古维邦房地产开发股份有限公司 的委托及要求； （ 3）国家省有关法规、规范、规定。 (4) 鄂尔多斯市东胜区规划局东胜铁西区控制性详细规划。 （ 5） 建设部房地产开发项目经济评价方法 2 制原则 （ 1）坚持统一规划，合理布局，确定合理的发展目标和规模。 （ 2） 遵循 “ 合并办公，归口集中，合理配置，减少浪费，整合资源，提高效益“的原则。 （ 3）环境保护方面按国家规 定和标准设计，坚持生产项目与环保项目“同时设计、同时施工、同时竣工”的原则，采取各种有效的措施减少或消除污染，符合环保要求。 （ 4）在编制中严格执行国家和地方的有关项目建设的法律和规定，做到公正、客观、科学地反应项目的实际情况。 作范围 项目基础资料由 内蒙古维邦房地产开发股份有限公司 提供，本可行性研究的工作范围是：对项目基本情况进行调查分析，规划设计方案，投资估算，效益分析等。本报告的编制本着科学、客观、公正、实事求是的原则及认真负责的态度，对项目的各个要素进行全面的调查、测算、分析，从而得出 准确的研究结论，为有关部门的决策提供科学依据。 目建设的必要性 （ 1）企业办公需求 近年，东胜区虽一幢幢高楼拔地而起，也不乏有些高档写字楼的建设，但由于地区经济的活跃，周围大企业集团的迅速集聚和发展，涌现出一大批个体私营老板和外地经商者的私营企业，这批私营企业他们对目前东胜区的这种写字楼的办公条件不满意，均想寻求一处外部环境优 3 雅，结构品位高档舒适，物业管理健全、先进，保安、清洁到位的工作环境。 为了适应东胜区经济发展的需要以及一批新兴企业的办公需求，和人们对文化生活、精神生活的需求， 维邦 房地产公司 根据东胜区的城市整体规划，申请政府同意，决定投资开发建设 维邦 金融广场 C 座、 （ 2）、全面建设小康社会的需要 党的十六大提出，到 2020 年我国全面进入小康社会。自治区党委要求鄂尔多斯市充分发挥优势，实现跨越式发展，与呼市包头构成自治区经济发展的三个“火车头”。鄂尔多斯市提出到 2010 年全市国民经济发展的主要指标在 2000 年的基础上翻两番，率先全面建设小康社会，成为国家西部地区发达的城市之一。按照这一目标，东胜将来作为鄂尔多斯市的商贸、工业、科技、经济中心，超前构筑城市发展框架和经济发展载体是 必然的。因此，这将必须导致经济结构和社会结构的重大变化。在经济快速增长的同时，二、三产业逐渐加大，但是目前全市生产发展滞后， 2008 年 三次产业比例由上年的 整为 次产业对 长的贡献率分别为 落后于全国平均水平，这种结构性矛盾的产生，一个重要的原因就是中心城市东胜的城市规模不够，配置资源集聚，生产要素能力不足，城市化水平滞后；东胜的城市功能、基础设施、人居环境对经济的发展已形成一定的影响。本项目的开发正是实质性响应了 区政府之工作重点，随着 4 东胜经济的发展，其必将不断吸引一批又一批新的企业落地，城市规模不断扩大，从而形成强大的辐射和集聚能力。大多数农业人口、外来从业人员将进入城市，推动城市化进程，城市发展为二、三产业发展创造更加广阔的市场空间。 随着全面建设小康社会进程的加快，新企业的急剧增加，人门对办公环境等方面的要求也越来越高，开发本项目是符合城市发展的需要，由此带动全市经济发展，早日实现小康。 (3)城市发展需求 在新的时期，鄂尔多斯形成一场正在发生中的“能源风暴”。利用鄂尔多斯的能源优势，全市经济连续 16 年保持两位 数高增长，其中“十五”时期共实现 元，年均增长速度 共实现财政收入 均增长 完成固定资产投资 926 亿元，是 2000 年以前总和的 。 初步核算， 2008 年地区生产总值 (到 元，同比增长 其中，第一产业实现增加值 元，同比增长 第二产业实现增加值 元，同比增长 元，同比增长 第三产业实现增加值 元，同比增长 经济结构继续优化，三次产 业比例由上年的 次产业对 长的贡献率分别为 东胜区委政府近年来牢固树立“抓城市建设就是抓经济建设”的理念，也为适应鄂尔多斯经济快速增长的需求 ,拉大城市框架、扩展城市空间。 5 （ 4）塑造 维邦 地产形象，创造新的利润增长点 进一步打造“ 维邦 地产”品牌：“ 维邦金融广场 ”项目的成功开发使“ 维邦 地产”品牌具有很高的知名度。 胜新区 简介 东胜新区是东胜区委、政府按照“拉大、补欠、崛起”的发展思路，以市场化运作、企 业化经营、规范化管理的模式开发建设的现代化城市新区。新区东起包神铁路，西临 210高速，南至布日都镇区南部，规划总面积 42平方公里，分三期建设。 新区首期区域地处包神铁路、万正路、 109 国道环抱之中，规划面积10平方公里，规划人口规模 15万人。自 2003年启动建设以来，该区域已累计完成固定资产投资约 260 亿元，建成鄂托克西街、鄂尔多斯西街、迎宾路等主次干道及支路 31 条、总长超过 50 公里；建成东胜公园、西山公园 2 处大型公共绿地，建成万正东辅路绿化带、鄂西街绿化带、迎宾路绿化带等等道路绿化带 10余处，累计新增绿地 面积超过 100万平方米；建成学校、医院、配水厂、变电站等公共基础设施 20余处，各类商业服务业设施及住宅小区项目 60余处，总建筑面积超过 400万平方米。 作为城市核心区战略的点睛之笔，从 2007 年开始，新区以“高起点规划、高标准设计、高质量施工”为理念，启动了二期区域的开发建设。新区二期东起万正路、西至包茂高速、北临包神铁路、南至 109国道，规划总面积 10 平方公里，规划人口规模 10 万人，设计道路全长超过 52 公里，设计绿化率达 35。在城市规划上，我们聘请了国内一流的中国建筑设计研究院，按照地形和等高线对二期区 域进行了系统、科学的规划设计，以小高层为主、高层和多层为点缀，突出强调城市与自然相互融合，最大 6 限度突出原生态地域特色，形成了“随坡就势、路随山转、高低起伏、错落有致、生长于山林之间”的独特城市风格。在项目设计上，我们特别强调民族性和时代性相统一的设计理念，形成了一批地域风格突出的优秀建筑设计，为将二期区域打造成为地域特色鲜明、民族气息浓重、文化底蕴深厚的现代化特色城市新区奠定了坚实的基础。该区域启动两年来，已累计完成固定资产投资 30多亿元，建成中央路、越山路、景山路、景致路、西贸路等主次干道 15条、全长超过 35公里，基本形成了四通八达的城市路网，房地产项目也在纷纷落地当中。 在迅速推进一二期建设的同时，新区三期 22 平方公里区域规划建设也在有条不紊的推进当中。新区三期北起 109国道，南至布日都镇区南，西起包茂高速，东至包神铁路，按照“一轴、一心、三廊、多组团”模式进行规划设计，以贯穿片区东西的昆独仑沟为中轴，以片区东侧原有的大片林地为核心，引导片区内建筑由南向北自然生长，形成相对独立且功能互补的七个组团，三条依托现有林带设计的生态廊道与主轴线贯穿相通，紧扣生态宜居型城市主题，形成具有浓郁草原风格的城市“绿肺”。 2009年，按照区委、政府的统一部署，东胜新区将以“完善一期、推进二期、启动三期”为思路，启动建设各类项目 60 个（一期范围 28 个，二期范围 29 个，三期范围 3 个；政府投资项目 13 个，企业投资项目 46个；基础设施项目 7个，绿化项目 8个，公益设施及房地产项目 45 个），概算固定资产总投资约 67 亿元，其中，政府投资约 19 亿元，企业投资约48亿元。到目前为止，上述项目中， 25个项目（其中，新建项目 15个）已陆续开工建设，已累计完成固定资产投资 元；未开工的项目中，13 个项目已具备启动条件， 6 个项目方案已获得 通过，正在办理施工相关 7 手续的尚有 16个项目。 道路方面，鄂尔多斯西街拓宽改造西段工程及二期规划九路已开工，公铁立交 5号桥施工队伍已进场，三期北片区 10平方公里区域主次干道已基本完成前期工作，将于 5月启动建设。 绿化及公园、广场方面，母亲公园、三角洲生态公园、圣灯公园、万正路西绿化带、 109国道绿化、二期主次干道绿化土方工程已全部完成，已栽植各类乔木近 5万株，灌木 4000多平方米，给水、灌溉等附属设施也在同步施工当中；青铜文化广场地上部分已全面完工，即将开始土方回填。 房地产项目方面，万正广场、天 佐新城国际中心、方圆一厦、盛威五星级酒店、总部经济大厦、联邦服务中心等 10处在建项目已全面恢复施工，新建项目中，宏源一品商住区、伊化博源办公楼、万正商务办公楼、大兴龙汇苑小区、名仕花园二期 6 个项目已启动建设，其余项目正在进行前期准备工作，将于 5、 6月陆续启动建设 新区建设和旧区改造的不断推进，使东胜城区面积由 20 平方公里拓展到了 140 平方公里，人均居住面积由 22 平方米扩大到了 50 平方米，人均道路面积由不足 10 平方米扩展到了 30 平方米，城市框架不断拉大，城市空间日渐扩展，城市功能逐步完善，城市面貌日新月异，一 座 “服务内蒙古、连接晋陕宁”的现代化、数字化区域中心城市正在鄂尔多斯高原上冉冉升起。 1 4 内蒙古维邦房地产开发股份有限公司简介 内蒙古维邦房地产开发股份有限公司于 2009年 3月 9日由原鄂尔多斯市新大地房地产开发有限责任公司更名成立，公司成立于 2006 年 7月14日，主营房地产开发、经营，房屋租赁。拥有房地产开发企业 二 级资 8 质，是内蒙古新大地集团的下属企业，是鄂尔多斯市实力较强、品牌知名度较好的房地产企业之一。 公司下设综合部、财务部、计划部、供应部、销售部、工程部六个职能部门，拥有一支较高素质的员工队伍，其中 97%的员工拥有大专及大专以上学历。公司成立以来，积极吸纳国内外先进经营理念，鼎新革旧，形成了较为系统的公司管理制度和较为规范的法人治理结构。 公司开发的项目有： “新大地 奥林花园”位于鄂尔多斯市东胜区大桥路 37号街坊，总占地面积 149023平方米，总建筑面积 337000 平方米，小区以绿色、运动、和谐主题，通过先进、科学的规划设计理念，实现真正意义上的绿色社区，将运动与生活完美融合打造交流互动的新型社区，展示最人性化的居住尺度，引领鄂尔多斯居住理念。市场定位为鄂尔多斯市东胜区首个 2A 级高档社区。该项目 采用太阳能热水系统，建成后节能标准可达 50%，这个项目是全市节能减排工作在建筑使用中第一个通过审批的项目，已作为可再生能源建筑应用示范工程参加了第四届国际智能、绿色建筑和建筑节能新技术和产品博览会。 新大地奥林系列产品 新大地奥林康园、家园、雅园位于鄂尔多斯市伊金霍落旗阿勒腾席热镇越山路以东，横十路以西，滨河路以南阿镇高层住宅区的 K 、 C、 G 地块，建筑面积分别为 98000平方米、 249500平方米、 245100 平方米，绿化率分别为 容积率分别为 新大地奥林系列产品以“建设成为二十一世纪健康、时尚、温馨的生活样板，成为康巴什和阿镇新区一道亮丽的 9 城市风景线”为理念 ,在体现生态性、经济性、文化性的同时注重整体规模与公共配套服务设施系统；绿化与自然环境系统；道路网络与交通设施系统；地区空间形态与城市景观系统的完善和整合。营造一个充满“阳光、绿意、舒适、健康、希望”的生态花园式居住区。该系列产品现正在规划设计之中，计划于 2010年 5 月开工建设。 公司致力于建设管理科学、运行规范、受人尊敬的现代企业的愿景，发扬超越自我，精益求精的精神。公司根据市场环境和 自身实力，科学、客观地确定了企业的区域发展战略，即在现阶段和今后两三年的时间里，公司的区域战略是内蒙古自治区西部地区较发达的二线城市，以鄂尔多斯市东胜区为核心，兼顾巴彦淖尔市临河区、乌兰察布市集宁区两地，辐射鄂尔多斯市发达旗区。发展目标是打造本区域引领市场的行业龙头企业 ,并通过 3的努力，使奥林系列产品成为自治区一流的品牌，公司成为自治区知名房地产企业。 邦 项目简介 况 “维邦 于东胜铁西区鄂托克草原文化公园南，交通便利，四周环路，北临鄂托克西街，南临广场街 ，东临西贸路，西临中央路，地处铁西区中心位置，地形相对复杂，南北高差达 11 米，且呈东高西低状。净用地面积为 平方米。建筑面积约 平方米。共10 座高层建筑，其中 A 座为超高层（ 158 米）。裙房 5 座，单体多层建筑 2 座， ，功能设置有办公、公寓、商业、会所、餐饮、休闲娱乐等。地下一层安排停车库，职工餐厅；地下二层为设备机房及人防。 路与交通 10 1、道路 “ 一纵两横 ” 的内部道路与周边城市道路相连，并形成区内环路，区别于城市交通干道，而服务内部功能，流线清晰，通行便捷。方便人流集散 距离，道路断面设计充分考虑机动车发展需要及人行要求，机动车道宽 14 米，人行道宽 4 米。 内部设休闲步行街，布置景观小品，活跃场所氛围，并作为各功能单元的连接纽带，并保持 人性化的尺度特征 。 2、停车设计 地下停车，地面停车同时考虑，地下停车 1681 辆，地上停车 1263辆。地面均采用嵌草砖停车场。 观设计 1、 维邦 . 金融广场 绿化布置努力改善金融中心的生态环境，为使用者提供更多的新鲜空气和舒适的小气候； 2、采用集中与分散，点、线、面结合的手法，形成由行道树、嵌草砖停车场，场地边角绿地组成 绿化系统。 体设计 1、群体空间设计 筑群体布局综合考虑土地的充分利用、环境质量的提高，兼顾采光、节能，人的感受，并充分考虑对城市天际线和街景的贡献。利用地形高差，局部做错层处理，丰富空间形式，同时减少工程土方造价。 团分区兼顾形态及业态。分为高层金融办公区公寓和多层中心商业区。 层金融商业办公区：高层金融商业办公区呈周边半围合线性排列，功能空间相对独立，形体有序，视野开阔。为使用者提供良好的工作环境。 11 层中心商业区：区内成片布置，通过道路广场节点有机连接，空间形式丰富，商业气氛浓郁。 层区与高层区高低错落，空间形成对比，同时应用 广场道路 ，有机联结。 2、单体设计 依据功能安排，动静有别，相容相背，各就其位，彼此有机联系，互不相扰。地上地下，综合利用。单体简介如下： 12 3、立面设计 面设计采用现代简约风格，通过简洁的竖向线条和横向线条的运用及局部变化，形成强烈的视觉冲击。在强调单体特色的同时与金融商业区形成良好的呼应，从而提升地块品质。 筑色彩设计及材 料设计： A 座 地上 41 层，地下 2 层， 地 上为写字楼，地下设车库 设备机房 C 座 地上 23 层，地下 2 层， 地 上为写字楼，地下设车库及人防 B 座 地上 25 层，地下 2 层， 地上 写字楼，地下设车库及人防 D 座 地上 26 层，地下 2 层， 地 上为写字楼，地下设车库及 设备机房 地上 4 层，地下 2 层， 1，地下设车库 地上 4 层，地下 2 层， 1商业，地下设车库 K 座 地上 24 层，地下 2 层， 1办公 ;以上为写字楼，地下设车库 G 座 地上 20 层，地下 2 层， 1上为公寓，地下设车库及人防 地上 4 层，地下 1 层，地 上办公，地下设车库 H 座 地上 22 层，地下 2 层， 1上为写字楼，地下设车库及 设备机房 E 座 地上 25 层，地下 2 层， 1上为写字楼，地下设车库及人防 地上 4 层，地下 1 层，地上商业 ， 地下设车库及人防 F 座 地上 24 层，地下 2 层， 1上为写字楼，地下设车库 及设备机房 地上 5 层，地下 1 层，地上商业 ，职工宿舍， 地下设车库 地上 5 层，地下 1 层，地上商业 ，职工宿舍， 地下设车库 地上 4 层，地下 2 层， 1商业，地下设车库 L 座 地上 18 层，地下 2 层， 地 上为写字楼，地下设车库及人防 13 建筑色彩以深色调为主，力求外观色彩凝重，典雅。给人以实力雄厚，稳重力量之感。 外装饰材料选择以外墙干挂地砖和铝合金幕墙板为主，一方面保持建筑外装饰耐久性，另一方面进一步体现建筑的时代性，实力性和高贵性。打造鄂尔多斯国际金融中心，塑造地标性建筑群 要经济技术指标： 净用地面积： 总建筑面积： 地上建筑面积： 平方米 地下建筑面积： 平方米 建筑密度 ： 容 积 率 ： 绿 地 率 ： 36% 机动车泊位：地上 1341辆 （地下） 1681辆 目概况 项目拟建地点 “维邦 座 、 D 座 、 位于东胜铁西区鄂托克草原文化公园南，北临鄂托克西街，西临中央路，南临维邦 座、F 座、 、 东临 维邦 座 ， 地处铁西区中心位置。规划 用地面积为 26006 平方米。 建设规模 本报告设计 鄂尔多斯市 维邦金融广场 C 座 、 D 座 、 ,C 座 总建筑面积为 37343 平方米 ， 建筑面积为 42689 平方米 ， 总建筑 14 面积为 10252 平方米，地下 总建筑面积为 14260 平方米， 合计 104544 平方米。 项目总投资 本项目估算总投 资 61818万元。 要技术经济指标 主要技术经济指标 序号 名称 单位 数量 备注 1 总用地面积 平方米 26006 2 总建筑面积 平方米 104544 3 C 座 建筑面积 平方米 37343 4 D 座 建筑面积 平方米 42689 5 建筑面积 平方米 10252 6 地下建筑面积 平方米 14260 7 容积率 8 绿地率 % 9 C 座 综合楼建筑层数 层 25 其中 : 地上 层 23 地下 层 2 10 D 座 综合楼建筑层数 层 28 其中 : 地上 层 26 地下 层 2 15 11 综合楼建筑层数 层 6 其中 : 地上 层 4 地下 层 2 12 机动车泊位 辆 569 其中 ：地上 辆 272 地 下 辆 297 13 总 投 资 万元 61818 14 资金来源 企业自筹 万元 银行贷款 万元 第二章 市场分析 尔多斯市房地产市场的发展现状 近年来，随着我市城市建设步伐的加快，房地产市场呈现出投资高速增长，市场需求持续旺盛，商品写字楼成交活跃，价格快速上升的良好发展态势，促进了鄂尔多斯市经济的快速发展。 16 场状况： 从铁西区和天骄路的房地产开发来看，我市的整个房地产市场应分为四个市场进行分析，一是高端及大户型住宅市场，从 2005 年房地产市场的供不应求，转变为 2006 年 7 月左右的 供求稳定、持币观望、价格平稳，到 2007 年上半年，房价在一个阶段保持相对平稳上涨的水平；二是中低端中小户型住宅市场，就目前的状况来看，严重供应不足，价格受二级市场二手房价格的影响，价格比高端大户型产品价格相对低，但需求量很大；三是底商市场，底商市场仍然供不应求，受政府规划的影响，住宅区内底商供应不足，使得住宅区生活便利性变低，开发商也无法用更多的底商价格来冲低住宅价格；四是大体量商业市场，从 2006 年开始，这一领域的开发量骤然增加，到 2007年底，会有较大量的商业楼盘竣工交付使用。目前基本较平稳， 租售情况 基本稳定。随着政府开发建设康巴什新区、招商引资、引进产业步伐的快慢，这一领域的市场也将是同步的反应，长期来看是向好的趋势，前景乐观。但如果政府招商及引进工作不能稳定顺利的发展，这一市场将有较大的开发风险。 随着经济的发展，消费的升级，供求的变化，房地产市场更加成熟化、敏感化。现有市场已不是早期市场那样单一的销售产品，和单一的将产品进行出售，而是很系统的进行早期的调研、定位、品质、推广、销售、运营管理、物业服务。 发状况 1、开发企业规模不断扩大 17 随着我市房地产市场的日益繁荣，从事房地产开发的企业 是越来越多，截止 2006 年底 ,全市共有房地产开发企业 202 家 ,其中二级资质 20家 ,三级资质 48家，四级资质 43 家，暂定资质 91家。 从以上数据可以看出，我市房地产开发企业除 20 家二级以上资质企业外，绝大部企业开发能力与开发经历均较低，不具备完成大型项目开发的条件。从 91 家暂定企业占的比例来看，我市房地产准入制度管理松散、条件宽松、一哄而上，这就不可避免地造成开发品质下降、开发市场混乱、融资实力差异较大、金融风险加大、行业规范性欠缺。虽然规模扩大了，但品质等诸多不良因素出现了，给我市房地产业的健康发展造成不利 影响。所以提高本地及外地企业的准入门槛，需政府来集中规范，对不具备开发条件的房地产企业，应整顿清理，规范其以股份形式加入开发条件成熟的企业，使其间接进入房地产开发行业。 2、投资增长势头强劲 我市房地产投资增速较快， 2007 年，全市房地产完成投资 元，同比增长 109，全市房地产投资增长最快的是 2005、 2006 年和 2007年，增长速度都超过了 100%，分别达到 170%、 137%,109，并且投资都超过了 10 亿以上。 高于全市固定资产投资增速，这是一个政策趋势，城市建设步伐加快、城镇化率的提高，使得 房地产业成为地区经济发展的重要支柱产业，带动并促进了其它各产业的快速发展，今后仍然会保持持续快速的发展态势。作为政府要正确引导其健康发展，作为开发企业应慎重进行项目的调研、论证与策划，根据市场需求开发项目，防止盲 18 目上项目，一哄而上，造成不必要的损失。 3、 房地产开发规模、竣工面积和销售面积迅猛增加 2007年，全市房地产开发规模达到 比增长 32，全市房地产开发最快的是 2005、 2006 年和 2007 年，分别比上一年增加了 平方米、 平方米和 平方米。 2007 年，全市房地产竣工面积达到 204 万平方米。 2007 年全市销售面积达到 平方米，增长最快的 2005 年、 2006 年和 2007 年，销售面积都过了 100万平方米。 4、投资开发结构发生着变化 2005、 2006年和 2007 年 住宅开发投资占较高比重，商业、写字 楼比重较低，这说明，鄂尔多斯经济属于满足自给自足的内向型经济为主。2008年和 2009年 随着外向型经济的发展，商业、旅游、酒店、写字楼地产投资比重逐步增加。 住宅投资开发中，高端产品投资相对需求市场中中低档 80 130资比例较高，开 发市场上中低档产品供应比例严重失调，需加大中低档产品开发力度。 5、房地产企业经营效益良好 目前房地产市场处于暂时的供不应求状态，开发企业经营状况普遍较好，除个别开发企业由于宏观调控，银行信贷紧缩造成资金链断裂， 19 个别项目停顿外，其它大部分企业能够良性运行。二级市场也交投活跃，得到了提高和发展。 6、房地产物业管理、中介服务得到一定发展 随着鄂尔多斯几家大开发企业的发展，其相应的物业管理公司，都在规范中运营，引进和学习发达地区物业管理的先进理念和方法，使本地区物业管理服务水平有了很大提高，有的物业管理企业已经 通过摸索与学习，与发达地区物业管理水平差距甚小，并且建立了与发达地区物业管理的沟通机制。 中介服务尤其是外地的策划机构、规划设计机构、营销机构、咨询机构、培训机构，凭借其在发达地区的成功经验，在我市得到快速发展。本地中介机构 也在逐渐 发展壮大。 7、项目开发专业化、精细化、规范化提高 从 2004 年开始，特别是 2005 年，多数开发企业都重视开发前期的项目策划、产品及市场定位，与中介服务机构合作，进行项目开发系统的、专业的、精细的、规范的分析论证，并在后期的营销策划、销售服务方面，体现出相当专业的服务水平。个别实 力雄厚的企业已经建立了自己的策划研究机构，形成了从市场调研、项目策划、项目开发管理、营销策划、销售服务、物业服务、商业运营管理等一系列专业化、系统化、规范化的运营体系，具备了城市大片区投资开发的实力和能力。 策环境状况 20 1、鄂尔多斯新城市建设、城镇化政策，会大力促进房地产业的发展。 2、中部地区、中等城市、中产阶层、中等教育“四个中等”的崛起，是继“珠三角”、“长三角”、“京津塘”三大经济圈热后，全国经济辐射性发展的必然趋势，给鄂尔多斯发展带来前所未有的机遇，也给鄂尔多斯房地产业发展带来勃勃生机 。 3、产品深加工、提高附加值是鄂尔多斯提高资源利用效益，增加经济效益的富有远见卓识的政策，给相关产业链的发展带来机遇，为房地产开发带来更多机会。 4、内蒙古呼、包、鄂“金三角”，作为内蒙古自治区的一项重要发展战略，将鄂尔多斯建设成为呼、包规模的中等城市，实现三足鼎立的格局，无疑会使内蒙古的经济实力得到空前壮大。鄂尔多斯发展成中等城市的目标是明确的，房地产业的前景是光明的。 5、宏观调控政策，国家对房地产业的宏观调控政策，使不具开发实力和能力的企业面临危机，但对有实力和能力的企业是有利的，只有房地产业市场健 康发展，才会有房地产业的长远发展。 6、鄂尔多斯外向型开放政策，我市的长远战略规划在逐步实施，随着政府战略规划的实现，会给房地产业带来更多更好的发展机遇。 7、招商引资优惠政策。我市招商引资的优惠政策，会吸引外部资金、外部企业的进驻，将有力地促进就业与人口的增长，拉动消费需求，从 21 住房、医疗卫生、教育培训、文化艺术、商业服务、旅游、交通、商务等均会得到大力发展，这就会给房地产的发展带来空前的机遇。 2 2 东胜区现状主要楼盘销售情况 1、 东胜区现状主要楼盘 铁西区板块： 铁西区作为本市的新开发片区，新一轮开 发以商业为主，包括商业、写字楼、公寓、酒店等业态。 铁西区新区项目主要围绕在新车站周围，包括天佐新城、方圆一厦、万正广场等项目。 目前只有天佐新城处于在售阶段，其他项目均捂盘未售。 旧城区板块： 旧城区板块今年无新入市的典型大盘，原项目的售价未作调整，亿利城市华庭及中央花园已基本退出市场，亿利城滨河湾已经入市，只有住宅进入了销售阶段但销售情况一般；三江国际目前开始留号，但价格一直未公开。 天骄路板块： 天骄南路板块没有新开盘项目，几个已入市的项目包括创世纪、正东金地、恒利国际、大横郦景、帝景峰会等项目价格也都未做 调整。 2、供应分析 今年市场供应与去年比较没有发生太大的变化，依然以写字楼、公寓、商业、住宅为主。这主要与 09 年来没有新入市项目有关。 08 年的金融危机也给东胜房地产带来了一定 的 震荡，开发商目前入市都非常谨慎，因此很多楼盘长期来一直没有公布销售价格，但随着 3 月以来各售楼部来访客户 逐渐 增加。 3、成交分析 22 进入 09 年 3 月份以来，市场需求量有了明显的增加，各售楼部来访客户较年初相比均有较大的放量。但由于许多楼盘价格未正式公布因此成交仅限于开放项目，即便如此，各售楼部的成交量较去年也都有了大幅的提高 。 4、热点楼盘 随着亿利城市华庭、恒信中央花园退出市场的舞台，今年的热点楼盘集中在正东金地、亿利城滨河湾和三江国际身上，正东金地推售写字楼和公寓产品，销售实现了一部分，目前正通过各种渠道加推，同时通过人为的营造热销局面来引导消费；创世纪项目在住宅顺利销售完毕之后，重点推出公寓项目，面积从 40 100 平米，目前正处于销售阶段，但情况一般。 5、重点在售楼盘销售情况一览表 项目名称 位置 业态 价格 备注 三江国际 福格家具路北 住宅 /商业 商业预计价格 25000元。 凤凰城 旧汽车站路 北 住宅 /商业 商业一层 32000 亿利、滨河湾 原中药厂 住宅 /底商 住宅 4538 元，底商 23 价格未定 天佐新城 新汽车站南 商场 /底商 /写字楼 /公寓 商业一层35000，写字楼 6180元起价 . 内部商业楼一二层均价 16000. 帝景峰会 天骄南路 酒店 公寓 写字楼 住宅起价 4950元 /平米 ,公寓均价 6900元/平米 。 鑫牛大厦 鄂尔多斯西街 写字楼 /商业/酒店 商 业 一 二 层 均 价20000 安厦家园 天骄北路 住宅、写字楼、酒店、公寓 商业一托三 20000，写字楼 起 价 6888元 /平米 创 世纪 鄂尔多斯西街与天骄路交汇处 底商 写字楼 高层 小高层 住宅 5200元 /平米均价 ,公寓均价6000 元 /平米，最高价 6200元 /平米 。 伊 泰 华 府（万博广场） 天骄北路、伊泰集团南侧 住宅、商业、写字楼、公寓 写字楼 均价8000元 /平米， 正东金地 鄂尔多斯大街与天骄路交汇处 星级酒店、酒店式公寓、写字楼、底商、 写字楼 均价8000 元 /平米，商业一托 二 28000 元 /平 24 米 。 大磊馨视界 鄂尔多斯市天骄 南 路 写字楼 均价 7300元 /平米，商业一托 三16000元 /平米 。 恒利国际广场 鄂尔多斯 市东胜区天骄南路 商业、写字楼、公寓 写字楼 起 价6182 元 /平米，商业20000元 /平米 。 横东大厦 鄂尔多斯市东胜区天骄南路 写字楼 起 价7200 元 /平米，商业16000元 /平米 。 尔多斯房地产业面临的城市状况 （一）优势 (S) 1、国际市场能源紧缺，国内经济高速发展，带动本地区经济高速发展。 2、城市规划建设政策导向趋好，一市三区规模，市场容量急剧攀升。 3、原有房地产市场落后，为新兴市场留下较大发展空间。 （二）劣势（ W） 1、水资源匮乏，抑制城市经济及人口发展。 25 2、地处偏远，居住 的自然环境相对较差，流动人口较少。 3、经济体制单一，整体市场未形成有效的经济支撑，尤其是工业经济欠发达。 4、人口有限，无法支撑大型商业机构的进驻，无法消化大体量开发带来的压力。 （三）机遇（ O） 1、国际经济发展带动能源型城市强势发展。 2、国家区域经济发展策略、西部大开发政策带动区域经济发展。 3、投资拉动，城市自身发展带动房地产市场扩张。 4、地区经济发展较快，市场需求较大。 5、呼、包二市的发展，对鄂尔多斯市经济的发展具有促进作用。 （四）威胁（ T） 1、单一经济，后劲不足，需大力引进外来资本、外 来企业、扩大产业发展领域，尤其是第一产业。 2、周边发展，对本地区发展先扬后抑，受呼、包二市商业圈的制约。 3、城市发展政策导向潜在失误存在的可能。 尔多斯房地产业发展中存在的问题及对策建议 26 1、城市发展劣势与威胁 通过以上城市 分析，不难看出存在的问题和不足，政府应从招商引资、产业调控、城市运营方面下大力气，召集专家学者，进行广泛听证、论证，成立强有力的专门机构组织实施，方能解决相应问题，房地产业面临的潜在困难将会迎刃而解。 2、价格持续上涨问题 目前我市甚至全国房地产价格持续上 涨原因很多，一是经济增长及品质提高原因引起的每年平均 5 6%的正常上涨，二是综合因素形成的上涨，但笔者认为，后者上涨中，一个更重要原因是各种因素引起的开发供应量不足问题。土地资源利用、规划审批效率、政府税费、配套设施接入困难与成本的浪费、融资渠道和成本、拆迁安置问题等，均使房地产开发商苦不堪言，他们在房价过高的谴责中，为好多相关因素背着黑锅，他们开发项目需付出坚韧而高超的运作代价。房地产业的行业平均利润水平相对其它行业较高，但不能忽视的是，房地产业是一个资金、技术、劳动等高度密集型的产业，尤其是资金的高度密 集，产生了较高的投资风险，按照风险收益的普遍原理，绝大多数谋求长远发展的开发商，收益水平是自律的、合理的，当然不包括个别短期的投机型开发商。解决房价问题，需从供应入手，解决供应问题应从解决开发链条上的困难和问题入手方能切中要害，事半功倍。 3、土地资源问题 27 土地资源的合理利用问题，要防止片面追求拉大城市格局，容积率和层高的过渡限制，浪费有限的土地资源、造成土地效益利用不足、增加分摊的土地成本、遗患后代。土地在招牌挂时就应标明相应的建设指标，竞拍的开发商方能综合测算其土地的合理价格，消除秋后算帐、消费者受苦的 问题。 4、融资渠道 政府多协助企业开拓多方的融资渠道，企业应积极地与各类金融机构接触，探索自己固定稳定的融资方式与渠道，保证开发资金的合理流动。 5、房地产开发征地拆迁问题 我市房地产征地拆迁工作基本成熟，政府支持力度较大，采取市场评估与政府指导价相结合的方式，是有效的办法。但产业的发展，增加并促进就业，用长久的谋生之策取代部分拆迁现金安置补偿，是更利于被拆迁方、更利于开发商的事。 6、房地产市场信息问题 目前，我市房地产业信息方面需加强，房地产市场应建立健全信息渠道，借助现代信息手段，完成全市房地产 信息的收集、采集、归纳、整理、公布等，并与相关地区互为沟通，方便政府、开发商、消费者各方的资源共享与交流，及时了解我市及周边房地产业开发状况和市场状况，增加开发项目研究论证的信息来源渠道，减少开发失误与风险。 28 7、房地产市场规范问题 房地产市场的规范需在准入制度、过程监控、市场退出机制上制度化，有专门的制度建设机构、有专门的制度监督机构、有专门的信息采集发布机构，专业化、制度化、日常化。 8、住房消费金融支持力度问题 住宅消费是最大的消费开支，改善并增强住宅消费信贷供应量、增加供应品种、出台 多种还贷方式，会有力促进房地产业的发展。金融机构应增加对客户信用级别的调查了解、信用档案的建立，建立专门的资信机构，支持有足够资信的消费者融资消费，鼓励并促进消费、降低信贷风险。 场分析 宅 住宅市场中，高端产品市场仍有较大需求，但受政策调控影响大，开发风险较大。约有 60%的消费者属于中低档消费，所以中低档产品市场需求较大，但中低档产品目前的供给严重不足， 90 130 的户型销售较火，有的出现排队抢购现象。 随着城市经济发展、城镇化建设步伐的加快、人口的不断增加，鄂尔多斯住宅市场会在未来 3 5年保持良好的发展形势。之后能否有良好表现，关键看政府招商引资、产业结构丰富、调整、升级了。很易理解， 29 一个就业 5 10万人的大型企业投产，就会自然形成并带动一个 10 40万人口的城区。反之，一个能容纳 10 40万人口的城区规划，没有产业支承或产业支承不够，那就危险。 建 商业楼盘（小型底商及五层以下的不计）开发的形态已经很丰富，在档次及规模上已经突破了原有规划设计的标准，向先进城市的发展及功能配置靠近 ,市场细分及规模策略很明显。各开发商及项目定位均突出两个特点：一是设法创地区之最，成为人们关 注的焦点，增加项目本身的知名度和吸引力；二是在功能及业态上提升档次和人性设计，改变旧商业规划设计的不足，以增加对消费者的吸引力，给人以全新的视觉和消费观念，引导休闲体验式消费理念，实现商业地产的升级换代。 体分析 商业项目开发，尤其是写字楼、酒店、旅游业、商业购物中心的开发和经营，与地区经济的外向性、开放程度密切相关。政府招商引资的力度及结果，极大地影响商业项目开发的前景。如果通过政府招商引资，鄂尔多斯能够有数个大中型第二产业的劳动密集型厂矿企业落户，支承起约 10人口的就业，吸引外来从业 人口及中小企业不断进入，带动并促进本地中小企业发展壮大，实现本地及外来人口的广泛就业，那么商业及住宅地产，将会实现长久的良好发展形势。没有城市整体的集聚力，没有第二产业的发展与带动，没有广泛的就业和人口增加，作为 30 第三产业之一的房地产业，同其它第三产业一样，不会得到长足发展。人口是鄂尔多斯目前发展的一个重要制约因素，人口来自就业，就业来自产业，产业来自城市的发展潜力与政策。那么鄂尔多斯的城市发展潜力已被国内区内广泛认同，政策也不断出台，但广泛地引进大中型企业及投资者，是一个长期艰巨的任务。特别是重点引进生产制 造类第二产业企业，会大大促进鄂尔多斯其它产业的长久发展与繁荣，形成良性互动的良好局面。 字楼 市场需求分析 近年来，鄂尔多斯市作为国家重要的能源基地，工业发展迅猛，综合效益显著。进入“八五”后期以来，鄂尔多斯市经济呈现快速发展的势头，工业经济增长速度连续 7 年位居自治区之首， 均增长速度在 20以上，随着国家西部大开发战略的实施，鄂尔多斯市资源优势，与国内实力较强的八家大型电力企业及中科信、久泰、新汶、新奥等企业集团签定了煤电、煤转甲醇、二甲醚等一批重大项目协议；伊化集团甲醇、蒙西神华集团捣固焦 项目、长呼天然气输气项目、星光集团双氰胺、三维公司铁合金、新华公司结晶硅等项目。达电三期，鄂尔多斯集团硅电联产，黑岱沟露天矿扩建、补连塔煤矿技改，神华 (马家塔 )煤化油项目，一批国家重点项目在鄂尔多斯市陆续开工建设，并且境内交通、通讯基础设施完善，经济发展前景良好，被称为“中国西部之光”。 东胜区拥有毛纺、煤炭、化工、建材、电力、机械、电子、皮革、酿造、地毯、造纸、五金、房地产等 2000 家企业，据国家统计局公布的有关资料显示，东胜区经济增长率居全国百强县市第 25位，经济活力居 31 全国第二位。 近年，东胜虽一幢幢高 楼拔地而起，也不乏有些高档写字楼的建设，但由于地区经济的活跃，周围大企业集团的迅速集聚和发展，涌现出一大批企事业单位没有写字楼可租，或他们对目前的这种写字楼的办公条件不满意，均想寻求一处外部环境优雅，结构品位高档舒适，物业管理健全、先进，保安、清洁到位的工作环境。为了适应东胜经济发展的需要以及一批新兴企业的办公需求，和人们对文化生活、精神生活的需求，也为了 进一步完善 东胜 区的城市功能 ，内蒙古维邦房地产开发股份有限公司，根据东胜区的城市整体规划，申请政府同意，决定本企业投资开发建设鄂尔多斯市维邦 座 、 D 座 、 结 鄂尔多斯城市建设发展前景非常广阔，鄂尔多斯城市发展战略是长远的宏伟的。房地产业的发展前景是美好的， 3 5 年内是房地产业解决内需的过程。之后，房地产业的长期发展，取决于外向型经济运行下，城市产业的壮大、就业的增加、人口的增长、消费的增长与升级。 32 第三章 场址和项目建设条件 场址 场址位置 “维邦 座 、 D 座 、 ” 位于东胜铁西区鄂托克草原文化公园南，北临鄂托克西街，西临中央路，南临维邦 场 E 座、F 座、 、 东临 维邦 座 。 场地现状 场地 东面和北面为城市 道路 ，西面为 移动公司 项目用地 ，南面为 维 33 邦 、 。 场地 地势平整，无拆迁， 市政水、电、 暖 、燃气均接入本地块。交通便利、环境幽静、利于采光，适宜总体规划。场地规划总用地面积 26006平方米 。 划要求 根据国家相关法规及鄂尔多斯市城市规划管理部门的相关规划，本地段的主要用地性质为 办公及 配套服务设施。 然环境 质地貌 1、构造 东胜区地处鄂尔多斯地台向斜北 部的伊陕斜坡上，北邻乌兰格尔隆起。总体构造形态为一南向西倾斜的缓倾单斜层。地质倾角一般为 3 5度。基地为太古界古老变质岩系。元古代和下古代处于隆起状态，从上古代的中晚石炭纪开始接受沉积，沉积覆盖层包括华力系构造层、印支构造层、燕山构造层和喜山构造层。 2、地貌 东胜区的地势西高东低。最高点在西部巴音敖包乡布日嘎斯泰村，海拔 1615 米，最低点在东部塔拉壕乡红泥