普洛斯肥东物流园项目可行性研究报告

1 普洛斯肥东物流园项目 第一章 总 论 一、 项目背景与概况 要 （ 1） 项目名称： 普洛斯肥东物流园项目 （ 2）项目性质：新建 （ 3） 项目承办单位： 肥东普洛斯仓储设施有限公司 （ 4） 项目负责人： 郑光斌 （ 5） 项目建设期： 1 年 （ 6）建设地点：肥东县撮镇龙塘，东华路与枣树路（规划中）交叉口东南角，占地 。 （ 7） 项目建设规模 ： 项目 总占地面积 约合 建设 6栋中转仓库及配套物业用房、设备用房、门卫等。总建筑面积 计容总建筑面积 容积率 筑 2 密度 表 1目总体技术指标一览表 序号 项目 单位 数量 备注 1 总占地面积 约 2 总建筑面积 3 计容总建筑面积 4 建筑占地面积 5 容积率 6 建筑密度 % 7 绿地面积 8 绿地率 % 9 停车位 辆 110 表 1目建设内容及规模一览表 序号 建设内容 单位 建设规模 结构 层数 备注 1 中转仓库 19332 钢结构 1F 2 中转仓库 17568 钢结构 1F 3 中转仓库 19332 钢结构 1F 4 中转仓库 19332 钢结构 1F 5 中转仓库 17568 钢结构 1F 6 中转仓库 19332 钢结构 1F 7 门卫 1 50 砖混 1F 8 门卫 2及休息室 100 砖混 1F 9 物业用房 2115 框架 3F 10 设备用房 450 砖混 1F （ 8） 项目总投资 及筹资方案 本项目总投资 中固定资产投资 元， 流动资金 元 。 项目所需资金全部由建设单位自筹解决。 3 （ 9） 项目 财务 分析 项目实施后，年 经营收入达 元。 高于基准收益率 6%），税后净现值 元（大于 0）。 表 1务评价指标汇总表 序号 科目 单位 指标 备注 1 项目规模总投资 万元 建设投资 万元 建设期利息 万元 流动资金 万元 2 年均销售收入 万元 3 年均总成本 万元 年均固定成本 万元 年均可变成本 万元 4 年均经营成本 万元 5 年均利税总额 万元 年均营业税金及附加 万元 年均净利润 万元 年均所得税 万元 6 财务内部收益率 % 税后 7 财务净现值 万元 税后 8 税后投资回收期 年 含建设期 9 财务内部收益率 % 税前 10 财务净现值 万元 税前 11 总投资收益率 % 12 投资利税率 % 13 项目资本金净利润率 % 4 14 盈亏平衡点 % 15 资产负债率 % 该项目建设单位为肥东普洛斯仓储设施有限公司，是由普洛斯投资管理（中国）有限公司的关联公司（下称 “ 普洛斯公司 ” ）和合锻集团控股的安徽燊元投资开发有限公司在新加坡的合资公司在肥东成立的项目公司，普洛斯公司股份为 70%、安徽燊元投资开发有限公司股份为 30%。 （ 1）普洛斯公司简介 普洛斯是亚洲最大的现代工业以及物流设施提供商与 服务商，在中国及日本的 28 个城市拥有并管理着 129 个综合性园区的 296 个物业，形成了一个覆盖主要交通枢纽、工业园区和城市配送中心等战略接点的高效网络。通过标准设施开发、定制开发、收购与回租等灵活的解决方案，普洛斯致力于为全球最具活力的制造商、零售商和第三方物流公司不断提高效率，达成战略拓展目标。公司于 2010 年 10月18日在新加坡证券交易所挂牌上市（股票代码： 截至 2012 年 9 月 30 日，普洛斯在中国 31 个主要城市投资、建设并管理着 80 多个园区，投入运营的物业面积达 700 万平米。公司已进入的城市包括 ：北京、成都、重庆、大连、佛山、广州、杭州、嘉兴、宁波、南京、青岛、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、无锡、珠海、中山、厦门、常州、合肥、郑州等。 5 图 1洛斯中国概览 普洛斯目前在中国拥有优质客户 350 余家，大多数为世界 500 强企业或者相关行业的龙头优势企业。普洛斯致力于为全球及本土最具活力的制造商、零售商及与向前两者配套的第三方服务外包公司提供完整的生产以及配送流通解决方案。普洛斯的客户中 60是世界500 强跨国大型企业，在这些客户中， 80与普洛斯形成了长期战略联盟。 （ 2）合肥锻压集团简介 合肥锻压集团合肥合锻机床股份有限公司始建于 1951 年，系集液压机、机械压力机等各类锻压设备的研发、生产、销售和服务为一体的大型装备制造性企业，是我国大型锻压设备自动化成套技术与装 6 备产业化基地和中国金属成形机床制造行业排头兵企业。产品广泛应用于汽车、家电、军工、航空航天、石化、新材料应用等领域。在液压机行业，产品销售收入和市场占有率均保持国内第一。建立了覆盖全国的营销网络，是同行业首家向美国、德国和日本等发达国家出口成套成线设备的企业。 企业总部基地位于合肥市经济技术开发区，占地面积约 1000 亩，现有在职员 工 1200 余人，其中工程技术人员 300 余人，高级技术职称 50余人，享受政府津贴的中青年专家 13人。拥有大型龙门数控铣床、大重型数控落地镗铣床、 5 米数控立车、大型数控外圆磨床、精密滚齿机、德国进口等离子切割机等关键和精密设备，二期重型装配和机械加工车间起吊能力 260 吨，能够保障多台套设备的同时产出和交付，制造和装配水平处于同行业顶尖水平。 2008年在同行业率先通过了 19001 / 24001/ 28001 三合一 管理体系认证。 2008年合锻液压机产品取得 功打入欧洲市场 。 公司长期致力于科技创新型企业建设，通过引进、消化和吸收德国压力机先进制造技术基础上，不断创新和研究，从而整体上提高了中国锻压行业的水准。先后建立了 “ 院士工作站 ” 、 “ 博士后科研工作站 ” ，并与合肥工业大学联合组建了 “ 合肥工业大学合锻先进锻压与成形装备技术研究院 ” ，有力的促进了企业产品结构的调整，技术进步持续推进。 7 现代物流业是用高新技术改造和整合传统产业而形成的新兴复合性产业，全球范围内发展很快。加快发展现代物流业，对于中国适应经济全球化和加入世界贸易组织的迫切需要，对于提高经济运行质量 和效益，改善投资环境，增强综合国力和企业竞争力，具有重要的意义。我国在国民经济和社会发展“十 二 五”规划纲要中明确指出，要“大力发展现代物流业，加强物流新技术开发利用，推进物流信息化”。国家发展和改革委员会等九部委出台了促进现代物流业发展的意见和措施，建立了由 13 个部委和两个行业协会组成的全国现代物流工作部际联席会议制度 ,提出要在充分利用市场机制的基础上，政府引导、社会各方积极参与，在全国范围内尽快形成物畅其流、快捷准时、经济合理、用户满意的社会化、专业化的现代物流服务体系。 近年来，随着现代物流业从发达地区 向中西部地区的渗透，以及安徽省 产业结构调整和经济建设步伐的加快，社会物流需求增长较快，现代物流业的发展引起了全社会的广泛关注，成为了投资热点。交通、铁路、民航等部门加快了物流企业的培育，一些传统的运输企业、工商企业物流服务部门（运输、仓储、采购、销售等）、个体运输经营者纷纷适应市场需求的变化，加快了现代物流市场的开发和向物流企业的转型。 撮镇镇抢抓合肥承接产业转移示范区建设和扩权强镇的政策机遇，整合原有基础设施和工业聚集区，按照基础设施与合肥主城区等高对接、产业合理布局、集聚集群发展的要求，规划建设了占地 55平方公里（其中核心区 省级开发区 安徽商贸物 8 流开发区。相继引进了裕隆农业（工程）机械大市场、华东国际建材城、安粮钢材大市场、湘元工程机械 6S 店及皖港码头、东华码头等十多个大项目，总投资 70 多亿元，初步形成了商贸物流大市场产业集群。 正是基于物流业在安徽省内的发展以及撮镇镇商贸物流产业集群的发展，公司提出了该项目的建设。 二、 可行性研究报告编制依据及研究范围 国家九部委关于促进我国现代物流业发展的意见； 合肥市国民经济与社会发展“十二五”规划纲要； 肥东县国民经济与 社会发展“十二五”规划纲要； 肥东县统计年鉴（ 2010 年）； 工业项目建设用地控制指标国土资发【 2008】 24 号； 建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 项目承办单位提供的有关基础数据、技术资料。 根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规定，我们对项目建设的背景及必要性、项目性质与建设的可行性、建设规划设计方案、机构设置与运作、项目管理与实施、投资估算与资金筹措和效益等方面进行了综合研究分析，重点研究和论述项目建设的背景和必要性、建设的可行性、建设方案、投资估算 和资金筹措及效益评价，以期为建设该项目的决策提供可靠的依据。 9 三、 结论 与建议 现代物流产业是基于社会化大生产和网络经济发展起来的一种高新技术产业，其发展水平已经成为衡量一个国家和地区综合经济实力的重要标志之一。发展现代物流是我省应对国际化竞争，推动 中 西部大开发战略，促进产业结构进一步优化，具有重要作用。 该项目建设符合现阶段国家宏观经济政策， 对分散的运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等基本功能进行系统整合和一体化运作 。 同时 ， 可为社会提供就业机会，为当地政府创造产值和税收，促进地方经济的发 展，维护社会稳定，构建和谐社会，起到积极的推动作用。 本项目是按 撮镇镇 总体规划要求，以高起点和高标准要求，进行项目 的建设。可满足 撮镇经济 建设和发展 的要求 。 该项目建成后，可推动商贸、 工业、 金融服务等 产业 的建设步伐进一步加快。 本 项目在技术上是较先进、成熟、可靠 的； 在经济上也是合理、可行的。 对推动和促进 经济 建设的快速发展具有十分重要的意义， 另外该项目将 为 撮镇经济 建设提供必要的基本硬件条件 ， 对推动和促进 撮镇 经济社会的可持续发展具有十分重要的意义 。 因此，认为该项目在政策、技术、经济、社会效益上都是必要的，可 行的。 通过对项目的分析、论证，特提出如下问题与建议： 项目建设时间紧、涉及范围广、部门多、需要协调的工作多。发展现代物流是一个系统工程，需要政府、企业及相关部门的共同努力， 10 特别是政府部门应充分体现正确引导、合理规划、营造环境、协调服务等方面的作用。要义不容辞地加强对物流业发展的组织和引导，为物流企业的建设和发展创造并提供良好的内外部条件，鼓励和支持企业对物流基础设施、关键技术和生产关键装备的投资力度，加快现有物流资源整合和发展的步伐。 11 第二章 项目建设背景及必要性 一、 项目建设背景 随着 经济全球化进程的加快和现代科学技术的进步，物流产业作为一个新兴的服务产业在国民经济可持续发展中发挥着日益重要的作用。国家高度重视现代物流业基础设施的建设、物流标准体系建设和物流市场的开发。 2009 年，国务院发布关于印发物流业调整合振兴规划的通知指出在规划期主要任务积极扩大物流市场需求；大力推进物流服务的社会化和专业化；加快物流企业兼并重组；推动重点领域物流发展；优化物流业发展的区域布局等作为主要任务，并将重点放在物流园区工程、制造业与物流业联动发展工程的建设上。 现代物流业是运用信息技术和供应链管理方法 ，对分散的运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等基本功能进行系统整合和一体化运作的复合型产业。加快发展现代物流业，对于优化资源配置，改善投资环境，广泛吸纳就业，推进产业结构调整升级，提高合肥经济运行质量和效益，增强国民经济竞争力，具有重要意义。 2009年，支持扩权强镇发展的省委 15号文明确提出： “ 支持产业聚集程度高、特色鲜明、有一定规模的产业功能区筹建省级开发区。鼓励发展专业市场、物流、金融、信息咨询、技术服务等现代服务业，进一步改善产业配套条件 ” ，撮镇做为安徽省首批强镇扩权试点镇， 区位、交通、现状产业集聚等方面的优势明显，有条件申报省级商贸物流开发区。为贯彻安徽省安徽省现代物流业发展规划，加 12 速促进合肥市现代服务产业崛起，推动合肥区域物流中心城市建设，引导东部组团物流产业聚集，培育新的经济增长点，有效指导撮镇西部片区的发展和建设， 企业提出该项目的建设。 物流业调整和振兴规划是提到国家产业振兴政策层面上有史以来第一个服务业的振兴规划，自 2009 年 3 月以来，全国各地的物流园区规划、物流产业规划、配送中心规划、物流产业规划如雨后春笋般涌现出来，各地区对物流地产的开发成为中国新一轮经 济增长的亮点。 在国家“十二五”规划中也提出要大力发展现代物流业。 加快建立社会化、专业化、信息化的现代物流服务体系，大力发展第三方物流，优先整合和利用现有物流资源，加强物流基础设施的建设和衔接，提高物流效率，降低物流成本。推动农产品、大宗矿产品、重要工业品等重点领域物流发展。优化物流业发展的区域布局，支持物流园区等物流功能集聚区有序发展。推广现代物流管理，提高物流智能化和标准化水平。 二、 项目建设的必要性 化资源配置，调整经济结构，改善投资环境，创造良好的产业布局和发展环境 。 随着经济全球化和信息 技术的迅速发展，企业生产资料的获取与产品营销范围日趋扩大，社会生产、物资流通、商品交易及其管理方式正在并将继续发生深刻的变革。与此相适应，被普遍认为企业在降低物质消耗、提高劳动生产率以外的 “ 第三利润源 ” 的现代物流业正在世界范围内广泛兴起。现代物流泛指原材料、产成品从起点至终点 13 及相关信息有效流动的全过程。它将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等方面有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合性服务。 我国现代物流发展正处于起步阶段，与先进国家相比尚有很大差距，但市场潜力和发展前景十分广阔。加 快我国现代物流发展，对于优化资源配置，调整经济结构，改善投资环境，增强综合国力和企业竞争能力，提高经济运行质量与效益，实现可持续发展战略，推进我国经济体制与经济增长方式的根本性转变，具有非常重要而深远的意义。 本项目的建设对提高肥东商贸物流园区经济运行效率，促进肥东物流和物流产业的培育，对肥东提高经济发展水平创造良好的产业布局和发展环境具有积极的意义。 由于市场环境发生了根本变化，产品生命周期越来越短，越来越具有高度的替代性，制造业进入了一个以结构调整为主线的新的发展阶段 ,抢速度、降成本成为竞争的焦点。由于生产技术和管理水平不断提高，产品生产成本下降的空间越来越小，物流成本的降低就成为关键。只有通过有效的物流管理，才能对市场需求做出快速和灵活的反应，降低生产、流通成本，提高企业市场竞争能力。 随着市场经济体制改革不断深化，我国商品市场出现全局性买方市场的格局，市场竞争日趋激烈。过去单纯靠一买一卖赚取价差的营销方式已很难发展下去，必须向以增值服务为主要竞争手段的物流配 14 送等现代营销方式转型。发展社会主义市场经济，搞好流通极为重要，是消 费通过流通来决定生产，大规模的流通方式才能带动大规模生产。因此，要大力支持和推动连锁经营、集中配送等现代流通方式，推动经济发展，提高竞争力。现代物流是流通现代化的核心内容，物流发展程度在很大程度上代表着一个国家流通现代化的水平。 肥东商贸物流园区虽然物在物流行业有所发展，但是现有的物流企业规模较小，多数仍只能停留在单一的运输、仓储等功能层面上，而在包装、加工、物流咨询、多式联运等服务方面没有得到拓展，处于起步阶段，带动力严重不足，面对巨大的市场空间显得力不从心，急切 的需要国际型成熟、集中的巨型物流配送中心来推动肥东商贸物流园区乃至安徽省经济的进一步的发展。通过现代物流全新的管理理念通过对物流全过程及要素的计划、实施和控制将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等环节有机结合形成完整的供应链从而为园区内用户提供低成本、高效率、多功能、一体化的综合性服务，这对加速园区经济循环、降低成本和提高企业竞争力具有十分重要的作用。普洛斯物流产业园作为承接产业转移的基础支撑，是前所未有的发展机遇。 15 第三章 建 设条件分析 一、 项目区域概况 撮镇镇 地处合肥、县城店埠的南大门，有 “吞江吐淮，吸东纳西 ”的独特区位优势。是肥东县南部地区的政治、经济、文化、商贸和交通中心。是合肥市总体规划中城镇体系中重要卫星镇。方公里，人口约 人，辖 10 个村， 11 个社居委， 3 个工业区。撮镇镇是合肥市新一轮总规域城镇体系中的二级城镇。 2002年以来，先后跻身于全省集体建设用地使用权流转试点镇、全省重点中心镇、全省新农村百镇千村试点镇、全国重点镇和第一批全国发展改革试点镇。 2006 年被中央确定为 1000 个重点镇。 2010 年经省委批准，同意撮镇镇建设为安徽合肥商贸物流开发区。 地理 位置： 撮镇是合肥市 “141”东部组团的核心组成部分，西接合肥市瑶海区，南临巢湖之滨，北与 肥东 县城店埠镇相毗邻，是合肥融入长三角对接皖江城市带的战略桥头堡，是肥东县的经济要镇。 经济发展： 近年来， 撮镇镇 在抓好地方经济发展的同时，积极寻求新的突破。围绕经济建设这个中心，进一步解放思想，优化环境提高服务质量努力营造良好的政务环境、创业环境和人居环境。 在十一五期间， 撮镇镇坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，按照 “推进产城一体化，建设生态幸福撮镇 ”的总体思路，奋力拼搏，经济社会和各项事业实现了全面的跨越式发展 。 2010 年规模以 16 上工业产值由 2006 年的 元增加到 元，财政总收入由2006 年的 8460 万元增加到 元，农民人均纯收入由 2006 年的4210 元增加到 8240 元。 二、 项目选址及建设条件 该项目选址位于肥东县撮镇龙塘，东华路与枣树路（规划中）交叉口东南角，占地 。 然条件 （ 1）地形 、 地貌 、地震 地形：合肥市地处江淮丘陵地带，为第四系地层所覆盖，经地表水长期侵蚀，形成岗冲起伏，垄畈相间的波状平原，地形特征是西北高，东南低。地面标高一般在 30 33 米之间，地形平均坡降约 35%，由四周向巢湖湖面倾斜。厂区地面标高为 31 33 米。 地貌：地貌形态主要有河漫滩堆积地形，超河漫滩堆积阶地（ 级阶地），侵蚀阶地（ 级阶地）和浅丘等四种类型。 地震：区域内地震中具有带状分布特征，历史上合肥 有往返跳动之势。按中国地震烈度区划图确定，合肥市基本烈度为 7 度。 （ 2）气象条件 合肥地区属北亚热带湿润季风气候，四季分明，气候温和，雨量适中，终年温和湿润，光照充足，无霜期长。四季特征分明：春季， 17 冷暖空气活动频繁，天气多变，气 温回升快；夏季，初夏梅雨期，湿度大，雨量集中，盛夏受副高控制，晴朗炎热；秋季，秋高气爽或阴雨连绵，日温差较大；冬季，受北方冷高压控制，干冷少雨，当强大寒潮过境时，往往气温骤降，甚至冻害越冬作物，无霜期约为 200250 天。年降水量 800 1000 毫米。由于季风和梅雨的不稳定性，历年最大和最小降水量可相差 1 3 倍以上，夏季各月降水量的逐年变化更大，旱多为夏旱或秋旱。气象条件如下 : 大气压力 : 冬季 102季 100 温 : 年平均气温 最高气温 41 最低气温 月平均最高气温 月平均最低气温 对湿度 : 最冷月平均 77% 最热月平均 80% 年平均 78% 降 水 : 年降水量 最大降水量 日最大降水量 : 夏季主导风向 东南 冬季主导风向 西北 50 年一遇最高水位 18 最大冻土深度 11震设防烈度 7 度 基本风载荷 本雪载荷 3）工程地质 合肥地区土地承载力在 250 280间，地下基岩埋深 1015 米，为第三纪红砂岩，无明显地下河道，无地质断层。 套设施条件 （ 1）交通优势 撮镇是合肥东部重要的交通枢纽镇，境内三级航道南淝河、店埠河黄金岸线绵延数十公里，航结巢湖、通江达海，在建码头 2 个，年吞吐量 800 万吨；淮南复线、沪汉蓉高铁、京福高铁、宁西铁路、阜合杭客专等 5 条铁路汇集于此，合宁高速、合马路、店忠路横穿全镇，骆 岗机场近在咫尺。在撮镇的任何地方，都可以 5 分钟内到达绕城高速，通达全国 。 （ 2）供水 由市政供水管网供水，日供水能力达 5 万吨，可充分满足项目区用水需要。 （ 3）供电 区内已有 35 千伏变电所两座， 110 千伏变电所一座，国家重点工程合肥二电厂也在肥东境内。 （ 4）电信 19 肥东已建成现代的通讯网络，光纤传输、接入、分组交换、 特网等邮政通讯业务及技术得到广泛运用。 源条件 （ 1）水泥 撮镇紧邻巢湖市，巢湖市安徽省非常重要的水泥生产基地，现有安徽巢东水泥股份有限公司 、 赢浦水泥厂 等多家水泥企业，距项目 区距离很近，运输条件较好。 （ 2）钢材 马鞍山距离项目地很近，钢材可直接通过合马路从马钢购置。 （ 3）砂石 项目 所需石块、砂石、碎石等，可在项目区周边的采石场、砂石场等地采购供应； 周边如桥头集等地区有丰富的砂石料资源，施工用土石等材料绝大部分可结合就地取材。 三、 投资 条件 分析 1. 优势 区位条件 为项目的建设提供了很好的外部环境保障 撮镇是合肥东部重要的交通枢纽镇，境内三级航道南淝河、店埠河黄金岸线绵延数十公里，航结巢湖、通江达海，在建码头 2 个，年吞吐量 800 万吨；淮南复线、沪汉蓉高铁、京福高铁、宁西铁路、阜合杭客专等 5 条铁路汇集于此，合宁高速、合马路、店忠路横穿全镇，骆岗机场近在咫尺。在撮镇的任何地方，都可以 5 分钟内到达绕城高速，通达全国；一期投资 元的裕溪路高架桥使撮镇直达合肥老城区 10 分钟的梦想变成现实 。 20 撮镇境内合宁高速 (312 国道设有龙塘出口 )、合马路、店忠路纵横交错，距华东最大的陇西立交 (合芜、合徐、合六高速 )10 分钟车程，驱车 1小时到达南京市 (130公里 )， 4小时到达上海市 (404公里 )，距离 杭州市 451公里，距武汉市 439 公里，距离济南市 613公里。 2011年根据合肥市 轨道交通 线网规划，轨道交通 2 号线远期将东扩到东部组团 (店埠、撮镇 )延伸的线路，与 2 近年来，撮镇镇依托交通、区位等优势，积极抢抓长三角产业转移和合肥现代化滨湖大城市建设的发展机遇，现已建成撮镇、龙塘工业聚集区和合肥青年工业园三大工业聚集区 ，入驻企业约 400 家，其中规模以上企业 91 家。已初步形成了机械加工业、建材工业、农副产品加工业三大产业集群。随着全国重点农机市场 合肥裕隆农机 21 大市场、华东国际建材中心、安粮国际钢材大市场、红星美凯龙家私汽配广场、安徽大世界商贸城等一批大型市场集聚撮镇，以商贸服务业为主导的现代服务业渐渐兴起，撮镇的产业发展迎来二产与三产齐头并进的良好局面。 2007 年， 合肥 市规委会把东部组团定位为物流、现代制造业基地，两年来，撮镇围绕物流产业的发展进行了不懈努力，撮镇已成为东部组团内物流产业基础最强、交通条件最优的地区。 2. 撮镇良好的商贸发展 势头为项目的建设提供了更多的发展空间。 2010 年 5 月 31 日，省政府批复了关于在撮镇筹建安徽合肥商贸物流开发区的请示，这意味着安徽首个商贸物流省级开发区的诞生。该开发区总体规划面积为 55 平方公里，一期规划面积为 方公里。开发区以南将建成商业住宅产业基地，以北区域为大型商贸零售企业物流配送基地，提供商品展示交易、公铁水运货运、区域配送、面向各优势产业的加工及多元化配套仓储、国际贸易以及公共信息平台等服务。 “以商贸物流为主体，以工业为基础，二者相辅相承。”据肥东县委常委、撮镇镇党 委书记张生介绍，招商引资也并非“捡到篮子里面的都是菜”。合肥裕隆 (农业 )工程机械大市场、华东国际建材中心、安粮钢材大市场及配套加工基地项目、安裕钢材大市场、合肥红星美凯龙全球家居广场、中国中部义乌城、永辉安徽总部暨华东物流配送中心、华东国际汽车城、东华建材综合码头项目、皖港港口仓储 120 22 万吨综合码头建设项目等一批大型专业市场和物流中心的集聚，让撮镇商贸物流业迎来了广阔的发展前景。撮镇 2011 年工业总产值将超百亿， 2015 年将超 500 亿，商贸物流销售总额预计 2015 年预计达千亿元。 （ 1）中华人 民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中指出： 大力发展现代物流业 推广现代物流管理技术，促进企业内部物流社会化，实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作。培育专业化物流企业，积极发展第三方物流。建立物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，推进物流信息化。加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心。 促进中部地区崛起 中部地区要依托现有基础，提升产业层次，推进工业化和城镇化，在发挥承东启西和产业发展优势中崛起。加强现代基础设施建设投入。加快钢铁、化工、有色、 建材等优势产业的结构调整，形成精品原材料基地。加强物流中心等基础设施建设，完善市场体系。 （ 2）安徽省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中指出：推进物流管理体制改革，构建快速物流运输平台和物流信息平台，加 23 速融入长江三角洲物流圈。依托合肥、芜湖、蚌埠、安庆、阜阳等区域中心城市和交通枢纽地区，培育一批物流龙头企业和物流园区。整合物流资源，鼓励邮政、仓储业、运输业、货运代理和企业物流等向第三方物流转化。 24 第四章 建 设 方案 一、 指导思想与原则 坚持以人为本，以市场为导 向，以公司为主体，以物流货物市场开发为导向，以降低物流成本和提高综合服务质量为目标，努力构建社会化、专业化、现代化、规模化的现代物流服务体系，不断加强现代物流人才队伍的培养与建设，全面增强企业的市场竞争能力，使西部泓联物流 中心 的得以健康、持续的发展。 （ 1） 根据国家宏观调控政策和 安徽省 、 合肥市 的实际状况，首先在物流 中心 的建设上坚持理性建设原则， 中心 建设从市场需求出发，将物流 中心 建成定位于服务地方经济的发展； （ 2） 在 项目 建设中，要综合考虑项目建设资金筹措、征地情况、综合运力、库存周转次数、品 种数量等诸多因素； （ 3） 在建设过程中将物流基础设施和电子商务物流信息平台作为重点，搭建公共网络信息平台，实现资源共享、数据共用、信息互通 ， 构建快速货运网络； （ 4） 在设备使用方面，以满足地方市场需求的机械化设备和普通运输车辆的基础上，增加厢式货车、专用车辆和物流专用设备，积极开发推广先进适用的仓储、装卸等标准化专用设备。 二、 项目总体规划方案 25 （ 1）项目定位 普洛斯肥东物流园将延伸战略合作模式，积极引入跨国型企业客户，为其量身打造适合企业运营的优质物业，并一如既往的提供高品质服务。跨国企业客 户的入驻，也必将为合肥肥东县带来新的二次投资和税收机会。同时跨国企业的进驻和发展也将带动该区域相关产业及上下游产业链的发展，提升该区域企业品质和产业的升级换代，推动产业结构的转型和发展。 （ 2） 功能定位 根据现代物流 中心 总体战略和物流发展状况，结合本地区的实际情况， 确定 中心 的基本功能如下： 货物运输周转组织功能 ； 货物信息平台服务功能； 货物仓储功能； 货物分拨配送功能； 汽车配件及机电产品销售服务功能； 货物及产品包装功能 。 根据项目的建设发展，将 逐步增加便利性服务、 低成本服务、供应链集成延伸服务及 加 快反应速度服务 等增值服务功能。 （ 3） 功能区划原则 功能区划要 遵循以下原则 ： 要根据 功能定位与功能特征，充分考虑各区域之间的内外在关 26 联因素，以满足 中心 内各个功能区域 、生产环节的最佳衔接配合， 做到 作业路线最短，避免迂回。 要合理组织 中心 内人流、物流、车流，尽量避免车辆流线，货物流线与站内作业机具流线之间产生交叉、干扰，保证流线顺畅。 要最大限度的合理有效地利用 地块 空间，并考虑生产发展需求。 布局原则 根据选定场址的地形、地貌、对外交通条件及本项目生产的功能要求，确定进、出站口位置，划分 功能区域，力求各功能区域划分明了，联系方便保证各生产环节相互衔接，生产流程顺畅。 物流 中心 作业场内交通组织尽量采用双向环形运输通道，车流、人流尽量减少交叉干扰，使生产作业顺畅、安全进行，保证正常的生产秩序。有工艺联系的作业区域之间应使运输距离最短，避免迂回与交叉。 物流 中心 进出口位置，建筑物的位置、形式等方面，要符合城区总体规划与公路景观设计要求，并充分考虑消防安全与环境保护、绿化等方面要求。 总平面布局方案 根据 地块 的地形特点、对外交通、地质、气象等方面建设条件及中心 总体规 划方案、建设规模， 结合作业流 程、作业方式及防火、安全、卫生、施工等方面的要求，建设程序及远期发展等因素， 本着合 27 理利用土地及空间的原则，进行 如下 布局 ： 地块呈规整布置，地块内规则的布置 6 栋中转仓库，沿着四周布置环形道路、停车位；物业用房、设备用房等辅助用房布置在环形道路侧。 三、 建 设 设计 方案 运用现代建筑设计处理手法，以先进的设计理念，在满足各个建筑物功能要求的基础上，力图将建筑设计成具有时代感、以人为本的现代化建筑。 图 1房效果图 设计过程中 充分考虑到工业化生产及使用的要求，结合地理环境，提高土地的利用率。 由 车间的长、宽、跨度尺寸柱距的要求确定柱子的位置，柱在平面中排列所形成的网络为柱网。柱网的选择实际上是厂房跨度和柱距的选择。 28 仓库在满足工艺要求的前提下，经济合理的确定厂房高度及有效利用和节约空间，解决好仓库的采光和通风，使其有良好的室内环境，合理的选择屋面排水，围护结构的形式及其构造，使仓库具有随气候条件变化影响小的围护功能，进而保证生产的正常进行及为工人创造良好舒适的生产环境，同时满足建筑工业化要求。 （ 1）高度确定 考虑生产工艺、生产设备、货物起吊高度及其他各方面的要求。 该项目设计 1层厂 房高度设计为一楼 8m。 （ 2）通风设计 仓库的通风方式采用自然通风和机械通风结合的形式，充分利用自然通风，同时各进驻企业根据自身需要自行建设机械通风设施。 （ 3）立面设计 为使立面简洁大方，比例恰当，达到完整均匀，节奏自然，色调质感协调统一的效果。仓库的立面采用水平划分的手法，在水平方向设整排的矩形窗，组成水平条带，增加立体感。低侧窗为水平推拉窗，高侧窗为上下翻转的悬窗，在正立面开有大门，门上设有外挑雨棚。在水平方向附有不同色彩的板带，增强立面效果。 仓库 建筑设计以白色为主，辅以灰、浅蓝等色，体现生产厂房应有 的工业感。建筑风格应追求现代、美观，注重内外空间的过渡并与相邻地块建筑协调考虑，其建筑形式要体现出现代建筑特点。 （ 1）设计依据 29 建筑结构可靠度设计统一标准 建筑工程抗震设防分类标准 建筑结构荷载规范 2006 年版）； 建筑抗震设计规范 混凝土结构设计规范 砌体结构设计规范 建筑地基基础设计规范 建筑桩基技术规范 自然条件： 1）基本风压： 面粗糙度： B 类。 2）抗震设防烈度为 7度；设计基本地震加速度为 计地震分组为第一组。 （ 2）结构设计 结构选型： 地上一层，建筑高度为 8m，结构形式采取钢结构，抗震设防类型为标准型，结构安全等级为二级，地基基础等级为丙级。 主要结构材料： 混凝土强度等级： 主钢构采用 材，次钢构采用 材。 钢筋选用热轧 钢筋、 钢筋、 砌体等级 ： 浆强度等级： 30 四、 主要工艺设备 项目主要工艺作业流程如下： 本物流园卸货作业流程如下： 装货作业流程如下： (1)储存设备 主要指 托盘 和 货架 。 托盘既是存储设备 ， 又是物流作业中必不可少的装载工具。它有装载面，可供集合一定数量的物品，便于物品的装卸和运输。由于货物种类繁多、形态各异、规格尺寸多样，与之相适应各类的托盘种类也 很 多， 项目 主要 配备 平托盘，辅式托盘、储槽式托盘等。 货架住用于立体库房存放货物。货架 载重不大于 幢库房内货 架 数量宜在 3000 7000个以内，货架数不超过六层。 (2)装卸 及搬运设备 装卸机械主要包括货物和仓库装卸机械，作业区装卸机械等。常用的搬运设备以搬运车辆为主，高度 5m 以内的高架库房，宜采用进货 储存 装货 送货 理货 分拣 装货 送货 接货 装货 运输 储存 分装 分拣 配货 配装 运输 配货 分拣 运输 31 高位叉车 叉 取货物，可以分为 三 大系列。 详述如下： 叉车 :叉车主要用于举高和搬运货物。 手推车：手推车灵活轻便，广泛用于物流中心搬运货物。由于没有提升能力，一般承载能力在 500下。 (3)输送设备 输送设备是物流 中心 必不可少的重要搬 运设备。它有水平和垂直搬运之分，也有整箱和托盘之分。决定输送机的主要参数是搬运货物的最大长度、宽度，最大重量和单位时间的搬运量。 高架库货架层数超过六层，或货架高度超过 7m 时，宜采用巷道堆垛机。较大作业量高架库的储货区与装卸区间可采用皮带输送机。 物流 中心 使用最普遍的是单元负载式输送机和主体输送机，单元负载或输送机包括滚筒式、带式和链条式三种类型，主要用于固定路径的货物输送。输送设备的单元负载有托盘、纸箱或固定尺寸的物品。单元自载式输送机按动力源区分，可分为重力式和动力式两种。重力式是利用物品的自重为动力， 在倾斜的输送机上由上往下滑动，因滚子不同 ,又可分为滚轮式，滚筒式和滚珠式三种类型。动力式是以马达为动力。 (4)自动化 信息 处理 设备 为了满足物流 中心 生产管理及与周边区域进行物流信息交流的需要，应配备相应的通讯信息设备，一级物流 中心 应包括：计算机监控系统、无线、有线通讯系统，中心外和中心内计算机网络系 32 统，信息显示系统等。 (5)运输车辆 物流 中心 根据生产作业需要，应配备一定数量的运输车辆，以满足配送货物的需要，车辆类型应根据运输方式、货物种类合理选择。 (6)计量 包装 设备 配备检定合格的 大型 计量设备 ，根据发 展规划，配备负荷为 100吨 。 根据分包装需要，配置一定数量的包装机械。 (7)车辆 维修 与保养 设备 包括运输 车辆、装卸机械和 品牌汽车 的维修 与保养 设备。 (8)车辆清洗设备 用于运输车辆及客户车辆的清洗。 (9)消防设备 根据国家有关标准和要求， 中心 内需配备一定规模和数量的消防设备及设施，确保安全运营。 室内消防 消防设计流量 5L/s 一路进户，接入管径均为 火栓栓口直径 枪 19，配 25衬胶水龙带，保证室内最不利点处两股水枪同时到达。消防管道采用焊接钢管。本工程为三级保护对象。本 系统由感烟、感温探测器，手动报警按钮、消火栓报警按钮、非消防电源切除等联动模块组成区域火灾报警控制系统。 33 室外消防 室外货物堆场、停车场的消防水管采用环状管网布设，室外消火栓间距不超过 火半径不小于 150米，每个消火栓水量为10S，并在汽车与机电配件交易中心处建消防水池一个。 (10)安防 设备 设施 为确保 中心 的安全，在仓贮库房、办装车间等重要位置设置一定数量的安全监控设备设施。 (11)动力设备 主要包括 变压器、配电设备、 换气扇 、路灯 等设备设施。 (12)办公自动化设备 根据岗位及功能 配备不同层次和价位的办公设备、设施，以满足 中心 工作需要。 (13)公务车辆 主要指客户服务用车。 (14)其他设备 主要指环卫等不可预见性的零星设备，根据工作需要配置。 主要设备设施配备清单如下： 表 1要设备 设施清单 序号 设备名称 型号 单位 数量 一 储存设备 式托盘 个 800 架 42000 二 装卸及搬运设备 1 手推车 个 500 34 2 叉车 1t 台 60 2t 台 50 台 30 三 输送设备 垛机 台 12 载式输送机 套 6 四 自动化信息处理设备 套 2 五 运输车辆 通运输车辆 8t 台 50 六 计量包装设备 磅 台 6 装机 台 60 码机 台 12 七 车辆维修与保养设备 套 4 八 车辆清洗设备 套 4 九 安防设备设施备 套 4 十 消防设备 粉灭火器 480 氧化碳灭火器 458 十一 动力设备设施 压器 125000 2 气扇 台 120 十二 办公自动化设备 根据岗位及功能配 置 十三 公务车辆 辆 3 十四 其他设备 根据需要配置 五、 公共工程 排水 水 （ 1） 给水水源：本工程给水采用市政自来水，市政供水压力大 35 于 能满足厂区生产、生活供水需求，給水管径为00 （ 2）水质 工厂采用城市自来水， 其水质满足生活饮用水水质标准，能满足一般生产、生活用水水质要求，对工业用水水质有特殊要求的用户采用自行处理措施。 （ 3）水量 a) 用水量标准： 按照 仓库 单位面积用水指标（包括生产用水、生活用水及绿化、道路浇洒用水）： 6L/ d K= 日用水量为： d 小时最大用水量： h （ 4） 给水系统：本工程给水由 :市政环状給水管网上引入两条进水管（现状市政环状給水管网管径均为 00其给水引入管管径为 水采用生产，生活，消防合 一制，給水主管呈环状敷设，管径为 据市政供水压力情况采取分区供水，城市供水压力以下用水采用市政压力直接供水， 物业用房 供水压力以上部分采取加压供水。 （ 5） 消防系统 ： 本工程共设置室外消火栓系统，室内消火栓系统，自动喷淋系统共三种消防给水系