玉田县凤凰盛世住宅小区新建工程项目可行性研究报告

1 唐山长春房地产开发有限公司 玉田县凤凰盛世住宅小区新建工程项目 第一章 总 论 玉田县 “ 凤凰盛世 ” 住宅 小区 新建工程 公司地址：玉田县无终大街 唐山长春房地产开发有限公司是中华人民共和国住房和城乡建设部评定具有一级资质的房地产开发企业，注册资金 23980万元。下设四部一室，分别是开发部、销售部、财务部、工程部和办公室。现有人员 67 人，其中具 有职称的经济技术管理人员 42人（高级职称 5 人，中级 25人，初级 12 人），技术力量雄厚。该公司有健全的组织管理机构和各项规章制度，有完善的质量保证体系，并通过了 际质量管理体制认证。 该公司自成立以来，先后在玉田县和唐山市其他县区开发了多个规模较大的住宅项目，如兴春家园、钰鼎春园、凤凰春城等住宅小区，开发面积达 300余万平方米，他们本着对人民、对事业的高度负责的精神，视质量为生命线，在所开发的各住宅小区中，合格率达到 100%，并以质量优良、服务周到、居住舒适、生活方便而深受广大群众的信赖和好评。 公司多次被省、市、县领导机关及主管单位评为先进单位。 唐山长春房地产开发有限公司法定代表人李长春先生是玉田县有名的民营企业家，多年来从事建筑工程及房地产开发，有着精湛的生产技术 2 和丰富的管理经验。改革开放以来，在党的政策指引下，他思想解放、开拓进取，在生产经营中取得了显著的成绩。为顺应玉田县经济发展的需要，搞好玉田县的城镇规划，认真执行唐山市委、市政府 “ 推进城市建设、打造宜居靓城 ” 的号召，满足广大人民群众对于住房的需求，他在玉田县委、玉田县人民政府和有关部门的大力支持下，进行玉田县 “ 凤凰盛世 ” 住宅小区工程建设 ，必定受到广大人民群众的热烈欢迎。 编制单位名称：唐山市冀维建筑工程咨询有限责任公司 资质等级：乙级 编号： 发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会 华人民共和国建筑法； 华人民共和国招标投标法； 华人民共和国城市房地产管理法； 华人民共和国土地管理法； 华人民共和国城乡规划法； 务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发 200637 号）； 共河北省委关于推进农村小康社会建设若干重要问题的意见； 北省实施中华人民共和国招标投标法办法等有关法律法规； 北省人民政府印发关于促进全省房地产市场持续健康发展的实施意见 (冀政 2014 66号 ) 家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评 3 价方法与参数（第三版）； 共唐山市委、唐山市市人民政府关于 “ 推进城市建设、打造宜居靓城 ” 的决定； 市绿化条例（国务院 1992100 号令）； 城市用地分类与规划建设用地标准 山市地震局提供的有关材料； 山长春房地产开发有限公司提供的基础材料。 介 编制的工作概况 唐山市冀维建筑工程咨询有限责任公司接受唐山长春房地产开发有限公司的委托，对项目的基本情况进行了调查研究，对相关情况进行了分析，在此基础上，对该项目的必要性、可行性、建设规模、建设内容、建设条件、技术方案、投资环境等进行了研究，并对其投资估算、资金筹措等进行分析，编制了该项目 简介 。 设 地点 该项目位于玉田县玉田镇的中北部，属于玉田县的黄金地带，是玉田镇城一村、城三村、马庄子村三个自然村部分民宅以及玉田师范、人行部分家属房，其具体方位是：东至玉田镇燕山北路，西隔民宅至繁荣北路，南至文明东街，北临民宅，在向北不远即是伯雍大街。该区域东侧紧邻燕山北路、西侧临繁荣公路，玉田县 2 路、 3 路、 6 路公交车通过项目区，项目区域向西南方不足 2000 米即是玉田火车站，不足 1000 米即是玉田县长途汽车站。交通便利、生活方便，周围水、电、暖、气、讯等设施齐全， 地理位置十分优越，是人民群众居住、生活的良好区域。 设内容和规模 4 该项目规划总用地面积 82536其中住宅用地面积 67536业用地面积 15000个项目区域内，筑密度 楼间距 化率 35%。 项目总建筑面积 其中地上建筑面积 151354下建筑面积 上建设住宅楼 12 栋（其中 10栋为地上 17 层建筑、2 栋为地上 14 层建筑）；沿街商业建筑 12 栋、集中商业建筑 1 栋，以及入口大堂（内含物业等公用设施）；在 地上建筑面积 151354宅建筑面积 业建筑面积 区 凤凰新天地建筑面积 区 凤凰新天地车库建筑面积 口大堂建筑面积 含警卫室、社区卫生服务站、公用卫生间等），项目地下建筑面积 区地下停车场建筑面积 区住宅地下室建筑面积 区商业地下室面积 区凤凰新天地建筑面积 区凤凰新天地车库建筑面积 完成项目地上、地下建筑的同时，完成小区内道路、地面硬化和绿化工程。 设周期 该项目建设期为 24 个月，按 2 年计算。 2015 年 6 月开始前期准备工作， 2015 年 9 月开始施工建设，预计 2017 年 5 月工程竣工。 2016 年 3月开始销售，采用边建设、边销售的方法，项目销售期 2 年，第一年销售总建筑面积的 60%，第二年销售总建筑面积的 40%。 目投资及资金筹措 项目总投资 51000万元人民币，其中建设投资 50800 万元；在建设投资中，建筑安装工程费用 元、设备购置费用 元、设备安装费用 元、土地使用费 17000 万元、元、基本预备费 2500 万元、涨价预备费 1200 万元、建设期利息 元；此外，销售费用 200 万元。 5 项目资金来源，项目总投资的 51000万元，由项目开发单位自筹资金解决 21000 万元，为全部投资的 申请银行贷款 30000 万元，为全部投资的 该项目建设符合中共唐山市委、唐山市人民政府和 中共玉田县委、玉田县人民政府 “ 推进城市建设、打造宜居城市 ” 、 “ 把玉田县城建设成为花园式城市 ” 的号召，符合广大人民群众的意愿和要求。该项目的建设，将有力地促进玉田县城市建设的发展，使玉田县市容市貌更加靓丽和整洁，进一步提高玉田县的城市形象和知名度，同时也有力地促进玉田县经济的发展，增加玉田县的财政收入；项目完工后，使各地入住居民的居住、卫生和社会安全环境得到明显的改善，同时又向社会提供一定数量的住宅和商铺，满足人民群众住房需求，解决部分工商业者缺乏经营场所的问题。该项目的建设，对于发展玉田县的经济，促进玉田县 城市容市貌的发展变化，满足广大人民群众日益增长的物质、文化生活的需求，进一步维护安定祥和的社会局面，具有重要的意义。 项目有关指标一览表 6 第二章 项目背景、必要性及发展概况 序号 项 目 单位 数量 备注 1 用地面积 1#地 2536 住宅用地面积 7536 商业用地面积 15000 2 总建筑面积 上建筑面积 151354 其中：住宅建筑面积 地上商业建筑面积 包括区 凤凰新天地、车库 公用建筑面积 入口大堂，包括警卫室、卫生所、公厕等 下建筑面积 度 超过 部计入总建筑面积 其中：地下商业建筑面积 区 凤凰新天地 商业地下室 住宅 地下室 凤凰新天地车库 1区 地 下车库 3 销售 面积 住宅建筑 住宅回迁面积 业建筑（含地下） 地上商业建筑回迁面积 下建筑 包括地下储藏室、地下停车场等 地上车库 4 建设期限 个月 24 销售总收入 万元 6 总投资 万元 51000 建设投资 50800万元、销售费用 200万元 有资金 万元 21000 为全部投资的 银行贷款 万元 30000 为全部投资的 7 缴纳税金及附加 万元 8 总成本费用 万元 9 利润总额 万元 10 缴纳所得税 万元 11 税后利润 万元 12 总投资收益率 % 13 投资净利率 % 14 总成本费用利润率 % 15 财务投资内部收益率 % 后、国家标准 12% 16 财务投资内部收益率 % 前 17 财务投资净现值 万元 后、 i=12% 18 财务投资净现值 万元 前、 i=12% 19 投资回收期 年 后、含 2年建设期 20 投资回收期 年 前、含 2年建设期 21 盈亏平衡点 % 售收入、销售数量、销售价格 22 容积率 23 建筑密度 % 24 绿地率 % 35 25 居民户数 户 1114 不含商户 360户 26 居住人数 人 3120 每户按 含商户人数 27 商户户数 户 360 按每个商户经营面积 200 28 项目总能耗 单位建筑面积年能耗 7 改革开放以来，玉田县各届领导班子，远见卓识，具有很强开放意识，领导全县人民群众，奋发图强，埋头苦干，取得了令人瞩目的成就。特别是进入新世纪以来，玉田县领导班子坚持科学发展观，思想解放，锐意进取，措施得力，使玉田县的经济建设得到了飞速的发展，从 2000年以来，国民生产总值每年以 10%以上的速度递增，创造了历史最好水平，县财政收入每年以较大幅度增长，城镇居民和农民的收入也有了较大幅度的提高，人民群众的生活质量和生活水平都得到了较大的改善，对居住条件也提出了更高的要求；特别是玉田县处于北京 、天津、唐山这一金三角形的中心地带，交通便利，工商业发达，是八方商贾聚集地，广大人民历来有经商办店的传统和经验，被称为 “ 金三角中的一颗明珠 ” ；由于农村改革的深入发展，土地承包责任制的落实，相当一部分农民离开土地，到玉田县城落户，从事各种经营活动，需要大量住宅和经营场所。特别是玉田县认真贯彻执行国家城镇化建设方针，加强县城建设，以迅速发展经济，满足人民群众的需要，提高人民的生活水平， 2012年 3 月，中共唐山市委、唐山市人民政府决定，进行全市城市建设和城镇改造，以科学发展观为指导，努力加快唐山市及各县区城市化进 程，特别是唐山市城市总体规划2008，市域城镇等级结构分为：市域中心城市 副中心城市 县域中心城镇 中心镇 一般建制镇等五级。市域副中心城市（ 4 个），包括海港片区（由海港开发区和乐亭工业区组合而成）、迁安城区、遵化城区和玉田城区，作为唐山市副中心城市，玉田县是环京津卫星城镇。这标志着玉田县在唐山市域中的地位被提升到一个新的高度。因此坚定不移地朝着建设文化名城、经济强城、宜居靓城、历史新城的目标迈进；为了落实中央、河北省、唐山市对全省县城以上的城镇，进行大规模的改造，推进现代化城市建设，加快城 镇化进程的决策； 2012 年 6 月，玉田县委、 8 玉田县人民政府决定，在三年内玉田县城及有关乡镇进行大规模的改造，使玉田县城增加 5万居住人口，到 2015 年达到 20万人的小城市，从而更好地适应经济发展的需要，促进经济发展，满足广大人民群众提高居住条件的要求，这是当前中共玉田县委、玉田县人民政府当前一项重要任务。 合国家的有关政策 党中央、国务院和各级党委政府历来关心人民的住房问题， 2006 年 5月，国务院下发了国办发 2006 37号文件，对解决人民群众住房，搞好房地产的开发，提出了 明确的方向和有效的措施； 2007年 7 月，国务院又下发了关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，明确提出到 2008年，全面解决县以上城镇中低收入家庭住房问题；党的十八大把解决人民群众住房问题列入各级党委、政府的主要任务之一；在 2013 年 8 月，李克强总理主持召开的国务院常务会议，对全国房地产开发进行了全面安排部署；国家新型城镇化规划（ 2014 年 2020 年）中也明确提出 “ 大力加强住宅建设，满足人民群众对于住宅的需求 ” 。在 2011 年 10月召开的河北省建设工作会议上， 确定 2011年 2015 年要进一步加 强城镇住宅建设，城镇住宅竣工面积要在 2011 年的基础上，增长 20%以上，人均住房建筑面积 15项目开发的住宅楼和商铺正是按着国家的有关政策，主要面向广大人民群众、进城农民以及各地商户，户型建筑面积在 符合人民群众意愿和需要，同时唐山长春房地产开发公司千方百计节约成本，把实惠留给购房群众，和同类商品房相比，其销售价格合理，中低收入家庭有能力购买。因此，该项目的建设符合国家扩大消费需求、优化投资结构的产业政策，符合国家解决中低收入 者住房困难、大力开发普通商品房和经济适用房的产业政策。 合当地人民群众的需要 9 随着国民经济的发展，生活水平的提高，人们对居住条件的要求已发生了明显的变化，不仅要求建筑质量好，而且在房屋平面、空间布置、立体造型、配套服务、区域环境等方面也有新的要求。对于地理位置和房屋的使用价值要求更为严格；进入新世纪以来，玉田县各届领导班子，远见卓识，具有较强开放意识，领导全县人民群众，奋发图强，埋头苦干，取得了令人瞩目的成就。特别是玉田县新一届领导班子，坚持科学发展观，锐意进取，措施得力，使玉田县的经济建设得到 了飞速的发展，创造了历史最好水平，县财政收入每年以较大幅度增长，城镇居民和农民的收入也有了较大幅度的提高，人民群众的生活质量和生活水平都得到了较大的改善，对居住条件也提出了更高的要求。几年来，玉田县开发了近 300 万 相当一部分缺房、少房的家庭解决了住房困难，但是仍然有相当一部分家庭，住房困难没有得到解决。根据我们调查，在玉田县 在仍有 户进城农户和城镇家庭缺少住房，居住在租用的房间中，这样的家庭占全县总户数的 右；特别是还有 200余对在玉田县城工作或生活的大 龄男女青年，由于住房问题没有得到解决，而一再推迟婚期；同时还有 户中低收入家庭，人均建筑面积不足 8家几代挤在一起，占全县总户数的 2%左右，这些家庭迫切需要购买商品房，以解决住房困难。特别是随着国家城镇化发展进程的加快，小城镇、特别是县城建设加强、容量的扩大，城市市政设施建设的日益完善，生活质量的不断提高， 相当一部分群众希望到县城居住， 2009 年初，唐山市委、市政府做出规划，玉田县城要在 5年内，增加 5 万人口，需要1 万余套住房，因此该项目的建设既可为人们的居住和生活提供宽敞、舒适的空间，又可为 中低收入家庭、进城务工农民和到城市居住居民解决住房困难，因此是符合当地人民群众需要的。 合城市建设的需要 城市环境的改善，需要强有力的经济保障；改善基础环境，保持社会 10 发展，需要拉动经济发展，城市发展与经济发展的关系密切；搞好城市化建设，需要高起点的规划，高标准的建设，高效能的管理。而这一切，需要加大投入，增加投资；以基础设施为主要内容的城市建设是城市化推进的主要内容。哪里的基础设施完备，城市载体功能提高，当地经济发展得就快。要想促进区域经济的超常规、跳跃式发展，现在需要营造好环境。 过去的开放 靠优惠政策促进，入世以后的开放靠双边、多边的合作促进。现在则要由靠政策促进开放变为靠环境促进开放，谁抓住了环境谁就抓住了开放的关键，抓住了开放的切入点。 玉田县要实现现代化，必须加快城市化建设，促进区域经济的协调发展。只有加强城市化才能提升城市的整体品位，而加快城市化建设也符合河北的实际情况，符合经济规律。 2007 年 3 月，中共唐山市委、唐山市人民政府决定，进行全市城市建设和城镇危旧平房改造，以科学发展观为指导，努力加快唐山市城市化进程，坚定不移地朝着建设文化名城、经济强城、宜居靓城、历史新城的目标迈进。河 北省政府决定在 3 年内，对全省县城以上城镇的偏僻街道、小巷进行改造，进一步整顿市容市貌，建设现代化的城市。 2009年 3 月，中共唐山市委、唐山市人民政府决定，进行全市城市建设和县城城镇危旧平房改造，以科学发展观为指导，努力加快唐山市城市化进程，一年一大步，三年见成效。中共玉田县委、玉田县人民政府认真执行市委、市政府的决定，努力推进城市建设，打造宜居城市。为了适应经济发展的需要，进一步搞好小城镇建设，满足广大人民群众提高居住条件的要求，中共玉田县委、玉田县人民政府多次邀请各方面专家，对玉田县、玉田镇进行规划设计， 经过各方面的反复论证，并广泛听取了人民群众的意见，最终确定了玉田县的总体规划，并报请市、省批准，成为玉田县城建设发展的蓝图。 2010年以来，玉田县以推进城乡面貌三年大变样为目标，站在改善民生的高度，明确目标、制定方案、和谐拆迁，稳 11 步推进城镇建设，促进了 “ 打造宜居靓城，建设幸福家园 ” 攻坚行动的顺利开展； 按着玉田县城建设发展的总体规划，整个玉田县城分为居住区、商业区和工业区三部分，该项目所在区域被确定为居住区，该地区位于玉田县城中北部的黄金地带，地理位置优越、交通方便、环境优美。这一区域原是玉田镇城一村、城三 村、马庄子村三个自然村部分民宅以及玉田师范、人行部分家属房，这里的住宅大部分是上一世纪 70 年代建设的平房，由于处于当时的各种条件，规划不合理，各种建筑杂乱无章，房屋低矮、道路狭窄、公共设施不配套，真是 “ 刮风全天土，下雨满街泥 ” ，污水到处流淌，同时私搭乱建比较严重，道路歪歪斜斜，交通十分不便，和项目周围已经建设完成的居民小区相比，形成鲜明的反差，广大人民群众对于这些情况十分不满，多次向玉田县政府及有关部门反应，要求解决存在的问题；为了合理利用这一黄金地带宝贵的土地资源，搞好玉田县城的规划，为玉田城镇建设打造一 个亮点，使其和玉田县城形成和谐的整体景观，2013年下半年，玉田县委、玉田县人民政府广泛征求了人民群众和有关专家的意见，根据玉田城镇发展规划，决定在这一地块建设高标准的居民住宅楼和商业门市，要求建设单位唐山长春房地产开发有限公司尽快开始进行开发、建设。从而，使这一地区建设既符合玉田县城镇规划，又满足人民群众住房的需求，并为个体商户提供一定数量的经营场所，维护了广大人民群众的利益，促进了经济的发展，巩固安定祥和的社会局面，因此，该项目的建设符合符合城市建设的需要 。 合当地经济发展的需要 房地产 开发业是国民经济中的一个重要产业，它能从消费和投资两个领域拉动经济增长。国家已明确提出把加大城镇建设作为扩大内需、拉动经济增长的重要方面，培养成目前国民经济新的增长点。房地产开发业作为国民经济先导性和基础性产业，产业关联度很强，对其它产业影响作用 12 较大，其每增加一个单位的投资，将诱发钢铁、水泥等工业产品以及建筑装饰材料和建筑业生产的较大幅度增加。据 2012 年有关资料显示，我国住宅建筑用钢量占全国用钢总量的 住宅建筑水泥消耗量占全国水泥总消耗量的 日本住宅业生产诱发系数为 住 宅业每增加一个单位的投资将诱发有关产业国内产值之和（包括住宅建设本身）此推算， 2012 年我国城镇建设新增加的 元投资可以诱发大约 200000 亿元左右产值的工业和建筑业等相关部门的产业。其次，住房消费还带来居民消费心理的变化，促进了家庭耐用消费品及卧具、厨具等方面的消费需求，间接推动了室内轻工业产品的生产和销售。按建设部制定的城市住宅建设与房地产业 “ 十二五 ” 发展规划测算， 2000年我国住宅业增加值占 2010 年占 5%，到 2020 年可望达 10%左右，房地产开发业对 国民经济的贡献率将越来越高，房地产开发业的建设必将带动我国经济的进一步发展。针对当前世界及我国经济发展速度减缓的问题，在 2012 年 11月国家召开的经济工作会议上确定的各项措施中，明确把促进房地产健康发展作为扩大内需、发展经济的重要内容。该项目的建设，既能为建筑市场提供一批就业岗位，缓解就业压力；同时由于需要一定数量的地方建筑材料供给，又可以促进玉田县各方面经济的发展。同时，该项目建成后，可向玉田县缴纳各种税金 8500 多万元，有力地促进地方财政收入的增长。 综上所述，该项目的建设是符合国家政策的，是必要的。 第三章 市场预测和销售策略 场销售有利因素 1、房地产业作为国民经济支柱产业，对引导消费拉动内需，促进经 13 济发展具有极其重要的作用。随着国家产业政策的调整和住房制度的改革，房地产业步入了又一轮变革发展时期，住宅成为房地产业中的主要产品。根据最近国家实施的城镇化、扩大内需、促进经济发展的各项措施，房地产业必将得到进一步的发展，各金融部门也对房地产开发大力支持。目前，购房主体已从单位、集团改变成为个人，城乡居民的住房只能通过房地产市场购买，没有其它途径。同时，随着人们市场 经济意识的增强，购房目的不仅仅是为了居住，同时还希望通过二级市场得到增值。住房抵押（按揭）贷款的逐步深入推行，特别是最近各个商业银行普遍调整了住房贷款的政策，取消了一些限制措施，更加激发人们的购房欲望，并促使人们的消费欲望形成现实的购买力。 2、玉田县是唐山市较大的县，经济比较发达，截至 2013年底全县人口 人，面积 1165 平方公里，位于北京市、天津市、唐山市三角地带的中心，交通方便，贸易发达，广大人民群众历来有经商办企业的传统。特别是在唐山市城市总体规划 2008中，玉田县城区被确定为市域副中心城市，标志着玉田县在唐山市域中的地位被提升到一个新的高度，玉田县城市建设必然得到快速的发展。 在中共玉田县委、玉田县人民政府的正确领导下，玉田县制订了一系列政策，极大地调动了广大人民群众的积极性，促进了全县个体、私营经济的迅速发展，同时，也吸引了全国各地企业家来玉田落户，投资建厂办店，据不完全统计，仅 2013年内，就有 20余家较大规模的项目、其中包括世界 500 强、国内 100 强的企业在玉田落户；有 600余户下面各乡镇及外地群众到玉田镇落户；这些群众和企业家、工商业者急需住宅和门市。据初步统计，到 2013 年底在玉田县经商办厂的外来商家已达 2200 余户，在玉田县城就有 860 多户，其中有 500多户已在玉田镇购买了或预购了住宅和门市，目前，还有 300 余户准备在县城内购房。 130 余户本县各地的工商业者也计划在玉田镇内安家，据测算 2014 年将有玉田镇外其他各乡 14 镇的 600余户群众准备到玉田镇购买住宅，一些工商户还打出广告，求购、求租门市和住房。 2013 年玉田县实现生产总值 元，其中第一产业增加值 元，比上年增长 第二产业增加值 上年增长 15%， 第三产业增加值 元，比上年增长 全年完成全部财政收入 元，比上年增长 随着人们收入的增加，必然对居住条件提出更高的要求，希望购买新的住房。通过对玉田县及玉田镇住房状况及百姓住房需求情况的调查，现有住房仍不能满足人民群众的需求。根据对 30户居住在玉田县内其他乡镇（玉田镇除外）居民调查，愿意到县城内居住，在近两年内准备在玉田镇购买住宅楼的居民达到 19 户，占被调查户数的 根据对玉田镇 40 户城镇居民的调查（ 6 户无房或人均居住面积在 10 平方米以下， 22 户有综合楼 ， 3 户在玉田镇有平房， 9 户在其他乡镇有住房，目前在县城租房经商），由于孩子长大，急需购买住宅楼结婚另组家庭的 5 户，占 由于人口增加，原有房屋不足，需要购买新房的 6 户，占 15%；由于收入增加及其他原因，准备卖出原住宅楼，购买地理位置更优越、服务设施更先进商品楼的 4户，占 10%，准备出卖平房购买商品楼的 1 户，占 而租房经商的 9位工商户，有 6 户准备退租买房，准备购买商品楼的居民达到 22户，占被调查户数的 55%；对 18 户外地商户进行调查的结果显示，有 8户准备在玉田镇购买门市，扎根玉田；有 4 户准备购 买住宅楼进行出租或增值。由此可见，城镇居民对高质量住宅的需求仍然比较旺盛。因此，该项目的实施，不仅能满足广大居民需要，同时对发展玉田县经济也将起到一定的促进作用。 3、本项目地处玉田镇中北部地区，地理位置优越，附近没有任何工厂，和繁华的商业区、文化区毗邻，与玉田县行政区相距不足 1000 米，是玉田镇的黄金地带，距玉田县第一中学、玉田县实验小学、玉田县幼儿园、玉田县汽车站、玉田火车站均在 2 千米以内，该项目区域内，玉田县 15 的 5 路公交车有 3路由该区域通过，给人们出行办事提供了方便。玉田县“ 凤凰盛世 ” 住宅小区刻意的绿化 美化，使每一处景物都有独特设计，让人每走一步，都有耳目一新的感觉，楼房与绿景错落有致地安排，漫步在该项目区内，忽而柳暗花明，忽而豁然开朗，忽而波光鳞鳞，忽而山峰秀丽，人们不是在楼群中寻找绿色，而是在花园中行走，充满现代气息的住宅楼与周围的环境相融合，彰显尊贵。该项目的道路，在楼房与绿景之间曲折布置，回避了交通车辆，人们行走其间，悠然而怡然，这样的一个生活居住场所，真是儿童的乐园，老人的疗养场所，中年人的休闲领域，总也住不够。 4、该项目开发的住宅楼和商住楼，户型设计新颖、别致、美观、多样，具有欧式情调，室内 布局合理，塑钢窗，双层玻璃，落地阳台、观景飘窗，户型种类各异，备有十余种户型。各种功能齐全，底层配有储藏室，配套服务设施完备、环境优美，可满足不同层次人们的居住需求，唐山长春房地产开发有限公司将在该住宅小区内建设大型超市、卫生服务站、文化活动站、地下停车场等各种公用设施，同时与项目相邻的 “ 凤凰春城 ”一期、二期工程建有高标准的小学、幼儿园，为人们购物、子女入托、入学、就医等提供各种便利条件。该项目完成后，将是一个高标准、高质量、高品位，温馨、舒适的现代化住宅小区，给居民创造一个快乐、祥和、健康、丰富的休闲天地 。小区在整体设计上，实行人车分流的设计理念，提高了小区内休闲人们的安全性，小区实行封闭式的物业管理，保安守岗及不间断巡逻、高密度闭路监控探头、对讲门系统，多项人性化家政服务，让业主无后顾之忧。 5、唐山长春房地产开发有限公司对居民住宅建设质量非常重视，严格管理，制订了一系列的质量管理措施，保证不发生任何质量事故，在广大消费者心目中树立良好的信誉。同时，该公司营销策略得当，以普通商品房为主，售房价格合理，服务措施得力，按唐山市及唐山市各县区的其 16 它房地产公司开发住宅楼和商住楼的质量、位置、服务设施等方面综合考虑 ，该项目住宅楼和商住楼的售价是比较适于各阶层群众购买。综上所述，该项目具有较大的优越性，预计销售形势较好。 6、由于玉田县的北京、天津及唐山市的城市优势，优越的地理位置和便利的交通条件，以及城乡差别的日益缩小和人们居住观念的变化，加之周围大城市及唐山市中心的高额房价，目前虽有所下降，但是北京、天津房价仍然坚挺，相当部分北京、天津等大城市和唐山市其他地区的居民，在玉田镇购买住房，采取平时工作在城市，度假休闲在城镇的生活方式。据了解，在玉田县城各住宅小区内，大约有 10%左右的商品房，被这些居民购买。 利因素 项目完成后，在销售等方面还存在一些不利因素，主要是： 1、该块土地开发费用较大，主要反映在土地成本费用较高，土地开发费用达到项目建设总投资的 33%以上，加上返迁住宅、商业面积较大，为地上建筑总面积 40%左右，直接导致成本增加。 2、目前由于国家实行了较为严格的金融政策，各金融部门普遍压缩购买住房贷款额度及提高利率，目前虽然利率略有下降，但是仍高于 4%的额度，使购买房地产投资加大，增加了购房者的开支，影响该项目的销售。 3、该项目住宅楼和商业建筑的销售，在同时开发的其他居民小区工程的影响下，形成竞争 局面。目前仅在玉田县城，就有 6 个住宅项目正在建设，购买者在各方面有了更大的选择余地，对于本项目的销售，产生一定的影响。 售策略 展宣传促销活动，使广大消费者了解该项目的实际优惠价格，同时把玉田县 “ 凤凰盛世 ” 住宅小区新建工程各种楼房实际价格、实际成 17 本、实际利润和其他小区住宅楼进行对比，让消费者了解真实情况，作到明白消费。 公共设施的设计、环境、物业、购物、活动、保卫等各方面标准向广大群众做好介绍，使群众真正看到入住该住宅小区的优越性。 真搞好该住宅 小区的环境、物业、安全保卫等各方面的建设，使玉田县 “ 凤凰盛世 ” 住宅小区真正做到环境优美、服务全面、生活方便、居住安全，从而吸引广大居民入住。 方百计节约成本，提高劳动效率，在保证质量的前提下，压缩不必要的开支，力争在价格方面获得竞争的优势，把实惠带给消费者。 综上所述，该项目的建设将有良好的销售前景。 第四章 建设规模和建设内容 该项目规划总用地面积 82536其中居住用地面积 67356业用地面积 15000个项目区域内，筑密度 楼间距 化率 35%，符合规划部门的要求。 项目总建筑面积 其中地上建筑面积 151354下建筑面积 上建筑共建设住宅楼 12 栋（其中 10 栋为地上 17层建筑、 2 栋为地上 14 层建筑）；沿街商业建筑 12 栋、集中商业建筑 1栋，以及入口大堂（内含物业等公用设施）以及物业等公用设施，住宅建筑面积 业建筑面积 区 凤凰新天地建筑面积 口大堂建筑面积 含警卫室、社区卫生服务站、公用卫生间等），项目地下建筑主要为地下商业、地下储藏室、地下停车场及地下配套设施；建筑面积 区 地下车库建筑 18 面积 区 住宅地下室建筑面积 区 商业地下室 区 凤凰新天地面积 区 凤凰新天地下车库 完成项目地上、地下建筑的同时，完成小区内道路、地面硬化和绿化工程。 玉田 “ 凤凰盛世 ” 住宅小区共建设住宅楼 12 栋，其中地上 17层住宅楼 10 栋；地上 14 层住宅楼 2 栋；沿街地上 3 层商业建筑 3 栋、 2 层商业建筑 10 栋；地上 1 层集中商业建筑 1 栋；地上 1 层入口大堂 1 栋（作为公用设施）；地下建筑包括地下商业建筑、地下人防设施、 住宅 地下室、地下 车库 及地下配套设施，因其高度均达到 以上，故全部计入总建筑面积中；在住宅、商业及地下建筑建设进行的同时完成小区内道路、地面硬化和绿化等工程。 该项目将建设成为绿色生态现代化的居民小区，居民小区内部规划合理，配套设施齐全，交通便利，环境优美，生活方便，住宅户型实 用，造型美观大方，销售价格合理，能够最大限度地满足人民群众的需要；工程设计严格执行国家强制性规范，满足绿化、环保、安全、卫生、消防、抗震等方面的要求。 第五章 场址选择与建设条件 址选择 该项目位于玉田县玉田镇的黄金地带，玉田镇的中北部，其具体方位是：东至玉田县燕山北路，西至民宅、部分面对繁荣北路，南至文明东街，北至民宅，相隔民宅约 60 余米即为玉田伯雍大街。该项目用地形状似 燕山北路西侧、文明东街北侧分布。 19 该区域东侧紧邻燕山西路、南侧临文明东街，西侧部分紧靠繁荣北路 ，玉田县的 5 条公交线路中，有三条在该项目区域内停靠，项目区域向西南不足 2000 米即是玉田火车站，不足 1000 米即是玉田长途汽车站，每天有十几次列车和上百次班车通往唐山、北京、天津、东北及河南、山东、内蒙、辽宁及河北省各地，交通便利、生活方便，周围水、电、暖、气、讯等设施齐全，为该项目的建设提供可靠的保证。 候条件 玉田县属温带大陆性季风气候，气候特点为四季分明，光照充足，雨热同季，昼夜温差大。属温带大陆性气候，冬季不寒冷，夏季不炎热，雨量集中，降雨量集中在 7 9 月份， 根据 1990 2013 年气象资料分析，气侯条件如下： 气温：全年平均气温： 极端最低气温： 极端最高气温： 湿度：冬季空气调节室外计算相对湿度 夏季通风室外相对湿度 降水量：年平均降水量为 年最大降水量为 积雪深度：最大积雪深度 265 冻土深度：最大冻土层为 733 风向：冬季主导风向及频率： C 31%， N 夏季主导风向及频率： C 33%， 0% 年主导风向及频率： C 31%， % 风速：冬季室外风速： s 夏季室外风速： m/s 20 全年平均风速： m/s 大气压力：冬季： 1022 季： 998.7 平均气压： 1011.6 霜期：全年无霜期： 190天 质条件 1、地震 该地区位于玉田县中北部，属丘陵前平原地区。据唐山市地震局提供的资料表明：玉田处于宝坻 玉田 滦县地幔隆起带之上，莫霍面埋深34拉面埋深 18度由南向北逐渐增大，不存在急剧变化带，故不存在穿越莫霍面或康拉面的 深大断裂，虽然分布浅型断层，但均不属于活动断裂，一般与地震无关。玉田县地壳构造简单，基底断裂不发育，基岩隆起，地表地形平坦开阔，地壳内岩性以结构密实强度高的砂砾石等粗料物质和粘性为主，除地表有几米厚的粘性土外，地表以下数十米间为夹有多层粘性的密砂类的地层，本地块经河北省工程地震勘察研究院地震安全性评估报告，通过河北省地震安全评定委员会工程建设场地地震安全性评价报告评审，经评审符合国家标准 程场地地震安全性评价的规定，经河北省地震局备案。该区域为 级地震区，由于该项目属于人员比 较密集的住宅和商业、公用设施，为了人民群众的生命财产安全，故该项目的各种建筑应以 8度烈度设防。 2、工程地质： 本工程地质，经地质勘察报告分析， 3米至 6 米深度为砂砾和石砾结构，地基为不均匀地质，无不良地质作用，基础地基可采用砼桩进入持力层，可满足项目要求，有利于项目的施工。该项目地基承载力标值为180目所在地周围经多年的建设实践，没有发现不良的地质现象，适宜进行本项目建设。 21 3、地下水条件： 本地场地实测地下稳定水位 空隙潜水，本工程基础埋深最多为 需进行基坑 降水。该址地下水资源丰富，地下水干湿交替作用下对混凝 土无腐蚀性，有利于延 长建筑物的寿命，适合进行各种建筑。 玉田县地处京、津、唐经济圈的中心地带，经济较发达。农业方面，玉田县是国家确定的粮食、瘦肉型猪生产基地县，农业发展前景广阔，近几年来，形成了蔬菜、果品、畜禽三个主导产业，产品主要供应京、津、唐及东北市场；工业方面，工业门类齐全，全县产品生产技术及规模有的位于全国甚至亚洲的前列；教育方面，玉田县教育事业发达，全县目前有公办中小学校 148 所（高中 3 所，初中 27 所 ，小学 118 所） ， 幼儿园122 所，乡镇成人教育学校 20 所，民办学校（园） 14 所。另有职教中心、成教中心、特教中心、教师进修学校各 1 所。 共有在校学生 68968人 (不包括幼儿园 )，教职员工 7266 人 ，在历年高考中，玉田县考生的上段率、录取率均在全市先进行列；商业上，有经营规模位于全国前 50 名的鸦鸿桥小商品集贸市场，年成交额达近 100亿元；基础建设方面，玉田县近年来，已初步完成了小城镇建设的规划，形成了具有一定规模的现代化城镇。项目所在地的社会经济 结构、教育、文化情况，对于项目的建设 以及发展，都将起到促进作用。 排水 该项目建设期内最大日用水量 d，最大时用水量 86m3/h，施工现场内有已经铺设好的供水管道，水源采用项目区域内现有的供水系统供水，供水管径和水质、水量均能满足该项目工程建设使用。 项目排水实行雨污分流制，建设过程中产生的建筑废水可通过项目区 22 周围现有的市政排污管道排放。 电 建设期的用电由项目区域内现有的供电设施解决，目前玉田县电力系统在项目区域内已安装两台 500保证项目建设正常用电。 田县建材工业 有一定的基础，建材生产比较发达， 2012 年仅水泥产量就达到 1400 多万吨，玉田镇周围建有多个较大规模的建材市场，项目建设中所需各种建筑材料，均可在玉田县及唐山市内市场或周围购买。 项目区域内道路纵横交错，东、西、南三个方向均紧靠县域主要交通干道，交通十分方便，有利于建筑材料的运输。 筑场地目前已达到 “ 四通一平 ” ，施工条件已完全具备。 第 六章 工程技术方案 程设计的指导思想 该项目的设计和建设中要突出 “ 以人为本 ” 的思想，以 “ 经济、适用、舒适 、方便 ” 为原则，以 “ 营造生态园林景观和优良的生活环境 ” 为宗旨，以 “ 推进城市建设、打造宜居靓城 ” 为方向，努力建设一个高标准的、环境优美的、现代化的居住场所。 设计中以 “ 创造美丽的绿色生态系统城市空间 ” 为线索，以 “ 实用、舒适、方便、整洁 ” 功能定位为依据。并注意和周围的景观、现有建筑紧密结合，互相呼应，谐调一致，形成一个整体，构成一个完美的建筑群，创造一个居住、生活、休闲、游憩、购物、活动为一体的空间，成为玉田县的一颗璀璨的 “ 绿色明珠 ” 。具体要做到： 彻 “ 科学论证、严密规划、实事 求是 ” 的原则，强调居住、 23 购物、休闲、活动、养生、安全等系统功能；将功能定位作为该项目总体设计的出发点，在客观分析社会各阶层居民的需求和愿望、当地经济发展水平、房地产市场现状的基础上，确定该项目的建设标准； 彻 “ 先进、经济、实用、舒适 ” 的原则，体现时代特色，建筑物要符合 21 世纪潮流的新型建筑风格，在对住宅楼、商业场所的造型、设计、结构进行综合分析比较，并听取群众意见的基础上，提出可行的设计方案； 设计和建设中，把 “ 满足人民群众住房需要和提高人民的生活质量 ” 结合起来，作为主要目标，根据各 阶层人民群众不同的需求，有针对性地对住宅进行设计和建设； 真贯彻国家有关环保、安全、消防、能源等规定和标准，重视自然环境，对自然要素的保持和创造贯穿于该项目的设计中，建设高标准的、现代化的居民住宅； 应当前经济发展水平，在满足居民当前需要的同时，注意到将来的发展。 出多元化、人本化、立体化、生态型及可持续发展等特点，同时富有地方特色及场所个性、主题明确、功能合理、流线明晰、形态优美、整体和谐，具有艺术魅力与文化内涵。 目设计和建设的依据 发承办单位 的具体设想和思路； 计单位提出并经项目承办单位同意的建筑方案； 行国家有关设计建筑规范； 行国家有关的能源政策。 筑工程等级：二级； 计合理使用年限： 50年； 24 目耐火等级：二级，耐火时间 2 小时； 面防水等级：二级； 震设防烈度：八度。 根据国家节约土地的原则，结合项目组成内容及周围环境条件，按现有用地进行总图规划。规划中力求做到建筑物布局