某某县某公共租赁住房项目可行性研究报告

1 某某县某公共租赁住房项目 第一章 综述 一、项目背景 1、项目名称： 某某县某 公共租赁住房项目 2、项目性质： 新建 3、项目建设单位： 某某房地产开发有限公司 4、建设单位法人代表 ： 梁洪清 5、项目总投资： 元 6、 可行性研究报告编制依据 ： （ 1） 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发 2007 24 号） ； （ 2） 国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发 2011 1 号） ； （ 3） 国务院关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保 201087 号） ； （ 4） 国务院办公厅 关于保障性安居工程建设和管理的指导意见（国办发 2011 45 号） ； （ 5） 公共租赁住房管理办法（住建部第 11 号令） ； （ 6） 某某市 公共租赁住房管理暂行办法 （ 某府 发 2011 32 号） ； （ 7） 某某县 公共租赁住房管理实施细则（试行）（ 某府 办发 2012138 号） ； （ 8） 某某县 县城总体规划 20102030 ； 2 （ 9） 某某县 国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 ； （ 10） 某某县 住房和城乡规划建设局关于对 某某房地产开发有限公司 修建公共租赁住房项目的批复（开住建 2013 46 号） ； （ 11） 委托人提供的其他有关基础资料、技术资 料； （ 12） 编制人员调研资料等。 本次可行性研究报告是在以上条件和背景的情况下进行并完成的。 7、编制原则及目的 （ 1） 根据 某某县 县城 总体规划的要求，本项目建设需满足区域 规划布局的 总体要求； （ 2） 遵循有关部门对公共租赁住房的建设标准限制； （ 3） 遵循国家关于 居住建筑 建设的环保、消防、节能、安全、供电、供水等有关规定； （ 4） 根据项目建设条件的实际状况，通过对项目建设背景、必要性、建设地点及建设条件、建设内容与建设规模、项目的组织管理和实施计划、环境保护、消防与公共安全、招投标方案、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析 ，重点研究和 论述项目建设的必要性、建设方案和 投资估算，为项目的建设，提供可靠的决策依据； 二、项目概况 1、 建设 地点： 某某县 城关镇东山村 某地 2、 建设规模及内容 总用地面积 （ 约 ）。 总建筑面积 ，其中：住宅 ，商业用房 ， 配套服务设施用房 ，地 3 下车库 。 共建设公租房 784 套 ， 每套建筑面积约 60 。 同时建设小区道路、环境、绿化、配电等配套设施。 3、 建设周期： 2 年（ 24 个月）， 2013 年 8 月至 2015 年 7 月。 4、 投资估算及资金筹措 （ 1） 投资估算 项目估算总投资 中：建安工程费用为 它基本建设费为 备费 （ 2）资金筹措 申请政府专项资金 占总投资额 ； 企业自筹 占总投资额 。 三、项目建成后效益分析 近年来，随着廉租房、经济适用房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于住房保障政策覆盖范围比较小，城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原 因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展面向中等偏下收入群体的公共租赁住房便成为了必然要求。 “公租房 ”建设将满足完善住房供应体系。当前，廉租房、经济适用房等保障面不到总人口的 5%，加上危旧房、棚户区、城中村改造安置房等，也量小面窄，只能小范围 “救急 ”，尚难大面积 “保障 ”。特别是 “夹心层 ”，既买不起商品房，也享受不到保障性住房，处在住房体系 “空白区 ”。幸福生活， 4 住有 所居是最重要的一条。居无定所，生活就不稳定，也就谈不上尊严，谈不上幸福。由政府提供政策支持，限定套型面积和提供优惠租赁价格，由政府或政府委托的机构持有产权，面向就业的无住房人员或中等偏下收入家庭的房屋建设即公租房建设将有效缓解这一问题。 “公租房 ”建设将有效促进消费。 “公租房 ”的大规模建设势必将带动建筑、钢材、水泥等相关行业市场需求，对刺激消费绝对 “利好 ”；更重要的是，将解决中低收入群体住房困难，无疑将让潜在的 “房奴 ”从房贷重压中解脱出来，拿出原本计划用于买房的那部分积蓄，改善生活，提高当前生活质量，从而有 力刺激消费。 “公租房 ”建设将同时改善投资环境，促进当地经济发展。公租房不仅解决广大中低收入者的居住问题，还能进一步改善投资环境，公租房建设以及其他方面的大力度民生投入，将推动当地形成良好的社会生态，有助于新生代大学生和外来务工人群生活上安顿、工作上安心，这对许多企业尤其是那些劳动密集型企业来说，无疑是一个长期的 “利好 ”消息，这又将推动当地经济社会又好又快发展。 就本项目建设而言，它切实解决了 某某实业有限公司 （ 以下简称 某某实业公司 ） 青年职工的刚性住房需求，能够及时为交流专家、青年职工、新晋大学生提供急需的安 身之所，对于企业的生存和发展、人力资源储备都大有裨益，为企业在未来几年的蓬勃发展提供了切实的保障。 因此，项目的社会综合效益是可观的、积极的 。 四、 建议 1、 项目业主单位要充分与地方政府沟通，在土地、财税、金融等相关 5 方面用好、用足国家优惠政策。 2、 项目业主对资金筹集和运用要作出详尽可靠的安排，避免因资金不到位影响项目建设进度，进而造成更深层次的影响。 3、 项目设计要遵守当地规划部门规定，以及公租房面积限制方面的规定。 4、 根据相关政策，规划中可适当考虑建设部分商业用房，并通过销售来筹集部分建设资金， 5、 力求建设项目达到适用 、经济和美观的要求。在设计阶段项目业主要注意与设计单位严密对接，严格遵循方案设计、初步设计、施工图设计的要求，逐步深化设计，在各个环节上以满足使用功能为目标，全面分析、研究、比较、优化； 6、 注重限额设计。项目设计和建设中要严格控制面积标准、装饰装修标准，采用限额设计，严格控制建设投资。 7、 在项目建设过程中，应严格执行国家基本建设程序，加强管理，实行招投标制度、工程监理制度，确保工程质量和安全生产，符合环境保护要求，及资金的严格控管。 8、 项目建成后，严格执行国家相关公租房管理条例，制定符合地方公租房管理的长效机制。 第一章 项目建设必要性分析 一、项目建设背景 1、 项目区域概况 6 某某县 地处 某 中腹地，距 某某市 城区中心 86 公里，总面积 2026 平方公里，海拔在 之间，属北亚热带季风性温润气候，年平均气温在 间，四季分明；辖 6 镇 10 乡，共 113 个行政村， 11个居委会，总人口 42 万，其中农业人口 36 万，占总人口数的 86%。 某某县 地型地貌变化多样，地型起伏大，西高东低，呈斜坡状，海拔在 之间，属北亚热带季风性温润气候，年平均气温在 林植被完好，全县森林覆 盖率 42%（其中紫江地缝、南江大峡谷、香火岩景区高达 80%以上），具有绿色喀斯特、绿色 某某县 之称。境内生态良好，森林覆盖率达 居 某 中之冠。 某某县 资源丰富，富集矿产资源、农业资源、森林资源、旅游资源于一体。其中，矿产资源已探明的有磷、煤、铝、重晶石等 30 多种矿种。 旅游资源集山、水、林、泉、峡、洞，汇奇、险、雄、秀、幽、野及风土人情于一体，被誉为喀斯特生态博物馆，具有巨大的开发潜力和价值。 “十一五 ”时期 某某县 经济社会快速健康发展，先后荣获 “全国绿化模范县 ”、 “全国群众体育先进县 ”、 “全国地质灾 害群防十有县 ”、 “全国平安畅通县 ”、 “全国残疾人工作先进县 ”、 “全国无机盐行业节能减排先进单位 ”、 “全国封山育林先进县 ”、 “全省创建文明县城工作先进县 ”、 “全省科技进步先进县 ”、 “全省双拥模范县 ”等荣誉称号。 2010 年，实现生产总值 元，人均生产总值达 2254 美元，财政总收入 元，地方财政收入 元，固定资产投资完成 元，规模以上工业总产值达 元，社会消费品零售总额达 元，城镇居民人均可支配收入 16278 元，农民人均纯收入 5393 元。 7 2、 城关镇概况 城关镇 位于 某某县 县城东部，属于 某 中经济带，距 某某市 区 67 公里，是 某某县 政治、文化中心，是全县主要经济粮食作物产区和工业发展大镇。总面积 方公里；总耕地 28657 亩，林地 116166 亩，森林畜积量284489 立方米，覆盖率 全镇辖 8 个行政村， 4 个社区 (居委会 )，总人口 87093 人。 3、 国家 关于 保障性住房 、公租房 的 政策 近年来，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、 上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。为此，党中央国务院要求各地区、各部门统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。 2011 年时任 国务院副总理李克强在 某州 考察时强调，要按照党中央、国务院的决策部署，加大对欠发达地区扶持力度，坚持民生为先，在推进跨越式发展中更加注重保障和改善民生。各级政府要多渠道筹集资金，保证土地供应，健全准入退出等管理机制，大规模推进保障性安居工程建设， 8 大力发展小户型、齐功能、质量可靠的公共租赁住房，使困难群众有安稳的住所，增强他们生活和发展的信心。 为此，国家先后推出多项政策，扶持和规范公共租赁住房的建设和分配，如 关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发 2007 24号）、国务院办公厅关于进一步做好房 地产市场调控工作有关问题的通知（国办发 2011 1 号）、国务院关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保 2010 87 号）、国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见（国办发 2011 45 号）、公共租赁住房管理办法（住建部第11 号令）等等。 4、 省、市、县推进公共租赁住房建设的举措 某州 省政府明确提出 ： 加快建设保障性安居工程，是改善民生、促进社会和谐的重大举措，是转变经济发展方式、增强内生动力的有效途径，也是提升城市品质，改善发展环境的客观需要。要求各级各有关部门要切实增强责任感、紧迫 感，要政策给政策、要机构给机构、要人力给人力、要经费给经费。国土部门要优先供地，规划部门要优先规划，住建部门要牵头协调，其他相关部门要主动配合，把保障性安居工程建设推向新阶段。 2007 年以来，我省大力实施 “住有所居 ”行动计划，农村危房改造任务在全省提前三年率先完成，廉租住房建设取得重大突破，经济适用住房建设成效显著，棚户区和城中村改造迈出重大步伐，公共租赁住房建设全面启动，有 某州 特色的多层次住房保障体系逐步形成。 某某市 从 2007 年起开始探索建设经济租赁房，建成小户型租赁周转房 200 套、 ； 2010 年开工建设公共租赁住房 6000 多套、 。 2011 年 2 月 12 日，李克强 9 副总理（时任）实地察看了 某某市 保障性住房建设情况，给予了充分肯定，并希望 某某市 在探索公租房和廉租房并轨、公租房管理以及保障性住房建设长效机制等方面探索经验。 为了动员社会各方力量建设保障性住房， 某某市 明确要求在普通商品房开发项目中配建一定数量的廉租房和公租房。近年来， 某某市 共建成经济适用住房 1100 万 ，解决了 12 万余户中低收入家庭住房困难问题， 2011年 某某市 作出了暂停经济适用住房建设的决定，已经审批的经济适用房项目或者改建廉租 房、公租房，或者补交土地收益金转为普通商品房。 今后， 某某市 地方政府将 努力探索政府主导、市场运作相结合的运作模式，尽可能提供优惠政策并落实到位。进一步解放思想，把国家的政策用足用好，最大限度地提供优惠，让开发企业有利可图，形成加快推进的强大合力 ， 既改善居民住房条件，又形成新的城市景观，还支持企业做大做强，确保保障性安居工程建设可持续发展。 某某县 于 2011 年 8 月启动了公共租赁住房建设，目前已建成位于城关镇堡龙寨的 “世纪佳苑 ”公共租赁住房 320 套，年内将给来该县务工人员、新就业职工和城镇低收入家庭提供公共租赁 住房 2000 余套。 2011 年 5 月， 某某市 发布了 某某市 公共租赁住房管理暂行办法（ 某府 发 2011 32 号） ； 2012 年 12 月， 某某县 发布了 某某县 公共租赁住房管理实施细则（试行）（ 某府 办发 2012 138 号），为进一步规范公共租赁住房的建设和管理提供了法律依据。 5、 某某房地产开发有限公司 概况 某某房地产开发有限公司 是 某某实业公司 的子公司 ，成立于 2006 年 11 10 月 12 日，注册资金 1500 万元。公司按照现代化企业制度的管理模式，下设总经办、开发部、财务部、工程部、销售部等部门。公司成立后，第一个建设项目为 “*”，地处 某州 省 某某县 ，总建筑面积 11 万 ，住宅总户900 多户，是极具北欧风格的大型生活小区。项目进度分二期开发，一期工程已完工，所有业主已入住，二期工程目前也即将竣工入住。 某某实业公司 是为配合西部大开发的战略实施，促进地方矿产资源优势转化为经济优势而建立的新兴磷矿石生产企业。公司成立于 2002 年 11月，总部位于 某州 省 某某县 金钟镇，矿区有公路及小寨坝至中心的专线铁路相遇，交通较为方便。公司是 某某县 重点磷矿生产基地，下属单位有：双流磷化工、明泥弯矿山，金阳加油站，两个火车站专用站台；拥有职工500 多名； 矿山有品位大于 30%的优质磷矿石储量 4800 多万吨。 随着集团公司投资 12 亿元建成投产 某某县 双流茶场磷化工基地。基地以磷矿石深加工为主线，以精细磷化工为发展目标，推动公司快速转型，加快资源就地转化，打造成高新环保型磷化工企业。 “十二五 ”规划中期，集团公司将形成年产 10 万吨饲料级磷酸氢钙、 20万吨硫精砂制酸、 30 万吨重钙、 30 万吨阻燃剂、 60 万吨磷铵（磷酸一铵30 万吨、磷酸二铵 30 万吨）、 60 万吨磷石膏建材、 80 万吨硫磺制酸、余热发电和 200 万吨磷矿石的生产规模。货物进出总量在 300 万吨以上，集团公司将建成 投运自有铁路专用站台（久永铁路 *专用站台），届时将实现年销售收入 50 亿元，解决当地就业 3000 余人，同时带动当地配套产业 元的发展，为公司 “十二五 ”规划末期实现销售收入达到 70 亿元奠定坚实基础。 11 核心理念：厚道务实、公道求信、大道致远 内敛精神：自强不息、追求不止 管理理念：各司其职、各负其责、各得其所 员工规范：务实勤奋、守法诚信、团结高效、开拓进取 公司宗旨：为员工创造机会、为企业创造效益、为社会创造价值 公司愿景： 某 精神长在， 某 基业长青， 某 员工长乐 二、项目建设必要性分析 1、 保障性住房建设是构建 和谐社会的基本前提 实现社会和谐、建设和谐社会，始终是 中华民族 孜孜以求的理想。纵观中国历史，从古代社会的孔、孟等提出的 “和为贵 ”、 “兼相爱 ”、 “大道之行也，天下为公 ”，到近代太平天国洪秀全提出的 “务使天下共享 ”以及康有为在大同书里提出要建立一个 “人人相亲，人人平等，天下为公 ”的理想社会，这些思想，都在一定程度上反映了广大人民群众对 和谐 美好生活的向往。 目前，我国改革发展正处在一个关键时期。改革开放以来，随着经济的发展，国人的生活水平大大提高，这是有目共睹的。与此同时，也出现了地区差距、城乡差距、居民差距 日益扩大的趋势。现在 20的富裕家庭占有社会总金融资产的 55，而 20的最低收入家庭只占有 两者的财富占有差距超过 34 倍，这种状况 如果持续发展，必将 引发 更多的 社会矛盾。 公共租赁房概念的提出，现实意义在于帮助 “夹心层 ”解决住房难。公共租赁房覆盖面较广，不仅包括本地中低收入家庭，还将惠及新就业人员和 12 外来务工人员，未来还有可能进一步扩大。因此，公共租赁住房政策 是作为 对 广大中低收者的一种 住房 政策优惠，不失为通过扶持弱势群体政策谋求政治稳定和社会和谐的一个良策。 2、 公共租赁住房是解决 “夹心层 ”住房问题的主要 手段 一般意义上的住房保障体系偏向中低收入困难家庭，住房保障即意味着政府要对那些在住房市场竞争中处于极端不利地位的部分群体实行 “托底 ”和倾斜性扶持，保证收入最低、条件最困难的居民在准市场的住房供应中能享受到基本的住房条件。但像廉租房、棚户区改造这样财政托底的住房保障的覆盖面必然有限。然而，当前的现实是广大中间收入甚至中高收入家庭都面临较大的住房压力，既进入不了住房保障体系，也无法独立从市场购房或租房，即所谓 “夹心层 ”。当前住房保障体系往往重点关注中低收入家庭，忽视 “夹心层 ”利益诉求，现行的保障房政策还存在牺 牲 “夹心层 ”利益为代价的情况，如保障房的供应经常挤占了市场化住房供应，加大 “夹心层 ”住房压力，那么会为社会和谐稳定带来很多复杂问题。为此时任国务院副总理李克强在 2010年 9月 17日 “加快保障性安居工程 ”座谈会上明确提出， “要加强公共租赁住房建设，使处于 夹心层 的中等偏下收入住房困难居民、新就业职工、新毕业大学生以及外来务工人员等，通过梯度消费逐步实现住有所居。 ” 3、 本项目建设 是实现 某某市 “十二五 ”保障性住房专项规划目标任务的重要 支持与保障 住房保障是关系国民经济和社会发展全局的重大民生工程。为贯彻中央和 省加强和改善宏观调控的各项决策与加快推进以改善民生为重点的社 13 会建设等重要部署，落实 某某市 城市总体发展规划（ 20092020 年），结合 某某市 实际，按照 某某市 国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要要求， 某某市 编制了 某某市 “十二五 ”保障性住房专项规划。 在此专项规划明确提出 某地 “十二五 ”期间保障性住房的建设目标：按照全面建设小康社会和构建 “和谐 某地 ”的目标要求，力争到 2015 年，将人均住房建筑面积不足 15 的城市中等偏低收入家庭纳入保障范围，建立健全以公共租赁住房为重点、实行分层次保障、多渠道解决 某 某市 城镇中等偏低收入群体住房困难的住房保障体系，努力实现 “住有所居 ”，促进 某地 住房保障方式的转变。 “十二五 ”期间，新建公共租赁住房（含廉租住房） 500 多万 、 10 万套（含购买、改建、租赁）。其中， 2011 年开工建设 302 万 ，2012 年开工建设 25 万 ， 2013 年开工建设 23 万 ， 2014 年开工建设 50万 ， 2015 年开工建设 100 万 ；每年新增租赁补贴 2500 户，年租赁补贴保障户 2 万户左右，形成以公共租赁住房为主的住房保障体系。 4、 本项目建设是 某某实业公司 职工居住 的刚性需求 某某实业公司 现有职工 500 多人 ， 随着集团公司投资 12 亿元的 某某县双流茶场磷化工基地建成投产，公司职工人数将会大幅增加，预计年内将达 3000 人左右。 这些职工大部分来自各地大专院校，年龄多集中于 22之间，为了招揽人才，留住人才， 某某实业公司 在员工待遇、生活条件、后勤服务方面下了很大力气，但往往由于企业地处偏僻，住房条件差，无永久性住房安家，导致人员频繁流失，给企业的生产和发展带来了较大的负面影响。 因此， 为 了实现企业发展 目标， 必须改善职工，特别是大中专毕业生 14 的居住问题 。解决他们的基本住房条件，是稳定职工队伍，引进和留住人才的 迫切需求 。 5、 本项目建设是 某某实业公司 未来发展的必要保障 某某实业公司 是为配合西部大开发的战略实施，促进地方矿产资源优势转化为经济优势而建立的新兴磷矿石生产企业。公司是 某某县 重点磷矿生产基地，对 某某县 乃至 某州 省的经济建设起积极推动作用，目前年上交国家利税达 4000 多万，排名在 某某县 前 10 名。公司在积极响应国家号召的前提下以带动经济发展，解决地方劳务压力，回报社会为公司的发展宗旨。 “十二五 ”规划中期，集团公司将实现年销售收入 50 亿元，解决当地就业 3000 余人，同时带动当地配套产业 元的发展，为公司 “十二五 ”规划 末期实现销售收入达到 70 亿元奠定坚实基础。 而本次项目建设，是为了解决 某某实业公司 交流专家、青年职工、新晋大学生居住问题的关键性工程。没有职工的奉献，就谈不上企业的生存和发展，只有职工安居乐业，企业才能倚仗人力资源，获得长足发展。 第二章 住房需求预测 某某实业公司 *磷矿是以磷矿石开采为主的企业经济实体，在矿石开采方面拥有较强的矿山开采队伍：现有工程师 5 名，技师 1 名，矿长 6 名，专职安全员 9 名，拥有稳定的一线生产工人 260 多名。 某州 某 房地产开发有限公司成立于 2006 年 11 月 12 日，注册资金 1500万元。公司下设 总经办、开发部、财务部、工程部、销售部等部门，现有 15 职工 160 多名。 某州 *担保有限责任公司由 某某实业公司 和 某某县 国有资产投资经营有限公司共同出资筹建，系目前 某某县 境内唯一一家融资性的专业担保公司，是 某某县 投资担保行业的先行者。公司下设担保业务部、风险管理部、综合管理部、资信评审部、财务管理部等部门。公司业务人员包括房地产估价师、经纪人、律师、业务客户经理、财务人员等。现有员工 100 余人。 某某实业公司 的 下属单位 还有 金阳加油站 、 两个火车站专用站台 ， 拥有职工 60 多名 。 随着集团公司投资 12 亿元的 某某县 *茶场 磷化工基地建成投产，预计年内 公司职工总数 将达 3000 人左右。 其中 30 岁以下青年职工占 50%以上，即达到 1500 人。 从上面的分析来看，本次建设的 784 户公租房，能够满足 公司扩展后约 50%青年职工的居住需求 。 本次建设的 545 配套服务设施用房 ， 主要用作物业管理用房，以确保项目后期管理，发挥效益 。 本次建设的 的地下停车库、 的商业服务用房，符合公租房 “布局合理化、发展连锁化、经营规范化、消费便利化 ”的总体规划要求，符合便民、利民和满足居民生活消费的目标。同时可以通过部分商业用房 的出售，弥补部分建设资金 缺口 。 因此，总体而言，本次项目 的 建设规模 和功能配置是合理的。 16 第三章 场址选择与建设条件 一、项目建设地点 本项目建设地点位于 某某县 城关镇东山村 某地 。 项目用地符合 某某县 土地利用总体规划和 某某县 县城总体规划20102030。 项目建设用地 基本为大部分为坡地、荒地，有少量林地。地块 内有少量 拆迁，区域 周边自然环境优美，交通便捷，区位优势明显，是适合居住的理想用地。 二、工程地质条件 拟建场地整体呈 东南至西北走向的条形 ，地势高差较大，地质构造简单，自然条件下稳定，无滑波、崩塌、泥石流、 岩溶塌陷等地质灾害存在。 本 项目 现尚未 做地质勘察， 建筑 单位未提供详细的地质资料，但据 建设 单位介绍和附近的地质情况分析，本项目区址内地质情况可以满足 工程建设 要求。建议项目 建设 单位尽快组织对建设场地进行详细的地质勘探，提出工程地质报告，为工程设计提供依据。 项目通过地下室、局部地下室设计可处理大部分地形高差 。但 根据地形图测算，最大边坡高度 仍达 约 16m 左右 。 因此下阶段应对地质情况、边坡处理予以充分勘察，妥善处理。 三、周边建筑物与环境条件 本项目 位置 远离工矿企业、垃圾填埋场、铁路 等， 建设场地周边无空气与噪音污染 源 。 建设场地 周边 自然植被良好，在工程建设时 可尽量保持原有植被，配以少量 移栽，用于 小区 绿化。 17 四、交通条件 本项目紧邻 某某县 金湖路和主干道 *路 ，交通便捷，为该项目建设 和入住 提供了交通保障。 五、公共设施 条件 本项目建设用地位于 某某县 城关镇东山村 范围，属于市政公用设施建设规划覆盖区域，水、电、燃气、通讯、有线电视等公用设施齐全，完全可以满足项目建设需要，已具备项目建设条件。 1、 供水：本项目用水可通过铺设的市政供水主干管接入，能够保证该项目用水需求。 2、 排水：本项目采用雨污分流制，雨水和生活污水汇集后，分别排入市政雨 水和污水管网系统。 3、 供电：本项目用电由当地供电局进行供给，可根据实际需要新增变压器 ， 保障项目用电需求。 4、 通讯：移动通讯信号覆盖整个项目建设区域，且 建设项目所在区域程控电话容量充足，可满足项目固定和移动通讯要求。 六、施工条件 土方：本项目建设场地局部地势高差较大， 可利用地形高差布置地下室，尽量减少土石方挖填 。 砂、石料：工程所需砂及石料等市场供应充足，可由周边城市道路运输至项目建设地点，满足工程建设需要。 主要材料来源及供应：钢材、木材、水泥、电缆等均可由当地建筑材料市场供应，所需混凝土可采用商品混凝土。 18 七 、气象条件 某某市 某某县 县境大部分地区属北亚热带季风湿润气候，四季分明，春暖风和，冬无严寒，夏无酷暑，水热同季，无霜期长，春迟夏短，秋早冬长，多云雾，湿度大。春、冬、夏季风交替，气温回升缓慢，寒潮频繁，天气多变，气温波动大。夏季光照充足，降水强度大；秋季多为西太平洋副热带高压控制，冬季凝冻大，雾多日照少。 日照：县境内日照时数多年平均值介于 时之间。 热量：全县年平均气温介于 之间。最热为 7 月，平均气温 ；最低气温为 1 月，平均气温 2 。 降水：年平均降水 量 米。 气压：全县气压年趋势为秋冬高，夏季低。全年平均气压为 帕。 风向：县境各季节风向随大气环流季节变化有明显差异。秋冬季多偏北风，春夏季多偏南风。全年主导风向为 北风），频率为 12%，其次为 北风）， 西南风），频率均为 9%， W（西风）频率为0%，静风为 10%。年平均风速为 3 米 /秒 。 总之， 该项目建设用地能满足规划及使用要求，具有良好交通、环境及 配套设施条件， 良好的施工条件， 因此项目选址是适宜的。 第四章 工程建设方案 一、 工程概况 1、 区位关系： 19 某某县 地处 某 中腹地，总面积 2026 平方公里，辖 6 镇 10 乡，总人口43 万。南距省会城市 某地 66 公里，北距历史名城 *118 公里，位于连接 某地 与 *两大城市的次中心区域，区位优势明显。 2、 基地的环境特征： 该工程位于 某某市 某某县 城关镇东山村 某地 ，用地原貌为一片林地 和灌木 ，毗邻 某地 ，交通便利，基地环境十分优美。 3、 基地概况： 工程基地地块呈不规则形状，地形总体高差约 40 米，建筑基地用地面积约为 。 4、 气候条件： 某某县 海拔 在 之间，属 北亚 热带季风性温润 气候 ，年平均气温在 之间，四季分明。 综上所述，充分利用城市地理位置和自热的良好景观优势，处理好建筑体量之间及建筑与周边各建筑的和谐空间关系，利用地形高 差设计好内部功能，并处理好内外交通组织流线，乃本次设计的关键所在。 二、 设计依据及设计要求 1、 委托方提供的该地块地形图及用地红线、道路红线。 2、 方案设计任务书 3、 中华人民共和国城乡规划法 4、 城市规划编制办法 5、 城市居住区规划设计规范（ 6、 某某市 城市规划技术管理规定（ 2013 版） 20 7、 建筑防火设计规范 （ 8、 高层民用建筑设计防火规范 （ 2005 版） 9、 汽车库、修车库、停车场设计防火规范 （ 10、 住宅设计规范 （ 2003 版） 11、 其他国家有关居住区与住宅设计规范、规定文件。 三、 规划设计指导思想和设计特点 1、 总体设计要注重周围环境的协调合理，注重解决人流、车流交通的合理性。 2、 充分考虑供应对象工作和生活要求，按照 “均衡布局、交通方便、配套完善、环境宜居 ”原则进行布点规划，尽可能使交通便利、公共设施齐全。 3、 按照国家有关设计技术规范的要求，创造出和谐、人性化的居住环境；分区明确，创造出有使用价值的商业环境。 4、 开辟新的建筑立面，在线形的街道上，利用建筑界面的有规律的层次变化，让空间产生张弛交替的节奏变化，增添 了县城干道的趣味和生机，使新的高层公租房与城市产生良好的共生关系。 5、 低建筑密度使得可以打造更多的绿色空间，创造出和谐共生的居住环境。 6、 多方面使用新技术、新材料，体现绿色、环保、生态、节能的现代建筑理念，提高住宅建设的整体水平。 四、 规划设计原则 1、 与自然共生 21 2、 与城市共荣 3、 与健康同在 4、 必要生活 基本的，带有强迫性的日常生活，如购物、上下班。 5、 选择活动 户外条件允许时人们乐于进行的活动，如聚会、交流等。后两类活动是高质量的城市生活所追求的，它们受环境质量的影响尤为明显。 五、 总体规划布局及构思 （一）平面布置规划设计 指导原则 本方案追求简洁大气。在充分尊重自然地理环境的前提下，努力凸现浓密的绿色环境，充分扩展绿色生机。通过设计 “有价值的房子 ”的理念，努力营造人与自然，人与社会的居住哲学。 1、 小区环境以 “自然装点自然，自然更加自然 ”作为设计主旨，让居民感受到一种自然、绿意、艺术、和谐、舒适的居住环境。 2、 贯彻 “以人为本 ”的思想，以建设可持续发展的居住环境为规划目标，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。创造一个布置合理、交通便捷、环境优美的现代社区。 3、 小区旨在创造一种具有多变性和多层次的生活，住户在居住、休闲的生 活中，感到朝气蓬勃的城市气氛。 4、 小区规划中，意识到城市景观的美好不仅仅是花草树木，而是如何将建筑与环境的有机融合，与周围环境的相互衬托。契合该地区城市道路空间的脉络，形成一道新的城市轮廓天际线。 （二）总图布置： 22 根据该地块的空间特征及甲方要求。 1、 方案中由于建筑密度比较低，所以在总体上以点式住宅的概念来布置。规划结构的明晰清楚，根植于对社区规划的深刻理解和用地条件的仔细研究。小区的住宅空间、公共绿地和步行道路彼此贯通，形成完整的景观绿化型社区。 2、 设计中，基于对城市居住生活的观察理解，着重建构了开放空间 空间 放空间将是市民性和公共性的场所；半公共空间是服务于整个住宅小区的、全体住户的共有场所；私密空间被阐述成为组团内部的、安静宜人和小尺度的组团中心绿地。 3、 在组团的规模上，因为建筑密度较低，总共 4 栋建筑，所以在设计上两两分为一个小组团，小组团间是主题绿化景观，组团间的居民可以在这个景观处联系交流。 4、 规划方案中高层建筑沿城市道路呈点式布置，既有机的融入地块，充分利用地块临街的地理优势，创造一定的商业价值，又在有限的用地条件下为小区内部创造景观环境最大化。停车场的出入口与建筑有机结合布置 ，在西北和东南处形成小区的主要车行出入口，并与城市干道相连，与小区内布置的人行干道形成了良好的人车分流，紧急时消防车可以通过宽 4米的通道直接到达各单元住宅的入口处，并连接各个小区出入口，形成消防环道。 5、 从功能上分：整个小区分为两个组团，设置有地上或地下停车场，以满足业主日益增加的停车需求，沿街部分设置商业裙房，住宅形式为高层住宅，两个建筑组团之间有机联系，在外部呈现出一种连续空间形态， 23 建筑立面采用简欧式风格，简约而大气。 6、 竖向空间设计：该地块高差约 40 米，由道路向场地内部逐渐升高，小区分为东西两个组团，组团 区域设置底框商业裙房以及停车场，以消化场地内部高差，尽量减少开挖量，降低造价，并且在裙房顶板上设置绿化景观，营造温馨舒适的小区环境。 7、 小区内日照均满足 某某市 城市规划技术管理规定的要求。 六、 建筑及户型设计 本次设计为 某 公租房项目，设计的建筑单体包括： 、 、 、 配套服务设施用房 。 (一 )商业门面设计 结合用地区域的特点，设计中将整个商业部分分隔成两个部分，通过中间的垂直交通将住宅与商业之间联系起来，营造出一个良好的环境。立面上与塔楼保持一致的风格，利用简欧式的柱式及开窗手法营造简洁明朗的 商业形象。 (二 )住宅设计 小区内都为高层的建筑组团，一共有 784 户。 住宅楼耐火等级均为一级。 住宅户型的设计，提供了不同面积标准的平面组合，为了满足公租房建设要求并且以适应现代化的生活方式，所以在建设上以经济实用为原则，紧凑合理布置室内空间，保证居住空间的良好生活品质，提倡自然，节能的设计理念。在本规划设计方案中，在保证户型面积的情况下，主要考虑了以下几个方面： 24 （一 ） 方位朝向的均好性 （二 ） 平面布置的合理性 （三 ） 空间组合的人性化 （四 ） 立面处理的简洁化 （五 ） 户型尽量保证朝向和景观的平衡。其中景观阳 台与客厅相连，保证居室良好的采光及开阔的景观视野。 1、 全视角设计 设计中考虑建筑的整体性，所以加强了立面与屋顶的处理。使得各种角度均有良好的视觉效果，构成了蓬勃向上的特征景观，也使得尺度更为宜人。 2、 典雅、精致的风格取向 本方案延续城市文脉，以简洁大气为风格取向。在各部分结合处用简洁大方的线脚，增加了视觉整体上的连续性。整个单体以简洁、大气的风格突出了小区的特征。 3、 典雅、温馨的色彩及材料 整个立面以赭石、黄色、浅灰涂料或面砖为主要饰面材料，表达典雅、温馨的基调。 同时也对女儿墙等部位进行处理，丰富其立面效果。 顶部 屋顶的构件刷白色外墙涂料，使建筑立面既整体又细腻，具备高雅形象。 七、 结构设计 (一 )设计依据： 国家行业标准： 1、建筑结构荷载规范 25 2、混凝土结构设计规范 、砌体结构设计规范 、钢筋混凝土高层建筑结构技术规程 、建筑桩基技术规范 6、建筑抗震设计规范 、建筑地基基础设计规范 、全国民用建筑工程设计技术措施 9、 混凝土异形柱结构技术规程 用主要图集 ： 国标混凝土结构施工图平面整体表示方法 03二 )设计荷载： 1、 本工程楼面活荷载按下列各项取值： 商店： 浴室、厕所、盥洗室 挑出阳台： 走廊、门厅、楼梯、卫生间按规范规定与使用功能对应取值： 2、 本工程屋面荷载按下列各项取值： 不上人屋面： 上人屋面： 屋顶花园： 地下车库屋面： 基本风压： 26 (三 )结构体系： 对 于高层住宅采用部分框支剪力墙结构；现浇钢筋混凝土楼屋面板，板厚 100180构安全等级：二级；抗震设防烈度为非抗震。商场，地下车库，采用钢筋混凝土框架结构，现浇顶板，板厚根据板跨及荷载确定。 (四 )基础： 高层住宅采用钢筋混凝土独立基础或桩基础，持力层选用中风化岩石。 八、 道路、交通设计 （一）本案内部西北和东南两个方向均设置有小区车行入口，中间部分设置了开放和半开放的绿化景观节点，高层建筑的两个长边均可作为消防登高面用以消防扑救。 （二） 道路设计与社区内景观设计相结合，强调对景与轴线的运用，创造良 好的内外部空间视觉形象效果。 本规划区道路为环状：步行道路便利到达每家每户。在保证车行系统和步行系统相互独立，自成体系的同时，保证车行与步行路线直接与住户相联系，停车方面既有室外停车场，也可直接到达地下停车场与住宅核心筒相联系。 （三） 小区步行道向多个方向发散，将人流引至各个方向的住宅塔楼。 （四） 消防车道： 环行组团道路的设置，可保证消防车能到达每个住宅单元，同时每个建筑物符合规范的各方面要求。 九、 节能设计 27 (一 )建筑节能设计依据： 1、 民用建筑热工设计规范 、 某州 居住建筑节能设计标准 49 3、 某州 公共建筑节能设计标准 (二 )建筑处于城市的热工设计分区：夏凉冬冷地区（按居住建筑分类）；夏热冬冷地区（按公共建筑分类） (三 )建筑节能体系和主要节能措施： 采用外墙外保温、屋面保温和玻璃隔热的建筑节能体系。 1、 外墙（从里到外） 00mm 空玻化微珠实心砖外墙保温隔热层 渗抗裂柔性砂浆压入耐碱玻纤网格布 综合热工性能 W/ /K） 、 钢筋混凝土围护结构（梁柱、挑板） 梁、柱 ： 00mm 空玻化微珠实心砖外墙保温隔热层 渗抗裂柔性砂浆压入耐碱玻纤网格布 28 综合热工性能 W/ /K） 、 外墙保温构造做法如下：（墙体材料、厚度、构造见建筑设计说明墙体篇） 外墙外保温墙体阳角、阴角，参见 某 07 ， 某 07 。 外墙外保温勒角，参见 某 07 外墙外保温窗上下口，参见 某 07 阳台，参见 某 07 4、 屋面： 裙 房屋面本工程上人屋面为倒置式屋面（板厚 180），保温材料为 20030边搭接（ 雨槽边（ 密度 38kg/ 满足本地区围护结构对屋面传热系数的要求。其构造做法参见详见西南 05。 其保护层为地面砖，但二次装修时必须满足保护层性能要求。 5、 建议开发方通过调研，考察设备生产厂家，采用雨水回收处理系统，以利节约水资源。 十、 给排水设计 1、设计依据： 建筑给水排水设计规范 2009 年版） 建筑设计防火规范 29 全国民用建筑给水排水工程设计技术措施（ 2009 年版） 建筑灭火器配置设计规范 高层民用建筑设计防火规范（ 2005 年版 汽车库、修车库、停车场设计防火规范 版 自动喷水灭火系统设计规范 005 年版 ) 住宅设计规范 气体灭火系统设计规范 城市居民生活用水量标准 503312002 2、水源：由市政给水管网从 本小区二侧分别引入二根 进水管在小区内形成环状供水 ， 供水压力 3、生活给水用水量： (1)居民生活用水量定额： 200L/人 天； (2)商场用水量定额： 5L/ 天； (3)道路、广场及绿化浇洒用水： ； 最高日用水量 序号 用水类别 用水量 （ m3/d） 1 居民生活用水量 商场用水量 21 3 道路、广场及绿化浇洒用水 管网漏水及其它用水量 以上各用水量之和 10% 合计 667 4、给水系统： 小区生活 用水采用双水源，分别从城市两个方向进水。生活给水管在 30 建筑周围成环状，并设有室外消火栓。 生活给水采用分区供水： 6 层及以下采用市政管网直接供水方式； 7 层及以上采用变频自动供水设备供给，该设备统一设于地下室生活水泵房。 室外水表及水表井内设置管道倒流防止器。 5、消防系统： (1)室内消火栓系统： 室内消火栓用水量 40L/S， 火灾延续时间 2 小时。在地下室内设置一个 400 立方米的消防水池及消防加压水泵房联合供水，并在最高栋屋顶设一个 18 立方米的消防水箱。 地下室、商业办公部分消火栓箱选用带自救式