上海国际商 贸城河南偃 师项目可行性研究报告

0 上海国际商贸城河南偃师项目 第一章 总 论 一、 项目概况 1、 项目名称： 上海国际商贸城河南偃师 2、 建设单位： 洛阳伟翔置业有限公司（筹） 3、 项目选址： 洛阳偃师市 310 国道与连霍高速引线口 4、 市场建设宗旨： 我们将利用偃师市的区位优势和自然资源优势，搞活商贸流通，把县城的商业辐射到周边县市。依托偃师的区域优势，兴建和培育建筑装饰材料批发市场，使市场内，增加物流，从而带动地方相关产业的发展和人气的兴旺，打动消费，增加就业和税收，提升偃师市知名度，加快偃师市经济的发展。 5、 市场经营范围：（四大板块） 建材：石材、板材（胶合板、地板、木线、人造板凳木制品）、陶瓷、洁具、油漆涂料、集成吊顶、灯饰、窗帘布艺（含地毯及小饰品等）、铝塑钢制品、小五金等建筑装饰用品及相关的服务业； 家具：各种中西式家具、办公家具、钢制家具、家电及其他家居、办公用品； 汽摩配：汽车 4S 店、摩托车市场、汽摩配件等； 小商品：礼品、电子产品、玩具、衣帽、鞋子等等。 6、 交易方式： 1 批发、零售、仓储。 7、 市场规模及功能： 本着建设“ 大规模、多功能、一站式、专业化 ”市场的宗旨，本市场规划总用地面积 343 亩左右。根据材料性质，分成建材、家 居、汽摩配、小商品等四大板块，数十个个交易区，实行一次规划、分部实施。规划建设仓储物流和加工区。同时，建设部分用于配套的服务业（银行、餐饮、娱乐、商业等）和办公、住宿用房。总建筑面积约 350000平方米。 8、 本项目总投资与注册资金： 本项目总投资约为人民币 亿元。 9、 经营期限： 年。 二、 可行性研究的内容 本可行性研究工作以上海国际商贸城为研究对象，以市场分析、项目的建设条件、工程方案、投资估算和经济效益评价等作为研究重点，主要内容为： 1、 项目建设背景与理由 2、 市场分析和建设规模 3、 项目选址于建设条件 4、 环境保护 5、 工程设计方案 6、 项目建设进度 7、 经济效果和社会效益 2 第二章 项目建设背景与理由 一、 项目提出背景 改革开放三十多年来，我国国民经济得到空前发展、国力显著增强。近几年来，偃师市的经济发展、城市发展速度较快，人民的生活水平普遍提高。面对国际国内经济环境的重大变化，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观的理念总揽经济社会发展全局，全面贯彻党的路线方针政策，坚持以人为本，快速发展、科学发展和协调发展，突出抓好“主攻工业、调优农业、建好县城、改造农村”四大战略重点，促进农业大县向农业强县转变、 传统农业县向新型工业县转变，努力把我县建成全省加工产业大县、建材生产大县、和郑洛之间物流中心，力争成为全省第一县级市。近几年来，偃师市人民在市委和市政府的正确领导下，以主攻新型工业、做强优势农业、建设秀美城乡、构建和谐偃师市为工作重点。真抓实干，开拓进取，扎实工作，经济社会保持持续、快速、健康、协调发展，综合实力明显提升。 全市 8 镇 3 乡 1 区、 226 个行政村，人口 ，总面积 方公里，是全省首批 10 个小康达标县（市），也是省委、省政府确定的全省 26 个城镇化发展重点县（市）、35 个扩权县（市） 和第二批对外开放重点县（市）之一，综合经济实力居全省前列。 2009 年， 偃师 市经济发展形势比较严峻、各种挑战接连不断。在上级党委、政府和市委的正确领导下，在市人大和市政协的监督支持下，全市上下深入贯彻落实科学发展观，以战危机、保增长为目标，以项目建设和招商引资为带动，以城乡统筹和民生保障为重点，布局一季度、决战二季度、大干三季度、决胜四季度，齐心协力，开拓进取，较好地完成了市十二届人大三次会议确定的各项目标任务，基本保持了全市经济社会平稳较快发展的良好态势。 三次产业稳步提升。完成地区生产总值 351 亿元，增 长 11%。其中，服务业增加值96 亿元，增长 占经济总量比重由上年的 高到 规模以上工业增加值 121 亿元，增长 实现主营业务收入 元，增长 利润总额 洛阳市近三分之一。夏、秋两季粮食种植面积 亩，总产 公斤， 3 增产 平均亩产 358 公斤，增产 三大需求有效拉动。完成全社会固定资产投资 152 亿元，增长 其中城镇固定资产投资 元，增长 社会消费品零售总额 90 亿元，增长 在境外市场持续低迷的形势下，仍然实现出口创汇 1580 万美元。 三项收入同步增长。完成财政一般预算收入（不含诸葛、李村两镇） 元，增长 财政支出 元，增长 城镇居民人均可支配收入 13883 元，农民人均纯收入 7355 元，增长 8%。 随着住房制度改革的深化，城乡居民居住条件得到明显改善。今后一个阶段，是我国进入全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化的新的发展阶段。随着人们群众物质生活条件的日益改善和思想文化素质的不断提高，无论是城镇居民，还是农村居民对家庭住房 的要求将越来越高。同时，随着城市化进程和小城镇建设的不断加快，旧城改造拆迁力度将不断加强，城镇居民的住房需求量也将不断增加。此外，无论是行政机关，还是企事业单位，对办公环境和条件的要求也将越来越高。 2009 年我县突出秀美城乡建设，打造宜居宜业环境。按照“科学定位、加快发展、彰显特色”的思路，突出打造亮点、改造重点，以产业发展推动扩容提质，以民生改善推进新型城市化进程，同时，应该看到：国家实施中部崛起战略，有利于发挥我县地域优势。我市地处承“东”启“西”地带，处于郑州和洛阳中心地带，距洛阳市 20 多公里，在一 小时交通圈内拥有 500 多万常住人口。 为此，在今后的几年中，对建材、家具及其他装饰材料的需求量将是不可估量的，加上偃师本地的钢制家具业、摩托车行业和制鞋业等三大产业为依托。同时，随着这几年的建设发展，偃师市的对外交通越来越便捷，随着国家中部崛起战略的实施，这都有利于发展偃师市的物流业，也大大降低了物流运输成本，提升偃师市市场的竞争力。 二、 项目建设的理由 1、 经济效益和社会效益并举，增加就业机会。市场全部营业后，预计直接增加就业 2000 多人，简介从业人员（相关配套服务人员）上千人。 2、 优化产业结构，带动相关行业的 发展，加快地方经济发展，增加地方财政收入。 以市场为窗口，大力发展三大产业集群，合理开采花岗石、高岭土，引进先进技术设备，提高资源利用率，发展新型墙体材料、中密度纤维板和复合地板等新型建筑装饰材料。 4 3、 打造偃师品牌，提高偃师市的知名度，有利于促进招商引资。 第三章 市场分析和建设规模 一、 市场分析 1、 建筑、装饰材料的现状及供需情况 据调查，目前偃师市的建筑、装饰材料行业相关商店不下几百家（含乡镇），经营的品种也较多，其中稍有规模的仅有汽车总站建材广场。但所有的这些商店均属散兵游勇，不成规模，且进货渠道各不相 同，各商家各显神通。且不成气候，不上规模、不上档次。 因此，偃师市乃至周边一些县市（区），无论是单位办公用房和生产用房，还是家庭住房，凡是需要建造、装饰和添置家具的，除了少部分在当地的一些小店里购买外，绝大部分材料均从外地去采购。这样既流失了这部分消费群体在当地的消费量，又造成广大群众人力、财力和时间上的浪费，且补购、调换和退还多余材料等方面带来众多不便。 然而，随着经济实力的不断增强、人民生活水平和生活质量的不断提高，以及人们对办公、家居环境和档次的要求不断提高，新房的购买力越来越强和旧房的换置率越来越高 ，这势必造成建材和装饰材料的需求量大增加，且档次也会越来越高。 2、 消费情况 在上海国际商贸城的有效辐射范围内，城乡生产和生活中建筑、装饰材料消费水平的高低级消费量的大小，是兴办建筑材料市场的必要条件之一。 随着国家中部崛起战略的实施，偃师市境内及周边县市的开发建设力度将有一个质的飞跃，随着城镇化的发展及人民生活水平的不断提高，旧城改造和新区开发日益加快，建筑、装饰材料的消费量和档次也在逐年提高；农村居民对住房装修的需求量也将大大增加，且档次要求也越来越高。 偃师市最近几年通过开发带动旧城改造， 使城市建设不断加快，在前几年建成部分住宅新村的基础上，又先后建成了多个居民住宅小区，并还在以更快的速度不断的建设发展着，房地产开发形式向好。 5 建筑、装潢材料的需求主要有以下几个方面组成： （ 1）、民用住宅建造和装修。 （ 2）、廉租住房、经济适用房和旧房改造的建造和装修。 （ 3）、工业、办公等用房的建造和装修。 随着国家中部崛起战略的实施及招商引资的不断深入，将有越来越多的内、外资企 业将来偃师市及周边县市落户，生产、办公及配套宾馆、商业、娱乐等服务设施等用房数量将与日俱增，用于建筑、装修、添置办公家具等方面 的消费也将大大增加。 （ 4）、新婚房装修； （ 5）、宾馆、饭店、休闲娱乐场所装修； （ 6）、偃师市是全国重要的铁皮钢制家具和摩托车生产及制鞋业基地，外销到全国各地数百个县市。 随着偃师市旅游产业的大力发展，宾馆、饭店、休闲娱乐场所等旅游接待设施将会有较大的发展。 从上述几个方面可以看出，偃师市及周边县市每年用于建筑、装修、家具、汽摩配等方面的费用将是一个不可估量的数字。 二、 建设规模 市场规划总用地面积 343 亩，容积率 化率 10%，建筑密度 45%，停车位 2500余个。根据材料性质，分成大型建材市场（含 钢材、水泥、沙石料、砖瓦等）、石材、板材、陶瓷卫浴（洁具）、油漆涂料、集成吊顶、家具、灯饰、窗帘布艺、铝塑钢制品、五金、家电及其他家居、办公装饰用品等八、九个交易区，实行一次规划、分部实施。规划建设占地 100 亩的仓储和加工区。同时，建设部分用于配套的服务业（银行、餐饮、娱乐、商业等）和办公、住宿用房。总建筑面积约 350000 平方米。其中： 1、 一区：石材城 主营花岗石。充分利用我县花岗石原料材料优势，引进先进技术设备，提高资源利用 率，发展新型墙体材料，大打偃师花岗石的品牌，从而带动我县花岗石产业的发展。规划建 筑面积 30000 平方米左右。 2、 二区：板材城 6 主要经营中密度纤维板和复合地板，兼营其他锯木、板材、胶合板、地板、木线条、 木楼梯、木门及其他木制品。充分利用我县中密度纤维板和复合地板的生产优势，大打偃师中密度纤维板和复合地板的品牌，从而带动我县中密度纤维板和复合地板产业的发展。规划建筑面积 30000 平方米左右。 3、 三区：灯饰、五金城 主要经营各类灯具和各类小五金，兼营电线、电缆、开关、门窗锁、拉手等相关商品。 规划建筑面积 20000 平方米左右。 4、 四区：陶瓷卫浴（包括厨房用品）城 主要经营给类陶瓷、洁具（卫浴）和 厨房用品，包括瓷砖、地砖等。本区同时兼营在 厨房间和卫生间内使用的小家电。规划建筑面积 50000 平方米左右。 5、 五区：铝合金、塑钢城 主要经营铝合金门窗、塑钢门窗等制品。规划建筑面积 10000 平方米左右。 6、 六区：家具城 主要经营家用、办公家具。规划建筑面积 80000 平方米左右。 7、 七区：窗帘装饰城 主要经营、加工窗帘布以及与之配套的相关商品，兼营地毯及其他小饰品。规划建筑 面积 30000 平方米左右。 8、 八区：其他装饰材料城 主要经营油漆涂料、集成吊顶及其他相关的装饰小材料。规划建筑面积 50000 平方米 左右。 9、 九 区：汽车 4S 店、摩托车城 主要经营汽车、摩托车、汽摩配件等。规划建筑面积 50000 平方米左右。 10、仓储和加工区 规划建筑面积 50000 平方米左右（其中：仓储区 30000 平方米，加工区 20000 平方米左右） 11、配套的服务业（银行、餐饮、娱乐、商业）和办公、住宿用房。 主要用于服务业，规划建筑面积 7 万平方米左右（其中：商业 10000 平方米，办公用 房 10000 平方米，银行 1000 平方米，工商、税务配套用房 1000 平方米，餐饮 3000 平方 7 米，娱乐 5000 平方米、宾馆 8000 平方米，住宿等 32000 平 方米）。 第四章 选址依据与建设条件 一、 市场选址 洛阳偃师市 310 国道与连霍高速引线口，总用地约 343 亩。 二、 选址依据和建设条件 （一） 小环境 作为大型专业批发市场，其每天进出的人流量和车流量肯定会相当的多，且用地量 较大，因此绝对不适宜这只在县城建城区以内。但也不应远离县城，应把县城作为依托，同时也应考虑到交通的便利。 （二） 大环境 偃师市地处河南中西部，与洛阳市、新安县、渑池县、巩义市、孟州市等均属一小时交通圈。 1、 发达的交通网络 偃师毗邻郑州、洛阳两个航空港，境内陇海铁路、焦枝铁路和连霍高速、太澳高 速公路以及 310 国道、 207 国道交汇贯通。 近年来，偃师市 形成以城区道路为中心，陇海铁路、 连霍高速、郑少洛高速、 310 国道贯 穿 东西， 207 国道、贯 穿南北， 修建中的洛偃快速通道将偃师至洛阳的时差缩短为 20 分钟，再次为偃师带来巨大的发展空间， 城乡公路四通八达格局 ， 全市城乡公路里程达 723 公里， 332 个行政村村村通油路。 农业基础设施建设稳步推进，新增有效灌溉面积 4200 亩，扩大节水灌溉面积 亩，治理水土流失面积 方公里，解决吃水困难人口 人，完成退耕还林 万亩，完善通道绿化 373 公里。以 创建 “ 国家园林城市 ” 和 “ 国家历史文化名城 ” 等 “ 四创 ” 活动为载体，偃高新校区按期接纳新生，并通过省级示范性高中检查验收，全市农村 141 所中小学现有 D 级危房全部消除，府店、李村等 10 个乡镇卫生院改造项目全面完成。完成交通投资 元， 207 国道部分路段大修和火焦路整修工程顺利竣工，枣东洛河大桥建成通车，岳酒路、东牙路大修和 建设工程正在紧张进行之中，府李路、掘丁路改造工程已完成施工前期工作。 2、 全覆盖的通讯信息网络 已建成以固定电话、移动电话、互联网、广播电视网为核心的信息网络，推进数字 电视网、 宽带通信网、互联网三网融合，建立健全乡村广播电视盒 信信号覆盖网。能提供国际、国内直拨电话、移动电话、图文传真、电子电传、电子邮件、国际互联网、电话、邮政快件、特快专递等所有的通讯、邮政业务。 3、 城镇建设不断加强 基础设施进一步完善 完成兴隆街、车站东街等偃师市区道路整修和偃化口亮化、华夏广场音乐喷泉灯光改造、污水处理厂主管网等工程，城市雕塑二期工程基础完工。 15 条主干道燃气管网全部贯通，新增集中供热面积 10 万平方米。书香名邸等一批房地产项目相继实施，西亳市场二期改造工程基本完工。完成了城乡一体 化发展规划编制工作，户籍管理制度改革等系列政策出台，城乡融合、共同发展的氛围日渐浓厚。 4、 强有力的政府支持 大型专业批发市场的建设，必须要坚持政府主导、统筹规划、市场运作、重点突出、 突出特色的原则。这其中，政府的支持是至关重要的。 9 第五章 环境保护 一、 环境保护标准 给环境指标完全按照当地政府排放标准。 二、 环境保护措施 1、 污水处理：本项目公共交易部分区除生活污水外不产生其他污染，