嘉兴南湖新区房地产发展潜力研究报告_49页_2007年

L o g oHorizon Research2007MAY嘉兴南湖新区发展潜力研究报告研究方法研究方法定性研究 定量研究研究目的： 了解 地区发展规划学者、房地产开发商、大型商户投资者、房产中介等对南湖新区各方面的评价，以及他们对南湖新区未来发展的信心和预期，从而找出南湖新区的发展潜力所在和发展中可能存在的障碍。同时通过深访寻找到标竿地区，以及可借鉴之处。研究手段 ： 居民 /投资者定量问卷调查研究目的： 分别了解周边各地区投资者及居民对南湖新区的知晓度及看法，以及他们对南湖新区发展的信心和预期，了解居民及投资者认可的城市新区，以及他们的居住 /投资需求。同时了解南湖新区建成后可能的辐射状况。通过调查、对比找到南湖新区的差距，并发现发展中存在的问题。研究手段： 深度访谈 执行时间： 2007.4.3 -4.13 执行时间： 2007.4.10-4.24 Step 1： 深访 Step 2： 居民 /投资者定量问卷调查 2政府推力 提升拉力 人气集聚潜力产业表现力某地区在政府主导下，结合地区资源优势，集聚人气、推进产业发展和区域升值的能力。地区发展潜力的定义规划导向政府投入信心指向自然优势区位优势交通优势文化优势教育优势人数构成 房地产商业服务业商贸物流2.5产业区域内力投资环境居住环境宣传推广政府效能3秀州区副中心城市主中心南湖新区磁浮新城嘉兴科技城滨海新城东进南移，南湖新区是未来的城市副中心4嘉兴市城市总体规划（ 2003-2020）嘉兴市南湖新区分区规划（ 2003 2020）嘉兴市南湖新区中心区分区规划（ 2003 2020）嘉兴市南湖新区控制性详细规划嘉兴城市总体风貌设计嘉兴市南湖新区城市设计及策划一心 双核，两副两轴，三片三 ， 东南片区以南湖新区为重点，形成城市东部副中心延续东进西托、北扩南移的城市发展方向，打造东南片副中心沿 中环南路两侧集中布置大型公共服务设施，打造形成副中心的基础条件嘉兴 城市副中心，南湖区行政、经济和文化中心，集行政、商贸、文化娱乐和居住等功能为一体的现代化生态型新城区“越韵吴风，水都绿城 ”的城市形象：一湖碧水依古城、两轴轻舒系四方、三环怀拥多胜景、八水连廊织禾城“一心 三区四带 ” 城市副中心；中环南路商贸服务区、凌公塘休闲生态景观区，居住片区；中环南路北侧区级商贸服务带，凌公塘休闲生态景观带，平湖塘滨水生态景观带，地区商业服务带先规划后发展，政府强力主导5医疗 嘉兴市妇幼保健中心社区卫生服务中心维也纳幼儿园北师大附属南湖学校城东中学网球中心 南溪农贸市场凌公塘文化公园 城东公交枢纽站 新区邮政支局区事业服务中心区消防大队 教育体育公交邮政其他占地 100亩，总投资 2.2亿元，市规模最大，设施最齐全、技术力量最雄厚的，唯一的三级乙等专科医院占地 4700平方米，总建筑面积 3500平方米，总投资 500万元。总建筑面积 5000平方米，总投资 2000万元，是一所全日制的寄宿型学校。占地 11万平方米，总投资 1.5亿元，十二年一贯制。扩建占地面积 6万平方米，总建筑面积 1.8万平方米。绿化购物占地 10000平米，总投资 4000万元。区域内居民的 “开门七件事 ”将变得快捷、方便，为南湖新区市民 “菜篮子 ”工程添砖加瓦。占地 50公顷，总投资 5个亿占地面积 50亩， 20条公交线路的始发站，市城乡公交的中转换乘中心，衔接南湖各乡镇重要交通枢纽。建筑面积 2000平方米，总投资 500万元。占地 30亩，总建筑面积 2.2万平方米。总建筑面积 7000平方米，计划投资 900万元。政府积极投入的公共服务设施几近落实6图 投资者对地方政府施政能力的信心 六成受访投资者对南湖新区地方政府的施政能力抱有信心。 南湖新区，应该说我们还是比较看好前景的，不然的话，第二块地不会还在南湖新区买 某房地产开发商 我们对南湖新区非常满意，感觉非常有优势，新区政府坚持按照规划，没有打破原来的布局，作为我们来说很安心 政府和我们的互动做得很好，彼此的信心也是这样建立起来的 某大型项目投资商投资者对地方政府施政能力信心满满7图 居民与投资者对南湖新区的建设关注度 图 居民与投资者对南湖新区发展的信心度我们为什么选在这里？关键是一个区位优势，我们做的项目不可能只辐射嘉兴，我们要向外的，立足长三角，辐射上海，杭州，苏州，宁波。辐射长三角，哪里的地段比这里好，比这里成本更低？这里交通最方便，网络最宽，哪里还 某大型投资商 居民与投资者对南湖新区整体区域状况的关注程度、信心度表现都非常高。强大的信心支撑带领南湖新区走向成功8图 居民、投资者对南湖新区建成的时间预期多数受访的资深业内人士认为新区建成需要三五年时间。八成的受访居民和投资者认为南湖新区的建成将在 3年以后。南湖已被众多投资者关注，目前有远见的投资者纷纷抢摊进入。3 5年后，南湖新区将焕然一新这个地区建成的话， 3-5年时间是要的 上海某大型房地产公司专业研究人员根据城市化进程，估计 5年会发展比较成熟，我说的成熟是形成产业高地，并有投资亮点。 上海某投资公司人员9政府推力 提升拉力 人气集聚潜力产业表现力某地区在政府主导下，结合地区资源优势，集聚人气、推进产业发展和区域升值的能力。地区发展潜力的定义规划导向政府投入信心指向自然优势区位优势交通优势文化优势教育优势人数构成 房地产商业服务业商贸物流2.5产业区域内力投资环境居住环境宣传推广政府效能10原生滨河景观的自然环境优势嘉兴城市形象为 “越韵吴风，水都绿城”，城市格局以水展开。凌公塘 滨河 生态景观带：原生河流，非人工打造，绿色景观得天独厚，呈现完全自然的景观；平湖塘滨水生态景观带：作为嘉兴市重要绿色廊道之一，沿滨水岸线控制30米滨水绿地；大型生态绿地：南湖新区被占地10000亩的城市契形绿地所环绕；城市客厅： 3000米长，总面积 100公顷的六大公园（南湖公园、体育公园、文化公园、商贸娱乐公园、生态公园、滨河公园）镶连新区品质楼盘11$投资谷$独有的区位优势嘉兴恰好位于上海、杭州、苏州、宁波等长三角大中发达城市的几何中心，以嘉兴为中心 250公里半径内涵盖了长三角 16个大、中城市，区位优势独特。同时，它还处于长三角核心区域内三大投资高地（上海、杭州、苏州）形成的投资谷内，占据三大经济高地扩散效应的叠加中心。从资金到信息，从技术到人才，各个方面的扩散与交流将会促使嘉兴迎来新一轮的高速发展。12沪杭磁悬浮（规划中）使南湖 “距红尘不远，离自然很近”便利的交通优势轨道交通： 沪杭铁路、沪杭高速轨道 、沪乍嘉湖铁路、沪杭磁悬浮；公路： 320国道、 07省道、沪杭，乍嘉苏高速公路，杭州湾跨海大桥 （高速公路全国密度最高）；水路： 乍嘉苏线、六平申线、京杭运河、杭申线；远洋港口： 上海港、宁波北仑港、乍浦港。13南湖是浙江三大名湖之一，是嘉兴最夺目的城市名片。深厚的文化积淀优势 马家浜文化遗址位于南湖区辖内的城南街道马家浜村。作为长江下游、太湖流域新石器时代早期文化的代表性遗址，它不仅被视作太湖流域文化的源头，也是嘉兴 “文化基因 ”的象征。 南湖闻名于世，更主要的原因是 中共一大在这里完成了最后的议程， 宣告了中国共产党的成立，从此南湖上的红船有了特殊的意义 中国共产党的诞地。 范蠡，号陶朱公，助勾践灭吴后，携西施隐居嘉兴南湖一隅。现被称为 “范蠡湖 ”。范蠡发明了秤，开启了公平交易，被民众尊为商圣，是我国道德经商 儒商的鼻祖。马家浜文化发源地 中国革命红船启航地 儒商文化发祥地14 名校入驻：中国科学院 12所研究机构，浙江清华长三角研究院， 中科院嘉兴应用转化中心，北京师范大学附校，同济大学浙江学院，交大南洋教育，乌克兰国家科学院嘉兴中心，美国马里兰大学传媒产业研究院 ，耶鲁大学生物遗传研究室 嘉兴著名学府：嘉兴学院、嘉兴一中、嘉兴实验小学、嘉兴高中园区、南湖国际实验学校 众多文化设施：嘉兴图书馆、博物馆、文化馆、报业中心 充沛的文教资源优势15政府推力 提升拉力 人气集聚潜力产业表现力地区发展潜力的定义规划导向政府投入信心指向自然优势区位优势交通优势文化优势教育优势人数构成 房地产商业服务业商贸物流2.5产业区域内力投资环境居住环境宣传推广政府效能16对地方政府仍有改进的期望图：南湖新区地方政府需改进的方面办事效率和完善公共配套服务是地方政府需要继续投入、不断改进的方面。但在税费优惠方面则需要在相应的政策规定框架内进行，不是无原则的降低。在既定的国家政策范围内，结合地方条件适当考虑17南湖新区作为开发区运作，管委会是其管理部门，工作效率较当地一些政府部门更高，但还要从本质上进行公司制的运作才行。人员素质激励机制治理制度 客户管委会利润增长导向规范和效率对领导的激励创新和改革的激励一线招商人员后台管理人员公司制运作提高政府效能18南湖新区的发展脱离不了嘉兴城市发展的大环境，因此南湖新区要做好定位，放在嘉兴整个城市的背景下进行合理规划，紧密结合周边地区的功能定位和经济辐射，形成优势最大化。现状 嘉兴城市集聚功能不强，中心地区发展繁荣度不足，城市副中心的形成和发展还需要一定的时间； 嘉兴市区的中心地位尚未凸现，周边县镇经济发达，县镇居民还没有形成往市内 “移居 ”的强烈愿望，而是更愿意移入上海或杭州等大城市； 嘉兴在长三角地区占据了黄金地位，目前处于投资高地的盆底地位，未来有很大的发展空间建议 除了依靠主城区的自然辐射作用，应结合周边开发区、工业区的发展，立足于生活配套功能的发挥； 发挥南湖新区的教育资源优势以及良好的居住环境，营造出吸引周边县镇居民入住的良好氛围； 发挥大城市的卫星城作用，要有服务意识，主动与上海、杭州等大城市相关部门做好对接，形成良好的信息和资源共享局面，可从旅游休闲会务渡假等方面突破政府效能提升也表现在地区的和谐规划和发展19图：投资者认为区域发展要素期望和实际能达到的程度非常完善比较完善有较大改进投资环境预期：人口、科教文卫、自然环境将与预期差距最小20投资环境中配套、土地成本、消费水平及政府效率亟需改进21图：居民认为区域发展要素期望和实际能达到的程度非常完善比较完善有较大改进居住环境预期：规划设计、文化设施、人口数量与期望差距最小22居住环境中交通、教育、医疗、环境等亟待改进23图：居民最近一年去南湖新区的状况 图：投资者最近一年去南湖新区的状况在受访居民中，主要是嘉兴市区的居民最近一年经常去南湖新区，同时有一半多嘉兴周边受访居民没去过南湖新区。在表示知道并了解南湖新区的受访投资者中，也只有 30左右的人经常去南湖新区。作为一个新开发区域，南湖新区还要加强对外宣传和活动联系。南湖新区仍需加大宣传24南湖新区的开发建设不仅仅是一个地区的发展，它更应当作为一个城市营销的工作展开。城市营销增进市场吸引力投资 /企业 /人力 /旅游税收增加生产性产业发展 /集聚完善基础设施提升公共服务消费性产业发展 /集聚居民收入增加需求扩大图：城市营销诱至产业发展的良性循环把新区宣传上升为城市营销25嘉兴居民了解南湖新区的主要渠道是电视及报刊：在电视方面，经常收看的电视台与了解南湖的电视台不一致，相关宣传投放到新闻类节目效果会比较好；在报纸方面，主要投放到当地主流报刊即可。图 了解南湖新区信息的报刊图 嘉兴居民报刊阅读习惯针对主渠道选择媒体进行推广图 嘉兴居民电视收看习惯 图 嘉兴居民电视收看内容图 了解南湖新区的渠道26政府推力 提升拉力 人气集聚潜力产业表现力地区发展潜力的定义规划导向政府投入信心指向自然优势区位优势交通优势文化优势教育优势人数构成 房地产商业服务业商贸物流2.5产业区域内力投资环境居住环境宣传推广政府效能27生 理 需 求安 全 需 求社 交 需 求尊 重 需 求自我实现需求人常住人口 10万产业人口 5万学生人口 4万旅游人口60-80万人次经营人口 1万吃穿 住行生老 病交友聚会娱乐 表演工作培训餐饮商店 住房交通产业文教养老医疗会所、酒吧、公共场所歌舞厅 /体育馆 剧院强大的人气集聚力，未来充满活力的南湖人民生活圈28建筑面积： 15万平方米销售状况：还可以，一期都销了，二期还有30%，三期才开盘客户结构：教师、公务员、医务人员等建筑面积：近 70万平方米均价： 4800-5200销售状况：一期都卖完了，二期销售了一大半，三期刚开始销售客户结构：电力局、核电厂、私营业主格林小镇澳洲花园巴黎都市一次规划，三期开发，而且三期的时间周期都比较短。价格：一期定价，多层的是 3800，二期定价45004600 ，联体别墅一期 4800，现在已经卖到 7200，一期两期的联排都卖完了 。客户结构：公务员、教师和医生为主品质楼盘聚集人气南湖新区今后会在