上海九隆坊商业定位策略报告2007年

九 隆 坊 商业定位策略报告目 录第 2 页 | 共 34 页Part 1:项目定位Part 2:招商业态Part 3:租金测算Part 4:招商周期（ 2 15）（ 16 27）（ 28 30）（ 31 34）Part 1项 目 定 位第 3 页 | 共 34 页l 本案区域的商业形态是什么？第 4 页 | 共 34 页品牌百货公司东方商厦、大西洋百货等已先行进入五角场区域百货业的高端市场，占领绝大部分消费市场。项目北面 五角场（ 1）第 5 页 | 共 34 页后来者万达商业广场、百联又一城购物中心等MALL的商业项目，必将蚕食大型购物市场份额。项目北面 五角场（ 2）第 6 页 | 共 34 页本案以百货业、中型生活购物区作为定位将较难生存！第 7 页 | 共 34 页商业辐射 2.5公里左右的大润发超市，以品牌及规模效应将使区域内的中型超市自动退出竞争圈，小型便利店除外项目南面 大润发超市第 8 页 | 共 34 页本案不能引进中型超市进驻！ 第 9 页 | 共 34 页l 本案所拥有的商业资源是什么？第 10 页 | 共 34 页居民、学生、白领、商务人士以及流动人群 消费群资源第 11 页 | 共 34 页项目周边主要为居民区，同时多个高校也集中在本区内 .消费人群为本地居民和部分高校学子。同时，周边在建的写字楼及酒店也将为本区域带来部分的白领及商务人士消费群。第 12 页 | 共 34 页产品资源第 13 页 | 共 34 页I. 独特的中庭式设计II. 规模化地下停车场III. 便捷的购物交通体系居民及学生为主周边品牌百货、超市、 MALL并存购买力同类型业态竞争激烈第 14 页 | 共 34 页走差异化路线，填补空白以人均消费 100-200元的消费层次为主决定业态我们的定位 第 15 页 | 共 34 页以年轻人为主与周边业态差异化休闲、娱乐、时尚消费区消费人群年龄构成图Part 2业 态 建 议第 16 页 | 共 34 页B1业态：电玩、 数码广场（如百脑汇、太平洋）或 电器专卖店（如金数码）第 17 页 | 共 34 页p 5000 平米的产品规模适合中型电器卖场p 大面积，大空间适宜购物人群停留p 周边暂无同类业态p 同时能为其他楼层带来消费人流第 18 页 | 共 34 页1F业态：年轻休闲品牌服饰西式咖啡厅休闲中西餐 +面包房仓储式化妆品甜品店 +第 19 页 | 共 34 页品牌建议： GIORDANO、 U2、 STARBUCKS、克莉斯汀、屈臣氏、中国银行、石头记、静安面包房第 20 页 | 共 34 页第 21 页 | 共 34 页p 沿街季诺休闲餐厅、面包房，蛋糕房、服饰专卖店美化街面p 中庭由时尚饰品，休闲服饰和屈臣氏、化妆品专柜为主p 满足消费人群日常消费习惯p 沿街特色商铺能吸引人流2F业态：名店运动城（ sports100）第 22 页 | 共 34 页p 整体包装，形成统一风格p 业态为年轻人热衷的类型p 具备主题性概念，形成品牌效应第 23 页 | 共 34 页业态：SPA（如佐登妮丝）餐饮（如冰火缘、黄家传菜）3F第 24 页 | 共 34 页p 吸引女性消费人群p 两种业态在晚间均需要较好的灯光衬托，能增加人气第 25 页 | 共 34 页4F业态：量贩式 KTV（ 好乐迪 扬歌） p 吸引普通的消费客群如学生等第 26 页 | 共 34 页p 在时间上错位经营，带动人气第 27 页 | 共 34 页Part 3租 金 测 算第 28 页 | 共 34 页租金预计表 (一 )第 29 页 | 共 34 页注：以上数据为本公司初步测算租金预计 租 赁 面 积 第一 三年每年租金 第四 五年每年租金 第六 七年每年租金 第八 九年每年租金备 注（元 /天m2） （ m2）（租 赁 面 积预计 100%）比第一年 递 增15%比第五年 递 增15% 比第七年 递 增 15%B1 2.5 5200 4745000 5456750 6275263 7216552 按建筑面 积计1F 11 2353.51 9449343 10866744 12496756 14371270 按 实 用面 积计2F 6 2469.14 5407417 6218530 7151309 8224005 按 实 用面 积计3F 4 2917.91 4260147 4899169 5634044 6479151 按 实 用面 积计4F 2.5 2115.99 1930841 2220467 2553537 2936568 按 实 用面 积计合 计 15056.55 25792748 29661660 34110909 39227546 /平均租金 4.69 5.39 6.20 7.13 07 08 09 10 11 12 13 14 15租金单价： 4.69租金单价： 5.3