北京银泰中心综合物业案例分析-伟业顾问

【 银泰中心案例分析 】n地理位置北京朝阳建外大街 2号n项目概况用地面积： 31305平方米总建筑面积： 350000平方米中央主楼地上 63层，高 249.9米东西两栋配楼地上 42层，高 186米裙楼 4层，高 24米地下 3层n功能组合物业：公寓、酒店服务式公寓、写字楼、商业写字楼（东西 2栋配楼），目前已分别整售给美林集团及中国人保公寓 +酒店（中央主楼）写字楼 写字楼银泰大厦商业配套项目基本情况l写字楼： 两栋 44层办公楼，每栋地上面积 7.2万平米，标准层 1849平米（层高 4米）l银泰大厦柏悦府 ： 主楼 5058 层 21套，建面 17410平米柏悦酒店 ： 34-49层， 5963 层酒店配套， 237间客房，建面 4万平米柏悦居 ： 7-33层精装修酒店服务式公寓，共 216套，建面 39212平米l商业： 地下一层至地上 3层，裙房连接 3栋塔楼，总面积 52,199平方米lVIP俱乐部： 地上 5层，会议、餐饮l会所： 地上 6层，游泳、健身功能分区写字楼 写字楼银泰大厦商业配套平面布置写字楼写字楼银泰大厦写字楼独立入口写字楼独立入口中心入口中心入口B1-3F商业配套5F6F会所，俱乐部n纵向功能分区 商业裙楼 ： B1-3F 柏悦居、柏悦府配套VIP俱乐部： 5F 会议、餐饮会所： 6F 游泳、健身 柏悦居： 7F-33F 柏悦酒店： 34F-49F 柏悦府： 50F-58F 酒店配套 ： 63F大堂、59FSPA60F会议室61F餐厅62F酒吧*注：银泰中心楼层设置中取消 4、 14等特殊数字银泰大厦酒店配套柏悦府酒店柏悦居柏悦居、柏悦府配套（ Vip俱乐部、会所）商业平面布置及交通组织柏悦居专享大堂银泰大厦柏悦酒店专享大堂柏悦府专享大堂银泰大厦 柏悦居标准层平面图 首层平面图9#133.58平米8#240.35平米产品特征：建筑面积： 39212平米标准层： 一梯 9户 ，户型面积 （仅两类）133平米 ， 一居 45% 240平米，两居 55%设计风格： 简洁的酒店式设计除电动窗帘、光控、中央空调、石材地采暖等外无高科技使用率： 72%柏悦居银泰大厦 柏悦居价格均价： 40000元 /平米最低价： 25000元 /平米最高价： 57000元 /平米价差：由于可观看长安街，西北向比东南向单价增加 10-15%销售情况销售率： 83% 购买目的：100%投资多数外籍客户不了解北京市场，主要置业考虑为凯悦酒店提供物业管理服务，并作为房屋租赁中介，能够保证稳定出租客源银泰大厦 柏悦居销售策略2005年 10月项目内部认购，开始积累客户，内部定价为 25000元 /平米2006年 3月正式销售，通过对客户进行的价格测试，逐步提升客户对项目售价的心理预期，实现开盘均价达到 40000元 /平米水平客户客户来源： 70%外籍客户其中以华侨及港澳同胞为主付款方式： 95%一次性付款 （外籍购房无法作贷款）目前新出台的限外政策对项目剩余产品销售产生一定的影响，意向购买的外籍客户需办理相关购房证明手续银泰大厦 柏悦居首层平面图竖向交通首层独立大堂， 3部专享电梯电梯刷卡进入柏悦居各层电梯不可直接到达酒店配套，前往酒店，需先下一层再另乘电梯至酒店配套银泰大厦 柏悦居首层独立大堂交房标准：精装修标准： 6000-7000元 /平米全套家具、家电，及完备的设备配置具体交房标准见附件银泰大厦 柏悦居物业：费用： 18元 /平米 .月管理公司： 凯悦酒店管理公司成立物业管理公司提供物业管理物业费用仅包括公共部分的物业管理，酒店服务另外收费提供房屋租赁服务，收取中介费用产品特征：建筑面积： 17410平米标准层： 1700平米，标准层 2-3户户型面积56-58F： 869.43平米户型 ，共 6套，标准层户50-55F： 640.52平米（两套联卖）户型 ，共 5套； 549.17平米户型 ，共 10套使用率： 67%银泰大厦 柏悦府56-58F 869.43平米50-55F 640.52平米 50-55F 549.17平米柏悦府银泰大厦 柏悦府价格均价： 70000元 /平米（毛坯）目前售出的两套单价分别为 71174元 /平米、 68416元 /平米价差：由于可观看长安街，西北向比东南向价格增加 15%销售情况目前成交两套，户型面积为 549.17平米销售方式先由低层开始销售购买目的为纯自住客户构成客户来源： 已成交的两套户型的客户均为外籍华侨付款方式：一次性付款（外籍购房无法作贷款）目前新出台的限外政策对项目销售产生一定的影响，意向购买的外籍客户需办理相关购房证明手续银泰大厦 柏悦府首层平面图竖向交通首层独立大堂， 2部专享电梯电梯刷卡进入柏悦府各层电梯可直接到达上部酒店配套银泰大厦 柏悦府首层独立大堂银泰大厦 柏悦府交房标准：毛坯交房设备配置与柏悦居相同具体设备配置情况见附件物业：费用： 18元 /平米 .月物业管理人员： 由柏悦酒店原班人员进行管理，提供更优质的服务物业费用仅包括公共部分的物业管理，酒店服务另外收费提供房屋租赁服务，收取中介费用银泰大厦 柏悦酒店首层平面图竖向交通首层独立大堂， 3部专享电梯电梯直达顶层的酒店大堂，不可去往柏悦居、柏悦府首层独立大堂规划情况建筑面积： 37018平米客房数量： 237间楼层： 34-49层柏悦酒店， 5963 层酒店配套功能分区l柏悦酒店客房： 34F-49Fl酒店配套： 59F-63F大堂 63F （顶层 ）SPA59F会议室 60F餐厅 61F酒吧 62F银泰大厦 柏悦酒店酒店特色 国际化的物业管理服务 在中国唯一参与投资并全盘管理的酒店项目 凯悦国际酒店集团在大中华地区首家柏悦酒店 精品型酒店：凯悦国际酒店集团旗下拥有凯悦 (Hyatt Regency )、君悦 (Grand Hyatt) 及柏悦 (Park Hyatt)三个著名品牌，其中 “柏悦 ”品牌为极致尊贵和精品型酒店酒店配套酒店竖向分布原则柏悦酒店作为凯悦旗下最高端酒店品牌，对物业要求较高，需占有较高楼层的优势资源酒店大堂设置在顶层资源最好的位置，树立高品质的形象柏悦府最初定位为开发商自持物业，并交由凯悦集团统一经营管理，打造顶级公寓，因此设置在资源较好的高楼层处凯悦酒店集团对项目进行全面管理柏悦居、柏悦府的物业管理费用仅包括公共部分的管理，附加酒店式服务需另行收费提供中介租赁服务，并收取服务费用柏悦府由柏悦酒店全班人员提供服务柏悦居由凯悦酒店管理集团成立物业管理公司进行服务对柏悦居、柏悦府产生的影响多数购