2008年苏州房地产楼市宏观政策分析报告-44页

08年苏州楼市宏观政策分析宏观生态微观生态自身生态从大生态圈全面解读现状房产市场，瞬息万变，我们只有从宏观环境、复杂的竞争生态并综合多种因素，才能准确的判断我们所处的位置和成长机会，从而为项目品牌发展明确方向。宏观生态微观生态自身生态宏观调控下的变革需要p进一步落实 物权法 ，土地拥有统一 “身份证 ”国土资源部部长徐绍史签发国土资源部第 40号令，正式公布 土地登记办法 并于2008年 2月 1日起施行。 08年实施的新法规p2008年新增贷款量不超过 3.63万亿元央行各分支行已明确要求各金融机构， 2008年，金融机构新增贷款总量将不得超过 2007年全年的 3.63万亿元，意味着贷款增速将不会超过 13.86%。 银河证券宏观研究员张新法表示，受信贷受紧影响最大的房地产市场，但这其中的影响程度也有不同。对于那些已占有大量土地但还未来得及进行开发的开发商，这种影响是最大的。08年实施的新规定p中国人民银行 16日晚间宣布， 2008年 1月 25日起 上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点 。至此，存款准备金率上调至 15%历史高位。 中国银行全球金融市场部最新发布的人民币市场周报预测，今年 2月份央行仍将面对较大的货币回笼压力，很可能在春节过后再次提高存款准备金率，幅度在 0.5个百分点。08年实施的新法规08年实施的新规定p央行 4月 25日起存款准备金率再次上调 50个基点为继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从 2008年 4月 25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点。银行放贷将更加慎重，开发商的资金压力可能进一步加大 08年实施的新规定p央行决定自 5月 20日起上调存款准备金率 0.5个百分点 为加强 银行 体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民 银行 决定从 2008年 5月 20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点。 08年实施的新规定历次调整的存款准备金率08年实施的新规定pIPO融资不得用于买地 2008年 3月 20日，中国证监会发行部有关人士在京表示，中国证监会支持优质房地产企业通过 IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强。但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的 IPO，将不予核准。 08年实施的新规定p建行破冰 :人均住房低于 26.65平米 二套房贷享受优惠2008年 3月 29日中国建设银行首次认定，人均住房面积低于 26.65平方米，买第二套房可享受第一套房的优惠政策。 p各大银行紧缩贷款 房企贷款将按最高限制执行“现在房企贷款必须 四证齐全 。 ”工商银行信贷人士 2008年 4月 14日向早报记者透露，针对房企贷款，目前各行都已按照政策规定的最高限制执行。中国银监会主席刘明康 4月初在内部会议上重申，贷款结清后再次购房不能算第一套房，银行据此放贷属于违规。 “4月份的贷款计划指标少得可怜，而且要提前两个月上报上级行。房地产已经被列入了非优先支持行业。 ”同样供职于一家大型银行的信贷经理从另一方面佐证了房企面临的紧缩困境。 08年实施的新规定08年实施的新规定p房企税收按 20%利润预缴税4月 16日上午，国家税务总局网站公布了 关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知 (国税函 2008299号 )，对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定，对省级地区的住宅 (非经济适用房 )的预售收入，按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税。 08年实施的新规定p房屋登记收费新标准每件为元国家发展和改革委员会、财政部联合发布 关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知 ，规定住房登记收费标准为每件元，非住房房屋登记收费标准首次明确统一为每件元。 08年实施的新规定08年实施的新规定p苏州公布 08年住房建设计划 政策性住房造福 3万家庭根据计划， 2008年苏州市将新建各类住房 480.9万平方米，其中商品住房 258万平方米，占总量的 53.4，政策保障性住房共 222.9万平方米，占 46.4%。由于政策性住房均为 90平方米以下的中小户型，所以从套数上来看，政策性住房将惠及更多家庭，总数达到 3.06万套，超过普通商品住房的 2.63万套。 p 苏州市住宅区物业管理条例 08年 1月 3日起实行，明确并完善了业主代表大会制度。 条例 规定：不交物业费将受法律制裁 ；停车应先满足业主需求 ；车库不能当出租房；底层业主不承担电梯运行费。 08年实施的新法规p苏州暂停第二套房公积金贷款 2007年 12月 17日，苏州住房公积金管理中心规定，从 2008年 1月 1日起，公积金贷款暂时不可以用来购买第二套房。 08年实施的新法规p苏州园区中新合作区内半数商品房要精装修 城市规划一直走在全市前列的苏州工业园区又有率先之举： 08年起园区中新合作区内精装修房商品房比例不低于 50，其中，高层、超高层商品住宅原则上全部要精装修。08年实施的新法规p苏州工业园区：新建住宅物业用房将无偿提供 苏州工业园区新建住宅物业服务用房将按不少于地上建筑物总建筑面积的 7 规划配置，并无偿提供。在建立健全社区服务网络上，园区将根据各小区居住人口、服务半径进一步完善社区工作站、社区卫生服务站等社区公共服务网络，打造 “15分钟服务圈 ”。 08年实施的新规定08年实施的新规定p苏州拟定三档人群 分类享受住房保障目前，市区已经草拟了 解决城市低收入及中等偏低收入困难家庭住房发展规划 ，规划初步将中低收入家庭分为三档，即：城市最低收入家庭人均月收入 350元以下，城市低收入家庭人均月收入 850元以下，城市中等偏低收入家庭人均月收入 1220元以下。今后，市政府将根据他们不同的收入情况实施分类保障。 08年实施的新规定p苏州划分市域主体功能区 四成土地拟禁止或限制开发目前，苏州已初步确定了禁止、限制开发的范围，包括饮用水水源保护区、生态湿地等重要生态功能区， 10个省级自然保护区、国家级森林公园、省级森林公园， 1个国家级地质公园，以及太湖风景名胜区等，总面积 3000余平方公里，占苏州总面积 8400多平方公里的近 40%，其中禁止开发区域面积 68平方公里以上。 08年实施的新规定p苏州市最新居住房屋出租管理办法 5月 1日施行 苏州市居住房屋出租管理办法 已经 2008年 2月 26日市政府第 2次常务会议讨论通过。p 房屋登记办法 7月实施住房和城乡建设部正式发布了作为物权法核心配套制度之一的 房屋登记办法 ，并将于 2008年 7月 1日起开始实施。根据新规，购房业主若担心自己的房子出事，可申请预告登记，之后开发商将不得把房子再转卖给其他人。 其中最引人注目的是两大亮点：一是确立和细化了登记簿制度，二是对 物权法 确定的预告登记做了具体化规定。 预告登记有效避免 “真空期 ”，有效避免了出现复杂的权属纠纷 。 p土地新规将于 08年 3 6月出台，土地出让时要明确项目竣工明细 国土资源部执法监察局副