养老地产的分类

养老地产的分类各国在进行老年住宅开发运营时，通常采用国际慈善机构（HTA）的分类方法，但由于各国的国情不同，老年住宅的种类和特点也不相同。概括来说，国内外老年住宅主要有三种模式：老年公寓、老年社区、普通自住型老年住宅。（一）老年公寓这种老年住宅形式多样，情况比较复杂。如我国的敬老院、养老院、托老所、护理所等。概括起来，主要有 3 种类型：第一种是独立型老年公寓，主要供有自理能力的老人居住，造价较低，与城市社区服务设施距离较近，交通便捷。住独立型的老年公寓和住家里相比有以下不同：一是住房面积较小，二是没有了大量室内外劳动，三是做饭方便，四是医护规范。第二种是集合型老年公寓，有专门的服务人员为老年人提供除医疗、护理外所需的服务，住宅内有方便、安全的社交娱乐场所和公共食堂等各类设施，并有完备的保卫和报警系统。第三种是护理型老年公寓，该类公寓提供全日制的护理和医疗服务，建筑按无障碍设计，卧室卫生独立，起居室和厨房共用。（二）老年社区主要是大规模的老年居住区，或老人村，包括独栋别墅、双拼别墅、高档公寓、一般老人住宅等多种建筑形态，邮局、超市、护理机构、银行等相关配套一应俱全。这种社区由于规模大、配套设施完善而备受老年人的青睐。如美国的太阳城中心，太阳城中心坐落于佛罗里达西海岸，从 1961 年开始开发建设，现已成为全美最好的老年社区。（三）普通自住型老年住宅老年人不用搬入老年公寓或老年社区，而是将自己原有的屋舍改造而成的老年住宅，国内通常称为“居家养老”。这种方式适合各种各样的老年人，尤其是夫妇俩人健在，身体健康的老人。居住普通住宅的老人由社会福利机构或者社区居委会提供看护、帮助和其他服务，这种服务主要包括三种：一是保健服务。定期上门进行身体检查和其他保健服务，包括小病或不严重的慢性病上门治疗等，有重病可以及时送医院；二是家庭生活服务。帮助老年人解决年老体弱的困难，如室内外的清洁卫生，代购生活用品等；三是大力发展适宜老年人的文化、体育、教育、交流等方面的事业。例如，西方国家城市里许多街道都有健身俱乐部，白天主要是老年人来活动。有了以上比较全面的安排，老年人有了特殊问题又能及时处理，就能使多数老人放心地住在家里，安享晚年。这种模式在英国极为普遍，现在正被欧洲很多国家仿效。养老地产开发模式养老地产类型模式：第一类，与社区共同建设按；第二类，与相关设施并设；第三类，与旅游产业结合；第四类，与国际品牌接轨；第五类，以其他方式转型。第一类：与社区共同建设开发模式 1-专门建设养老社区（健康型、连续照护型）北京太阳城是民办企业开发的养老社区，这里面种类就比较多，有点儿像国外的连续照护。既有普通的老年住宅，也有专门的养老公寓等等，配套当中有老年大学、老年娱乐设施、商业中心、会议中心等等，还有服务管理中心，二期也有很多专门的老年住宅，这样的社区是非常受欢迎的。老年到这种社区有集体生活，有人照顾，也不感觉孤独。还有政府帮助投资建设的老人社区，也是一种专门的老人社区，比如说有五院合一，包括了敬老院、残障院、孤儿院、光荣院，这种社区政府帮助投资一部分，将来有一部分让私人管理，这样是有可能的，这种类型在国外也非常多。开发模式 2：新建居住区中同时开发养老社区地产开发企业转向新的客户群，走差异化路线。开发当中有一些困难，受到一些限定，客户群在慢慢的转变。很多老人也需要房地产，或者说需要这样的住宅。普通社区中专门分出一块儿做养老地产也是非常合适的。如果专门建立一个老年城，对配套服务会有很大需求，那么多老人生活在一起也不会特别的愉快。开发模式 3：普通社区中配建各类养老产品普通社区中可配建老少户、老人专用户型、老人日托中心、老人公寓。老少户是一梯两户，一套中一套小的结合，就很容易呈现老少户，总面积不是很大，一家人就近居住可能很方便。专门的户型是拿一部分做成专用的，因为有一些老人残障，在这里做成无障碍，厕所做大一点儿，厨房可以转圈。如果都做成这样的房子很浪费，一般家庭没有必要，所以只要做一部分专用的老人户型就可以了。一层比较方便，有坡道，室内做的比较适合他的生活就可以了。老人日托中心，在社区里面就应该加上一定的日托中心，白天的时候他们会利用这样的场地和建筑，老年中心放在一栋楼里非常合适，排队的人可以稍微少一点儿可以共同管理，老人和儿童特别愿意接近，愿意在一块儿玩儿很高兴，接送老人和儿童可以是同一时间，同一条路，非常方便。老人公寓，在一个小区中设立一部分老人公寓，比如说有厨房、餐厅，能够帮助服务，也挺受欢迎的。开发模式 4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施如果旁边已经有建成的社区，或者比较富裕，有很多的老人。这时候在旁边找一块小空地，把什么东西改造一下，或者插建这样一个服务中心可以辐射整个社区，也特别容易存活，而且可以做成连锁。在一些已建成的不能再新建老人服务设施的地方是非常有需求的。第二类：与相关设施结合并设计开发模式 5：老人公寓与商业设施并设很多老人愿意在城市生活，不愿意到荒郊野外去，日常生活的购物都有一定的需要，也愿意建在比较热闹的地区，特别是身体不太好的家属来看也比较方便，就医也比较方便。香港房屋协会建的彩颐老人公寓下面是商场，中间用会所隔开，上面就是老年公寓，一些智障老人、残障老人的房间，再上面是普通商品房。商场房屋协会做这个的时候非常受欢迎，也得到了政府的一定支持，如果老人买了普通公寓，就优先把上面的商品房卖给其子女。开发模式 6：老年设施与医疗机构并设很多老人希望旁边有医院，有医院老人就比较安心。旁边有了医疗设施，旁边建老年设施就变得非常自然，很多人都选择了这样的便利条件。开发模式 7：老年设施与幼儿园并设这种模式在日本很多，一边是老人，一边是小孩儿，可以共设一个庭院，小孩儿在外面玩儿老人看着都会非常高兴，或者是老人跟小孩儿一块儿游戏等等，这样大家都很高兴，消除老人的孤独感。开发模式 8：老年设施寓教于机构并设在美国的拉萨尔村，老人可使用拉萨尔大学的公共设施，与拉萨尔大学合作提供终身学习项目。人群组成：年龄至少 65 岁，高种以上文凭，具备参加拉萨尔村教育项目的身体和智力条件和相应的经济能力。老人到这个大学以后可以给人家上课，其他很多部分是他们自己给自己上课，这种也非常愉快，他们觉得自己的能量能够发挥出来。第三类：与旅游产业结合开发模式 9-在旅游风景区中开发养老社区或老年住宅我国每年老年人旅游人数已经占到全国旅游总人数的 202 以上，成为消除旅游淡季影响的主要力量之一。对于怎么在旅游风景区中开发老年产品，值得业界关注。比如像海南、广西、云南气侯比较好的地方，已经有不少地产商准备开发旅游地产，其中一部分就作为老年地产。第四类：与国际养老专业品牌接轨开发模式 10-引入外资，建世界型连锁老年设施日本、瑞士养老成本非常高，劳动力缺乏，他们设想在中国建一个连锁，可以把他们的老人输入进来，在他们比较健康的阶段到中国来养老，甚至可以去世界其他好几个这样的国家去养老。中国的服务会比较好，也比较便宜，实在不行了再回到本国，比如说 80多岁需要照护的时候。这样一种形式，也具备一定的市场可行性。开发模式 11-与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式美国、欧洲包括日本都是这样的，觉得中国市场很大，而他们的管理模式比较先进，比较成熟，想进入中国市场。但是完全的移植过来也不合适，中国老人的生活习惯跟美国、日本有很大