甲山水地产顾问 西安雁塔国际文化新天地整体战略提案 (doc 41)

FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。西安雁塔文化新天地整体战略提案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。甲山水地产顾问1西安雁塔国际文化新天地整体战略提案西安甲山水房地产顾问有限公司二00四年十二月八日FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。西安雁塔文化新天地整体战略提案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。甲山水地产顾问2第一章中国大型商业地产市场总体分析一、中国商业市场总体状况分析（一）供应规模总体向上从已经投放市场的商业地产项目的整体规划来看，面积方米的房地产项目为当今市场供应的主体；而商业规模在500010000平方米及1000115000平方米的项目，其供应比例旗鼓相当，分别达到了总供应项目数量的1/4。由此可知1520万平方米的商业地产项目几乎充当了当今市场的绝对主力，其次才是面积在500110000平方米、100115000平方米的项目。（二）中心城区仍是主角靠聚集中心城区而发达起来的商业地产，随着旧城改造、大型居住社区不断外向型扩张，而显现出由中心城区逐渐向新城区、近郊区蔓延的趋势。然而尽管如此，2003年中国各大城市的城市中心区域尤其是旧城区对商业地产的吸附力，仍然位居榜首，占到了整个商业市场份额的4684，而新区只占1877，郊区占1013，其他区域占2426。商业地产热点区域城市中心区域的商业地产供应量在城市商业市场中依然占主导地位。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。西安雁塔文化新天地整体战略提案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。甲山水地产顾问3（三）价格走势有涨有落虽然在售商业房地产项目，因地段、商业形态的各异，价格跨度很大，但各类商业的价格总体趋势向上。以成都商业市场为例，城中心“黄金口岸”商业项目每平方米超过了36000元，“大地城市脉搏”商业项目每平方米售价最高卖到了6万元，城西及城北平均价格维持在每平方米7500元。相比2003年价格在不同地区有涨有跌。（四）投资者首选临街商铺据分析，中国商业地产投资、经营、消费群体中，虽然商业房地产营业房空置率呈上升趋势，不能盲目乐观。但面积在30平方米左右的商铺需求仍然很大。尤其是面宽58米、34米、910米的小商铺，受到多数投资者的青睐；由于58米面宽的商铺可以适应多种经营业态，不仅被选率高，一次性付款的比例也最高，达40。其次才是各占30的分期付款和按揭付款。投资者热衷小型的临街商铺，中小投资者仍是投资市场的主流群体。据市场情况看，投资者最关注的还是投资回报率。至少半数以上的商铺投资者希望自己掌握经营权，并从中获利。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。西安雁塔文化新天地整体战略提案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。甲山水地产顾问4（五）需求拉动乏力，局部存在泡沫从2003年市场形势看，中国商业房地产开发的竣工面积变化与商业用房实际销售面积呈现出相同的变化趋势，市场供应情况对需求的波动敏感性较强，需求的加大直接刺激供应的增加。1997年以后市场的商业营业用房的供应平缓，而市场的消化则呈现出在小范围的周期波动，2001年需求的突然放量直接刺激了2002年商业营业房的大面积竣工，而从空置面积直接反映出的是这些进入市场的新增营业房并未投入使用，整体商业营业房市场呈现出假性需求，局部存在泡沫。（六）大型商圈不断涌现2003年随着城市的发展，除原有的商业区域外，在大城市的中心区以及房地产发展较快的新区也已具备新一代商圈规模，同时其他周边卫星城镇等区域由于政府规划因素影响，商业发展也逐渐步入轨道，呈现欣欣向荣的局面，可以预见，中国各大城市的商业将向多点多层次的方向发展，原有商圈的集中化交易在新一代大型商圈中已转化为社区服务配套。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。西安雁塔文化新天地整体战略提案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。甲山水地产顾问5（七）商铺已成大众投资品种相比较以往的商铺销售对象，中国的中产阶级达步成为市场购买的主力群体，同时，大型商业的商铺分割的小型化也满足每一个投资者的资金要求，商铺投资方式正成为大众化的投资工具。（八）商铺租售市场重新崛起随着中国加入WTO后，外资商业机构将加快在中国的扩张步伐，同时，近年国内商业的日益成熟也具备了扩张的条件，像华润、万佳、百佳、华联等一批国内的商业巨子已具备与国外商业机构抗衡的条件，但同时也应看到，近年来商业大幅度扩张与攻城掠地，热必会造成一批竞争实力弱的小型商业倒闭，但对于急于寻求商家的开发商而言却无疑是个良好机遇。（九）商铺市场依然严重饱和虽然目前商业机构的大举扩张，给商业物业的出路带来了希望，但同时也可以看出，每年商业物业的大量开发更加剧了市场消化的难度，同时，开发的商业并不是都能满足不同商家的实际需要，因此，房地产开发商与商家的合作联合将是以后商业物业开发的趋势。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。西安雁塔文化新天地整体战略提案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。甲山水地产顾问6（十）二级城市成圈地新热点二级城市成“圈地”新热点。在完成对国内以及省内一些重点城市的布点后，2003年，一些地级市蕴含的强大的消费能力以及当地政府对连锁业的重视，吸引了大批地产开发商的眼球，同时也吸引了省内大型连锁企业在抢占深圳、广州等大城市的同时，开始向佛山、中山、东莞等二级城市布点。（十一）特色商业街异彩纷呈随住宅市场的火爆而带动的对住宅底商的投资热情已有目共睹，为准确把握市场动态，使项目从众多项目中脱颖而出，各开发商均使出浑身解数以各种方式吸引投资者目光。从以各种风格商业步行街要领炒作成功的现代城、欧陆经典、喜名桐城、珠江帝景，再到现在的后现代城美式街区和昆泰国际中心的环绕商业步行街，商业物业已一改过去住宅底商纯粹的配套服务功能，开发商愈加注重突出商业部分的概念和主题包装。而就市场反馈来看，这部分商业物业的热销使得开发商“名利双收”。（十二）集成社区受追捧从投资类型看，集成社区已成为最受市场追捧的热点。所谓集成社区，就是以集成开发的理念整体解决业主FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。西安雁塔文化新天地整体战略提案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。甲山水地产顾问7生活，不同于简单的提供社区配套理念。在开发方式上，一次性开工，一次性交付所有设施，区别于目前开发商通用的滚动模式。对于投资者而言，首先是降低了投资风险，同时也降低了投资者的投资成本。（十三）投资商铺融资奖获青睐随着中国居民储蓄的日益增加，银行目前都面临着不同程度的放贷压力，而个人购房贷款是银行针对个人金融项目的重要内容，放贷风险相对较低。从客户层面分析，有意投资商铺的客户群，大都具备了较强的支付能力和经济基础投资目的性强，为投资而进行的个人金融准备较完善。银行对该类人士的放贷项目有较强的信任感，风险并不大，所以银行能放心大胆的进入。大到国际跨国银行，小到典当行，都在积极参与个人商业房的融资。这意味着商业房融资的前景越来越宽阔。（十四）商业大盘（SHOPPINGMALL）迅速崛起商业性大盘在全国各大城市及周边二级城市迅速兴起，彻底改变了以往住宅产业一枝独秀的格局，专业化、品牌化和规模化的商业大盘在大城市及周边二级城市不断出现。据统计，2004年中国上万平方米的大盘不少于250个。据中国购物中心发展报告资料显示，由于城乡差异，人口密度、商业布局等多方面因素的共同影响，FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。西安雁塔文化新天地整体战略提案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。甲山水地产顾问8购物中心在分布上呈现出“城市中心型”的局面。全国77的购物中心分布在城市中心区，城市边缘区所在的比例为18。二、总结2004年，因商铺投资的高收益性，商业营业用房市场仍呈现供需两旺的势头。一些处于调整期和蛰伏期的城市将呈现出较大的市场潜力，如大连、天津等。但在城市地域空间上，商铺发展仍有一定局限性，未来仍将依存于其他形态的房地产而发展。商铺投资因其投资回报率高，带来市场需求的旺盛，投资人群的多样化，从而对商铺管理的要求也相应提高。一些城市如北京，已经引进了外资商业管理公司来管理商铺，专业化管理的趋势将日益明显，未来前景也较乐观。然而，商业地产发展的速度应与城市区域商业发展相协调。中国商业营业用房市场已经呈现出局部性供大于求的态势，随着2004年大量大型商业项目的竣工，可以预见需求方市场对新增营业用房的需求在未来的几年内将会放缓。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。西安雁塔文化新天地整体战略提案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。甲山水地产顾问9第二章西安商业项目概况以及片区商业概况分析一、西安商业房地产市场概况分析（一）西安市商业房地产市场基本情况从2003年西安房地产市场的商业用房销售状况来看，全年市场的销售量为70万平方米左右，比去年增长超过50，平均销售价格7150元/平方米。商铺销售增幅回落。2004年是西安“商业地产年”。因为在宏观调控下，古都商业项目开发四面开花，显示出强劲的发展势头。在全国楼市唱衰声一片之时，古都西安商业地产的开发却逆市飞扬、红红火火。与此同时，普通市民也纷纷将投资的目光锁定在商业地产，这更加剧了商业地产的开发热度。西安商业地产急速升温的主要原因是西部大开发带动众多境外投资商纷纷登陆西安，刺激了商用市场需求，经济发展和消费增长刺激了个人对商业地产的投资需求；家世界、国美、苏宁、麦德隆、家乐福等商业企业抢滩西安；西大街、北大街、骡马市等地的旧城改造，为商业地产提供了很大的发展空间。2003年，泰国正大集团于2003年4月3日宣布其正大易初莲花购物中心在高新开发区落户，易初莲花计划在西安开设68个购物中心，2003年8月21日，麦德龙进驻西安雁塔区，成为西安首家外资超市，法国家乐福集团FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。西安雁塔文化新天地整体战略提案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。甲山水地产顾问10和西安宏府集团于2003年12月16日签约在西安开店，预计开设三家分店。在此之前，西安商业地产已经开始预热以大明宫和明珠家居大世界为代表的家具板块正在崛起。南二环商业金腰带聚集了餐饮、娱乐、购物等高档消费区；康复路和轻工市场附近出现了许多新型批发商城；雁塔路则成为电子一条街；高新区成为CBD商业区的一片沃土。投资型商铺的热销，也成为商业地产一大亮点。西安的物业在2004年将呈现出新的发展态势，国际品牌店的入住使西安商业竞争更加剧烈。根据西安商业的发展特点及目前市场的供求形式，预计2004年商业销售面积的增长速度将有所回落，价格总体将呈现稳中有升，但是局部的商业用房将出现价格回落的情况。今年西安还将有大量商业类投资性物业面市。卖家对商铺投资的回报率承诺一直是投资者关注的重点，随着市场竞争的加剧，投资回报率的多少和以后商业经营的问题会让投资者更加理性，商铺投资热情将理性降温。（二）西安市商业房地产价格及基本概况2004年西安将建设竣工的部分商业项目情况骡马市商业步行街将完成总工程量的60；西北农副产品中心批发市场一期工程；大唐不夜城竣工验收；咸宁广场竣工使用；秦风生态果蔬保鲜中心完成基础设施建设；吉祥路家世界购物广场竣工使用；西安易初莲花连锁超市唐延路店竣工使用；大明宫建材家居城二期年底前15万平FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。西安雁塔文化新天地整体战略提案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。甲山水地产顾问11方米主体完工；紫薇SHOPPINGMALL一期竣工开业。1、西安市商业项目投资收益概况A、高点国际LM商业广场投资收益权，收益率1年11，3年12，5年14（税后净收益）。购买当月提前支付前期半年收益，每半年结算1次，签定委托经营管理合同，无按揭。主力店为东方集团。B、小寨领袖城期领袖不夜城50年产权，年收益9（含12税），合同期限15年，2004年底开业。2005年元月1日计收益，一年兑付1次。主力店为百盛集团。C、西北家具城经营权3年13，5年15（税后净收益），一年兑付1次，签约时算起。D、金花豪生酒店一年7年使用权，1年10，3年13，5年15（税后），签约之日即收半年收益，半年返利一次。E、宏府大厦购物中心买断经营权1年9，3年99，6年125，签约当天兑付总投资额25的收益，一年一次。主力店为法国家乐福。同类竞争项目的分析A、骡马市商业步行街投资收益权，收益率FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。西安雁塔文化新天地整体战略提案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。甲山水地产顾问12B、小寨领袖城全产权（50年）投资型商铺一次性买断，亦可按揭，首期合同签约十年。年回报率10（含175税）此项目为旧楼改造，系原小寨商厦，2003年底开盘，2004年10月1日开业，一年返租一次。可按揭无法签订商品房买卖合同，与客户签订房屋买卖契约及房屋租赁合同。该项目由天宝置业做全程策划推广及销售，开发商本身实力有限，后由长安信息控股，之后由于资金短缺等原因，租金降至9。综上所述，该项目自身还是有很多缺陷，之所以能售卖成功，主要在于其地段、楼宇外观和代理公司成功的策划推广及包装。C、大唐商业广场FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。西安雁塔文化新天地整体战略提案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。甲山水地产顾问13全产权（50年）自营性独立商铺,面积200平方米起,价格一层25万元/平方米二层14万/平方米,号称600的投资收益率，目前销售率达71。主力店有麦当劳、肯德鸡、唐艺坊等。因毗临大雁塔北广场，故人气较旺，大雁塔北广场现已是西安乃至西北地区远近闻名的大型广场，该建筑外型古色古香，店面各自独立，且区域分明，共分A区娱乐区（售完）、B区休闲区（销售过半）、C区餐饮区（售完）、D区旅游区（开始发售）。大唐商业广场虽然在同类项目价位偏高，但销售也是相当成功的。第三章西安雁塔国际文化新天地市场定位一、项目概况西安雁塔国际文化新天地位于西安雁塔区，城市南郊中心，南北长736米，东西各宽65米。总占地面积1305亩，总建筑面积为135万平方米。整个项目共分四部分，拥有三大功能。本项目是集娱乐、运动、购物为一体的休闲式地下建筑群体，地上部分高低错落下沉式绿化广场，为市民提供休憩、娱乐及群体活动的空间，具有鲜明地域特色与文化特点的城市新型公共空间；地下设计为二层，建筑面积为135万平方米，主要经营文化产业等相关的商业活动，创造文化产业环境，内设有停车场、娱乐广场、健身广场、网络世界、超市、餐馆、精品FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。西安雁塔文化新天地整体战略提案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。甲山水地产顾问14街等。项目主要经济指标总建筑面积135万平方米规划总用地1305亩其中地面广场用地8055亩项目规划地上一层，地下两层地下停车场停车位2010个绿化率365控制高度20米二、项目SWOT分析（一）、优势STRENGTHS分析FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。西安雁塔文化新天地整体战略提案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。甲山水地产顾问151、天时政府支持根据十六大的召开及西安市加速南拓、长安县撤县设区、绕城高速的开通和三环路的修建，使雁塔区的中心城区地位日益凸显。西安市雁塔区政府已经开始对小寨商业街区将实施大规模改造，以小寨十字为中心的“两横一纵”商业街区改造正式启动，预计10月底基本完成大部分临街建设。本项目位于改造商业区内，占尽天时、地利、人和，政府的支持与规划，是最有力度的保障，将是给予投资者的最大信心的有利条件。2、地利黄金位置，通达便利小寨商圈是西安南郊传统且最具人气和商业氛围的商业区，本项目处于其南部，毗邻小寨领秀城、国际文化中心、历史博物馆及多所高等院校，且距西高新较近，消费能力高；长安路交通便利，四通八达，人流川流不息。该区域高起点的规划和改造将使整个小寨商业区形成一个高效、畅通、网络化、现代化的物流体系。3、人和人口众多，消费力强本项目所处区域内高校、科研院所林立，人口密集，整体教育水平及素质较高，消费力强，易接受新事物，且西高新的部分白领也是本区域的忠实消费者，为本项目运作奠定了坚实的商业基础。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。西安雁塔文化新天地整体战略提案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。甲山水地产顾问164、景美外形独特，景色怡人本项目建筑独特，地表高低错落，景观设计与商业建筑融为一体，大量引入树林、花卉、草坪、水体、雕塑、石径等自然资源和人造景观，在西安市乃至陕西省内少有的景观式商业建筑，它的兴建将美化小寨商业区的环境，树立本项目的形象，成为该区域内的一大亮点，对广大市民及消费者有着巨大的吸引力。5、盛名开发商实力雄厚，项目久赋盛名本项目的开发商是陕西欣源置业有限公司，其已经开发的房产项目有“嘉汇书城”、“鼎盛时代”等，并受到市场的追捧，在本地有着良好的口碑和品拍形象，实力雄厚。本项目长期以来有着大力的宣传，广大市民乃至国外游客均耳熟能详，并对本项目有着较高期望，这是难能可贵的最有利的条件。6、环保绿化环境，四季如春由于本项目是地下商业经营场所，并有2010个停车位，可以有效的减少地面的车流与客流量，一定程度上缓解交通拥挤情况，并减少对空气的污染，并且地上的绿化广场，美化了环境；另外本项目为下沉式商业广场，可以避免天气的影响，为消费者和经营者提供一个四季如春的购物场所，营造一个安静温馨、安全舒适、格调高雅、FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。西安雁塔文化新天地整体战略提案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。甲山水地产顾问17功能齐全的消费环境，填补该区域高尚购物环境的空白。（二）、劣势（WEAKNESSES）分析1、项目商业气氛较差小寨商业区辐射长安北路、长安中路及长安南路，本项目距商业氛围较浓厚的长安中路仅一个街区，该街区历史悠久、丰富多彩、繁荣发达的商业经济略胜一筹，有着很大的竞争力。本项目建成后能否成为小寨商业区的领头羊并吸引众多消费群体，立足于南郊，改善长安南路的商业氛围，将是最大的难点。2、地下建筑，鲜为认同本项目是地下建筑，与传统意义上的商铺有较大的差别，而且是否能够经营红火，是众多投资者和商家困惑和犹豫的主要因素。要改变投资者的投资理念，引领消费者的消费观念，就必须在传播理念和销售模式上出新意。3、“三国鼎立，逐鹿中原”FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。西安雁塔文化新天地整体战略提案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。甲山水地产顾问18本项目周边正在运作的项目有大雁塔北广场、小寨领秀城等，已经营业的有飞炫广场、好又多超市、金碧辉煌娱乐城等，这些项目已经被广大消费者认可，且符合和顺应了市场需求，抢占了较高分额的市场，投资者和商家亦认可，租赁与投资的信心较强，对本项目有着很大的威胁和竞争力。4、政策与加息增加难度国家新近出台的政策法规，将使以往返租销售模式出现危机，并将淡出市场，银行加息的行为将使本有投资欲望的投资者改变投资意图或者持币观望，将会增加销售难度，使销售率降低。（三）机会（OPPORTUNITIES）分析1、环境政策的拓宽，扩大潜在目标客户群政府对本区域的改造和对商业地产的支持，必定刺激城市商业经济的发展，有利于改善整体商业环境，为本项目的发展提供良好的环境。2、旅游文化的进入光旅游在西安乃至全国都是热门，对于大雁塔来说更是热饽饽，加入旅游文化概念，将吸引众多国内外游客FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。西安雁塔文化新天地整体战略提案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。甲山水地产顾问19群体购物消费。3、商业价值提升交通及区域的形象提升购买力增强，将吸引多类经营商户进驻经营。（四）威胁（THREATS）分析1、本案的竞争对手“小寨潮流街区”、“飞炫购物广场”等已经开始营业，增加本项目的招商难度，而且该项目经营规模庞大。2、经营商品及品牌商户在同一区域内存在复叠经营现象。3、市内“骡马市步行街”来势汹汹，吸引大批商户和投资客户，间接增加本项目的经营难度。4、开发及工程进度的拖延将会大大的降低投资者和商家的信心，直接影响本项目的销售。第三章项目定位（一）主题定位FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。西安雁塔文化新天地整体战略提案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。甲山水地产顾问20通过对市场和消费者的调查，掌握了消费者的购物需求和心理特点，了解了区域文化，从而进行了较为准确的分析目前西安市商业项目多以商场统一经营方式为主，独立铺面、自主经营的商铺较少，象本案这样集娱乐、运动、美食、购物、文化、旅游于一体的综合性、高档次的消费场所更是空白。主题定位西安市南郊首家集娱乐、运动、美食、购物、文化、旅游于一体的全景消费时尚广场。（二）形象定位本项目的形象定位实际上就是商场经营企业的形象定位，是通过CIS系统加以塑造并传达给消费者。在此，本项目以其全新独特的建筑风格、专业科学的管理经营模式，打造一个高档次的集娱乐、运动、美食、购物、文化、旅游于一体的新型商业广场，本项目的建成将成为南郊首家乃至西安市有影响力的标志性商业建筑，将开辟出一个继长安中路之后南郊另一个繁华的新商业区。（三）客户定位根据对本项目所在区域的调研和分析，本项目的目标客户为西安市经商人士FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。西安雁塔文化新天地整体战略提案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。甲山水地产顾问21在西安的外地经商人士政府公务员，收入中等偏上的工薪阶层，银行、电信等金融商业部门职员；手里有一定积蓄也想投资，却没有和精力经营的退休老人。（四）功能定位本项目是具有娱乐、运动、美食、购物、文化、旅游等综合功能的商业广场。（五）价格定位按照市场规律，商铺的价格一般是租金的100200倍，这是最符合市场的价格标准。根据对目前西安市商业项目价格的调查，以及购铺者消费水平的调查，考虑到本项目特点和延续性，从市场角度建议销售均价控制在700010000元/平方米，租价控制在50100元/平方米月。其中地下一层单价800012000元/平方米，地下二层70009000元/平方米，精品铺位100015000元/平方米，（六）业态定位根据商铺价格的高低，从而来确定业态的划分。地下一层的价格高，应以利润高的商品经营为主。地下二层部FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。西安雁塔文化新天地整体战略提案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。甲山水地产顾问22分整体出租，招进大的主力店进行经营。1、主力店定位A、大型百货连锁超市（如24小时便利店、沃尔马、上海华联、美国山姆等）因为这几个品牌的超级市场知名度高，价格低廉，百货品种丰富，需要大的经营场地，选址要求人流量大、繁华的地方，而且已形成自己的一套有效的销售推广模式，更能吸引消费群体。这些都顺应了市场的需求，也符合本项目的业态，建议安排在地下二层，以便带动其他铺位的销售，带旺本层的人气。B、快餐连锁店（如麦当劳、必胜客、肯德基等）这些品牌快餐店能够统一装修、统一价格，主要针对青年人和儿童，品牌效应较强，认知度很高，能够聚集更多人气。建议安排在地下一层电影放映厅旁或者其他醒目位置。C、运动健身（如真冰溜冰场、室内攀岩等）随着工作和生活压力的增大，人们对健康越来越重视，真冰溜冰场、室内攀岩等此类运动既时尚、新鲜，又能锻炼身体，将会吸引大批富有冒险和需求新奇的年轻人。建议安排在地下二层。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。西安雁塔文化新天地整体战略提案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。甲山水地产顾问23D、音像制品、书店由于本项目也需要包涵文化理念，所以文化类的商业经营场所必不可少。可以引进西安本地的此类知名商家入驻，从而深度挖掘文化概念，营造和建立本项目的高雅、高档次的形象。建议安排在地下二层E、大型网络世界引进西安“红树林”等品牌知名度大、档次较高、经营规模大的网吧，促进文化与信息的交流与传递。建议安排在地下二层。F、民俗博物馆陕西历史悠久、文化根基深厚，各个区域的风土人情、民俗习惯等都不同，如果可以展示充满民俗风情的物品，既可以出售，也可以展览，不仅可以吸引国内外游客，也可以增加文化气息。2、精品店、专卖店本项目的定位档次较高，必须有部分知名品牌的商家进驻，比如服装、化妆品、精美饰品、玉器等，安排在地下一层。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。西安雁塔文化新天地整体战略提案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。甲山水地产顾问24总体业态划分地下一层服装店、化妆品店、玉器店、精美饰品店、快餐店地下二层大型连锁超市、健身会所、音像店、书店、网络世界、民俗博物馆（七）项目提升1、软件提升A、项目概念提升突破现有的商业经营模式，打造适度超前、具有城市风景的西安市南郊首家集娱乐、运动、美食、购物、文化、旅游于一体的全景消费时尚广场。B、项目经营提升提高日均人流量，吸引人流为目标；延长顾客人均停留时间为目标；提高日均销售额及利润为目标。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。西安雁塔文化新天地整体战略提案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。甲山水地产顾问25C、专业管理公司的介入为将本项目发展成为整个西安地区规模经营最大、品味层次最高的大型消费商业广场，加快工程及运营进程，彻底改变长安南路的商业局面，建立科学化、规范化、市场化的可行性管理体制，制定市场经营秩序、安全消防和综合治理，引进专业化管理公司是非常有必要的。管理公司与发展商、投资者的通力合作，将运用其先进管理经验，确保三方获得稳定的高额回报，及商场的顺利运营和红火经营。2、硬件提升应配备中央空调、休息坐椅等，建造一个现代化的功能齐全的消费场所。第四章营销推广策略本案的总体营销策略采用先引进主力店，以主力店带动其他铺位的销售或出租，引进主力店时可采取宽松的政策（如降低租金、减免物业管理费等），给予最大的优惠使主力店有盈利的空间和发展前景。主力店的进驻无疑将会带动本案的商业经营，从而使整个销售进入一个良性循环。其他铺的销售和出租可同时进行。一、招商策略FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。西安雁塔文化新天地整体战略提案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。甲山水地产顾问26第一步品牌先行确定一个明确的招商思路，贯穿始终，树立长期品牌形象。筹备初期，着重项目整体形象宣传，包括经营理念、功能规划、经营优势、投资前景，再对加入的主力店进行宣传，以便渲染商业气氛，为销售和招商做好铺垫。第二步先主力后散户首先将具有号召力的品牌龙头商户引入并给予一定的优惠，借其品牌优势，带动散户进场。第三步先收紧后放松遵循“高品味，低门槛”策略，对目标主力商户适当降低要求，严格挑选吸纳散户，在开业前再放松各级散户，力求“满场开业”效果。第四步招商原则前期遵循“高品位，低门槛”原则。第五步招商步骤FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。西安雁塔文化新天地整体战略提案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。甲山水地产顾问27招商采用“媒体整合推广宣传事件营销推广直销推广”形式进行，同时与工程进度相配合。二、营销策略行军打仗要运筹帷幄，充分了解敌情，这样才能百战不殆，决胜于千里之外。本项目经营过程中运用各种相关的战略与战术，就是为了扬长避短、避实击虚，以形成操作性极强的、行之有效的、充分发挥该项目竞争优势的营销推广及销售实施方案，从而获得项目整体营销的成功。（一）项目整体运营模式为了营造整体营销气氛，使前期营销活动聚集人气，根据项目区域地产市场状况以及未来发展走势、经济生活水平等等原因，项目的销售建议如下本项目整体以售为主，以租为辅；先推出地下一层商铺，分割出售，再推出地下二层商铺，引来更多的目标客户群体。（二）销售实施策略1五点一线整合攻击手法营销策略五点（1）现场包装（2）卖场包装（3）媒介推广FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。西安雁塔文化新天地整体战略提案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。甲山水地产顾问28（4）卖场推广（5）拜访推广一线事件营销动线五点一线整合攻击手法提倡与招商目标客户的更多实效性与时效性沟通，讲究“走出去、请进来”，以阶段性重点招商活动节点（事件营销）为引爆点。在全案的销售控制中，围绕阶段性的事件营销动线配合五大传播推广重点形成本案的销售浪潮。五点一线形成对目标客户的立体合围，在整个销售流程中做到滴水不漏、颠覆推广、精确打击。见下图FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。西安雁塔文化新天地整体战略提案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。甲山水地产顾问29目标客户卖场包装五点一线整合攻击示意图卖场推广拜访推广媒介推广工地包装事件营销动线事件营销动线事件营销动线事件营销动线事件营销动线2、项目营销渠道策略本项目总体营销渠道以现场为主，多点突破加强现场包装、广场导视系统。确保现场销售部的主力阵地地位。投资者组织化将已有投资者纳入组织管理系统，保持经常联系，并且通过各项消费活动与情报咨询的提供，成为有组织的客户群，亦即落实顾客管理的系统运作。3、营销价格策略FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。西安雁塔文化新天地整体战略提案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。甲山水地产顾问301）销售价格价格是消费者和投资者最为敏感的话题，更是投资利润能否最终实现的关键所在。在房地产营销过程中，房地产的定价是最根本、最有效、也是最易于调控的，它是房地产营销过程的核心和关键性问题。要充分考虑到项目所处区域版块形象、房地产市场发展现有状态和趋势、区域消费水平、区域内消费人群消费特性。A、考虑到产品整体销售推广过程中的高价阻力（商铺售卖过程中如出现高价阻力点，整个产品营销过程将因此产生巨大影响），实现商铺低价入市，高价收盘。同时尽可能的用灵活多变的方式促动销售进程，为目标客户群减压，提供按揭、分期付款方式。为达到刺激销售获得最佳利润的目的，根据市场售卖进度适时调价，封顶至进驻开业之间享有升值空间。B、本项目的商铺最终价格可根据项目成本因素和同类房产供求因素确定。根据商业价值差价、楼层差价、边间差价、面积差价、视野差价、及口彩差异等因素来决定销售价格，以获取利润、回笼投资资金为定价目标，采用一次性付款、分期付款、银行按揭等多种灵活的付款方式，完成整个营销推广策略。C、价格执行分几个阶段成本起价开盘，中期微利提价（涨幅不超过3），后期适当提价，剩余单位减价。总的来讲，销售价格要低开高走，差别定价。在销售的过程中，可随时用价格来调整和控制所要售的铺位和整盘销FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。西安雁塔文化新天地整体战略提案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。甲山水地产顾问31售状况。2）租金投资回报分析投资型商铺，必然要涉及投资回报的问题，也是吸引目标客户的最大焦点。A、要考虑开发商的利益，目前市场上凡是投资回报较高的（10以上）都需要慎重考虑，一般此类投资所签合同期限都在5年、10年甚至更长的20年,有的还可原价收购；开发商承担相当大的风险，一旦经营不景气或公司资金周转困难，此项目将像一块石头一样压的开发商喘不过气来。由此可见，投资返租一定要成本先行，理性定价，且要考虑到其延续性和企业的信誉度等。B、从投资者的角度看，商铺投资犹如飞蛾扑火。由于目前同类项目较多，媒体宣传给投资者更多了一些理性的思考，也给销售提出了更高的要求。做过投资的提心吊胆，没做过的犹豫不决；回报太高，担心不能兑现；回报太低，又觉得没有投资意义。C、从市场角度分析，获利返租，从其字面意思来看，就是获得了利润，再返回来出租，前提是首先要获利。所以这个租金投资回报既要考虑到开发商的利益，更要考虑到投资者利益，还要考虑到市场的可持续经营。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。西安雁塔文化新天地整体战略提案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。甲山水地产顾问32租价以建筑面积算楼层面积（平米）月租金（元/平米）月租金回报（万元/月）年租金回报（万元/年）地下一层16403401206561968787223616地下二层1640335705741148688813776夹层102440804982588984合计33830/127931981534838376注本表仅为预测，以便提供租金回报分析，仅供参考。具体租金回报金额将根据实际租金价格和销售价格另行分析。3）入市时机规划入市时机要根据项目建筑工程进度、物业形象、市场热点销售时机、招商进度等因素而定，因此，一个楼盘FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。西安雁塔文化新天地整体战略提案FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。甲山水地产顾问33推出的成功与否，