江门市市场投资环境和市场研究

江门市市场投资环境和市场研究第一章江门市城市概况一、江门市简介城市基本概况江门市位于东经1115911315，北纬212702251，地处广东省中南部、西江下游、珠江三角洲西部，东邻中山市、珠海市；西连阳江市；北接新兴市、佛山市；南临南海，毗邻港澳；是珠江口西岸的中心城市之一。南北长约150公里，东西宽约135公里。大陆岸线长28436公里，岛屿岸线共长33151公里。全市土地总面积9541平方公里，约占全省陆地总面积的532，是珠三角经济圈占地最大的地级市，其中海岛面积23517平方公里，沿海有大小岛屿96个。江门市现辖蓬江、江海、新会三个县级市辖区，代管台山、开平、鹤山、恩平四个县级市，现有总人口41029万人，其中市区人口132万人，中心城区人口约为65万。新会、台山、开平、恩平、鹤山素称“五邑”而闻名海内外。江门市是广东省南部交通的重要枢纽和内河航运的第二大港，是五邑侨乡的门户和物资的集散地。江门通讯网络发达，是广东省的长途汇接中心和通信枢纽之一。行政区域规划图江门是“中国第一侨乡”，祖籍江门五邑的海外华侨、华人、港澳特别行政区和台湾同胞共有368万人，约占全国海外侨胞的十分之一，遍布美国、加拿大和西欧、东南亚等107个国家和地区。海外同胞素有爱国爱乡的优良传统，热心支持家乡建设，形成了江门市对外经济文化交往的独特优势。二、江门市经济概况（0809年的GDP及相关经济运营情况）江门GDP的快速增长中，工业制造业的贡献是关键因素。09年江门经济从纵向来看，工业增加值增速分别超过全国（11）、全省（89）和珠三角（81）13、34和42个百分点。增速在珠三角9市中排第四位，在全省21个地级市中排第十一位。江门市区（蓬江、江海、新会）以及鹤山市、台山市的累计增速超过全市平均水平。新会区12月累计增速比11月（1195）增长18个百分点，12月增幅为各市区之首，增长贡献率3687，拉动增长点数453个百分点。09年全省21个地级市112月工业增加值（源自江门经济贸易局）项目单位112月工业增加值累计累计比去年同期增长全省增加值增速排位全国总计亿元1100全省总计亿元1614858890总计中深圳市亿元34299087016广州市亿元29385297015佛山市亿元28650014008东莞市亿山市亿元89238104013江门市亿元70075123011惠州市亿元6060016906清远市亿元4907427001珠海市亿元4785512020汕头市亿元3771715407湛江市亿元34790101014肇庆市亿元2774722703揭阳市亿元2744126802茂名市亿元2580849019河源市亿元1894614009韶关市亿元1818360018潮州市亿州市亿元1349581017阳江市亿元1235220205云浮市亿元9543105012汕尾市亿元887622004按经济区域分珠江三角州经济区亿元1206125760东翼亿元737721640西翼亿元60811670山区县亿元13319116802009年，江门工业固定资产投资28503亿元，占全社会完成固定资产投资（49207亿元）的5792，比2008年（4942）上升了85个百分点。工业固定资产投资同比增长49，增速比2008年高出3577个百分点09年江门各类型经济工业增加值占全市比重（）国有企业7股份制企业23集体企业1民营企业27股份合作企业0外商及港澳台企业42国有企业民营企业集体企业股份制企业外商及港澳台企业股份合作企业三、江门市近期的城市规划、定位及市政配套近年来,江门市坚持经济、社会、资源、环境协调可持续发展,使江门各项环境指标在珠三角各市中均排在前列,成为珠三角中一块宜居的“绿洲”。江门给自己的定位是建设生态型宜居城市，打造一个珠三角生态型、宜居城市典范。道路综合交通规划高速公路江鹤、江中、江珠、江肇高速公路构筑交通枢纽城市的骨架。客运站规划客运站个，其中江门中心城区个，高新区个，新会个，荷塘个。城际快速轨道交通规划走线从中山的古镇入境，经过高新区，礼乐镇，最后到新会区。未来考虑接开平、台山一带。在江门市区范围设四个站，分别布置为外海站、江门站和江门西站、新会站。其中江门西站未来可以考虑和火车站共同建设，形成一个大型的客运交通枢纽站。新会站设在新会的南新区中心地带。道路交通系统规划城市道路分为5个等级城市快速路、一级主干路、二级主干路、次干路、支路。公共交通推行一体化交通战略政策；完善路网建设，提升系统整体服务水平；优先发展公共交通。四、终述纵观国际国内形势，2010年经济发展机遇与挑战并存。不利因素国际金融海啸对世界经济的冲击还没有完全消除，经济复苏过程还需要一段的时间；江门企业还面临市场需求结构变化和节能减排等政策性导向所形成的结构性调整压力，产业亟需优化升级。有利因素当前，国际、国内整个宏观经济逐步向好，国家和省市的一系列保增长的财政政策和货币政策刺激效应仍在延续，支柱行业出现恢复性增长，企业经济效益稳步回升，工业经济运行企稳向好的态势更加明确。预计2010年江门市工业经济将进一步巩固平稳运行的基本局面。第二章江门房地产市场概况一、房地产市场情况江门房地产市场现状2009年，江门市房地产完成开发投资7746亿元，同比下降101，新开工面积37733万平方米，同比增长274，施工面积102318万平方米，同比增长159，竣工面积24688万平方米，同比增长121。全市商品房批准预售面积36979万平方米。全市商品房成交面积46239万平方米，同比增长224，其中住宅40712万平方米，同比增长283；成交金额14059亿元，同比增长371，其中住宅1258亿元，同比增长475；商品房成交均价3041元，同比增长12，其中住宅3090元，同比增长15。成交情况总面积住宅面积住宅套数别墅套数公寓套数总均价住宅均价别墅均价公寓均价2009年12680116398959311864842404180798138692008年7002640546875684119423543626585354008年同比8109817291154521100164172120929数据源自江门房管网小结经历了2008年的调整，2009年在以宽松的货币政策为首的一系列救市政策的刺激下，江门楼市与全国的大部分城市一样迅速反弹，市场交易十分活跃，并在通胀预期导致投资含保值需求的强力带动下，达到空前繁荣。但在整体宏观经济还未完全好转的背景下，今年的楼市迅速从调整转向火爆，尤其是成交价的快速上涨，再加上投资需求的增加，使居民房价收入比、房屋租售比等重要指标偏离了正常水平，让房地产市场积累了一定的泡沫和风险。二、“珠中江经济圈”对江门房地产市场的影响21、“珠中江经济圈”按照省委、省政府关于贯彻实施珠江三角洲地区改革发展规划纲要20082020年的决定正式实施,省委、省政府明确要求全面推进珠三角地区经济社会一体化,着力增强城市群整体竞争力。在积极推进珠三角区域经济一体化的总体框架下，2009年9月8日，珠海、中山、江门三地规划部门签署了珠中江城市规划合作框架协议；同时，珠中江城市空间协调发展规划编制同步启动。根据此次签订的框架协议，珠中江三市的规划将在六个方面加强密切合作，包括开展珠中江区域城市规划紧密合作专题研究，组织和协调区域发展的城市规划的编制工作，推动重点地区规划相互衔接，推进高速公路、城际轨道、港口、机场等区域重大基础设施规划对接与实施，建立信息共享机制，建立政策保障机制22、珠中江经济圈对江门房地产市场的影响在珠中江经济区域内江门房地产行业相对中山、珠海落后，自然然而价格是三市最低，也说明江门房地产的洼地价值正在得到更多展现随着“珠中江”经济圈的逐步推进将会逐步实施基础教育一体化、邻城医保通用、跨城公交车、年票互通、治安管理和市政交通道路建设，重点地区规划相互衔接再加上江门本来的丰富优越的自然资源，这一背景对于江门的房地产意义重大。多年来由于工业发展滞后，江门房地产的目标人群只能局限于本地。承接行业转移带来的人流将为江门房地产注入新鲜活力，它不仅仅意味着更多的外来新客户，更重要的是，城市经济发展起来后，居民收入水平提高，本地客户潜在需求将会增长，而房价水涨船高，也会拓展利润空间。而实际上,随着江门市区新区建设、区域性房地产开发的蓬勃发展,北新区基本成型,得到市民的广泛认可；而一些房地产项目和旧区改造也都基本取得良好发展,吸引了不少周边城市的人来江门置业安居、休闲度假。三、江门市房地产市场特点（市场购买力、分布分析，市场板块划分）31、消费者的构成江门风购房消费市场多数为本地消费群体，由以中心城市消费群体为主020406080100第一季度第三季度东部西部北部消费需求购房者的消费能力体现在购房所能承受的首付、总价等因素上购房用途一般分为自住和投资两种。据调查数据显示，江门置业者在购房用途的选择上，自住型买家占调查者的85，只有15的调查者表示购房用途为投资。消费者的收入变化及其购买能力与投向调查数据显示，在首付的承受能力上，57的调查者表示所能承受的首付为15万以下；其次，24的调查者选择1520万；而选择20万以上的仅20。32、江门市区板块划分主城区总体规划主城区空间结构、网络组团结构，包括中心城区和三大外围组团，形成核心外围的空间体系。中心城区的四大组团中心组团整合江门新会城区，打造中心城市功能；滨江新区组团依托广佛都市圈，利用临西江优势和大雁山旅游资源发展居住、休闲旅游和城市综合服务功能；江海组团依托江中、江珠、江鹤二期三条高速公路交汇和未来城际轻轨等交通设施，发展高新技术产业和城市综合服务功能。新会组团发展城市综合功能，为银洲湖产业区提供服务。四、江门市楼盘情况（列举出45个楼盘、高中低档均可列出）区域板块楼盘名称发展商楼盘位置占地面积在售项目主力户型及面积（M2）销售价格元物业备注逢江老城区珠江帝景江门珠江投资有限江门蓬江区天宁路（中国电信大124000二期三期163166650