2011年北京昌平区兴寿镇规划实施方案编制汇报.ppt

1、1,1,昌平区兴寿镇规划实施方案,北京舜土规划顾问有限公司,2020年10月24日,工作汇报,2,2,汇报提纲,3,3,1、兴寿镇基本情况,1.1 区位条件,位于北京市正北方向，昌平区、顺义区、怀柔区三区交界处，是昌平区的一个浅山区镇，受浅山区政策影响。 位于昌平区东部休闲度假都市农业产业发展轴上，紧邻小汤山现代农业科技示范园，依托园区带动，现代农业发展快。 位于区域绿色廊道内，生态保护功能明显。 位于北京市“九田”工程范围内的昌平东部片区，承担基本农田保护任务。,兴寿镇,兴寿镇,昌平,北京市浅山区分布图,兴寿镇,4,4,京通铁路,安 四 路,怀昌路,麦辛路,秦北路,1、兴寿镇基本情况,1.2

2、 区位条件,交通便利，距北六环仅3公里，东临京承高速，镇政府西侧紧邻“111”国道北延长段。镇内有怀昌路、麦辛路、安四路、秦北路；947路、537路、昌59路公交车连接兴寿镇和其他区县。,麦辛路为市级公路昌谷路兴寿镇段,1、兴寿镇基本情况,1.2 社会经济,现辖21个行政村，常住人口27642人，其中户籍人口21910人； 乡镇从业人员14497人，一、二、三产业从业人员比例分别为21：31：48； 全镇经济状况普遍表现为南部优于北部。,人口和就业,农村经济总收入9.7亿元，比上年增长10%； 财政收入1428万元，比上年下降19.87%； 税收总额2641万元，比上年下降6.87%； 人均劳

3、动所得9033元，比上年增长9.8%； 工业总产值5.3亿元，比上年增长10.5%； 企业总收入5.8亿元，比上年增长15.8%； 企业利润总额5300万元，比上年增长8.2%。,2009年：,经济指标,6,6,1、兴寿镇基本情况,一产平稳发展，总量、比例均变化不大 二三产比例相当，产值平缓增长,1.2 社会经济,产业发展,一产中草莓、苹果、山区林果业占重要地位； 二产主要是建筑材料、玻璃仪器、环保设备等产业； 三产休闲旅游业、文化创意产业和房地产业。,7,7,1、兴寿镇基本情况,1.3 镇域开发建设现状,镇域土地开发项目,8,8,1、兴寿镇基本情况,1.4 发展形势,优势： 区位优势：三区交

4、界，距六环路3公里、京承高速3公里，距首都国际机场仅25公里。 产业发展优势：现代农业发展迅速；依托上、下苑画家村，文化创意产业有一定基础。 生态环境优势：是北京重要的生态和水源保护区，生态环境基础好，为发展休闲旅游产业创造有利条件。 土地资源优势：平原区面积大，限制条件少，为产业发展提供良好基础。,劣势： 产业发展不均衡：一、三产发展较好，二产相对落后。 基础设施水平低：镇域尤其是农村基础设施较差，不能满足群众生活水平提高和产业发展要求。 居住环境差：现无垃圾处理场、中转站；村庄环境卫生较差。 镇内经济发展不平衡：经济发展普遍表现为南高北低，平原区发展明显优于山区。,9,1、兴寿镇基本情况,

5、1.4 发展形势,机遇： 世界草莓大会：推动草莓产业和科技发展，扩大兴寿知名度，促进产业升级。 休闲旅游度假产业的快速发展：国务院重要文件关于加快发展旅游业的意见2009年底出台，北京市随之出台关于全面推进北京市旅游产业发展的意见。 未来科技城辐射带动：距未来科技城不足10公里，受到的辐射带动作用将日趋明显。,挑战： 发展竞争力差：兴寿镇与南口镇、马池口、阳坊镇都是新城产业拓展区，但是在商务环境、政务环境、人才环境等方面和另外三个镇差异较大。 无法享受重点发展小城镇政策支持：兴寿镇不是北京市42个重点发展小城镇。,10,10,2、镇域规划实施依据及实施思路,11,11,2.1 规划实施依据,昌

6、平新城规划（2005年-2020年） 昌平区村庄体系规划（2007年-2020年） 昌平区兴寿镇镇中心区控制性详细规划（2007年-2020年）,昌平区土地利用总体规划（2006年-2020年） 昌平区兴寿镇肖村片区控制性详细规划（2007年-2020年） 兴寿镇国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 兴寿镇村庄规划（2008年-2020年）（其中9个村已批准，剩余村庄正在编制）,已批准：,正在编制：,12,12,2.1 规划实施依据,位于“两轴一带，多点一城”中的“东部发展轴”，该轴主要承担“高档居住、休闲旅游及生态农业产业”；,2.1.1昌平新城规划（2005年-2020年）,在昌平区域空

7、间布局中的位置,“新城重点镇一般镇边缘集团”城镇结构体系中的“一般镇”；,在城镇空间体系中的地位,13,13,2.1 规划实施依据,位于山前的城镇建设区，为防止城市建设对周边生态敏感地区造成过大压力，建设应以中低建设强度为主 ；,建设强度,以旅游、农业为主。主导产业包括旅游业、特色种养业和加工业。 2020年规划镇域规划人口控制在3.5万人，其中城镇人口为2万人，镇内集中建设用地面积控制在2.4平方公里。 兴寿镇区居住用地集中布置在镇区西部，镇区东部布置各类公共服务、旅游服务设施，提供旅游配套服务。,城镇发展导则,2.1.1昌平新城规划（2005年-2020年）,14,14,2.1 规划实施依

8、据,城镇规模,2.1.1昌平新城规划（2005年-2020年）,三大旅游功能区中的“西北部观光旅游度假区”东区 功能区发展定位：以西北部山区的自然风景区和文物古迹为核心，结合民俗村的建设，形成观光旅游度假产业区。主要提供旅游、休闲、观光、采摘、娱乐、餐饮、住宿等多种民俗旅游和休闲度假功能。 兴寿镇发展定位：位于山前的兴寿镇，可以结合邻近的旅游片区（东区），形成特色旅游服务基地。 “一带两轴、一城多点” 旅游空间发展格局中，兴寿镇位于北部山区生态文化旅游休闲带，同时东轴-立汤路沿线穿越其中。,在昌平旅游产业布局中的位置,15,15,2.1 规划实施依据,兴寿镇村庄整理分类引导,2.1.2 昌平区

9、村庄体系规划（2007年-2020年）,*半壁店村有旧村改造项目，可就地上楼,16,16,2.1 规划实施依据,兴寿、肖村、工业区（东新城/下苑）； 从空间位置上，肖村位于小汤山镇中心规划建设区内。,2.1.2 昌平区村庄体系规划（2007年-2020年）,城镇规划建设区分布,17,17,2.1 规划实施依据,昌平：“四带、二走廊、九大片区”格局 兴寿镇位于： 北部山区生态休闲产业带 ； 立汤路康体休闲产业走廊 ； 长岭镇东北部兴寿镇北部山区特色 林果片区,农村产业空间布局,2.1.2 昌平区村庄体系规划（2007年-2020年）,18,18,2.1 规划实施依据,2.1.3 昌平区兴寿镇镇中

10、心区控制性详细规划（2007年-2020年）,规划指标,19,19,2.1 规划实施依据,2.1.4 昌平区兴寿镇肖村片区控制性详细规划（2007年-2020年） （尚未批准，供参考）,规划指标,肖村片区规划建设用地平衡表,20,20,2.1 规划实施依据,村庄规划已批准村庄：东庄、西营、东营、秦城等九村 正在编制和审批村庄：剩余10个村庄,2.1.5 昌平区兴寿镇村庄规划,21,21,2、镇域规划实施依据及实施思路,22,22,2.2 规划实施思路,2.2.3 特色小城镇发展定位 “世界草莓小镇，兴寿写意生活”,2.2.2 产业发展分析 产业发展空间布局 产业发展现状及问题 产业发展趋势,2

11、.2.1 利益相关方需求分析,2.2.4 规划实施思路,23,2.2.1 相关利益方需求分析,兴寿镇各利益方,1,2,3,镇政府,继续发挥既有特色农业、旅游休闲等产业优势； 促进工业区开发、工业强镇，加快项目引进； 为镇域土地开发项目进展创造有利条件，加快小城镇建设步伐；,农民/村集体,土地开发实施方,加快土地开发项目进程；,其他,规划部门：城乡联动、统筹平衡发展，提高基础设施建设水平； 国土部门：实现土地利用调控，浅山区生态安全格局构建； 入驻企事业单位：较低的土地成本，更好的基础服务设施、软硬件环境。,4,农民：改善居住环境、提高生活水平；提高就业能力，增加收入； 村集体：结合村庄特色发展

12、特色农业、观光农业、文化创意产业和旅游业，促进村庄经济发展，提高居民收入；提高居民生活水平，改善居住条件和村庄面貌,24,24,2.2.2 产业发展分析,产业发展空间布局 两带、三区、一中心 产业发展现状及问题 产业发展趋势 现代农业 现代工业 文化创意产业、旅游业,兴寿镇的产业以特色农业、观光农业、文化创意产业、休闲旅游业为发展特色和重点，是浅山区鼓励的发展模式，又具有发展比较优势，这些产业发展的重要基础是其自然环境和乡土景观。因此，对生态环境的保护与提升、乡土景观的保护与加强是产业发展的动力与前提，也是规划实施的重要目标。 兴寿镇的工业发展基础较弱，但借助区位和资源优势，引入龙头企业，科学

13、准确定位，发展前景良好。,详见附件,25,25,2.2.3 特色小城镇发展定位,兴寿写意生活,世界草莓小镇,抓住世界草莓大会机遇，塑造特色小镇形象 发展全国领先的现代草莓种业基地,草莓科技创新和产业化平台 建设草莓景观大道，书写“兴寿名片”,自发形成、生命力旺盛的艺术家群落：上、下苑画家村 田园风光、林荫大道、优美河畔、山水相依、乡土景观、历史遗迹：激发创意的生态文化基础 浓厚文化氛围，恬静居住环境，舒缓休闲生活,26,26,2.2 规划实施思路,保留型村庄以昌平区村庄体系规划（2007年-2020年） 和村庄规划为依据实施，促进村庄有序、健康发展； 以兴寿镇三个规划城镇建设组团（镇中心区、肖

14、村居住片区、兴寿镇工业区）开发建设为突破点，促进小城镇建设，全面推进、提升兴寿镇的建设水平。 三个组团中镇中心区是未来兴寿镇域开发、产业空间布局中的重要节点，是重要的形象窗口，是缩小与周边镇软硬件条件差距的重要突破点，是规划实施重点。,城镇建设区和保留型村庄的规划实施同步推进，相辅相成，加快兴寿特色小城镇建设。,27,27,2.2 镇域规划实施思路,根据昌平区村庄体系规划，保留型村庄将长期保持乡村化形态，是未来乡村空间的主体。其建设重点是在现状基础上的完善和提高，是一个渐进的经常性的工作。,加大投入，充分尊重农民意愿，大力发展宜农产业，加强基础设施建设，完善服务配套，保护生态环境，促进村庄全面

15、、协调、可持续发展； 建设充分体现节能、节地、节水、节材的“四节”原则； 突出乡村特色、地方特色，保护有历史文化价值的古村落和古民宅； 循序渐进，量力而行，扎实稳步推进村庄改善。,实施策略,表1 保留发展型村庄,2.2.1 保留型村庄规划实施思路,28,28,2.2 镇域规划实施思路,2.2.1 保留型村庄规划实施思路,保留控制发展型村庄共有9个，都位于桃峪口度假区之内。以京密引水渠为界分为南、北两区。北区为浅山区，包括3个行政村（半壁店、桃峪口、暴峪泉），主要以发展旅游度假为主。南区为平原区，包括6个行政村，紧邻桃峪口水库和京密引水渠和工业区，以上下苑画家村为中心，发展文化创意产业，以工业区

16、为中心发展现代工业。 典型村庄西新城村（见附件） 典型村庄下苑村（见附件）,保留适度发展型村庄共有4个，山区1个（上西市村），平原3个（香屯、东庄、麦庄）。村庄发展条件较好，以农业生产为主，逐步实施村庄规划，是新农村建设的重点区域。 典型村庄上西市村（见附件）。,保留重点发展型村庄具有的一定规模和较好的发展基础和条件，以都市特色精品农业、林果业、休闲旅游为主，是重点发展的中心村，逐步实施村庄规划。 典型村庄秦城村（见附件） 典型村庄桃林村（见附件）,29,29,2.2 镇域规划实施思路,兴寿镇保留发展型村庄各具特色，具有很好的一、三产业发展基础，在村庄规划的实施过程中要把握重点： 发展模式：特

17、色农业+生态旅游+文化休闲产业、综合旅游服务业（含文化创意产业） 加强农民就业培训，解决农民就业与增收问题，并适应产业发展需求； 保护乡土文化景观、加强环境整治、提升村庄三产发展的基础； 循序渐进、重点突破，建设特色村庄，加强文化标识，避免千篇一律； 创新解决资金筹集问题，建议兴寿镇设立特色村庄建设发展基金，基金部分可来源城镇规划建设区土地出让的溢价部分，需争取区里的政策支持。,村庄规划实施指引,2.2.1 保留型村庄规划实施思路,30,30,2.2 镇域规划实施思路,坚持城乡联动发展：城镇发展同时进行城镇化改造，将农民纳入城市社会服务体系，将农村社区管理纳入城市管理体制，将村庄改造费用计入城

18、镇建设成本，避免新的“城中村”出现。健全农民就业、教育、医疗等保障体系；城镇化建设和农村集体经济产权制度改革结合，妥善处理农村集体经济和个体农民的权益 。 合理安排农民上楼方式、保障农民发展权益。 区域开发整体统筹，成本资金区域平衡。 加强基础设施建设，实现资源共享。,2.2.2 城镇建设区规划实施思路,31,31,3、城镇建设区规划实施方案设置,32,32,3、城镇建设区现状及规划情况,表2 兴寿镇规划城镇建设区统计,图件来自昌平新城规划（2005年-2020年）,世界草莓大会项目用地2.9公顷，由镇中心区用地指标核减置换。项目资金由区农服中心解决。,注：此处工业区范围包含工业区以西的城镇建

19、设用地,33,33,3.1 兴寿镇中心区,兴寿镇中心区包括兴寿村，规划范围110.51公顷，其中国有土地7.84公顷。镇中心区需回迁人口3861人。,镇中心区现状介绍,表3 镇中心区兴寿村地上物统计,34,34,3.1 兴寿镇中心区,表4 镇中心区区规划用地情况表,配套用地包括行政办公、文化娱乐、医疗卫生、教育科研用地、居住区配套教育用地,规划用地指标分析,草莓大会控规调整兴寿镇镇中心区共减少建设用地2.9公顷，其中多功能用地减少1.6公顷，医疗卫生用地减少1.3公顷。,35,35,3.2 肖村居住片区,规划范围内涉及肖村一个村庄，规划范围93.33公顷。其中国有土地0.51公顷，剩余全部为集

20、体土地。肖村片区需回迁人口约1078人，其中劳动力约500人。,现状情况,表5 肖村片区地上物统计,36,36,3.2 肖村居住片区,表6 肖村居住片区规划用地情况表,规划用地指标分析,保留用地*初步辨别有关帝庙,关帝庙,37,3.3 兴寿工业区,表7 兴寿工业区用地规划,规划城镇建设用地区约81公顷，包含秦北路以东部的工业用地区和秦北路以西的区域，秦北路以西可作为工业区配套服务区。,现状有上苑中学、小学、上苑卫生院、林业站等地上物；结合现状及规划用地性质、利用现状确定地上物保留拆迁。,38,38,3.3 兴寿工业区,秦北路以东工业区北起秦家屯村南，西临秦屯河路，东至排水渠，南至500瓦高压线

21、走廊。包括东新城和下苑两个村部分土地。根据2003年兴寿镇工业小区控制性详细规划，工业区批准面积49.74公顷（746.1亩）。 目前有26家企业入驻，总占地面积811亩。其中在工业区批准范围内企业15家，占地面积463亩，建筑面积4.3万平方米；不在批准范围内企业11家，占地面积348亩，建筑面积4.4万平方米。 根据昌平新城规划（2005-2020年） ，工业区规划面积增加至59.68公顷（895亩），剩余工业用地28.8公顷（432亩）。 规划实施确定秦北路以东工业区现状企业保留发展，对剩余工业用地432亩进行土地一级开发；秦北路以西可作为工业及上下苑画家村创意文化产业的服务基地，在规划

22、期随工业区跟进开发。,新城规划中工业区范围,工业区用地现状,39,3.3 兴寿工业区,秦北路以西保留的地上物： 上苑中心小学/上苑中学/东新城村委会/老年活动站 兴寿镇林业站/兴寿镇旅游服务中心,秦北路以东工业区内现状企业全部保留,40,40,3、城镇建设区规划实施方案设置,41,41,3.2.1 农民安置及地块选择,规模：安置共需19.67万平； 安置位置：A-02;A-03,居住回迁安置,规模：安排3万平商业规模； 安置位置：商业C-02,就业（劳动力）安置, 镇中心区农民安置,C-02,A-02,A-03,表8 兴寿村农民安置地块选择 单位：公顷，万平米,42,42,3.2.1 农民安置

23、及地块选择,B-9,B-8,表9 肖村农民安置地块选择 单位：公顷，万平米,农民回迁及就业安置： 回迁安置按平均每人50平米，就业按每劳动力约商业建筑面积50平米。 安置地块选择在B-9和B-8,肖村居住片区农民安置,根据肖村控规,43,43,3.2.2 农民长远生计保障,就业用地安置：兴寿村安排3万平米商业用地安置，肖村安排约3万平米商业安置用地。就业用地由村集体统一经营，收入向村民分配，使每位村民能够得到稳定、持续的收入来源，满足基本生活需要。 就业岗位安置：（1）物业管理就业安置。由政府协助集体组织成立物业公司，对村内剩余劳动力进行集中培训，使之能够胜任保洁、绿化、维修、安保等物业管理的

24、工作，增加就业机会。粗略测算兴寿村能解决509人（34%）就业、肖村解决290人（56%）；（2）工业岗位就业安置。规划期内工业区发展将引入更多企业，镇政府要求入驻企业最少安排15%当地就业，可解决部分当地农民就业。（3）旅游业及相关服务业就业。兴寿镇旅游资源丰富，镇区东部为旅游设施配套区，可为村民提供就业岗位。（4）都市农业就业安置。村剩余集体用地发展都市农业，观光采摘园等，对外承包或由村集体组织人员进行集中种植、收获。 就业技能提高 ：提高农民就业技能水平，增加劳动技能培训，提高农民就业能力 。,44,3.2.3 回迁房建设及回购方案,镇中心区回迁房补贴成本28522万元，肖村8597万元

25、。,45,45,4、城镇建设区规划实施经济测算和分析,46,46,4.1 土地开发成本,表10 土地一级开发成本 单 位：万元,47,47,4.1 土地开发成本,开发成本说明,征地补偿： 补偿费在10万/亩15万元/亩之间。（不含青苗及地上物补偿费）。 拆迁补偿： 宅基地拆迁合3272元/平方米，集体非住宅拆迁合2234元/平方米，国有土地非住宅拆迁6915元/平方米。,48,48,4.1 土地开发成本,表11 镇中心区地上物拆迁情况,表11肖村居住片区地上物拆迁情况,49,49,4.2 土地一级开发可行性分析,北京太阳城（二手房） 楼盘位置：昌平区小汤山镇马坊桥东 主力户型：二居 106-1

26、41平米三居 141-175平米 物业类型：住宅、公寓 房价：均价12500元/平米,北京龙脉温泉花园 楼盘位置：昌平区小汤山镇人民政府北面 主力户型：三居 124平米 物业类型：普通住宅、别墅 房价：普通住宅成交均价8591元/平米，独栋 别墅18000元/平米,静之湖（二手房） 楼盘位置：兴寿镇桃峪口 主力户型：别墅 300-435平米 物业类型：别墅 均价：均价14000元/平米,4.2.1 周边房地产市场调查,保利垄上（二手房） 楼盘位置：昌平区小汤山镇南侧立汤路 物业类型：独栋别墅 价格：二手房20000元/平米,50,50,4.2 土地一级开发可行性分析,表13 假设开发法测算兴寿

27、镇土地价值 单位：元/平方米,兴寿镇基准地价五级，考虑基准地价上调因素，土地出让金按四级取值，取150元/平方米。,4.2.2 土地价值测算,51,51,4.2 土地一级开发可行性分析,除去农民安置规模，镇中心区（71.44万平）、肖村（66.25万平）二类居住、商业、多功能地块可上市规模总计137.69万平；工业区剩余28.8公顷土地估计可上市规模17.86万平，秦北路西侧2.43公顷商业用地由于没有控规，以容积率1.2/1.5进行估算，估计2.91/3.65万平米； 由于工业用地出让收益远低于二类居住、商业及多功能用地，故全镇土地开发可行性分析时在土地开发总成本中先减去工业用地的开发收益（

28、工业用地600元/平方米，合40万/亩），由剩余开发成本和上市规模推算土地开发楼面单价； 全镇居住+商业+多功能折合楼面单价为2467/2454元/平米土地价值V3500，开发可行性大。,依据控规规定容积率、用地面积,工业区可出让工业用地参照03版工业区控规相关技术指标确定，工业用地容积率初设1.0,全镇,52,52,4.2 土地一级开发可行性分析,可上市规模总71.44万平；居住+商业+多功能楼面单价2795元/平米土地价值V3500，开发可行。,镇中心区,肖村片区可上市规模合计66.25万平；居住+商业+多功能楼面单价1838元/平米土地价值V3500，开发可行。,镇中心区可出让面积按照去

29、掉草莓大会用地指标后的面积计算（二类居住50.03公顷，商业5公顷，多功能6.64）,肖村,秦北路以东工业用地可上市规模合计17.86万平；工业用地楼面单价911元/平米( 相当于每亩60.8万元），与邻近区域比较，基本在工业项目承受能力内； 秦北路以西区域可上市规模2.91/3.65万平时，折合楼面单价6801/5441元/平米，远大于土地价值V3500，单独开发不可行；需外围项目承担部分开发成本。 可承担这部分成本的外围项目首选秦北路以东工业用地区，可在做控规时统一考虑，若工业用地成本增加不可承受，可由肖村片区承担。,工业区,53,53,4.3 土地开发收益估算,表14 镇中心区土地收益估

30、算（减去2.9公顷）,表15 肖村居住片区土地收益估算,54,54,4.3 土地开发收益估算,表16 各项目区土地开发资金情况汇总表 单位：万元,备注： 镇中心区、肖村片区土地出让单价参考目前土地市场价格确定： 居住3500元/平方米，商业2500元/平方米，多功能2500元/平方米； 考虑到服务区区位条件较中心区和肖村片区稍差，此处商业用地出让按2000元/平方米做保守估算。,*工业区拟引入重大工业项目，正在洽谈中，土地一级开发资金问题单独处理。此处仅计算工业区剩余用地开发所需资金。,55,55,5、城镇建设区实施模式和实施时序,56,56,5.1 规划实施模式,两种模式：储备中心授权开发企业带资实施和重点项目带动开发实施； 其中镇中心区由北京建工集团有限责任公司带资实施兴寿镇中心区土地一级开发；肖村随后期开发实施确定开发主体；工业区目前初步意向由北汽福田市级引进项目带动实施开发。,5.1.1 规划实施模式,57,57,5.1 规划实施模式,5.1.2 成本核算和分摊,区域土地开发成本,区域可上市经营性建筑规模,区域土地开发楼面单价3500元/平,项目1土地开发成本,项目1规划建筑面积,项目1预计土地开发楼面单价2500元/平,项目1需分摊区域土地开发成本1000元/平,项目2土地开发成本,项目2规划建筑面积,项目2