上海工业厂房改造与利用考察交流

1、壹贰叁上海厂房改造现状分析创意产业园考察案例工业厂房改造功能及方向分析旧厂房改造现状分析 旧厂房改造热潮的动因 上海旧厂房改造分布状况 旧厂房改造热潮的动因 旧厂房功能的改变成为历史的必然结果。v 上海产业结构重心从第二产业转移到第三产业，工厂外迁；v 市中心土地价格成倍攀升，工业厂房的产值已经无法承受市中心低容积率厂房的租赁成本。动因一：城市产业的升级 旧厂房改造热潮的动因 当城市意识到推土机式的旧城改造对旧城结构肌理尺度，对历史文化毫无保留的摧残时，修旧如旧的理念悄然渗入市中心的就厂房改造中。v “谨慎的城市更新”从20世纪70年代起，欧洲开始特别重视旧建筑的保护、改造和再 利用。文物建筑

2、和普通的旧建筑，都是构成地方特征和维系原有社会经济文化延续的载体。在旧建筑改造上，遵循“旧如旧，新如新，控制体量，改善功能”的 。动因二：修旧如旧的潮流 旧厂房改造热潮的动因 大尺度，随意空间兼备居家与办公功能标准办公楼从统一单调的产品到符合不同人群需求的个性化产品动因三：特殊需求的崛起 上海旧厂房分布状况 上海旧厂房改造数据统计及其分布上海共有130余处老厂房，为盘活闲置在各个角落的旧工厂，05年4月底，上海市经济委员会首批推出了18个创意产业集聚区，总建筑面积超过30万平方米。其中由空置厂房变身而成的共有16处，这些项目地段优越，集中在卢湾、黄浦、静安、长宁等上海中心城区。目前为止，上海共

3、有大大小小创意产业园75个之多，分为四批，每一批都有鲜明的特色园区，如第一批的8号桥、创意仓库；第二批的海上海、合金工厂；第三批的JD制造、E仓；第四批的建桥69、3乐空间等。其中第一批创意园区发展时间最长也最为成熟，已经成为上海创意产业链中的中流砥柱。M50工业设计园静安现代产业园传媒文化园同乐坊四行仓库周家桥卓维700中科创意仓库田字坊时尚产业园8号桥天山软件园设计工厂乐山软件园虹桥软件园旧厂房考察案例 红坊2577创意大院 同乐坊 田子坊红坊创意产业园区位于淮海西路（570588号）核心地段，南邻淮海西路、徐家汇商业中心，西靠虹桥CBD商务区和新华路历史风貌保护区。占地面积约5公顷，由上

4、海雕塑艺术中心及原十钢旧厂房改造而成的创意产业商务与商业设施构成，总建筑面积约4.5万平方米。环抱15000平方米绿地广场，大型公共艺术展厅8000平方米，商业办公配套设施23000平方米。红坊一期：18000平方米，分为A、B、C、H四个区二期：27000平方米，分为D、E、F、G四个区红坊A、B区是包括上海城市雕塑艺术中心在内的艺术品展示区。雕塑中心A区更匠心独特地营造了三度空间用一条狭长的坡道直通5米高的“空中展厅”，二楼、三楼被定义为开放式的办公区，有些办公区上方还设有可以做分享场所的开敞式露台；红坊C、H区为租赁形式的文化艺术商业办公社区。是相对独立的办公空间，建筑风格具有老上海弄堂

5、特色。红坊D区:红坊E区:红坊F区为上海民生现代美术馆。红坊中心绿地：红坊2577创意大院，坐落于上海市徐汇区龙华路2577号，这里曾经是中国第一个现代工业总部江南制造局的基地。如今，百年历史在此翻开新的一页，2577创意大院的建立，为千年龙华又添浓彩重墨。2577创意大院在上海家创意产业集聚区中，创意大院创造四项第一：1、前身有多年历史的江南枪炮局，是所有创意园区中年代最久远的老厂房；2、占地余亩，在所有创意园区中规模最大；3、中国首个工业设计所诞生地，是创意产业中的重要设计门类的开山祖；4、完好保存幢拥有百年历史的古建筑，在创意园区中是独一无二。2577创意大院地理位置及基本情况:2577

6、创意大院，座落于上海市徐汇区龙华路上，地处成熟的徐家汇商圈，与交通集散地上海南站和2010上海世博会址形成三角几何中心。大院总占地面积约 100亩，目前建筑面积约4万平方米，建筑物约70幢，其中9幢历史保护建筑。首期规划占地面积约48亩， 建筑面积1.7万平方米，新建建筑5000平方米。2577创意大院功能定位：2577创意大院定位为上海市以广告产业为主导的创意集群，其功能体现为一个中心四个平台。广告订单的中心信息交流的平台广告设计的平台产业支持的平台人才培训的平台规划立意及特点：以院内极具历史文化内涵的优秀建筑为班底，大院导入了商务花园的规划理念， 以创意大院颇具历史文化内涵的优秀建筑为班底

7、，整旧如旧，创建全新生态理念的低密度、低容积、花园景观式商务办公区。规划提出“JOB & LIFE”的理念，意在倡导一个打破传统的工作与生活壁垒分明的界限的开放性工作氛围和环境的现代智慧型产业工作观念。2577创意大院2577创意大院2577创意大院同乐坊位于静安区，由西康路、余姚路和海防路所围合出来的三角地带，占地11300平方米，建筑面积约20000平方米。从上世纪20年代起，这里便集中了极具上海特色的弄堂与小型工厂建筑，最多时达到了1633家。同乐坊同乐坊创意园区是上海市政府、静安区政府大力支持的首批18家创意产业集聚区之一， 通过对老式厂房“整旧如旧” 的改造，注入“文化、休闲、创意”

8、元素，发展以酒吧餐饮、休闲娱乐、影视发布、艺术创意等为主导的产业，主体消费群定位25-35岁都市白领。同乐坊开业时间：2006年开发商：上海同乐坊文化发展建筑面积：20000平米建筑形式：老厂房改造而成的二到三层的建筑群市场定位：文化、休闲、创意目标客户群：25-35追求品味消费的都市白领业态组合：娱乐、餐饮、创意产业主力租户： elite酒吧、muse酒吧、Moon River美式餐厅、Cinguini画廊经营方式：只租不售租金：6.5元停车位：40，另可路边停车同乐坊总结：u 与其它以设计类、建筑类为主的创意产业集聚区不同，同乐坊是以“文化、休闲、创意”为导向：别具风情的酒吧，精致典雅的餐

9、厅， 标新立异的概念零售店，艺术前卫的画廊，文艺实验的小剧场，使得同乐坊成为了上海“文化地图”上的标志。u 同乐坊的出现对周边静安、普陀区域 写字楼市场起到了互补之效。同乐坊创意园区临近人气鼎盛的南京路CBD商务中心、静安寺商圈、长寿路商圈，同时周边分布着几十个著名高档小区，消费潜力巨大。u 同乐坊的定位由政府主导，初期以创意产业为主，但是经过了市场的修正，创意产业不断让位于餐饮娱乐，形成了今天以餐娱休闲为主的业态比例。同乐坊“田子坊”文化创意产业集聚区创办于1998年，位于卢湾区中部，是一片保留完整的历史街区，占地约7.2公顷，其核心区 “三巷一街”（包括210弄、248弄、274弄和泰康路

10、）约为2公顷。著名画家黄永玉借春秋时期中国画家始祖“田子方”的名字，将其命名为“田子坊创意产业园区”，喻意是文人、画家、设计师集聚地。田子坊“田子坊”是上海历史街区中最具里坊风貌特色的社区之一，街区形态基本形成于20世纪30年代，由法租界行政区、石库门里弄区、里弄工厂区组合而成，其街区形态反映了从近代江南农村到华洋混住社区及里弄工厂社区的发展脉络，反映出上海海派文化的积淀过程，是海派文化兼容并蓄特质的意向表达。街区内的建筑样式丰富多样，集中了上海从乡村到租界到现代城市发展的各个时期、各种类型的历史建筑，有传统民居、新式里弄、旧式里弄等等，具有极高的历史文化、建筑文化遗产价值。田子坊田子坊田子坊

11、家和一些工艺创意工厂田子坊家和一些工艺创意社区田子坊田子坊经验：政府在艺术街前期启动中，整体规划、功能定位、业态调整、 环境的改善和建设方面做了大量工作， 投入一定的资金，使泰康路有了一条艺术街的雏形，吸引商家、艺术家入驻，并且参与管理和筹划艺术街的发展。田子坊 借鉴和启示： 1、创意产业园区建设既可是市场自发、逐步规范的被动发展模式，也可采取准确定位、规划引导的主动发展模式。2、每个园区都应针对实际的发展条件进行分析，确定自己的产业的选择方向和定位。3、行业带头人进驻、政府支持、媒体宣传是园区品牌形成的关键。4、产业园区构建需要相互支撑的产业链组合。旧厂房功能改造方向分析 市场主流功能改造方

12、向分析 分项目功能匹配性分析 总结：影响功能改造方向的若干主导因素 市场主流功能改造方向分析办公与商铺是目前市场上最常见的改造方向，其次为旅馆、博物馆等。 创意产业办公 商业 旅馆 展览馆、博物馆 分项目功能匹配性分析 旧厂房、旧仓库创意产业建筑形态结构空间：框架结构建筑具有很强的空间感建筑材料：多为混凝土墙面展示， 原始材料的展示易于挖掘艺术美感强调空间纵深感，可自由分割分层，以提高利用率，工作环境激发创作灵感地段环境市中心多处于居民区的包围之中， 生活配套设施较为完善闹中取静，出行方便，满足SOHO要求功能配套老式厂房，没有内部配套，无法满足传统办公物业的硬件要求对网络、交通有较高要求。电

13、梯、中央空调敏感度低文化传承人文气息历史遗迹文化创意艺术设计 分项目功能匹配性分析 旅馆、经济型酒店选址多数考虑旅游区、次商业核心区、居民区等人流较为集中的区域，分布区域广泛，但多数在环线以内；而上海的旧厂房仓库多数位于环线内，周边有较多的居民区，多数符合经济型酒店、旅馆的选址要求。体量：部分中心城区的旧厂房、旧仓库体量在3000-10000平方米间，而经济型酒店旅馆房间数量一般不会超过300间，体量在五六千平方米最为理想。结构：旧厂房旧仓库的高度与普通的多层建筑相差不多，层高较高，能够重新分隔层数，而经济型酒店和旅馆为多层建筑。建筑形态区位环境 分项目功能匹配性分析 旧厂房仓库改造后的租金仍

14、低于同区域的商铺和办公物业的租金；旅馆、经济型酒店租金承受能力极低。旧厂房仓库只能租赁，不能出售；旅馆、经济型酒店多数采取长期租赁物业的形式经营。租赁情况 分项目功能匹配性分析 旧厂房/仓库与商业的匹配性旧厂房旧仓库多数位于环线内，并被居民区所包围，能为改造成商业提供密集的消费群体。组团建筑：很多旧厂房旧仓库都是一个完整的厂区，由多栋建筑和部分景观区域组成；而现代商业的建筑类型不再局限于单体建筑，体现时尚文化内涵的餐饮娱乐功能商业项目多选择特色的小型独栋建筑或组团式院落式的规划形态；内部规划：部分花园式组团式办公的旧厂区内都会设有小花园、景观区等可以部分保留，部分改造成组团式商业中的休闲广场等

15、；建筑材料：旧厂房、旧仓库的混凝土直接裸露在外，体现一种原始自然生态美感，而现代餐饮娱乐场所（如酒吧）更注重体现一种时尚文化内涵及艺术气息。建筑条件区位环境 分项目功能匹配性分析 旧厂房/仓库与博物馆、展览馆的匹配性博物馆、展览馆选址多数考虑旅游区、商业核心区、等人流较为集中的区域，且多数在环线以内；而上海的旧厂房仓库多数位于环线内，交通便利，部分符合博物馆、展览馆的选址要求。旧厂房仓库的层高、柱距和单层面积一般较大，部分符合博物馆、展览馆的要求，另一方面很多旧厂房旧仓库都是一个完整的厂区，由多栋建筑和部分景观区域组成，为博物馆、展览馆提供了人流集散空间和户外功能空间。建筑条件区位环境 总结：影响功能改造方向的若干主导因素尤其如北外滩区域大改造， 描绘出物业的升值空间。同时小范围内的景观、道路改造以及功能区的确定也会产生