房地产评估期末作业

1、房地产评估摘要：什么是房地产评估？房地产评估就是对房地产价值进行预测和判断的活动。房地产估价不是表面上看起来的估价人员的主观随意定价，而是估价人员根据特定的估价目标，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，并在综合分析影响估价对象价值的因素的基础上，对估价对象和估价时点的客观合理价格或价值进行预测和判定的活动。因此房地产估价的核心是指评估的房地产在特定权益状况下，特定估计目的下，特定时间点上的价格。关键词关键词关键词关键词：房地产；评估方法；无形因素；价格 我国房地产估价行业开始在上世纪80年代兴起。由于行业起步较晚及我国的特殊国情，整个房地产估价行业一直处于政府主导的状态

2、，因而具有浓厚的行政色彩，其应用范围也相对狭窄，而且土地价格被政府“绑架”，造成了房地产价格居高不下的形式。同时目前我国的房地产市场的繁荣是靠债务拉动的、推动的，然后投资圈地，因此导致债务费用居高不下，市场稍微波动很快就会面临巨大风险，房价上涨快，房地产开发结构的变化是涨价的主要原因。这些都给房地产估价行业带来很大的压力。所以要求房地产估价人员运用科学的估价方法综合分析影响房地产价格各项因素。由于土地与房屋位置的固定性、不可移动性决定了房地产估计的特性，而除土地和房屋以外的资产是可以动的。现在，房地产评估的应用领域正逐渐扩大，从房地产买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用拆迁补偿

3、、纠纷处理，到企业的合资、合作、租赁经营、承包经营、股份制改造、买卖、合并、兼并、分设、破产清算、结业清算、清产核资，以及房地产的投资决策、管理和会计成本分析等都需要房地产评估，房地产评估已成为房地产开发经营全过程中的一项必不可少的基础性工作，它解决了房地产市场体系发展的核心问题一一房地产的价格。一般商品作为劳动产品，其价格反映生产成本，长期来看，售价是由成本决定的，但土地价格不一定含有生产成本因素，土地价格不由生产成本决定;地价的本质不是劳动价值的货币表现，而是地租的资本化。房地产具有保值与增值性的主要原因就是在于土地的特性，一般商品随着使用而逐渐消耗磨损，其价值逐渐减小，而土地具有永续性，

4、其本身不存在折旧。在房地产市场中，房地产价格呈现出以下特点：1、价格表现形式的多样性:：如交换价格、租金等；2、房地产价格实质上是房地产权益的价格；3、房地产价格的个别性很强，可比性较差。房地产价格影响因素多而复杂，因此必须对其进行归纳，分类如下：1、 按照与被评估房地产的关系可分为一般因素、个别因素和区域因素。一般因素是指影响房地产价格的最普遍、共同的因素，通常会对整个房地产市场产生影响，是影响房地产价格的重要因素；个别因素是指由于房地产自身条件差别而对其价格水平产生影响的因素；区域因素是指对某一区域范围内的房地产价格水平发生影响的因素。这种分类方法对运用市场比较法进行比较修正时具有重要意义

5、。 2、 按影响因素的性质可分为经济因素、物质因素、政治因素和社会因素。房地产价格影响的经济因素主要有市场供求因素、物价因素和购买力水平。这些因素都与经济发展水平有关。此外，经济发展的形势与水平也对价格具有重要影响。 物质因素也称物理因素，是反映房地产自身物理状态的因素。房地产业是政策性很强的行业，房地产价格影响的行政因素是指对房地产价格产生影响的政策、法规及各种行政制度。此外，如房地产价格政策、行政隶属关系变更(如行政级别改变带来的当地经济地位的变化，从而影响房地产价格)、交通管制及其它特殊政策(如特区政策)等也是政府实行经济干预的手段。 由于房地产特别是住宅房地产关系到普通老百姓的生活，关

6、系到社会的安定团结，因此，政府在这方面的监管一直比较严格，在价格上实行较为严格的宏观调控;评估中，行政、政策方面的影响往往对房地产的价格会起着决定性的作用，评估人员必须时时关注国家政策、法令，从而合理估算房地产的价格。影响房地产价格的社会因素主要包括人口因素、法制因素、文化因素及社会发展程度等。区域因素是指在一个区域内影响房地产使用功能及其质量的因素。而随着土地市场日趋健全和完善以及市场交易资料的增加，地价评估逐步淡化土地定级而直接采用市场交易资料评估地价，即以市场法、收益法、路线价法为主，其他方法为辅的地价评估法。下面便详细分析市场法、收益法和路线价法的介绍及适用范围。一、市场法市场法又称市

7、场比较法，是将估价对象与在估计时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场法的本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。比较法适用于本身具有交易性的房地产，该方法是不适用很少发生交易数量比较少的房地产，同时它还可用于经营收入、成本费用、空置率、资本比率、开发经营周期等的估算。二、收益法按照我国目前的土地出让政策，应对土地使用权价值进行分析，否则得到的是一种不完全的会计利润，实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。若收入、费用发生的时间和其折现期一致，不应该考虑利息费用，正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利

8、息和开发利润一样，因为它正以恰当的收益率，恰当的折现期折现到评估基准日。收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点，实际发生时间与这种假设有偏差，这样才可以用利息费用作调整。例如客观租金收入发生在期末，费用在期间均匀发生,，而评估时假设收入费用发生在期末，这时应考虑期间发生费用的贷款利息，租金收入发生在期初，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期初，这时应考虑期间发生的费用进行折现。收益法实际上是一种动态法，而考虑利息费用是一种静态法，将两种方法混在一起，显得不严谨。因此，运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与加权折现期一致，而不必再考虑利息费用。收益法适用于有收益或有潜在收

9、益的房地产，如写字楼、住宅、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房、仓库、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。在运用收益法时，一般有下面几个步骤： (1)计算类似房地产的年纯收益，或待估房地产的年纯收益。(2)确定还原利率。 (3)确定待估房地产的其他因素，诸如土地使用年期与房屋使用年期是否一致 等。 (4)得出待估房地产在评估时点的价格。三、成本法成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后用重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为基础求取估价对象的

10、价值。成本法是适用对象是新近开发建设完成的房地产、可以假设重新开发建设的现有房地产、正在开发建设的房地产、计划开发建设的房地产。同时，成本法还非常适用于很少交易、又没有收益或潜在经济收益的房地产。成本法的测算过程如下： (1)计算土地取得成本 土地取得成本是指取得房地产开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商(作为买方)缴纳的税费(如契税、交易手续费)构成。 (2)计算开发成本 开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。 (3) 计算管理费用

11、管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。所以，在评估时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。 (4)测算投资利息 此处的投资利息与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。 (5)测算销售费用销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的费用，也就是房地产售出前所发生的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常是按售价乘以一定比率来测算。 (6)测算销售税费 销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商(作为卖方)缴纳的税费，也就是在销

12、售房地产时所产生的税金和相应的费用，包括销售税金及附加及其他销售税费。 (7)测算开发利润 在测算开发利润时要注意计算基数与利润率的匹配，对不同的计算基数，应选用与其相对应的利润率；反过来，选用不同的利润率，应采用相对应的计算基数，不能混淆。从理论上讲，同一个房地产开发项目的开发利润，无论是采用哪种计算基数与其相对应的利润率进行测算，所得的结果都是相同的。在后面部分将对开发利润的利润率与计算基数的选取作进一步的讨论。 (8)计算待估房地产的价格 在测算出上述所需测算的内容后，就可以根据成本法的计算公式求取待估房地产的价格了。除了上述方法外，还有其它评估方法。随着土地制度的改革，单纯的土地评估越

13、来越受到重视，在实务中，形成土地评估的具体方法，但基本原理和前面所述的基本方法仍是相同，只不过在运用形式上有些变化，下面详细介绍一下比较流行的土地价格估价的方法假设开发法(Hypothetical Development Method)。它是用来评估具有开发潜力的土地价格的方法，也称为剩余法。是指对有开发潜力的土地价格进行评估时，先预测开发房地产能达到的预期价格，扣除建造及销售所花费的必要成本费用、正常合理利润后，以剩余部分作为土地价格的评估方法。该法评估的基本原理是收益分配原理，即在房地产开发过程中，土地价值是在房地产价值中扣除劳力、其他资产及技术管理所占的份额后的剩余部分。整体来说，假设开发法的可靠性较差，特别是目前我国房地产市场的发展尚不规范，对价格预测具有相当的难度。然而，假设开发法却为许多的开发商采用，特别是在发达国家和地区，假设开发法得到普遍的运用。经过二十多年的改革开放，我国房地产评估