南昌市商业市场调研报告调整版

1、南昌市商业市场调研报告调整版南昌市商 市 研 告提 一、南昌市商业概况? 商业宏观环境? 城市商业基础? 商业分布二、 南昌市商圈分析三、南昌市各商业业态分析几发展方向第一节餐饮娱乐第二节酒店第三节大型商超四、南昌市专业市场分析及发展方向第一节五、南昌市社区商业调研及发展方向六、南昌市在售商业项目分析第一节南昌市在售商业项目特征分析第二节南昌市在售商业项目供需分析七、 合 述 .一、南昌商业概况南昌市属于中部内陆城市，由于受地理位置与观念的制约，南昌的经济发展明显落后于沿海与周边城市，特别是新兴的行业如IT 、金融、服务、房地产、商业等领域明显滞后。但近年来，随着国家加快实施沿长江开发战略、大

2、京九铁路的全线贯通（南昌市是京九线上唯一的省会城市），以及江西省委、省政府和南昌市委、市政府领导人大刀阔斧的改革，南昌市的经济发展形成强大的动力，产业结构调整日益完善，形成新的发展机遇。一、南昌商业宏观环境2007 年上半年全市实现地区生产总值 600.97 亿元，按可比价计算同比增长14.1%。其中，第一产业增加值 22.49 亿元，增长 4.1%；第二产业增加值 300.44 亿元，增长 15.2%，其中工业增加值 232.62 亿元，增长 16.4%；第三产业增加值 278.05 亿元，增长 13.9 %。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为 1.4%、51.7%和 46.9%，其中工

3、业贡献率为45.8%。三次产业结构比例为3.7 ：50.0：46.3 。A 、近年南昌 GDP近5年GDP(亿元)12001184.5710001007.7841.11800705.4460060240020002003年2004年2005年2006年2002年近5年GDP(亿元)602705.44841.111007.71184.572002年2003年2004年2005年2006年近年GDP增长速度17.00%16.80%16.50%16.50%16.00%15.50%15.50%15.20%15.00%14.50%14.00%2003年2004年2005年2006年近年GDP增长速度15

4、.50%16.50%16.80%15.20%2003年2004年2005年2006年2007 年上半年全市实现地区生产总值 600.97 亿元，按可比价计算同比增长14.1%。其中，第一产业增加值 22.49 亿元，增长 4.1%；第二产业增加值 300.44 亿元，增长 15.2%，其中工业增加值 232.62 亿元，增长 16.4%；第三产业增加值 278.05 亿元，增长 13.9 %。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为 1.4%、51.7%和 46.9%，其中工业贡献率为45.8%。三次产业结构比例为3.7 ：50.0：46.3 。南昌宏观经济近年呈现高速发展的态势，GDP 逐年增

5、长，经济动力强劲，为商业发展提供了广阔的发展环境。B、南昌人口常住人口 ( 万人)490483.96480470460451.1450448.6445.54404304202003年2004年2005年2006年常住人口 ( 万人)445.5448.6451.1483.962003年2004年2005年2006年南昌经济的快速发展，近年人口持续出现净流入，常住人口稳步增长，人口密集度提高，消费潜力不断增长。C、产业结构三大产业结构6054.65045.943.94039302010.2106.40第二产业第三产业第一产业前期比重10.245.943.9现期比重6.454.639前期比重现期比重

6、南昌三大产业结构性调整，各类工业园区、高新技术开发区、经济产业园区形成的第二产业，在经济中占有绝对比重，为经济发展提供持续的发展动力，对商业的发展形成坚实的基础。二、南昌商业基础A 、城市概况南昌城市文化底蕴深厚，素以“英雄城”著称。全市共辖五区（东湖、西湖、青云谱、湾里、郊区）、四县（南昌县、新建县、进贤县、安义县），总面积 7402.86 平方公里，总人口 483.96 万人，总户数 119.26 万户，户均 2.99 人，人口密度 606 人/ 平方公里，城区总面积为 617.07 平方公里，城区总人口达 180.99 万。市内以平原为主，属于亚热带季风气候，四季分明，并有赣江、东湖、西

7、湖、青山湖等众多湖泊。同时，南昌正在加快实施城市发展战略，到2010 年，城市人口规模达到260-300 万，中心城区范围达到260 平方公里。B、 交通状况南昌历来是华东地区的重要交通枢纽，铁路、公路、航空、水运相结合的立体交通网络四通八达，方便快捷，也是大京九铁路唯一途径的省会城市。航空昌北机场距市区23 公里（昌九高速公路经过），每周有近百个航班抵达各地，航班主要通达线路有南昌至北京、福州、广州、海口、深圳、厦门、温州、西安、上海、香港等25 条航线。铁路京九铁路与浙赣铁路在境内贯穿交汇，浙赣、湘赣、南浔、赣宁等铁路主干线纵横穿越。公路昌九、昌樟高速公路是连接赣江两岸的纽带， 南昌各长途

8、汽车线路有省际客车，通达广州、深圳、南京、合肥、义乌等近百个外省大中城市；省内客班车，通达江西省内各个大、中、小城市或城镇。水路沿赣江、抚河、锦江和鄱阳湖可到达长江各口岸，至九江外运港口 220 公里。公交 全市共有公交线路 30 条贯通市区、城郊，跨越日夜运营线路出租 全市共有出租车 3000 辆三、南昌商业分布南昌的商业集中在以 八一广场 为核心的中心片区商业中心区， 包含中山路、北京路、八一大道、福州路、胜利路等特色专业街与其形成了商业网点密集、业态多样的市中心零售业网络；及以 洪城大市场 为核心的洪城板块，则依靠地段便利的交通形成了辐射全省的专业批发市场商圈。其余片区的商业特性多为单业

9、态主导，零星商业配合的格局：板块商业分布核心商业特主要业态点八一广场为中轴，服装专卖、餐中心 横贯穿中心路、胜 零售商片区 利路、广场北路、厅、酒楼、影业孺子路楼、大型百货洪城服装、五金、洪城大市场商品批片区家电、快速消发费品、青云建材、石材、谱片井冈山大道产品批五金、轻工业区发的产业批发青山家居、家纺、湖、青山湖文化广场产品批京东汽车、摩托车发片区产品零售红谷汽车、商场产滩片红谷滩中心区复合区品零售结合对南昌市场宏观分析：经济持续：南昌经济持续稳步发展，第二、三产业结构调整，外向型经济发展，人口持续流入，商业发展的外部环境良好；城市基础：南昌城市基础，开发迅猛，交通便利、市政商业配套日趋成熟

10、，商业消费环境改善；业态分布：南昌业态分布的板块效应出现， 市区中心区的产品零售、城郊结合的产业批发， 各地域的产品经营导向明确快速消费品、汽车、建材、五金等都形成专业街集群。第二、南昌商圈分布一、南昌商业布局现状洪城商圈中心京东商圈青云谱目前南昌市拥有商业网点3 万余个，并拥有营业面积超万平方米大型百货10 多家、销售额超亿元的大型零售企业，太平洋（百盛）、沃尔玛、北京华联、上海农工商、上海华联等国内外知名零售企业也先后进驻，全市现已初步建成胜利路、中山路、抚河路、渊明路、孺子路、福州路等8 条市级品牌特色一条街。从整体商业布局看，南昌市商业正由市区向周边区域突破，在地域上大型百货、产业导向

11、上形成多点核心的商业中心发展趋势。A、中心片区经过多年的发展建设，中心片区已形成了以八一广场为核心的商圈，商业主要分布在以广场为中心，分别向北京西路、中山路，八一大道延伸的十字型商业圈内，大型商场主要云集在八一大道周边，而中山路、胜利路、孺子路、展览路等各类特色商业街则与之相互呼应。八一广场核心商圈构筑南昌最繁荣的商业气象八一广场作南昌市第一个核心中心区，是江西最具现代大都市气派之地。在重新改造后，以其为中心的 1 公里商圈内，南昌百货大楼、新洪客隆商场、八一大道上紧邻广场的万达购物广场、财富广场、丽华购物广场、洪城大厦、太平洋购物广场呈七足鼎立之势。这七大百货类零售商场均分布在八一大道、北京

12、西路和中山路上，车行较方便。八一大道与中山路、北京西路以广场为中心点呈十字形相交，而南昌百货大楼正位于八一大道与中山路的交汇点，是这七家商场中地理位置最好的一家。其它均在八一广场的周边500 米范围内，其中新洪客隆商场、万达购物广场、丽华购物广场沿八一大道分布；太平洋购物广场座落在中山路与象山北路的交汇点上；洪城大厦位于北京西路上。另外，沿八一大道，依托电信大楼而形成的电子通讯商城及小型街铺，新大地会展中心的家电、电脑及其耗材产品市场进一步丰富了八一广场商圈的商品类型。中山路、胜利路等特色商业街南昌市商业街按不同性质来划分，可分为中山路、胜利路、展览路的商品性一条街、孺子路、福州路服务性一条街

13、。中山路是一条自然形成的商业街，多为中高档品牌专卖店，中山路的大型商场自东向西依次为百货大楼、太平洋购物广场、金童女人城、万寿宫，但大型商场分布较错落，其间通过商业街来贯通，西段与沿江路交叉口一带为金融中心。中山路上各项配套完善，有八一公园、东湖、八一起义纪念馆等自然及人文景观，集购物、饮食、娱乐、参观等为一体，因而其人流量位居南昌市之首。胜利路步行街北起八一大桥，南与中山路相交，主要经营服装、钟表、黄金珠宝，是在旧城改造的基础上建起来的，自从2001 年开放以来，日渐成为来昌游客和市民的最佳选择之一。然而步行街的建设水准虽说一流，但因为缺乏商业规划，没有大商家，没有经营特色，随着胜利广场和时

14、代广场的起步运营，现象会得到改善。广场北路又名展览路，是南昌市早期形成规模的商业街，南北连接八一广场与福州路，专营品牌女装，因其公交不便，周边配套不全，近几年在中山路的日益繁荣后日渐衰退，如今在八一广场商业发展的带动下，商业氛围有所回升。福州路是南昌市较具影响的运动、娱乐、餐饮一条街，由于省体育馆坐落于此，形成了相关的体育用品及运动服饰专卖店，并聚集了金昌利、圣陶沙等一系列高档娱乐场所，其间还分布了尚厨、王子音乐餐厅，而一些小吃、茶座等也日渐兴盛，大型平价药店开心人大药房、汇仁大药店也落户其中。孺子路是誉满南昌及全省的饮食、娱乐一条街，整条街聚集了家常饭、玉兔、真真、民间饭庄等数十家餐饮店，其

15、间有绿茵阁、大观园等酒吧、茶楼娱乐场所。另外，由于孺子路西端是南昌电信大楼，故沿西向东50 米处还分布了一些经营通讯器材的街铺。B、洪城板块洪城路是南昌市主要对外交通的中心和枢纽，随着洪城大市场的建设与发展，洪城板块逐步形成了以洪城大市场为龙头的批发市场大商圈，商圈内的各大综合及专业市场几乎涵括了各门类商品，并辐射到全省乃至周边城市。综合批发市场位于南昌大桥以东、洪城路以南的洪城大市场，成立至今 8 年，已成为综合批发市场的龙头，洪城大市场的逐步繁荣还带动其周边大市场的相继形成和发展，并形成了辐射全省的洪城板块批发市场商圈。五华大市场是紧邻洪城大市场西侧市场四路而建的以机电类产品为主的综合性大

16、市场，因配套设施的落后及经营管理不善而日渐萧条。洪城商圈内的抚生路上 10 万平方米的豪威大市场正在建设招商中，拟定今年投入使用。经营面积 25 万平方米的金润物流中心以其环境、规模、配套、管理等全面的提升带动了洪城板块商业批发市场的发展并形成了洪城商圈新的格局。专业批发市场围绕着洪城大市场，周边相继建设了联信大市场、省家电市场、华东商贸城等三家专业大市场，总营业面积达到12 余万平方米。同时，在相距不远的司马庙立交桥附近，相继建成了江西省建材市场、南昌市建材市场两个专业市场，总体而言，这些批发大市场经营档次都不高。而近期相继建成的鸿顺德皮具市场、盛世东方服装城在内外部环境、经营管理等方面都有

17、一定的提升。C、青云谱片区南昌市城南的青云谱区位于城乡结合部， 商业业态主要以小型的临街店铺和专业市场为主，由于缺乏统一规划，商铺分布零散，而且规模小，装修及经营档次普遍偏低，商业氛围淡，尤其缺乏餐饮、娱乐以及大型零售商业设施，但片区内专业市场却具有一定规模和辐射力。青云谱区在新南昌市商业规划的定位是南昌向南向东物流集散中心和大市场聚集地。批发贸易市场青云谱区全区共有商品市场 16 个，其中肉类制品批发市场、深圳农产品市场和水果批发市场都分布在井冈山大道上，而南昌建材大市场、摩托车交易市场，迎宾家俱广场分别位于沿江南路、洪都南大道、迎宾大道上。另外在建的昌南大市场位于井冈山大道旁的包佛路上，定

18、位为工业品市场。社区商业本区域商业网点 1100 余个，新溪桥包家花园商业街所在的井冈山大道是青云谱区的主干道，也是该区人口最密集的地方，分布了以北京华联为首的几个中型超市，此类超市已完全能满足当地居民的基本生活需求，由于超市所处位置交通方便 ,而且本身又有一定品牌知名度 ,已成为本区域居民主要的购物场所。其他临街小商店主要沿井冈山大道分布，数量约 300 多家，消费对象主要为周边居民，其经营种类以日用消费品和小百货为主，档次低，分布比较零散，规模小，无法满足购物者一次性购物的需求。D、青山湖京东片区青山湖京东片区位于南昌市东北部，面积较大，而且开发时间较短，故商业较分散，而且呈现小型化、低档

19、次特点。房地产的开发带动了大型家居、建材类专业市场的蓬勃兴起青山湖京东片区的人文景观资源十分丰富，整个区域近年的房地产开发量达到空前规模， 2002 年至今，已建、在建项目达21 个之多，吸引了本地及外地家居业巨头的目光，由此引发了家居建材市场的争夺战。在原有的南京西中段的京东家具大市场外，又紧挨着其兴建了京东鹿鼎家居博览中心。另外高新大道上由港商投资的占地 25 万平方米的江西国际家居港已成功引进了东方家园，预计部分市场将于明年初开业；再有就是解放东路与青山湖大道交汇处，由国内商业流通巨头香江集团投资 30 亿全力打造的 2000 亩“南昌香江家居建材城”。如此巨大的商业体量一方面说明家居、

20、建材类市场的发展潜力，但同时也预示着家居、建材市场将会面临的激烈竞争。人口较密集区域的社区商业已初步形成在南昌大学等大中专院校较集中的上海路、南京路一带，消费人口较多，消费层次不低，并且有时尚消费的需要。因而在南京西路中段有金阳光百货商场，南昌大学北院对面有来自深圳的大型零售商场天虹商场，此外各沿街店铺及中小型超市，大部分餐饮业相对集中在上海路。另外，在高新开发区内，火炬广场周边聚集了一批为居民提供日常生活服务的超市、餐馆、日杂等社区商业，而居民的休闲购物以及大宗消费则一般选择在八一广场商圈进行。其它洪都北大道上还分布了众多汽车专卖店及维修店，虽然南昌市目前有三个大中型汽车城，但因为该路段形成

21、较早、交通方便、形象展示效果好，而且社会认知度较高，所以仍有许多汽车经营商选择在此自建专卖店。F、红谷滩新城商业中心红谷滩作为南昌城市发展新区，正在以高标准、高起点进行建设，原有老昌北城区均改建，目前该地段的商业仅有八一大桥北引桥周边及丰和大道与庐山南大道交汇段服务于附近居民的社区商业。庐山南大道北段，南昌大桥北引线形成了昌北城的批发贸易体系。舍利甲收费站以北、南昌大桥北引线将成为汽车贸易中心建立在南昌大桥北引线的江西新建汽车交易广场开发较早，市场内集聚了一定的整车销售中心，另外在舍利甲收费站以北，已建成了占地约 30 万平方米的江西国际汽车城，该区域已经成为南昌市的专业汽车交易中心。牛行片区

22、红谷滩的市级商业中心将于2010 年形成牛行片区是“一江两岸”格局的精华地段，现已进行全面拆建，作为南昌的陆家嘴来建设，起点高、未来消费层次高。根据南昌市政府规划，该片区将建设成昌北的市级商业服务中心，并集购物、休闲娱乐、餐饮于一体，也是继昌南城八一广场商圈后的又一南昌核心商业中心区， 该规划预计将于 2010 年形成。二、南昌典型商圈中心商圈南昌商圈对产业凝集、消费导向都有着指导意义，对南昌商业分布，成熟商圈界定主要分为中心商圈（ 胜利路步行街区域商圈 、八一广场区域商圈 、中山路商圈） ；洪城商圈（ 洪城大市场 、联信大市场 、盛世东方 、家电市场） ；红谷滩（ 红谷滩汽车市场 ）、京东商

23、圈（ 京东鹿鼎 、香江家具城 ）。中心商圈胜利路步行街区域商圈：1）、商圈现状概况： 南昌唯一的室外步行街，已成为以珠宝、钟表、眼镜、服饰为主，商业网点密集的商业街于 2002 年完成改建的胜利路步行街是南昌第一条商业步行街，路宽20 米，总长1500 米。目前商家总数约300 余家，已形成了以经营名牌钟表、首饰、品牌服饰为主的商业街。缺乏对气候及天气等因素的考虑，季节变化对胜利路的人流产生极大的影响作为传统商业街的升级版，胜利路步行街配套设施相对完善，购物环境较以前得到了改良，是目前南昌购物环境最好的室外步行街。但由于规划过程中，缺乏对气候以及天气变化等因素的考虑，不符合南昌四季分明，尤其是

24、夏季天气炎热的气候特点，导致夏季购物人流的锐减。 旺盛的人流带动了连锁快餐及特色餐饮的发展，但车行的不便限制了大型餐饮业的发展据统计，胜利路日均人流量可达 8-9 万人次，旺盛的人流带动了麦当劳、肯德基、季季红、金筷子等连锁快餐及特色餐饮的发展，就餐高峰期各餐厅时有排队等候的现象发生。但由于车行的不便以及缺乏停车位，大型餐饮在胜利路仅有八味堂与天安食街，而且均选址在中山路与胜利路交汇处，以此克服步行街停车不便的问题。由于缺乏统一的规划与管理，经营特色、经营主题相对模糊由于缺乏统一的商业规划及管理，现有商业分布格局完全属市场经济产物，虽然形成了珠宝首饰专卖店相对集中的发展特点，但整条步行街的经营

25、特色、经营主题、经营档次都相对模糊。2）、商业网点分布状况胜利路的商业网点多达270 余家，服饰品牌专卖店近150 家； 19 家品牌钟表、首饰、眼镜专卖店；鞋类、饰品、床上用品等专卖店近22 余家，服务业、银行网点共 16 家，餐饮 9 家。基本形成了以珠宝、钟表、服饰为主的商业街。3）、租赁情况分析：影响商铺租赁价格的主要因素有人流、地段、主力商店、店铺形状、店铺面积、视觉可触及程度等，其中人流对于商铺价格的影响最大。另外，同等地段上，店铺面积越小，租金单价越高。根据聚智堂调查，胜利路上的人流量由南至北逐渐递减，在胜利路与中山路交汇处人流量最大，故此路段店铺租赁最高，租金范围在450 65

26、0 元/m2/月，中段次之，租金范围约在 240360 元 /m2/ 月之间，而靠叠山路一带租金在 200 320 元 /m2/ 月之间，胜利路店铺的总体均价： 350 元/ / 月。4）、商圈规划与定位：南昌市商贸委在20022010 发展规划中，结合西湖、东湖的发展建设设想，提出了胜利路步行街“以珠宝、钟表、服饰街的定位，并与中山路形成错位，品味上调至高于中山路”的总体发展设想。5）、商圈交通状况：城市公交系统：民德路、胜利路： 27、29、 205 路公交车中山路、胜利路： 2、7 路公交车、旅游精品线巴士叠山路、胜利路： 2、7、8、 12、20、 26 路公交车区域内交通配套设施：观

27、光电动车6）、商圈配套设施：餐饮业：地方特色餐饮：八味堂、天安食街、季季红火锅、北味水饺、国际连锁餐饮：麦当劳、肯德基休闲娱乐： UFO电玩大世界、步行街茶座公共休闲场所： 8 处休闲小憩场所（长椅、花岗岩椅、葡萄藤架）其他：商业银行、交通银行、工商银行、邮政储蓄，诊所（2 家）7）、发展潜力分析：扩大城市商业核心范围，形成与中山路相呼应的商业街区以往代表南昌市商业核心的街道只局限于中山路，仅有的一条商业街道已不能满足城市的发展需要。城市未来发展趋势将打破单一的城市商业中心格局，培养、孕育出能代表城市形象的商业街区，为市民提供高层次的休闲、娱乐、购物空间。商业业态发展将日益丰富，胜利路逐步成为

28、城市消费者购物休闲的主要场所除了满足南昌市商业规划发展要求以外，胜利路将融入多种商业经营业态，满足消费者“一步到位”的消费需求，胜利路与叠山路交汇处的胜利广场，总建筑面积超过 50000 ，在定位中提出了“体验消费”的口号，并拟引进著名品牌零售商家，据悉，麦当劳南昌发展公司已有意向进驻。 专业、知名品牌专卖店将成为胜利路的发展重点，并全面提升胜利路经营品位、经营档次目前胜利路经营商家档次不齐，随着今后的城市发展和人们消费的需要，一批经营档次低、商品品质差的商家将逐渐淘汰出局，替而代之的是具有一定市场形象的专卖店加盟。步行街的发展日益平衡，客流量南北差异逐步减小随着城市商业核心范围扩大，在建的新

29、隆基、胜利广场将丰富步行街现有商业格局，有助于提升胜利路的集客能力，并在一定程度上缩小胜利南端与北端的人流差距，未来胜利路的发展将更加平衡，作为南昌市唯一的风情步行街，其在未来南昌商业发展过程中，依然具有一定地位。八一广场区域商圈：1）、商圈现状概况：八一大道全长 2900 米，宽 60 米，南起老福山街心花园，北至青山南路，是南昌市区的主干道，交通便捷，人流车流如织。目前，八一大道上共有商业网点近230 家，其中零售商店约占45；餐饮娱乐及服务业约30；其它占25。交通极其便利八一大道贯通中心城区南北，是南昌市的交通主干道，路宽60 米，而且距离火车站与汽车站都在10 分钟车程内，便利的交通

30、促进了商业的发展。大型百货商场及电子、通讯类专业商场云集大型商场集中在以八一广场为核心的八一大道两翼，由南向北依次分布了丽华购物广场、万达购物广场、财富广场、百货大楼、新洪客隆等，另外还形成了新大地电脑城、移动广场等专业商场。专卖店以经营手机、电脑及耗材、照相器材等通讯及高科技产品为主，小百货、品牌服饰等专卖店较少由于八一大道是城市的主干道，车流量大，不利用人流的穿行，故服饰、餐饮、小百货等专卖店分布少，临街店铺主要以经营手机、电脑及耗材、照相器材等通讯及高科技产品为主，并沿孺子路口向民德路口分布（电信营业厅位于孺子路口），已成为南昌市民购买电脑、手机的主要场所。宾馆云集，为中高档商场提供了消

31、费保障八一大道是规划中的宾馆一条街，目前已聚集了南昌宾馆、江西宾馆、江西饭店等 10 余家宾馆，为中高档商场提供了高端市场的消费保障。人流量大，主要集中在八一广场商业中心区域八一大道的日均人流高达 35 万人次，一是百货大楼、新洪客隆、沃尔玛购物中心、移动广场等购物人群、二是八一广场的休闲观光人群，三是八一广场各类活动吸引的人群。据调查，八一大道人流最集中的区域在八一广场商业中心区域，人流量可达 25 万人次。2）、网点分布情况八一大道商圈商业网点近 230 个，大部分都集中在八一广场，其中大中型零售商店 7 个，包括百货、超市、专业商场等，其它沿街街铺主要是以办公设备、服饰、照相器材、通讯器

32、材等为主。以八一广场为中心坐标，从南到北（八一广场至福州路口）主要有办公设备、照相器材、服饰、通讯器材等。3）、租赁情况分析根据调查，八一大道上的人流量主要集中于广场及中山路口处，百货大楼处人流量最大，故展览馆百货大楼江西饭店路段店铺租赁最高，租金范围主要集中在 400 650 元/m2/ 月，个别小面积商铺租金超过 1000 元/ m 2/ 月；而江西饭店民德路、孺子路展览馆两路段的人流量相对较少，租金也随之降低，租金范围约在250350 元 /m2/ 月之间。4）、商圈规划及定位：唯一的市级商业中心，并发展成外来消费客流占8090的“超广域”商业中心根据南昌市 2002 年 2010 年商

33、业发展规划， 八一广场定位于南昌市唯一的市级商业中心，并着重标识为“超广域”商业中心，即外来消费客流应占80 90。由于市级商业中心的主要功能是繁荣繁华，因此必须从严控制开设大型综合超市，以防止冲击市区商业和交通过度拥挤。按南昌市中心城区人口高度集聚的现状，为满足居民基本生活消费品需要，最多只能开设12 家。建设综合性、多功能百货商厦（购物中心），并逐步引导成为品牌集聚的购物中心型百货商厦区域商圈根据规划，在八一广场周边将兴建12 家大型综合性、多功能百货商厦（购物中心），发挥其规模大、品种全、品牌多、功能全的综合优势，并逐步引导成为品牌集聚的购物中心型百货商厦区域商圈。5）、商圈交通状况：公

34、交线路： 1、2、7、 11、13 等众多线路；省长途汽车站在八一大道南端，定时发往省内各地市车次。付费停车场：洪客隆、万达、江西饭店。6）、商圈配套设施状况：银行：省建设银行、农行、招商银行等景点：江西革命烈士纪念馆、八一起义纪念塔餐饮：九九隆酒楼、肯德基、各宾馆自营酒楼、好口福；医疗机构：省妇幼保健院、省二附院、省中医附属医院、黄庆仁华氏药栈、江西红十字医院、中医针灸门诊部；娱乐休闲场所：八一广场、江西省戏剧院、东方保龄球馆、九九隆娱乐城等；宾馆：东方宾馆、南昌宾馆、江西宾馆、瑞都大酒店、广场宾馆、凯旋门大酒店、交通宾馆、江西饭店、东方宾馆、鄱阳湖宾馆等10 余家。7）、发展趋势分析：江西

35、房地产行业的高速发展带动了八一广场区域商圈的全面提升，同时得到了众多国内外品牌商家的认同。在八一广场周边重点开设品牌专卖店，专业特色街，将八一大道营造成南昌的城市名片，成为南昌市展示城市形象的窗口。财富广场、新洪客隆、丽华广场，使得该区域成为南昌大中型百货商场最为聚集的区域。广场中心商圈经营业态相对饱和，竞争格局无法避免，在有限土地资源中不断提炼商业含金量成为今后发展重点。大型零售企业沃尔玛，凭借其强有力的品牌效益，科学的经营管理模式，“天天平价”的销售理念，给南昌原有的零售业态带来了强有力的竞争，其先进的销售理念，使得南昌众零售商家之间价格之战在所难免，南昌原有的零售业态无论在面积规模、商品

36、销售价格、经营种类、功能分区等方面都将面临着一次全面的改良、调整、提升。中山路商圈：1）、商圈现状概况：中山路商圈位于东湖区与西湖区交界处，东起八一大道、西至胜利路步行街，连接八一大道商圈与胜利路商圈，是城市中心商业板块的核心路段，全长约 2000 米，路宽 22 米，是南昌市目前档次最高、品牌最集中的商业街，是南昌商品高档化、时尚化的主要体现，是国内外知名品牌抢摊南昌的必争之地。发展到今天，中山路商业网点达 319 个，年商品零售总额达 5 亿元。众多国内外知名服饰（鳄鱼、金利来）、鞋类专卖店（百丽、达夫妮等）及大型百货商场（台湾太平洋百货）、专业商场（金童商厦、中山道 8 号等）、品牌餐饮

37、连锁店（肯德基、麦当劳、必胜客）共同塑造了中山路今天的辉煌。中山路现有商户中，经营精品服装服饰的占近 50，各类高档服饰及鞋类品牌专卖店汇聚于此，已俨然成为世界品牌集中展示的大舞台。 专卖店是中山路商业街繁荣的主要的体现。中山路商业街现有经营业态以街铺形式的专卖店为主。国内外众多的品牌服饰、品牌鞋类等专卖店提升了中山路街铺的装修档次，代表市场最前沿流行时尚、可靠的产品质量保障、相对舒适的购物空间以及拥有丰富专业知识的销售人员，吸引了众多消费者来中山路购物，是南昌市大多数时尚、中高收入人群主要的购物选择地。专卖店的产品体系确保了淡旺季的差异最小化，为商家带来了无限的商机。与此同时，临街店铺的经营

38、状况却最容易受天气、气候变化等外部环境因素的影响。面对南昌的独特气候条件，人们在街铺及专卖店消费时，仍不可避免的感觉到店内外温度变化带来的不适。大型百货商场发展良好。百盛（太平洋百货）商场是最早进驻南昌的国际性知名品牌百货商场，依靠多年积累的强大资金实力、先进的管理模式，在合理功能分区的基础上，太平洋百货营造了相对良好的购物环境，也吸引了南昌市民的关注及消费渴望。太平洋百货的进驻引发了南昌市各大百货商场间的激烈竞争，对太平洋的分析、效仿使南昌市零售企业的经营管理水平得到了明显的提高。营销管理差距的进一步缩小也暴露出太平洋百货的弱点，但其配套设施前期规划中，忽略了停车场的大量需求，这也是将来其发

39、展的一个重要制约因素。对高端消费市场的抢先占领维护了太平洋百货在消费者心中的首选地位，也为其带来了丰厚的价值回报。但纵观中山路整体发展趋势，仅靠太平洋百货肯定无法维护中山路在城市中心商业板块的竞争优势。主题商场丰富了商圈业态，创造了全新的消费空间。以金童商厦（女人城）、中山道8 号（女人城）为主的主题商场，分布在中山路商业街的中后段。通过对大众消费群体的细分，对有限商品的高度集中，有效的提升了主题商城在目标客户群中的知名度，以更加便捷的方式固定了忠实客户群，保障了经营的正常利润。金童商厦是以女性消费者为主要客户群，包括服饰、饰品、鞋类、时尚箱包等多种女性用品，吸引了多数的女性消费者的光顾，中山

40、道8 号（女人城），鞋类品种繁多，使消费者购买选择的余地更大，购物环境更为宽松舒适，提升了自身的竞争力。 “万寿宫商城”小商品批发市场万寿宫小商品批发市场于 1988 年开业，内部商户主要以经营小百货、 服装、鞋类、皮具、灯饰、家电、五金、床上用品等为主。由于缺乏现代规划，市场内部设施陈旧、装修简陋，店铺分布较散乱。由于相对距离的便利，该市场在城市中心传统居民及低收入人群中中有一定的认知度，但是，由于与商圈主要消费人群需求产生的错位导致了市场格局的改变，市场格局的改变直接导致了交易额的下降，万寿宫小商品市场目前经营状况一般。餐饮业发展态势良好。进驻中山路的国外知名品牌餐饮连锁店包括肯德基、麦当

41、劳、必胜客三大巨头。均在中山路的黄金地段选址，租用各大百货商场的临街铺位，与百货商场合作联姻发展。与国际快餐连锁巨头相比，国内连锁餐饮店以独特的口味、低廉的价格等特点，占据着低端市场，同样保持者良好的发展势头。包括好口福、季季红火锅为主的连锁特色餐饮店，以及经营低价位的小吃店、冷饮店，散布在中山路商业街的两旁。代表高消费群体主要特征的驾车购物遭遇中山路的单向行车时，中山路的发展将面临严峻的市场考验。大型零售企业的引进，知名品牌的选址设点，都会越来越重视交通状况，面对八一广场区域商圈交通条件的改良，中山路如果不能从根本上改变提升现有的交通组织状况，将会给自身的发展制造不可逾越的障碍。2）、中山路

42、各路段商铺分布情况：调查发现，代表中山路特性的零售街铺主要分布在胜利路交叉口至八一大道路段 , 其中服饰类占到 60以上，佐丹奴、 G2000、金利来、 ESPRITE等一些国际品牌占到 10以上，已成为全省有名的中高档品牌特色街。而胜利路口至沿江路段主要以银行机构、酒楼、休闲场所及国有商业机构为主。3）、租赁情况分析据调查，中山路沿街店铺租赁价格可以根据地段分为三个档次：从百货大楼到地王广场均价为 454 元每平方米，从地王广场到太平洋广场路段由于紧靠百花洲风景区，加之政府投资营造街区景观，购物环境相对优越，集客能力的提高使该路段的人流畅旺，已成为品牌最集中的路段，租金相应也是整个中山路最高

43、，街铺的均价达到了 660 元每平方米。从太平洋购物广场到万寿宫主要以经营中低档次商品的临街店铺和主题商场为主，租金均价为388 元每平方米。4）、商圈规划与定位：商圈规划：南昌市城市总体规划中强调继续完善和充实昌南城的市级商业中心，新建、改建具有一定规模和特色的商业街。在沿街商业建筑的造型、体量、尺度、立面、装修等均应精心规划设计。根据市政府城市总体规划中山路（黄庆仁药栈八一商场）近现代段传统商业街区，应采取原貌保护的方法，延续其现有街道尺度、建筑外观风格、骑楼等特色。完善道路设施，加大路网密度理顺交通，增加停车面积。对胜利路、中山路、孺子路、民德路、象山路、舟山路等旧城区主要道路，实施路面

44、改建，道路部分管线落地及道路环境的绿化、亮化、美化工程。同时，对局部“瓶颈”地段进行必要改建。商圈定位：根据南昌市发展规划及南昌市商业发展规划，中山路作为南昌市传统的商业中心，建成以大型百货商厦和品牌专卖店为主题的时尚流行购物街（服饰为主体）。两端有南昌百货大楼和太平洋大型百货商厦，中间应不断调整结构成为品牌专卖店一条街。在条件成熟时，迁走南昌二中，扩大南昌百货大楼；拆除西湖路口、工艺美术集团等（金帝广场）周边旧房以及万寿宫市场（脏、乱、差），建成中山路上休闲广场（或复建万寿宫）并与东湖、西湖连接形成花园式购物环境。5）、商圈交通状况：公交线路： 1、5、7、旅游精品线，中山路由东（八一广场）

45、至西（胜利南路口处）机动车单向行使（早上 6 点晚上 10 点）。出租车站点（ 3 个）6）、商圈配套设施状况：银行：农行（ 2）、建设银行（ 1）、招商银行（ 1）、中国银行（ 1）、交通银行（ 2）、邮政储蓄（ 1）、工商银行（ 4）医疗机构：消防医院、私人牙科诊所；餐饮：台北豆浆大王、民间煨汤店、大三元酒店、必胜客、肯德鸡公园、公共休闲场所：八一公园休闲娱乐：井冈山剧院、百花洲影院、 CD酒吧、铜锣湾娱乐城、福临门茶楼、零点咖啡、千僖湖茶园、八一公园、乒乓球馆等文化教育设施：南昌少年文化宫、剑桥英语培训学校、江西省卫校分部。7）、商圈发展潜力承担城市中心商业板块的核心作用作为城市中心商业

46、板块的核心区域，中山路将逐渐取代八一广场区域而成为整个板块发展的重心。大量的旧城改造项目、承上启下的联接作用，维护了中山路无可动摇的市场地位，同时中山路也责无旁贷的担任起城市中心商业板块未来发展的盟主。相对八一广场日渐紧张的交通状况以及胜利路的步行特色，中山路在未来的道路规划中有着潜在的明显优势，往日的落后给中山路预留了更大的调整空间，未来几年内，中山路区域必将成为整个城市中心商业板块的地域、零售业、休闲、社区中心。大型商场、购物中心将成为中山路商业发展的重头戏中山路在城市中心商业板块的区域优势明显，但在满足消费者更多选择方面，大型零售商场明显不足。百货商场采取定价销售，其服务功能、配套设施齐

47、全，云集了众多国内外品牌商品，种类繁多，基本能满足消费者一次性购买的需求，为消费者逛街购物的首选。随着江西尤其是南昌市经济近几年的高速发展，随着江西省作大作强南昌的经济发展战略，南昌吸引了越来越多的国际、国内零售巨头关注。同时，台湾好又多、法国家乐福、德国麦德龙、欧尚均已将拓展目光瞄准了南昌。商场近几年来在中山路的良好发展，中山路作为南昌商业黄金中心地段，其有着优越的地理优势、浓厚的商业氛围等众多优势，中山路将会成为众商家进驻南昌的首选之地。对比八一广场区域商圈，中山路区域商圈有着较大的土地资源开发潜力，在未来的几年中，中山路百货商场的规模面积将会大幅提升，商品将趋品牌化，商业功能更细化、多样

48、化，中山路的百货业态的竞争将会更加激烈。大型娱乐休闲设施将是中山路商业街未来发展的亮点目前中山路商业街赖以提升集客能力的娱乐休闲设施较少，大型的娱乐休闲设施更加缺乏，面对高速发展、激烈竞争的零售业格局，主题购物、休闲购物、体验购物成为商服物业的必要功能。中山路谋求自身地位的维护，必须在集客能力方面大幅提升，未来发展中，大型娱乐休闲场所的建设将丰富商业街的服务功能，营造更加出色的购物环境，使中山路真正成为一条集购物、娱乐、休闲于一体的立体消费空间，最大限度的满足消费者日益增长的一站式消费需求。结合对中心商业分析：作为南昌成熟中心商业圈，厚重的人气积累，让地段聚集了南昌绝对的消费实现，地段价值已经发展成为市场对的地域情节效应，在心理层面上，几乎成为南昌购物消费的缩影，对产品零售业态的经营现状，几乎不可能在短时间被市场改变。三、南昌商业主要零售业态大型商场当前业态分析：商场名称位置经营面积层数经营类别经营品种经营状况经营方式百货大楼八一大道与中35000 5 层百货家电、百货、自开业来良自营 / 出租赁山路交叉口服装、超市好状况八一大道（原