资产评估公式大全

1、最新资料推荐成本法：基本公式： 评估值重置成本实体性损耗功能性损耗经济性损耗重置成本成新率功能性损耗经济性损耗 评估值重置成本综合成新率1、重置核算法重置成本直接成本+间接成本直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。2、功能系数法如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照， 通过调整功能差异， 获得被估资产的重置成本。 称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。（ 1）功能价值法若功能与成本呈线性关系，计算公式：（ 2）规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系，计算公式：该方法计算的一般是更新重置成本。

2、3、物价指数法被估资产的参照物被估资产生产能力重置成本成交价参照物生产能力x被估资产的参照物被估资产生产能力重置成本重置成本参照物生产能力如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。（1）定基物价指数被估资产资产的资产评估时物价指数重置成本资产购建时物价指数历史成本（2）环比物价指数n被估资产重置成本资产的历史成本（1ai %）物价指数法计算的是复原重置成本。功能性损耗及其计量：年净超额运营成本年超额运营成本（1所得税率）据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额 :被估资产功能性贬值额年超额运营成本（1所得税率）（P/A,r,n

3、）经济性损耗及其计量：（1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量经济性贬值率1 预计可被利用的生产能 力 x100%资产原设计生产能力经济性贬值额（重置全价有形损耗功能性损耗）经济性贬值率（ 2）因收益额减少而导致的经济性损耗的计量经济性贬值额年收益损失额（1所得税率）（ P/A,r,n ）1最新资料推荐收益法：（一）未来收益有限期1、每期收益不等额nR iP1 ( 1r ) ii2、每期收益等额nAn1A1PA1A (P A,r,n)i 1 (1 r)ii 1 (1 r)ir(1 r )n（二）未来收益无限期A1、稳定化收益法（年金化法）Pr稳定化收益 A 的估算方法：nRiA( P A

4、, r , n)i 1(1r )2、分段法nR iA1Pi 1( 1r ) ir ( 1r ) n3、增长率法 nRi1g1PRnrg (1 r ) ni 1 (1r ) i市场比较法：n各项调整系数） n评估值（参照物成交价i 1调整差异：评估时物价指数1、时间因素定基：参照物成交时间的物价指数环比：(1 a1 %)(1a2 %) (1an %)2、区域因素3、功能因素被估资产的成新率4、成新率因素：调整系数参照物的成新率5、交易情况调整（一）直接比较法参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。被估对象 A 因素评估值参照物成交价参照物 A 因素2最新资料推荐（二）类比

5、调整法参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。交易案例 A 的调整值参照物 A 的成交价时间因素系数区域因素系数功能因素系数情况补正系数机器设备评估（一）自制设备重置成本测算P(Cm 1K mCm 2 )(1K p )(1K t )(1K dn)价格成本 +利润 +税金（二）国产外购设备重置成本测算购买价、运杂费、基础费、安装调试费等。（三）进口设备重置成本测算1、进口设备重置成本构成CIF （ FOB+ 境外途中保险费 +境外运杂费）、进口关税、增值税（进口轿车征收消费税） 、银行手续费、国内运杂费、安装调试费等。? 其中：进口关税进口完税价格适用税率消费税（进口完税价格+进口关税）

6、（1消费税率）消费税率增值税（进口完税价格+关税 +消费费）增值税率2、进口设备重置成本测算方法的选择（1）可查询到进口设备的现行FOB 或 CIF 。重置成本 CIF 现行外汇汇率+进口关税 +进口增值税 +银行及其他手续费+国内运杂费 +安装调试费（2）无法查询到FOB 或 CIF ，但可获得替代品的FOB 或CIF ，则可采用功能价值法。（3）若上述两个渠道都行不通，可采用物价指数法。运用物价指数法时需注意：技术已更新的设备不适宜采用物价指数法；进口部分应采用设备生产国的相关物价指数，国内发生的运输、安装等费用采用国内相关的物价指数；注意汇率核算时间的选择；关税税率也应以评估基准日为依据

7、。账面原值中进口时的设备生产国同类评估基准日重置成本外汇汇率资产价格变动指数的外汇汇率的到岸价值现行进口账面原值中支付国内同类资产11 其他税费率价格变动指数关税税率人民币部分的价格补充：（ 1）境外运杂费FOB海运费率（ 2）CIF FOB+境外途中保险费 + 境外运杂费（ 3）进口关税 CIF外汇牌价 关税税率3最新资料推荐（ 5）增值税（ CIF 外汇牌价 + 关税 +消费费）增值税税率（ 6）银行财务费 FOB 外汇牌价 费率外贸手续费CIF 外汇牌价外贸手续费率设备的尚可使用年限：1、综合年限法（适用于经过技改的设备）成新率尚可使用年限加权投资年限100尚可使用年限* 加权更新成本已

8、使用年限更新成本（重置成本）功能性贬值及其测算：1、超额投资成本复原重置成本设备更新重置成本2、超额运营成本的测算步骤（1）测算年超额运营成本a（2）测算年净超额运营成本a（ 1-33% ） b（3）据设备剩余寿命与折现率确定功能性贬值额b（ P/A ， r， n）经济性贬值及其测算：（一）因设备利用率降低导致的经济性贬值的测算 设备预计可被利用的生x经济性贬值率产力1100 %设备原设计生产力（二）因收益减少导致的经济性贬值的测算经济性贬值额设备年收益损失额 （1所得税率） （ P A,r , n）房地产评估房地产价格分类：（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格（二）总价格、单位价格、楼面地

9、价楼面地价 土地总价格建筑总面积楼面地价 土地单价容积率评估值重新购建价格损耗一、新开发土地评估中成本法的操作步骤（ 1）新开发土地价格取得待开发土地的成本 +土地开发费 +管理费用 +投资利息 +税费 +开发利润（ 2）土地价格土地取得费 +土地开发费 +税费 +利息 +利润 +土地增值收益二、新建房地产评估的操作步骤新建房地产价格土地取得成本 +土地开发成本 +建筑物建造成本 +管理费用 + 投资利息 +销售税费 +正常利润新建建筑物价格建筑物建造成本+管理费用 +投资利息 +销售费用 +开发利润4最新资料推荐三、旧房地产运用成本法评估的操作步骤土地重新取得价建筑物重新括土地的损耗和建筑物

10、的损耗）旧有房地产价格旧有房地产的贬值（包或重新开发价购建价旧建筑物价格建筑物的重置成本建筑物损耗估算损耗：1、估算土地的损耗土地损耗率已使用年限/法定使用年限2、估算建筑物的损耗有形损耗（理化因素）无形损耗（社会经济因素）（1）耐用年限法（使用年限法）如果在耐用年限内每年的折旧额相等，则建筑物每年的折旧为：（2）打分法（观察法）DCSC1RNN成新率结构部分合计得分G+ 装修部分合计得分S+设备部分合计得分B房地产评估的收益法：? 无限期：房地产价格纯收益 / 资本化率? 有限期： Pa 11a年纯收益 r折现率r(1 r ) n净收益 =潜在收入 -空置等造成的收入损失-营运费用=有效毛收入 -营运费用建筑物经济寿命土地使用权年限，据土地使用权年限确定收益期。收益期的确定：房地合一建筑物经济寿命土地使用权年限，可采用以下两种方法之一：（ 1）先据建筑物的经济寿命确定收益期，然后计算土地超出建筑物经济寿命部分的价值。（ 2）假设未来收益无限期。 但是在计算净收益时应扣除建筑物的折旧费和土地费用的摊销。房地产价格房地产纯收益/综合资