秦悦翡翠项目策划方案2011 2 16

1、翡翠项目策划方案巴彦淖尔经济分析巴彦淖尔市属于我国西部新型发展中城市，自然资源和人文资源十分丰富。随着 我国西部开发战略的实施和深入，近年来巴彦淖尔经济也展现了其快速发展势头和深厚 发展潜力。在“十一五”期间，巴彦淖尔市GDP总量由2005年的217.03亿元增加到2009年的522亿元，增加了2.41倍，年均增长率26.9；财政收入由2005年的21.2亿元 增加到2009年的55.8亿元，增加了2.63倍，年均增长率32.6，第一、巴二、三产业在 经济结构中的比例由2005年的30.6：38.5：30.9演进为2009年的19.5：54.9：25.6。全市财政负债总额由2005年的（21.

2、8）亿元演进为2009年的55.8亿元，负债率由2005 年的（10.04）演进为（15.04）。通过以上经济数据可以看出，我市经济呈良性健 康上势平稳运行， 经济结构日趋完善， 负债水平合理， 经济杠杆作用明显利好。临河经济临河区的地方工业主要以绒纺、食品、服装、冶金、化工、建材、酒业、制药、民族用品为主，产品达200 多种。目前，全区共有农畜产品加工企业（包括个体工商户）625家，其中规模以上农畜产品加工企业达37家。恒丰集团、金川保健啤酒、得利斯食品、维信集团等已成为地区龙头企业，产品畅销全国，名扬海内外。特殊的自然环境造就了临河区农副产品的特殊品质。绿色、特色农业蓬勃兴起，基本形成（粮

3、、经、饲）三分天下的种植格局和南北林牧业、西部脱水菜、东部特色瓜果、城郊保护地的产业格局。主要农作物有小麦、玉米、花葵、甜菜等；经济林果和土特产品有蜜瓜、西瓜、苹果梨、枸杞、土豆、韭菜、豆角、青椒、蕃茄等；所产小麦是国家一级优质小麦，是我国重要的优质农畜产品生产基地，是“中国苹果梨”。全区4个乡镇被定为北京放心菜基地，有14个乡镇被自治区认证为无公害生产基地，建成自治区首家绿色食品生产基地，被国家农业部确定为农业标准化示范县，被评为“中国果菜十强县”之一临河区城市基础设施建设步伐加快，城市功能日臻完善，为临河区的经济腾飞及城市可持续发展奠定了坚实基础。临河夜景临河经济临河化学工业高新技术园区位

4、于自治区级开发区巴彦淖尔经济技术开发区东区，北靠110国道、丹拉高速公路，南靠京兰铁路，总控制面积53.5平方公里， 并储备预留工业用地10000亩，是以发展煤化工、硫化工、有色金属精深加工及生物制药为主的新型工业园区。园区充分发挥临河市府所在地和水资源优势，主动对接市内其他工业园区产品，以下游产品精深加工为主，延伸产业链条，走高科技、高投入、高产出的新型工业化发展道路。为给企业发展提供一流的基础设施条件， 园区已累计完成投资近3亿元，完成16平方公里的详细规划，建有日处理6万立方米的污水处理厂一座，并完成日处理20 万立方米的二期改造工程的规划设计；园内临河热电厂一期工程230万千瓦机组20

5、06年年初将投入运行、并网发电，二期工程260万千瓦项目已列入自治区 “十一五”规划，2007年开工建设；长庆气田乌海临河天然气供气管道工程供气能力达2亿立方米，临河热电厂铁路专用线年底投入运营并进行延伸贯通园区规划，园区主体部分初步实现了道路、通电、供热、给水、排水、通讯、场地平整等“六通一平”。今后，随着园区投入的进一步加大，基础设施逐步配套，产业集群不断壮大，园区将成为巴彦淖尔市容量最大、标准最高、功能完善、环境优美的现代化高新技术工业园区。v临河房地产市场2008年，面对国际金融的冲击，中地产业一度陷入，商品房交易量明显下降、v房价下跌，各地房地产市场都受到不同程度的冲击。为了掌握08

6、年临河地区房地产市场动态，为公司房地产项目的开发规模和进度提供市场参考。2008年，临河地区房地产规划批准面积270万平方米，在建项目30个，建设规模149.57万平方米，较2007年同期增长了9.75%。其中，新批准房地产项目21个，建设规模141.27万平方米，较2007年同期增长了2.4个百分点。2009年，临河地区房地产开发建设计划为45 万平方米。08年，临河地区批准商品房预销售项目36个，批准销售面积134.57万平方米，已预销售面积49.63万平方米，5176套，较2007年同期下降了43.79%，占批准预销售面积的36.88%。三季度普通商品住房预销售价格平均为多层2289元/

7、平方米，较2007年同期上涨了9%。10 月份，普通商品住房预销售价格平均为多层2106元/平方米，较2007年同期上涨了0.29%， 环比下降了7.99%。vv在房地产消费方面，随着临河地区08年市场存量大大增加和受金融的震荡，市场竞争v趋向白热化。消费者选择余地变大，对比消费开始逐渐成为主流。消费者更加摇摆不定，观望情绪更加严重。高收入人群换房谨慎，低收入人群开始追捧经济适用产阶级被股市等投资行为严重套牢，临河区消费者行为和购买力将面临严峻考验。所以，09年临河房地产购买行为将以自住为主。10年临河房市大好，体现了供不应求的现状，人们在买涨不买跌的心理驱使下开始卖房置地，这使得临河的还有外

8、地的开发商纷纷积极的投入到临河房市。v临河房市项目列举v 中兴泰富广场项目情况楼盘名称：中兴水郡（中兴泰富广场）地址：临河市团结路南原电力修试所开发商：内蒙古中兴房产开发公司：内蒙古中兴投资发展有限公司开发项目进度：总建筑面积8000平米，41个门点（21188元/的售价），现在已经完工，7栋小高层（11层）。开工日期：2008年3月份竣工日期：2009年12月31日竣工。楼盘楼盘均价：2785元/平米最低价：2404元/平米平米范围：70-156最高价：3166元/平米复式平米：无付款形式：50%的首付款贷款形式：商业贷款/公积金贷款均可（50%的贷款）优惠政策:6-10万元的首付，剩下的都

9、可以办贷款。销售情况销售情况：现在已经基本售完，还有两三套大平米。项目形式：7栋高层销售人员数量：1位女士（赤峰人），1男士。售楼部电话：7907888销售技能：中等服务质量：中等典型户型图示意户型特点：户型的设计还是比较新颖的，卧室都在阳面，适合中老年的口味。临河房市项目列举v 华海尚都项目情况楼盘名称：华海尚都地址：巴市临河区胜利路与解放街的交汇处开发商：杨总（双河羊绒）开发公司：内蒙古海天房地产开发有限公司华海分公司开发项目进度：共开发26栋，第一期工程起5栋，整体工程分为5期完成，目前第一期工程的5栋楼已经封顶，正在安装外墙保温材料，预计今年12月31日竣工。第二期刚开工。开工日期：2

10、009年3月竣工日期：第二期工程预计在2010年6月份整体竣工。楼盘楼盘均价：2858元/平米最低价：2548元/平米平米范围：86.78-153最高价：3168元/平米复式平米：190（18/19层）付款形式：25%-30%的首付贷款形式： 商业贷款/公积金贷款均可（70-75%的贷款）优惠政策:买100平米以上的房款总价优惠3万元，买80平米以上者房款总价优惠2万元。销售情况销售情况：现已基本售完还有约10套房。项目形式：26栋都是19层的高层住宅楼。销售人员数量：5位女士、1位男士售楼部电话：8778888/8655555销售技能：中等（当问到为什么西户比东户贵的时候，回答是不知道）服务

11、质量：中上等（一直都对我的刁蛮很忍耐， 我很佩服）典型户型图示意户型特点：一梯两户，一梯三户，采光好，南北通透，但是公摊大。今年开发的项目：玫瑰园北面步梯，盖的5-6栋，专门盖给回迁户的房子，不向外销售。临河房市项目列举v 阳光新都项目情况楼盘名称：阳光新都地址：临河市旧城文化中心开发商：张明泰开发公司：内蒙古华裕房地产开发有限公司开发项目进度：共开发A、B两栋高层，现在封顶，预计今年年底竣工。开工日期：2007年3月份竣工日期：2009年12月31日楼盘楼盘均价：2758元/平米最低价：2358元/平米平米范围：80-120平米最高价：3158元/平米复式平米：120平米付款形式：25%-3

12、0%的首付贷款形式：商业贷款/公积金贷款均可（70-75%的贷款）优惠政策:最低可以优惠到每平米2200元，如果找认识人。销售情况销售情况：现在已经基本销售完，还有5-8套房项目形式：2栋高层（共26层）销售人员数量：6位女士售楼部电话：8311177销售技能：优秀服务质量：中上等典型户型图示意户型特点：一梯十户，公摊还平均达到15-16平米。临河房市项目列举v 美丽新洋房项目情况楼盘名称：美丽新洋房地址：临河原军分区院内开发商：张明泰开发公司：内蒙古华裕房地产开发有限公司开发项目进度：1栋高层开工日期：2007年底竣工日期：2009年年底楼盘楼盘均价：2858元/平米最低价：2548元/平米

13、平米范围：118-150最高价：3168元/平米复式平米：150付款形式：25%-30%的首付贷款形式：商业贷款/公积金贷款均可（70-75%的贷款）优惠政策:一套房可少3-5万元，如有关系可做到。销售情况销售情况：已经基本售完，现在只有2楼和18楼4-6套房了。项目形式：1栋豪华型高层，共26层。销售人员数量：2位女士，3位男士。售楼部电话：8212121/8252121销售技能：优秀服务质量：中等典型户型图示意户型特点：一梯8户，公摊达到了15左右。临河房市项目列举v 北欧印象项目情况楼盘名称：北欧印象地址：满都拉加油站南面开发商：朱总（天）开发公司：巴彦淖尔市宏顺伟业开发有限公司开发项目

14、进度：12万，1000户，共23栋。开工日期：2008年5月份竣工日期：预计明年6月份楼盘楼盘均价：3500最低价：未定平米范围：85-164最高价：3200元以上复式平米：14付款形式：30%-40%的首付贷款形式：商业贷款/公积金贷款均可（60%-70%的贷款）优惠政策:可以商量，具体没定。销售情况销售情况：正在预定中项目形式：10栋多层洋房，还有13栋小高层高层。销售人员数量：3位女士，1位男士售楼部电话：7911888/7911999销售技能：中等服务质量：中等典型户型图示意户型特点：所有的房间基本上都有露台和庭院，比较新颖的设计，大部分都是130以上的房子。临河房市项目列举v 山河墅

15、项目情况楼盘名称：山河墅地址：旭日中学北300米处开发商：郝旭东开发公司：内蒙古鸿达房地产开发有限公司开发项目进度：10栋多层竣工，12栋多层豪华别墅在建，8栋二层豪华别墅在建共30栋。开工日期：2007年初竣工日期：10栋多层已封顶竣工，其他在建楼盘楼盘均价：2758元/平米最低价：2616元/平米平米范围：85-125最高价：2900元/平米复式平米：未知付款形式：50%的首付贷款形式：商业贷款/公积金贷款均可（50%的贷款）优惠政策:无（提前预定的话，先放三万的定金，户型可以暂时保留，5天之内将首付交齐）销售情况销售情况：2009年7月8日开盘，据售楼部说一天销售70房，还剩113、10

16、2三楼几房而已。项目形式：没有高层，全是多层，共30栋。销售人员数量：4位女士。售楼部电话：8888888/8288222销售技能：中等服务质量：中等典型户型图示意户型特点：一梯两户，户型设计的比较大众化，大部分客厅基本都在阳面，优点。临河房市项目列举v 江府项目情况楼盘名称：江府地址：新区市政府西南面500米出开发商：李孝平开发公司：百替集团北京投资有限公司开发项目进度：约35栋现在在建过程中,10栋小高层（10层）现已经马上竣工，10月份开盘。开工日期：2009年3月份竣工日期：分期建设，分期竣工，一期工程约10月份竣工。楼盘楼盘均价：3800最低价：未定平米范围：70-125最高价：未定

17、复式平米：无付款形式：先交两万预定房费，等开盘了顶4 万房价。贷款形式：未定优惠政策:现在预定期间，先交2万订房费，等到开盘的时候，2万算作4万房费。销售销售情况：预计10月份开盘，现在只是预定。还未开盘（售楼部设在国际饭店 一楼）销售项目形式：10栋小高层销售人员数量：2位女士1位男士售楼部电话：8978888/8978666销售技能：中等服务质量：中等典型户型图示意户型特点：一梯两户，休闲阳台的设计非常的独特，我认为是卖点之一。临河房市项目列举v 四季花城（以下文件部分内容属信息，请妥善保管。）楼盘地址：自来水公司以西楼盘占地面积：64万平方米基本划分：四区(春、夏、秋、冬）总栋数：44栋

18、售楼地址及电话：国泰北8208855室内面积范围：多层：80-130平方米团购售楼部地址及电话：国泰五层：80-150平方米完工情况：三、四区已完工一、二区在建中竣工时间：预计2009年11月份市场价：单位：元/平方米低层高层（十一层、十八层两种，价钱一样）一楼：2198一楼2198十2948二楼：2398二2398十一2968三楼：2698三2568十二2998四楼：2498四2668十三3028五楼：2298五2768十四3058六楼：1998六2838十五3088七2868十六3118八2898十七3148九2928十八3178四季花城项目售价格多样性分析以上是

19、来自售楼部的调查情况。以下是来自社会的调查情况，请参阅。案例一：一个朋友正好在拆迁范围内，当时的拆迁制度为：农民拆迁户：按1300元/。（条件：按人头算每人30，低层，高层均可） 城市拆迁户：按1700元/。（条件：地换房，底层高层均可）案例二：我的邻居提前付款买期房：1780元/（高层2楼） 现在同样楼层市场价：2398元/房子在没有竣工钱，根据总房款，每年3分的利息贷款，逐年递增。算入房费，不予退还，算作最后的总房价。案例三：前公司同事的亲戚在自来水公司，参加了集体购房活动购买高层8楼，按照1980元/。现在同样楼层的市场价为：2898元/但是听说而已，现在还没有付款。以上案例是听说而已，

20、可靠程度一般，只做参考，不予评述。vvvvvvvvvvvvvvvv临河房市竞争对手优略势分析v 以以上开发公司做对比列表分析项目名称位置开发公司项目形式均价户型特点销售诚信优势略势中兴泰富广场临河市团结路南原电力修试所内蒙古中兴房产7栋高层2758卧室都在阳面售完优秀地理位置好，户型人性化，房产证办的很快。价位较高，外地开发商华海尚都临河区胜利路与解放街的交汇处海天房地产26栋都是19层的高层住宅楼。2858采光好，南北通透， 但是公摊大售完良优质电梯房，项目规模大没有多层，项目单一化阳光新都临河市旧城文化中心华裕房地产2栋高层（共26层）2758一梯十户，公摊还平均达到15-16平米。售完差

21、优质电梯房1、施工时间太长未按合同要求，客户极为不满2、一梯多户， 公摊较大，户型不合理美丽新洋房临河原军分区院内华裕房地产1栋豪华型高层， 共26层。2858一梯8户，公摊达到了15左右。售完差优质电梯房1、施工时间太长未按合同要求，客户极为不满2、一梯多户， 公摊较大，户型不合理北欧印象满都拉加油站南面宏顺伟业开发公司10栋多层洋房， 还有13栋小高层高层。3500都有露台和庭院，比较新颖售完良1、临河最高档楼房2、外墙涂料美观3、地理位置在临河西区1、价格最高2、户型偏大山河墅旭日中学北300 米处鸿达房地产30栋多层2758一梯两户，户型设计的比较大众化售完良1、首付1.5万-3万，

22、其余可办贷款2、一梯两户1、贷款数额过大，买房后客户力不从心 。2、地理位置在东区新区市政府西南面500米处百替集团10栋小高层3800一梯两户，休闲阳台售完良1、期房销售，交2 万顶4万销售政策 2、位置在临河西区发展重点区域1、价格过高，工程质量一般 2、外墙涂料难看，不显高档四季花城自来水公司以西国泰房地产44栋多层高层相结合2958一梯两户，及多户售完差1、地理位置良好， 在西区。2销售方式多样化1、工程质量差、 2、工程周期长3、顶账房扰乱市场临河房市竞争对手小结及看法1、开发商区域多样性临河房产市场今年发展势头很好，本地和外地开发商都看准了这个地方，纷纷买地开发， 竞争强烈。2、开

23、发产品多样性高、中、低档楼盘在临河日益增多，不论是多层还是高层，人们都引进了上海、北京、西vvvv安甚至韩国和3、价格多样性的开发样式也慢慢在临河地区涌现vv因为楼盘的品质和样式各有不同，临河楼市的价位也出现了各种现象，经济实用房可以靠关系购买且不要说质量，价位占绝对的优势，例如：丽水新城，位置很好，工程质量也不错，均价是1485元（2009年），而北欧印象好的落盘现在已经买到5000左右，这些都是临河现在的房价，四季花城工程质量一般，但是由于顶账房比比皆是，所以均价2600左右。在中介公司这样的房子也会很抢手。4、缔造品牌临河房市开始走向缔造品牌的明天，人们的选择空间日益增大，所以比较购买成

24、为主要的任务要想胜出，品牌、品质、价格、付款方式是消费者的心理。而我认为品牌包括位置、vv我们每一个在岗的领导和工作人员的努力！客户分析通过我做房地产四年的销售经验来看，现在热卖的房子大都有几个特点：1、步梯房对于电梯房的认识，刚一开始人们觉得新颖而且流行，是有钱人的象征，所以买的不错， 但是随着人们对于自己居住环境和方便程度的认知，慢慢的开始不很喜欢所谓的电梯房， 原因主要是物业贵，不方便，电梯还总是出一些故障，而且价格也很贵，并不实用。2、通风好、采光好这样的户型人们是非常的热衷，因为不论从性价比还是居住实用性来讲都没得说，是所有客户的首选，甚至不论价钱。3、一梯两户这样的户型可以说盖多少

25、卖多少。vvvvvvv客户分析我将客户分为六类现在的客户不论是城市还是农村的购买力都比较强，今年农作物市价的不断攀升使得我们的农村户口人员的收入也大大的提高，请不要忽视这部分客户的需要和购买能力，好的农户甚至比普通的城市工薪阶层的购买力更强。以下是我所分析的客户类型：一、回迁户心理回迁户其实是挑剔的一类客户，要平米大，户型布局好，黄金楼层，这样的客户一定是抱 着你拆了我的房子，我的居身之所，我一定要换回值得的房子才行，否则心理总是不平衡。二、老年人2011年往后我们的社会已经步入老年社会意味着我们的老人数量已经占总人口数量的客观数字了，我们不能忽视这批客户的存在和购买能力，不论是自己还是儿女都

26、有义务为以后的老年生活着想，这部分客户是我销售期间遇见的数量较大的人群，他们的心理一般是： 需要一、二楼，出进方便，而且离医院近一点，宜接地气的房屋他们甚是喜欢的。平米不用过大，60-80平米就可以。vvvvvv客户分析三、新生代结婚的人很多，80后的我们现在所面临的结婚问题，第一项可能就是一定要有房子，这使vv得不论是城市还是农村的结婚都面临买房的大问题，所有的亲戚朋友都可以用得上，有钱的出钱有力的出力，婚房成了社会的又一大课题，这部分人的心理一般是：房子的位置在西区，高层多层均可，价格合适就行，五六楼也没有问题，75-120平米均可。四、周边旗县临河地区的经济日新月异不但吸引可各路开发商的

27、目光，同时临河周边旗县的人口也大量的涌入临河地区，不论是务工人员还是结婚都希望把房子买到临河地区，成为了一种时尚甚至是追求，这部分人的经济条件比上不足比下有余，但是绝对有一定的购买能力，他们一般是为了安家乐业的，要求基本上是：楼层好、平米大、便宜点。五、农村进城打工人员这部分人在临河也不是一个小数目，他们在临河打工时间长了就开始考虑住在这里，因为总是租房肯定不是办法，开始寻找合适的房子买下来，他们的购买能力很有限，但是这个人群的数量很客观，他们一般是希望买便宜的房子，楼层不限，位置不限，能贷款最好。六、工薪阶层其实现在社会上最穷的人就是工薪阶层了，农村没地，自己创业没有能力，给公家干活不 会捞

28、钱还是一个普通职工，只靠工资没有外款，这样的人就是普遍的工薪阶层，甚至不如 一个好的农民存款多，他们的要求还挺高，因为自以为是的做人方式，总是自我感觉良好， 其实也就一般，他们一般想买：位置好，楼层好，户型好，三室两厅双卫的房子，这样面 子上才能过得去。vvvvvv翡翠房地产公司项目的精神利益和情感利益v 翡翠湾项目概述v 翡翠湾共占地333.33亩，总占地面积：222230; 土地面积：188230; 水面面积：34000；距巴彦淖尔市临河区市中心13km，距离市区只有15分钟的车程。项目地处巴彦淖尔市“一市三区”总体规划框架内，位于临河区和陕坝（镇）之间重要过渡集镇-干召庙（镇）南侧，临乌

29、路新利海子（大面积水面、小型湖泊式、池塘）周边。较大的水面成为了当地的稀缺资源。翡翠湾翡翠湾的总体规划建设目标是“高品质、低密度休闲度假社区”，项目拟建为以新利海子水系的自然形态为依托，围绕水体以组团化的形式布局，间隔充裕的生态绿地，布置高品质、低密度的休闲度假社区。使人们充分享受环境静谧，空气清新的自然风光，感受整体氛围充满绿色生态的休闲意蕴。打造高品质的休闲会所，集商业洽谈、文化传播、体育健身、接待等多功能服务，同时设想引入高端物业管理顾问公司，让每一位业主尽享“翡翠奢华生活”。园林景观设想：社区园林选择以本地树种为主体，引进适合当地生长的各类大型珍稀植物，形成浓郁河套风情的生态网络。在植

30、物的配置上以人文关怀为目的、以欣赏性为契机，以本地树种为基调，以（同纬度）稀有树种为点缀。形成四季循环的植物配置，达到四季常绿、人景互动的效果。与建筑交相辉映，成就名邸气质。vvv翡翠湾的精神、情感利益一、地理位置两地人民心中的纽带vv我们的小区位于位于临河区和陕坝（镇）之间重要过渡集镇-干召庙（镇）南侧，临乌路新利海子（大面积水面、小型湖泊式、池塘）周边，这个地理位置正好连接了杭后和临河的所有人民，本来政府将计划将临河与杭后相接，有了我们的小区，政府的计划将可以在两地人民心中有了一个标志性的纽带，此乃临河第一家房产公司做发挥巨大的作用。在社会功效和社会地位上可大大的提高我公司的知名度。二、荷

31、塘月色世外桃园却离市并不远vv我们的生后节奏日益加快，人们对于宁静安详的家的向往与日俱增，我们的项目距临河市区有15分钟的路程，可称得上是真正的世外桃园，就连临河第一家别墅小区北环路的位置也比不过我们的位置，因为我们这里有难得的湖泊式池塘，对于我们这些既是城市人又的农村人的居民来说，原始的池塘水系绝对有无比的力量，身居城市的我们在家中还能感受到荷塘月色真的是用钱也买不到的福分。三、绿色生态低碳生活 健康时尚vv现在社会讲究一个新的名词叫做低碳，就意味着纯天然无污染的生活方式，一般都是指在 饮食或者是选用装修材料的时候这样考虑，但是住房也能低碳实在是流行又时尚的一种选 择，我们的小区建设目标是“高品质、低密度休闲度假社区”，项目拟建为以新利