济源市场及项目建议报告(PPT 63页).ppt

1、济源市场及项目建议报告,郑州金盛川房地产营销顾问有限公司,2012年01月09日,报告思路,市场大势分析 济源宏观环境分析 济源房地产市场分析 项目SWOT分析 项目规划建议,全国房地产市场动态,全国660个城市共计6540万套住宅空置,据国家电网智能化的统计，全国660个城市有6540万套住宅是空的。这间接说明现在这么多的房子，其实很多在炒家的手上。另外，前几年的房地产调控之所以会变成“空调”，是因为地方政府太依赖土地财政。一旦开征房产税，就可以替代土地出让金成为政府税收的主要来源，这很可能逼出空置房源涌向市场。,【金盛川简评】 逐步实现房价合理回归，将是明年房地产市场的主基调，房屋的空置率

2、是衡量房价泡沫化程度的关键指标，因此消耗房地产市场上的库存将是政府挤压房地产泡沫的重要手段，在“稳增长、控物价、调结构、惠民生、抓改革、促和谐”的政策基调下，明年肯定是实体经济发展的“机遇年”。地方经济将会发展方向将会进一步接受引导。,12月22日，在北京举行的全国性住房保障工作座谈会上，住房和城乡建设部代表国务院保障性安居工程协调小组与各地签订2012年保障性安居工程建设目标责任书。这意味着2012年的保障房建设任务将由此正式分解到各地。 来自全国各省、自治区、直辖市和计划单列市所有主管保障房建设工作的负责人与住房和城乡建设部签署一份名为“2012年住房保障目标责任书”的文件，这份责任书详细

3、列明各地2012年所要兴建的各类保障房具体数量。这些数字如果完不成，责任书将拥有从约谈到行政处分，乃至降级、免职等严厉处罚的权力。 按计划，“十二五”期间国家要建设3600万套保障房，今年开工建设的保障房已超过1000万套。住建部表示，提早确定明年的任务，一是为了早做准备，二是明年开工和竣工并重，压力会更大。住建部副部长齐骥表示，从工程建设角度来说，“明年对保障性安居工程建设的资金投入和施工力量的组织都要比今年大。”,【金盛川简评】 政府加大保障房建设力度，采取分配任务，职责到人的措施，完不成任务甚至采取降级、免职等处罚手段，这是政府整顿房地产市场的一个重要政策，足以显示出政府稳定房价、挤压房

4、地产泡沫、引导房地产健康发展的决心和魄力，可以预计2012政府对房地产市场调控力度不会松动。,今年土地市场成交量低迷，前几年频频出现的高价“地王现象”近乎绝迹。数据显示，2011年13个重点城市居住用地成交中，地块的最高总价较前两年明显下降，单价新“地王”消失。 与2010年相比，仅深圳、重庆两市的地块成交最高总价仍有增长，其余城市最高总价同比下降14%-88%。在13个城市中，单幅地块最高总价超过50亿元的仅有重庆、深圳，地块最高总价分别约为65.36亿元和64.39亿元。而2010年单幅地块最高总价超过50亿元的城市多达7个，地块最高总价更是达到121.41亿元。 均价方面，除深圳、天津、

5、武汉、苏州外，其余监测城市均呈现下降趋势。其中，北京今年成交土地的最高均价较去年下降36.76%，上海下降59.53%，广州下降43.31%，重庆下降70.82%，杭州下降45.96%。,【金盛川简评】 2011年高价“地王”近乎绝迹的原因，首先是房企资金链紧张。房企融资极为艰难，信贷持续收紧、房地产信托叫停、住宅销售放缓等融资及回款渠道全面收窄。在此背景下，总价“地王”因其资金及开发模式要求高，因此出现的几率大幅降低；其次，成交地块的位置较偏也是价格下降的原因之一 ；各地出现综合评标、限地价，竞配建等土地出让制度的改革是拉低成交价格的另一原因。,财政部部长谢旭人在12月25日举行的全国财政工

6、作会议上强调，2012年，要把改善民生摆在财政工作更加突出的位置，确保在改善民生上取得新成效。将创新财政支持方式，通过投资补助、贷款贴息、资本金注入等方式，吸引银行贷款、社会资金参与保障性安居工程建设;扩大住房公积金贷款规模和试点范围，重点支持公共租赁住房建设;鼓励通过发行企业债券筹集资金用于保障性安居工程建设。,【金盛川简评】 2011年，面对经济社会发展的复杂局面，我国的财政政策在保持“积极”这一主基调不变的基础上，财政支出大幅向民生倾斜，出台了一系列惠民的政策与措施。公积金贷款要比商业贷款在还款方面有优势，扩大住房公积金贷款规模和试点范围，能使更多的工薪阶层能够减轻置业压力。,2012年

7、1月1日上海成交84套商品房;1月2日上海成交129套商品房，其中住宅类商品房成交量只有21套;1月3日，上海市商品房成交97套。 与前几年的元旦假期情况相比，2012年上海楼市成交跌幅巨大。2011年1月1日至3日，元旦三天没有成交数据，不过在随后两天，上海楼市就出现井喷，1月4日商品房成交933套，1月5日成交960套。而之前的2010年元旦期间商品房日成交量约500套，2009年元旦期间日成交量也有350套。 北京地区2012年1月1日-2日住宅(包括新房和二手房)网签总量为335套，与2011年同期相比大幅下跌67%。其中新房住宅网签总量为323套，同比下跌66%;二手住宅网签总量为1

8、2套，同比下跌84%。 深圳楼市表现较平稳。1月1日和2日，深圳成交住宅159套，与2010年同期的的160套相比基本持平。成交均价从2010年每平方米16469元上涨到2012年的每平方米20849元。业内人士分析，元旦期间深圳楼市成交均价上涨，一方面可能与成交结构有关，另一方面也说明深圳楼市实质性松动还未开始，目前的在售新盘也以“暗降”优惠方式为主。,【金盛川简评】 元旦期间一线城市楼市继续冷清，购房者观望情绪浓厚,北京、上海楼市成交量同比大幅下跌。这种惨淡局面主要是因为促销不给力，各地只有少量领跌的楼盘吸引到刚需购房者，成交略有回升。2012年楼市调控不会放松，只有房价继续回落才有望带动

9、成交量回暖。在未来供应量增加的预期下，开发商面临更严峻形势，楼市可能进入“拼跌时代”。,五年期以上的房贷，合同日期在2011年2月9日之前的，基准利率将从6.40%上涨到2012年的7.05%，上涨0.65个百分点;2011年2月9日至4月5日办理的，利率上升0.45个百分点;2011年4月6日至7月6日办理的，基准利率上涨0.25个百分点;2011年7月7日以后申请到房贷的购房者，还款额不变。由于央行在2011年三次加息，从今年元旦起，各银行开始执行新的贷款利率。这意味着老房贷客户的月还款额，自本月起开始增加。 目前5年期贷款利率已经从去年年初的6.40%增加到了7.05%，上涨幅度接近10

10、%。按照20年期30万元额度的贷款计算，元旦起每月房贷的月供增加了115.82元。 对于大部分2009年之前办理的房贷，很多借款人还享受到基准利率打七折的贷款优惠，按照目前5年期贷款7.05%的利率计算，优惠过后的利率是4.935%，而目前5年期的定期存款利率是5.5%。 因此对于这部分房贷客户，如果将准备提前还贷的钱存在银行，所收到的利息会比支付贷款的利息高，同样没有必要提前还贷。,继续推进房产税改革试点刚刚结束的中央经济工作会议明确，2012年要继续推进“房产税改革试点”。但有业内人士认为，房产税改革试点近一年以来，上海、重庆两地税收总额和打压房价方面效果并没有预期明显。对此，财政部财政科

11、学研究所所长贾康表示，不能从当年税收多少和房价是否急速下跌来判断两地试点成效。房产税改革试点，体现了市场经济要运用规范的经济手段进行间接调控，而经济手段里税收是不可忽略的政策组合工具。,【金盛川简评】 推进房产税改革是让占有房产多的人交税，占有越多，交税越多；二是抑制在住房消费上的奢靡，为社会节约住房资源和土地资源。这实际上是对住房消费行为的一种调节，同时也具有对社会财富再分配的作用，还可抑制房地产投机。,未来市场预判,2012年中国经济发展战略重大转向“去房地产化”,2012年中国经济发展战略重大转向是其中国经济的“去房地产化”或减弱中国经济对房地产业的依赖。 2012年中国经济发展的“去房

12、地产化”，一是表现为政府房地产宏观调控政策坚定性及降低房价目标的明确性。可以说，这两者融为一体，其目标就是要让国内房地产房价水平回归到合理； 二是表现为政府将出台一系列政策去除房地产赚钱效应，让整个住房市场的性质发生根本性变化； 三是表现调整实体经济发展的基础性。,【金盛川简评】 对绝大多数城市而言，房地产是经济发展的重要支柱产业，有的地域房地产发展受到阻碍，整个城市的发展就会停滞不前。目前政府决心整中国顿房地产市场，引导房地产市场合理健康发展。目前楼市冷淡，一些城市经济发展必然会受到严重影响，但政府调控力度不会减轻，“去房地产化”或减弱中国经济对房地产业的依赖也就会成为一种可能。,新国八条限

13、购政策已经过了10个月的运行，投资需求被遏制，一部分刚性需求被拒之门外，还有一部分刚需不开发企业之间暗自博弈，时间在检验着楼市以前的旺季现在变成“望季”，让我们再次看到了市场观望气氛的浓厚，僵局迹象越来越明显，为了赢得市场份额和缓和过冬，“拼跌”已成为市场竞争的重要手段; 土地市场也逐渐冷清起来，开发商不敢高价拿地，地王也逐淡出视野。 消耗现有库存将是国家一个重要的调控手段，也是挤压房地产泡沫的关键点； 政府对楼市的调控力度不会放松，预计2012年中国经济发展战略重大转向是中国经济的“去房地产化”或减弱中国经济对房地产业的依赖。 由于央行在2011年三次加息，从今年元旦起，各银行开始执行新的贷

14、款利率。这意味着老房贷客户的月还款额，自本月起开始增加。 楼市陷入寒冬，本案应紧跟市场，做出合理的战略调整，赢得市场先机。,政策小结,济源宏观环境分析,城市历史10年完成“撤县建市”，升格“省辖市”，实现两级跳,1988年，撤县建市； 1997年，升格省辖市； 2003年，被列为河南中原城市群率先崛起的9个城市之一； 2005年，全省首批五个城乡一体化试点城市之一。,省委省政府对济源寄予厚望， 体制支持是济源发展的独特机遇！,济源是河南省十八个省辖市之一，是一座新兴的工业旅游城市。济源市共有11个镇、5个街道办事处、50个居委会、484个村委会。全市总面积1931平方公里，总人口约68万。 位

15、于豫西北、晋东南交汇处，北依太行，与山西省晋城市毗邻；南临黄河，与洛阳市隔河相望；西踞王屋，与山西省运城市接壤；东临华北平原，与焦作市相连，自古有“豫西北门户”之称 远景规划涉及到济源的有焦作沁阳济源、济源洛阳吉利区洛阳两条线。最终形成以郑州为中心、洛阳为副中心，以京广、陇海为主轴、连接城市群地区的“十” 字加半环线网络构架。,城市属性济源是资源旅游城市，省级历史文化名城，是豫西北门户，是能源基地和煤炭化工基地。,启示济源城市地位突出，发展备受国家重视，其巨大的发展潜力必然推动着房地产市场的快速发展，城市发展前景看好，本项目应利用城市固有优势，全力塑造项目自身的核心竞争力，将成为项目吸引客户置

16、业的关键所在。,济源,城市旅游济源还是一座全国篮球城市、绿色山水城市、旅游休闲城市。,篮球城,黄河小浪底,愚公移山,王屋山风景区,九里沟,五龙口风景区,济渎庙风景区,世纪广场,启示济源篮球城、旅游资源和清洁的市区环境，使其有口皆碑，城市影响力逐年提升，吸引大量的人流物流，推动其经济的快速发展。本案应在城市特色基础上，打造新亮点，一鸣惊人！,以篮球城为依托，国际国内篮球赛事高潮迭起，中美男篮对抗赛、中克男篮挑战赛、中立男篮对抗赛、全国CBA甲级联赛等重大比赛电视直播，“全国篮球城市”品牌进一步叫响全国，有力提升了济源对外形象。 黄河小浪底旅游风景区和愚公移山的故事也让济源名声在外。,城市地形特征

17、地势西高东低，山区约占全市总土地面积的62.1,济源市地处黄淮海平原西端与山西高原交接处，即处于我国地形第一阶梯与第二阶梯的交接处，北部和西部为太行山和王屋山，南部和东南部为黄土丘陵。全市山地、丘陵、平原等地貌类型齐全，总的地势形态是西北高、东南低。其中山区约占全市总土地面积的62.1 。,中心城区,启示特殊的地形特征，使得济源建设用地规模约束性强，城市用地稀缺。对于本项目而言，地处中心城区，升值潜力巨大，拥有良好地发展契机。由于地块规模较小，应充分利用容积率，进行合理的产品规划，实现利润最大化。,支柱产业铅锌、钢铁、能源、化工、建材五大支柱产业,2010年铅产量720759吨，占全国总量16

18、.7%； 2010年白银产量1325883千克，占全国总量11.41%； 2010年锌产量233071千克，占全国总量4.34%； 钢材产量占全国总量0.35%； 焦炭产量占全国总量0.66%； 火电发电占全国总量0.5%.,启示济源是河南中原的煤化工基地，全国重要的铅锌工业基地，电力能源基地，矿用机电产业基地。诸多支柱产业，势必催生城市财富群体，为轻松置业提供了更多可能。,城市经济GDP,800-4,000US$,4000-8,000US$,8000-20,000US$,0-800US$,启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期,缓慢发展 综合发展型,平稳发展，以质量为主，数量与质量并重,

19、快速发展， 以数量为主，数量与质量并重,超速发展 单纯数量型,改善需求为主,改善需求为主,生存、改善需求兼有,生存需求,2010年济源市人均GDP50200元（7951美元），仅次于郑州（8553美元），居全省第二位,启示 随着济源市整体经济水平的快速发展，人均GDP和人均可支配收入均呈现出快速增长的趋势。居民经济生活水平的不断提高，必将带动房地产市场的发展。根据人均GDP与房地产市场发展关系，济源房地产市场已经呈现出平稳发展期。对于本项目来讲，深度研究客户需求的变化，设计出符合客户需求的产品，将是项目取得成功的关键！,城市经济固定资产投资和三产占比,2005年-2010年济源固定资产投资逐年

20、递增，2010年达216.91亿元，随着城市化进程的加快，城市基础设施建设进一步完善，人们生活配套日益丰富，同时也助推着城市框架的拉大，进而也为济源房地产市场的发展奠定良好的基础。 2005年-2010年济源三产结构逐步优化，一产产值所占比重逐步减少;由于济源是一个工业城市，依托工业发展，第二产业产值在GDP中举足轻重，且逐年增加；随着城市发展，第三产业产值也逐年增加。,启示 济源产业结构逐步优化，和固定资产投资逐年递增，推动着济源经济大步向前，经济的发展推动着城市化进程，带动房地产快速发展。城市框架的拉大，使得本项目地块位置优势凸显，受益无穷。,城市总体规划向东南发展,城市向东、向南方向发展

21、。 城市发展按照优化西北、拓展东南、建设新区、改造老城、加快与组团融合的发展思路，拉大框架，完善功能，加强管理，提升品位。按照先整体后局部、先规划后建设的思路，突出规划的指导调控作用，有序推动各片区发展。 本地块位于新城和老城衔接地带，既拥有享有老城区配套，又具有新城区气息，是新老城区的过渡地带，发展潜力巨大。,东南,启示 城市向东、向南方向发展，项目位置极佳，地段决定价值，对本案进行合理定位，是项目取胜的重要环节。,城市人口,2007年-2010年济源人口状况,到2020年，人口自然增长率控制在6，总人口控制在76万以内。 从常住人口与户籍人口对比来看，济源非外来迁移城市，是纯粹的内向型置业

22、城市。 城市人口基数小，增长速度慢，在一定程度上限制了济源房地产市场的发展。,区域吸引力大济源地理位置优越，交通发达，其发展受到国家的高度重视，环境优越，其经济快速发展，影响力与日俱增，各种产业发展有条不紊，是周边城市的发展典范，吸引了大批人流来此投资、旅游，甚至置业，为房地产市场发展塑造了浓厚的氛围。 人群购买力强济源工业发达，产业结构逐步优化，未来人口会快速增加，人们收入水平稳步增加，人均GDP居全省第二，再次置业能力大大增强，改善型置业客户成为济源房地产市场主流。 发展承载力高济源的拥有美好广阔的发展空间，拥有极强的承载力，在承载了大批企业的同时，也承载着房地产市场的发展，产业的发展为房

23、地产的提供源源不断的优质客源。,关键词：吸引力 购买力 承载力,本案位于济水大道以北，沁园路以西，是城市向东、向南方向发展的衔接点，市场前景广阔，发展机会巨大。,城市环境小结,济源房地产市场分析,土地市场分析 商品房市场分析,2011年1月-2011年12月济源市土地供应情况一览表,受济源地理条件及楼市政策的影响，2011年全年仅供应土地18宗，占地1650亩，约110万，其中住宅用地为11宗，占地710亩，约473万。由于城市向东南方向发展，供应土地多集中在城市东南区。,2011年1月-2011年12月济源市土地成交情况一览表,2011年全年仅供应土地31宗，占地2436亩，约162万，其中

24、住宅用地为16宗，占地1083亩，约72万。,济源房地产市场分析,土地市场分析 商品房市场分析,房地产投资开发金额分析,2007年-2010年济源房地产投资开发金额稳步增加，济源城市化进程加快，住宅投资金额在商品房投资开发金额占比也逐年增加，济源市房地产市场稳步发展。随着调控政策紧缩，预计未来商业投资金额占比会上升，对于本项目而言，发展商业是一个机会。,商品房开工、竣工、销售面积,济源房地产市场2005年步入快速发展期，楼盘的数量逐渐增多，但仍处于供不应求的局面。随着2005年-2007年的开发积累，市场竣工量陡增，房地长市场开始步入供过于求的局面。 2009年至今，济源市房地产市场处于自我调

25、整期，一是量的调整，酌情放量，是供求关系渐趋平稳；二是质的调整，市场逐渐出现叠加联排别墅等物业形态，以满足高端市场需求。,2007-2011年济源商品房销售均价,2011年上半年济源商品房市场均价为3600元/，下半年部分楼盘最高价达4500元/，新城区均价下半年已达到4000元/，房地产开发热度正朝新区转移。 济源商品房销售均价一直维持良性增长，健康发展，房地产市场泡沫较少，受楼市调控政策的影响，预计2012年济源房价约为3800元/。,楼盘概况,房地产市场销售状况,济源的建筑类型较丰富，以多层和小高层产品为主，济源市民对于多层、小高层的接受程度较高，高层多为楼盘后期开发产品，随着城市化进程

26、加快，市场潜力大，接受度会越来越高，结合项目容积率，本项目以高层为主。,房地产市场建筑类型,从产品设计角度来看，济源目前在售项目部分楼盘已通过各种创新方式增加产品的附加价值，客户对房屋功能性的要求逐步提高，本项目在产品设计创新中应具有一定的前瞻性。,由图表可知，济源市场项目产品设计整体偏重于功能性和实用性，但没有突出项目的舒适性需求。基本都采取了平层、飘窗、多阳台（2个以上）设计，部分项目采用顶层复式设计。入户花园、转角窗等已逐渐成为产品基本组合，受价格因素影响，对需要增加成本的半赠送景观功能区间，如露台、空中花园、挑高阳台等运用非常少。因此，本项目在产品设计中户型创新空间较大。,房地产市场产

27、品设计特点,楼盘大多比较重视基础配套设施的打造，对住区文化辅助功能及设施的引入尚属稀缺。本项目应基于客户群体对居住功能转变的需求，打造特色的内部配套，塑造高端形象。,房地产市场内部配套,房地产市场户型面积分配,两房产品主要集中在80-100之间。目前，济源整体的房价已较高，区域内工薪阶层基数较大。因此，两房产品主要针对目前经济状况有限的年轻首次置业者，作为过渡使用，对总价相对比较敏感； 三房是市场供应主力，面积分布在100-140之间，其中，小三房面积主要集中在110-120之间，具有较为明显的经济性特征；大三房面积主要集中在140左右，居住舒适度相对较高，属于享受型房源，市场上小户型产品较少

28、。 四房及以上户型多为大体量、高端楼盘所配备，面积集中在150以上，总价范围相对较高，在产品设计时应控制配比量。,济源房地产市场主力户型主要以两房和三房为，两房面积集中在80-100，三房集中在100-140，四房在140以上，其中两房以80-90为主，三房以120-130为主。面积相对集中，产品属于粗放型供给，“市场细分”表现不成熟，本项目可加强功能性为主的多种户型，用差异化的产品引领市场细分。,房地产市场户型面积分配,房地产市场外立面对比,外立面美观是吸引购房人的重要因素，一个好看又能吸引人的外墙很能体现一个小区的档次。对于本案而言，打造项目品质，从众多项目中脱颖而出，需要打造一个与众不同

29、的外立面。,阳光花苑,建业壹号城邦,蓝钻帝景,隆发时代广场,大中华城市广场,山水世界城,时代天下城,上城国际,济源商业概况,随着济源经济的飞速发展，人们生活水平的不断提高济源的商业市场也在日益繁荣，济源商业市场总体经营状况良好，但是商业的区域分布很不均衡。从目前济源现有商业分布示意图看出：商业市场主要集中在天坛路以东，周园街以北，文昌路以西，北海大道以南的中心区域，该区十几元的黄金地带，商品种类齐全，服饰、百货、金银首饰、日常用品、时尚用品等商品可以说是一应俱全，而其周边地区的商业状况就不那么景气，只有丹尼斯量贩作为济源西区商业经营的代表。 济源的商业基本上是以中心辐射周边带动区域商业，整体以

30、市中心为商业发展重心，以东西区商业为带动。目前济源市现有商业基本上可以分为：以百货大楼、槐仙大楼、汤帝商厦、城隍商贸中心等为代表的济源宣化街商业圈；以西丹尼斯量贩、商业城为代表的天坛商业圈；以东丹尼斯、万家量贩为首的沁园商业圈：以恒泰建材城为首的济水大街商业圈。其中宣化商业圈是辐射面最广、商业品种最全、商业价值最高、竞争也最为激烈之地。该商圈现有的商业经营状况基本上能够代表整个济源市商业经济，该商业圈地位显而易见。 但随着济源市城市的发展和市民消费需求，宣化街商业圈已不能满足市场的整体需求，于是就诞生了天坛商业圈和沁园商业圈，特别是沁园商业圈的产生和发展将严重影响到宣化商业圈。随着南区和东区的

31、发展，沁园商业圈就必然会把宣化商业圈的消费群体分流出来，特别是凯旋城和时代世纪广场的建设与发展，沁园商业圈的商业氛围就更加浓厚，商业各项配套就更加完善，这样就与现有宣化街上区形成强有力竞争。 本案处在济水商圈中，前景发展将非常光明。,济源商圈分布图,四大商圈支撑济源居民消费。,中心商业区图,中心商业区以宣化街商圈为首，其中建业新天地步行街最为繁华。,本案所处商圈,本案处于济水大街商圈，城市向东向南方向发展，本案所处商圈成为连接老城与新城的商业衔接点，在恒泰建材城、时代购物中心的吸引和带动下，该区域商业必将红火起来，本案升值潜力巨大。,济源房地产市场小结,随着济源区域快速发展和城市规划日益提升到

32、更高战略，特别是郑州“中国篮球城”的，使整个区域更具有魅力，房地产市场拥有广阔的发展空间和前景。 随着城市化进程的进一步加快，济源楼盘会越来越多，未来土地市场供应会更加强劲，楼盘竞争会更加激烈，产品会向着更优质方向发展，房价也会逐步提高。 目前，济源楼盘建筑类型以多层和小高层为主，高层正逐渐被人们接受；主力户型为两房和三房，面积区间分别集中在75-85和115-125；产品设计通过市场检验，正在逐渐被创新，朝更人性化方向发展；楼盘内部配套正日益完善，满足业主日益增长的物质文化需求。 本项目应该积极把握好济源发展机会，避开激烈化竞争，规划出优质产品，做好商业文章，占领市场先机。,关键词：发展 竞

33、争 机会,项目SWOT分析,地块 位置,距建业新天地900米，沿路商业机能健全,地块位于济水大道以北，沁园路以西，区域住宅小区、行政机关、学校、酒店、商场林立，地块所处位置繁华，正临城市主干道，总体规划适合朝向商住一体的形式，一来为城市建设再造一个消费地标，二来为项目创造商业价值的高获利。,地块位置分析,本案解读,本案地块,地块规模约35亩，容积约5，总计建筑面积可做到116000，考虑周边环境及居住人口，商业价值是本案可以创造高利润的契机，因此商业的占比，成为地块规划的重点。,周边主要环境,地块现已平整，西临济水一中，南临时代购物中心，东临建行及建行家属院，北临蟒河，周边配套较为齐全，为后期项目宣传推广和营销奠定良好的基础。,优势（S）： S1：地块离市中心较近，周边交通便利。 S2：城市规划带动地块价值提升。 S3：紧靠成熟社区，周边配套较为齐全；,劣势（W）： W1：地块自身规模小，难与大盘抗衡； W2：地块容积率高，居住舒适度受到一定限制。,机会（