房地产开发项目立项与审批法律服务[详细]

1、房地产开发项目的 立项与审批的 法律服务第一节 房地产开发项目立项和可行性研究的 流程简介房地产开发公司依法取得房地产开发资质后,投资者即获得了 房地产开发的 合法资格.房地产开发的 初期工作是筛选开发项目,在选定房地产项目后,便可以开展项目的 前期研究工作,包括初步开发方案 的 制订、项目初步可行性分析、规划方案 初步论证等.房地产开发项目的 可行性研究是指具体实施开发建设项目前,对拟建项目在技术上、经济上、工程上的 可行性进行论证研究及评价.它的 工作重点是研究项目是否可行,也就是通过调查研究,综合论证项目在技术上是否先进,在经济上是否合理,在财务上是否盈利.它也是开发公司进行投资决策,编

2、制设计任务书,与各有关部门商谈合同、签订协议,进行工程设计、设备订货、施工准备,筹集资金、向银行申请贷款,环保部门对项目环境影响审查等项工作的 依据.关于房地产开发项目的 立项和可行性研究的 法律流程涉及7项主要法律程序.其中工作重点是房地产项目的 可行性研究工作及项目建议书(代可行性研究报告)的 编制,工作的 难点是项目建议书(代可行性研究报告)备案及审批.第二节 房地产开发项目立项和可行性研究具体流程一、初步开发方案 的 确定(一)行政主管部门1、各省、自治区、直辖市发展和改革委员会(计委)：是各省、自治区、直辖市投资建设项目的 立项及计划主管机关,负责投资建设项目的 计划审批和登记备案工

3、作.2、计划单列市与地级市发展与改革主管部门,在审批权限内负责本辖区投资建设项目的 审批和登记备案工作.3、各区、县发展和改革主管部门：在审批权限内负责本辖区非政府投资建设项目的 审批和登记备案工作.(二)确定初步方案 的 流程1、选定项目：房地产开发公司寻找、筛选房地产项目.根据项目性质洽谈合作或受让项目公司股权,确定投资条件.2、了 解情况：房地产开发公司委托具有相应资质的 建设工程勘察、设计单位对房地产项目用地进行现场勘查,初步了 解房地产项目周边市政配套情况.3、买图测绘：房地产开发公司到测绘主管部门购买项目用地地形图,对比确认项目用地实际情况.如需重新测绘,应委托测绘单位进行重测或补

4、测.4、初步方案 ：建设工程勘察、设计单位根据房地产开发公司的 开发意向,初步确定项目开发方案 ,进行初步方案 设计.二、项目建议书(代可行性研究报告)的 编制流程1、房地产开发项目申报立项时一般分为两个步骤,即项目建议书和可行性研究报告的 编制、申报和审批.2、可行性研究的 任务是根据国民经济长期规划和地区规划、行业规划的 要求,对建设项目在技术、工程和经济上是否合理和可行,进行全面分析、论证,作多方案 比较,提出评价,为项目决策提供可靠的 依据.3、在进行房地产项目开发建设之前,必须对房地产项目的 可行性研究和经济评价,并在此基础上做出正确的 房地产投资决策,从而取得最好的 投资经济效益.

5、三、项目建议书(代可行性研究报告)的 备案和审批(一)申请备案流程根据国家和各地关于投资项目计划审批管理改革的 相关规定,凡是规定范围以外的 非政府投资项目的 项目建议书(代可研)改为登记备案制度 .项目建议书代可行性研究报告的 登记备案按以下程序办理：1、项目建议书(代可研)的 申请：申请单位按规定准备相关文件、资料,填报固定资产投资建设项目立项登记备案申请表,提出登记备案申请.2、项目建议书(代可研)的 受理：备案主管机关对申请单位提出的 备案申请进行审查,对符合条件的 予以受理.3、项目建议书(代可研)的 备案：备案主管机关经审查,对符合标准的 备案申请给予办理登记备案手续,发给相应的

6、固定资产投资建设项目立项登记备案通知书,加盖固定资产投资建设项目立项登记备案专用章.4、项目建议书(代可研)的 变更：建设项目取得登记备案文件后,发生以下各项重大 变更事项的 ,需向原备案主管机关重新办理登记备案手续：(1)建设地点发生变更;(2)建设内容发生变化或建筑面积超过备案面积50%的 ;(3)投资单位发生变更.5、建设项目的 项目代码：建设项目在登记备案的 同时取得项目代码,作为投资建设项目合法存在的 依据.(二)申请审批流程根据规定,对于属于政府投资项目或规定范围内的 非政府投资项目,一般按以下规定程序办理项目建设书代可行性研究报告的 审批手续：1、项目建议书(代可研)的 申请：申

7、请单位根据相关规定向审批主管机关提交各项文件、资料,提出项目建议书的 审批申请,审批主管机关经审查符合标准的 予以受理.2、项目建议书(代可研)的 征询：审批主管机关向规划、土地等相关行政主管机关发出征求意见函,取得相关行政主管机关的 回复意见.3、项目建议书(代可研)的 审核：审批主管机关对申请文件进行审批,符合标准的 根据审批程序进行复审及会签,提出会签意见.4、项目建议书(代可研)的 审定：审批主管机关的 相关主管领导对上报的 审批申请予以审定,提出审定意见.5、项目建议书(代可研)的 批准：审批主管机关对审查通过的 项目建议书予以批准,向申请单位发放批准文书,内资房地产项目通知申请单位

8、到市建委会签.四、可行性研究报告招标事项的 说明(一)说明内容根据相关法律规定,依法必须进行招标的 工程建设项目,在报送的 项目可行性研究报告中,应列明以下各项有关招标的 内容：1、建设项目的 勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动的 具体招标范围(全部或者部分招标).2、建设项目的 勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的 招标组织形式(委托招标或者自行招标);拟自行招标的 ,还应按照工程建设项目自行招标试行办法的 规定报送书面材料.3、建设项目的 勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的 招标方式(公开招标或者邀请招标);国家发展改革委确定的

9、 国家重点项目和省、自治区、直辖市人民政府确定的 地方重点项目,拟采用邀请招标的 ,应对采用邀请招标的 理由作出说明.4、其他有关内容.(二)例外事项属于下列情况之一的 ,建设项目可以不进行招标,但在报送可行性研究报告中须提出不招标申请,并说明不招标原因：1、涉及国家安全或者有特殊保密要求的 ;2、建设项目的 勘察、设计,采用特定专利或者专有技术的 ,或者其建筑艺术造型有特殊要求的 ;3、承包商、供应商或者服务提供者少于3家,不能形成有效竞争的 ;4、其他原因不适宜招标的 .第三节 本阶段律师提供的 法律服务1、就房产开发项目的 可行性进行法律论证,提供立项法律依据(出具可行性报告书).2、向开发企业提供房