浔龙河激活乡村资源价值实现.pptx

1、浔龙河激活乡村资源价值实现路径,浔龙河村支部书记 柳中辉,一、农村资源的现状 二、农民资源价值的实现路径 三、政府资源价值的实现路径 四、村集体资源价值的实现路径 五、企业资源价值的实现路径,一、农村资源的现状,浔龙河农民以土地承包经营权、宅基地永久性使用权和集体土地收益分红权三项土地权利，拥有农村五种资源。,耕地,林地,房屋,生态,劳动力,1、耕地资源： 全村耕地面积为1177.31亩，除双江垸500亩良田外多数为中低产田。按照2009年全村农业人口474户、1574人计算，户均水田面积约为2.47亩。不计算劳动力成本每年每亩毛利润为898元，计算劳动力成本则每亩纯利润为-112元。,2、林

2、地资源： 全村林地总面积为6645.44亩，户均林地面积14.02亩；由于双河村原为生态公益林保护区，除每年每亩20元的补偿费外，无其他经济收益。户均为280元。,3、房屋资源： 户均1.2亩，村民住房合法建筑面积280以内，平均投入成本为15万元不等。房屋使用率约为30%40%。由于只有建房证，没有产权证和房产证，不能抵押融资，没有资产价值。,4、生态资源： 双河村由四条河流及180多口山塘，植被茂密，喀斯特地貌明显，生态环境优美；同时，杨泗将军斩孽龙的传说、华佗庙、田汉先生的家乡等文化资源丰富。但长期以来，这些生态环境、生态人文等资源都没有任何价值。,5、劳动力资源： 2009年为475户

3、，1578人，人均收入4500元，主要以农业种养、打工收入为主。其中男性808人，女性774人，其中青壮劳动力（男16到49岁，女16到44岁）总计为853人，户均劳动力主要的年轻劳动力外出务工的比例较大，劳动力流失严重，收入水平偏低。,二、农民资源价值的实现路径,以土地确权将村民的资源资产化； 通过流转、置换、融资等手段实现资本化； 通过发展产业实现农民就地就业安置，提升人力资源价值，增加农民收入来源和收入水平。,1、完成土地确权。 双河村土地调查报告: 一是明晰了土地产权关系。 二是将土地由村集体所有确权到组集体所有； 三是全面了解了双河村的土地经营状况，为开展规模经营、发展现代农业提供了

4、准确的参考。,2、通过土地流转让耕地、林地资产变为资本 土地经营权确权后，按照依法、平等、自愿的原则开展土地流转工作，流转价格为： 耕地600斤谷每亩/每年 林地150斤谷每亩/每年 水塘坡土200斤谷每亩/每年 按照当年国家制定的粮食保护价（早、晚稻收购价平均）折算成现金进行支付。如果全部流转完毕，平均每口人每年可获得1442斤稻谷的流转收入。按照2014年的粮食收购平均价145元/百斤计算，即可获得2090元的现金收入。此外，对林地按照3600元/亩的价格补偿村民青苗费，户均可获得50471元直接收入。,3、通过宅基地置换让房屋资产变为资本。 依据土地增减挂钩的政策实施搬迁后集中居住，农民

5、的房屋按照长沙市政府103号令拆除，户均可获得59万元的补偿，新房按13人户按210m2建筑面积的基准分配，每增加1人则增加70m2，以一楼商铺1300元/、二楼三楼住房800元/的价格购买，购得新房并装修后农民还有盈余。,新房具有集体土地产权证和房产证，可抵押融资，具有资产价值。同时，商铺和住房均可以出租，租金为商铺18元/每月、住房10元/每月。仅商铺出租村民每年可收入2万多元。,4、通过土地混合运营发展产业让村民直接获益。 农业用地约10000亩，将经营权进行流转，不改变使用性质，主要发挥农业和生态价值，农民获得流转收益； 建设用地4500亩，其中国有出让用地3500亩，集体建设用地10

6、00亩，按8万元每亩的征收费用计算，户均可以获得约60万的直接征收款； 此外，集体建设用地中300亩为可经营性集体建设用地，由村集体成立资产管理公司，公司以土地入股的方式（目前土地每亩价格约为60万元，总资产为1.8亿元）参与停车场、商场、民营学校、加油站、文体中心等可经营项目的运营，其获得的股份收益由村民按土地合作社中的股份比例进行分红，实现村民长期收益。,5、通过产业发展让农民就地就业创业，发挥劳动力资源的最大价值。 主要发展生态、文化、教育、旅游、乡村地产等产业，产生大量的就业和创业机会。通过开发技能培训、职业教育等，促进劳动力就地就业转移，目前仅农业种植、花卉苗木等产业就已经安排本村劳

7、动力180余人，村民每年增收在2万元以上；通过打造乡村创业孵化平台，发布了200余个创业项目，在同等条件下优先安排本地村民投资、经营，拓宽村民增收渠道。,三、政府资源价值的实现路径,1、资源的取得：政府对项目区内调整的3500亩国有出让用地进行征收，征收成本约为8万元每亩，共需土地征收成本2.8亿元。,2、资源价值的实现：按照目前项目区内64万/每亩的土地基准地价计算，共可以取得土地出让金为224000万元。除去税费、征收成本及市级以上提留外，县级财政实得收益约为40万每亩，总收益为14亿元，主要用于完成项目区内基础设施建设、基本公共服务配套、村民集中居住区基础设施建设。,3、政府收益：获得了

8、大量基础设施投入的固定资产；搭建了产业发展的平台，加快了产业落地，可以获得长期的税收收益；促进了地方区域发展，富裕了当地百姓，探索出了城乡融合发展的新路子。,四、村集体资源价值的实现路径,1、资源的取得： 一是以土地增减挂钩政策实施村民集中居住，可以获得600多亩宅基地； 二是按照集体经营性建设用地上市交易同价同权试点，按照5万/亩的价格进行征收，获得集体经营性建设用地300亩。,2、资源价值的实现： 一是通过实施村民集中居住，节约宅基地面积300多亩，将土地指标置换在长沙市天心区暮云街道（原属长沙县）221亩，可产生土地收益约2.5亿元，完成村民的集中居住； 二是对300亩集体经营性建设用地

9、进行经营，按照与国有出让用地同价同权计算，土地本身价值约为1.8亿元；成立集体企业，以土地入股的方式参与经营性项目的建设和运营，获得长期收益，对村民进行分红。,五、企业资源价值的实现路径,1、资源的取得： （1）以土地流转的方式从农民手中获得约10000亩农用地的经营权； （2）以招拍挂的方式从政府手中购买3500亩国有出让用地的70年土地使用权。,2、资源价值的实现： 通过发展6大产业，逐步实现资源价值最大化： （1）生态产业。对原生态环境、生态文化、生态农业进行保留，采用生态技术对部分景观进行提升和改造。坚持保护耕地首要原则，集中流转后发展现代农业产业，将500亩良田建设为优质稻、蔬菜基地

10、，严格控制生产标准，不使用农药、化肥，生产纯天然绿色食品。其余的旱地、坡地建设为花卉苗木和果木基地。,（2）亲子教育产业。以童勋营、牧歌山、小吃街、云田谷、麦咭大道、麦咭启蒙岛形成了麦咭动线，构成了亲子教育、亲子娱乐产业板块。其中，童勋营是青少年国防素质教育基地；麦咭启蒙岛乡村儿童游乐园则是国内规模最大、项目最齐全的儿童乡村游乐主题公园。,（3）文化产业。 一是对当地民俗文化进行了深入的挖掘整理和编排，进行特色文化传播； 二是与湖南金鹰卡通频道合作建设麦咭梦工厂，利用老果园改装厂进行改造升级而成的，形成集节目拍摄、文化创意、旅游产业为一体的文创空间；与日本动漫协会合作，建设动漫文化艺术展示、创作、教育和产业孵化基地； 三是与汉语桥合作，建立汉语桥浔龙河基地。,（4）教育产业。 与北师大合作，引入教育资源，采取民办公助的模式，建设小学、初中、高中，开展基础教育； 与长沙一师范和教育出版社合作，开发素质教育教材，建设成为为长沙市、长沙县素质教育基地； 利用园区内产业资源，开展亲山亲水亲子田园的自然教育、梦工厂科技教育、地球村异域文化教育等； 与世界营地协会合作，在童勋营和牧歌山等开展营地教育。,（5）市民农庄。 利用商业用地点状、带状布局的优势，将国有商业用地和流转土地形成的生态资源进行组合，形成独特的乡村资源产品进行转让销售。市民取得这些资源后，可