信托投融资项目尽职调查的关键要点及基本框架.ppt

1、信托投融资项目尽职调查的关键要点及基本框架 唐 琪2013年6月,1,Contents,1.信托项目尽职调查的基本内容,2.尽职调查的基本流程,4.信托项目尽职调查的关键要点,3.尽职调查报告的基本框架及要点分析,2,尽职调查工作计划,工作目标：调查某某项目信托融资可行性 工作范围：项目、外部环境、行业特点等。 工作方式：查阅资料、实地调查等。 工作时间：天 工作流程：查阅资料、补充资料、实地调查、外部调查、讨论等。 参与人员：项目小组成员、公司相关部门人员。,3,尽职调查的基本流程,一、初步审核 二、初步尽职调查 三、项目立项 四、二次尽职调查 五、讨论和验证 六、补充调查 七、形成结论意见

2、,4,尽职调查的层次划分,一、初级：详尽的资料搜集及完善的情况反映 提示：外部机构受信托公司进行尽职调查的基本标准 二、中级：以公司风险控制标准为依据，完善资料，促进项目通过审批（业绩压力） 提示：信托经理与后台审批的二元冲突（猫鼠游戏） 项目资料的包装风险 三、高级：对尽职调查所获取相关资料进行深度研究，优化风险控制、转移及处置化解方案 财务顾问公司的现实出路：包装项目OR优化项目,5,信托项目尽职调查：市场营销与风险控制的矛盾集合体,信托融资的相对较高财务成本 各家信托公司对项目的激烈争夺 信托公司以发展业务为重点的现阶段发展思路 项目选择的“二八原则” 二、尽职调查的难点 1、项目风险的

3、快速识别。 2、项目信息的过滤和处理。 3、项目核心风险的挖掘。 4、项目风险度的把握。,6,信托项目尽职调查的客观背景,一、联接金融孤岛。拾遗补缺，填充金融洼地。 二、客观上起到了替代民间融资的作用：信托业的融资方有很多是不符合银行贷款条件、不符合证券上市条件的公司 信托产品的核心优势：具有较高预期收益率的私募固定收益金融产品,7,尽职调查的现实挑战,一、现实背景：房地产信托风险频发，风险集中于中小开发商 二、异地信托项目风险频发 三、大量单一资金对大型开发商、政信项目及较高质量股票质押业务的追逐 四、券商等机构的加入竞争：全民放贷时代的到来 集合信托的项目来源缩小,8,信托业的分化发展路径

4、,路径1：优质的交易对手：较低的融资成本，追求稳健和资金来源充足的信托公司。 路径2：不够强大的交易对手：通过项目设计来防控风险。 激烈竞争环境下信托项目尽职调查的现实出路： 1、基于详细真实项目情况调查的真实情况反映 2、基于适度风险容忍度的信托执行方案设计 尽职调查的两个维度：交易对手、项目（即资金用途与还款来源）。 尽职调查的四个关键要点：交易对手状况、资金用途、还款来源、风险控制措施。,9,对信托产品的猜测与争议,1、信托产品没有评级：与债券不同 2、资金投向：房地产、政信合作等领域 3、较高预期收益率 4、信托产品的交易结构及风险控制方式的个性特点 私募+债性+融资 问题的提出：信托

5、产品的高收益从何而来？高收益能否持续？风险是否可控？ 尽职调查：体现市场化的灵活性与谈判能力。,10,信托：私募债性融资在三个维度的创新,融资对象：房地产、政府融资平台、工商企业等 抵质押物：上市公司限售流通股、非上市公司股权、艺术品等 操作模式：受让应收账款、特定资产收益权、股权、有限合伙、基金化信托等 提示：现有的交易结构设计更多是处于规避监管而非优化风险控制方案的需要，而且已经为信托项目带来了现实风险,11,信托的生存发展空间,信托业发展空间的主要参照对象：银行 银行：流动性充分、资产价值足值 信托：资产足值、最终风险可控、流动性风险适度容忍 信托：锁定核心资产及其收入、锁定融资方全部资

6、产、锁定担保方及担保物 据统计：部分信托项目是通过其他还款来源回笼资金实现还款。 提示：部分信托项目的高融资成本来源是对还款来源、资金管控等的适度风险容忍。 尽职调查的四个关键要点：交易对手状况、资金用途、还款来源、风险控制措施。,12,信托项目的来源与市场机会,一、房地产、政信合作、矿产能源等结构性的市场机会 二、企业资金来源的补充渠道：内部资金调度。 三、反周期资金需求：国内宏观金融调控提供的业务空间。 四、项目的私募融资渠道 五、对项目方： 1、信托计划期限一般超过1年：银行贷款多数为1年期流动资金贷款。 融资方愿意为较长期限的融资支付较高的资金成本。 2、部分信托计划无需披露资金真实用

7、途（银行贷款不允许） 提示：信托业不再具备制度优势，其竞争能力在于寻找理想项目、有效控制风险及对接资金的能力,13,信托产品运行的外部约束：有限保本,重要提示：所有的明示固定收益的信托产品都是有限保本产品 非保本信托产品的投资方向集中于证券市场,14,信托产品运行的外部约束：明示固定收益+有限保本,固 定 收 益 产 品 必 定 是 有 限 保 本 产 品,15,信托项目尽职调查的目标要求,一、项目真实情况的全面及深度掌握 二、项目现金流状况的全面梳理与把握 三、项目核心风险的揭示与把控 四、项目操作方案的制定 五、项目风险控制、转移及化解方案的优化设计 提示1：基于详细真实项目情况调查的真实

8、情况反映 提示2：基于适度风险容忍度的信托执行方案设计,16,信托项目尽职调查的起点与核心,以信托资金退出为核心 私募债性融资：信托公司资产管理能力的体现,17,信托项目尽职调查报告的撰写要点,一、 项目要点 二、 信托计划交易结构 三、 交易对手情况 （一）外部环境 （二）交易对手介绍 （三）交易对手分析与评价 四、法律分析 五、 财务分析 （一）交易对手财务状况 （二）财务指标分析 （三）还款能力分析 六、项目风险分析与评价：穷举法，分析各类风险发生的可能性 七、风险控制措施分析：对第六条中相关风险的应对方案 八、项目操作方案 九、法律文本事项 十、收益分析 十一、结论,18,尽职调查的基

9、本框架内容,一、法律尽职调查 二、财务尽职调查 三、项目尽职调查 1、房地产：土地权属、项目区位、规划、市场分析等 2、矿产能源：项目建设情况、证照情况、地质概况、市场分析等 四、行业及外部环境尽职调查 五、其他 尽职调查的两个维度：交易对手。项目情况。,19,信托业务尽职调查资料清单分类分析,融资申请书：包括融资的使用目的、使用计划、还款来源和计划以及担保措施等内容 项目公司的股权结构 所投资项目的合法及合规性调查； 项目可行性分析报告； 项目公司的债务明细及还款计划 资金使用计划：欠款明细。后续用款明细。预计回款明细（销售客户清单等） 信托资金、既往欠款、后续用款、预计回款 财务顾问的角色

10、及价值体现：优化客户方案而非传递资料,20,信托业务尽职调查资料清单分类分析交易对手基本资料,企业情况介绍 企业法人营业执照正副本 组织机构代码证正副本 税务登记证正副本(国税、地税) 法人代表身份证明、身份证复印件、个人简历、签字样本 法人授权委托书、授权代理人简历和身份证复印件 企业基本存款账户开户许可证及开户情况 企业贷款卡复印件 企业基本信用信息报告 财务负责人简历和身份证复印件 公司章程复印件 企业全套工商注册资料,21,信托业务尽职调查资料清单分类分析交易对手财务资料,借款人近三年经审计的财务报告及最近一期财务报表 验资报告 企业主要会计科目明细 纳税证明 固定资产明细表,22,信

11、托业务尽职调查资料清单分类分析交易对手经营状况相关资料,主要客户及销售占比 部分销售合同 企业原料购销说明 部分原材料采购合同 水电费发票等,23,信托业务尽职调查资料清单分类分析风险控制措施分析,抵押物情况： 房地产权证复印件 土地使用证复印件 抵押物评估报告（包括固定资产中机器设备、其他辅助设施、房屋建筑等有形资产）,24,信托业务尽职调查资料清单分类分析项目分析,一、相应资质的咨询机构出具的可行性研究报告。 二、可行性研究报告内容： 项目概况 行业情况 融资企业情况 市场分析 项目效益分析 风险分析及防范措施等,25,信托项目尽职调查的关键要点分析法律尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告

12、为例）,一、尽职调查范围 1、主体资格 2、股权结构 3、资产合法性（房地产项目）：土地、规划等 4、债权债务 5、担保诉讼等 二、企业基本情况尽职调查文件资料： 1、公司章程 2、验资报告 3、股权转让协议 4、股东会决议 5、营业执照、税务登记证、机构代码证等 6、信用信息报告,26,信托项目尽职调查的关键要点分析法律尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）,三、尽职调查文件资料： 1、立项批复 2、资质证书 3、用地规划 4、工程规划 5、施工许可证 6、土地使用权出让合同、变更合同 7、其他,27,信托项目尽职调查的关键要点分析法律尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）,四、尽职

13、调查报告正文： 1、主体资格 2、房地产开发企业开发资质 3、股权转让变更情况 4、土地使用权 5、建设用地规划等许可、审批情况 6、资产瑕疵情况：被抵押或质押资产情况 7、债权债务 8、或有负债 9、诉讼 10、特殊情况：房地产联建项目 11、其他需要补充说明的情况：土地及规划变更等,28,信托项目尽职调查的关键要点分析法律尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）,难点：融资方的自有资金来源，经营背景及其他产业。 民间融资与非法集资。避免融资方因为涉及严重的刑事案件，导致诉讼中的巨大不确定性。 案例：山西矿产能源项目 某融资方涉黑 大连实德 提示：民间融资的稳定性与合法形式 非法融资的不稳

14、定性与非法形式,29,信托项目尽职调查的关键要点分析财务尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）,一、尽职调查工作范围： 1、资产、负债、所有者权益及损益情况 2、土地市场价值 3、项目预计现金流 4、对信托资金使用计划的分析 5、房屋销售价格、销售情况预测分析 6、融资成本及对项目的影响 二、公司基本情况 三、项目情况描述： 四、财务核算情况,30,信托项目尽职调查的关键要点分析财务尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）,五、公司财务状况分析 （一）财务报表分析 1、货币资金分析 2、其他应收款分析 3、存货情况分析 4、预付账款分析：（1）开发成本 （2）开发间接费用 5、待摊费用

15、6、固定资产 7、无形资产 8、长期待摊费用、应付账款、应交税金、其他应交款、其他应付款等 9、长期借款、长期应付款 10、实收资本及变动情况 11、营业费用、管理费用、财务费用 12、现金流分析、大额资金往来,31,信托项目尽职调查的关键要点分析财务尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）,（二）对外抵质押、担保、诉讼情况 （三）其他重大事项：房地产联建合同 六、土地市场价值 （一）土地权属、面积 （二）土地规划情况 （三）评估依据 1、地块独特价值 2、土地市场交易行情 3、评估结论 市场调研的客观性，未来土地的价值变动趋势分析。,32,信托项目尽职调查的关键要点分析财务尽职调查（以某房

16、地产项目尽职调查报告为例）,七、未来两年现金流分析 （一）现金流入 1、信托资金到位时间：2009年9月 2、项目竣工时间: 2010年底 3、主要销售期：2010年上半年 （二）预计未来两年收入 2009年：1500万元 2010年：2.7亿元 2011年：1.2亿元,33,信托项目尽职调查的关键要点分析财务尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）,（三）资金流出： 1、土地 2、前期工程费 3、建设规费 4、建安工程费 5、公建设施费 6、销售费用：400万元 7、销售提成 8、偿还金额 （四）现金净流量 （五）敏感性分析：销售价格下降10%或项目成本上升10%，净现金流仍为正。,34,

17、信托项目尽职调查的关键要点分析财务尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）,（六）信托资金使用计划 （七）对销售价格的分析,35,信托项目尽职调查的关键要点分析财务尽职调查（以某房地产项目尽职调查报告为例）短板提示,一、现金流预测 1、销售价格 2、压力测试：销售价格下跌，成本上升 3、目标客户来源 案例：别墅项目，意向销售客户名单。 二、项目方自有资金来源 1、资金调度2、民间借贷（结构稳定性）3、非法集资 三、项目收益预测分析：融资方的最终收益分析 提示：为何融资方要跑路？ 提示：限价对项目的影响,36,2013年房地产信托的分化发展趋势,一、选择优秀的交易对手 1、大量单一资金对优质交

18、易对手的追逐（非抵押模式） 2、开发商名单制：全国50强 与大型开发商的合作方案？ 二、选择优质项目：专业性要求更高 优质项目的选择？,37,项目选择与风险把控,产品类型 地域选择 经济发展态势、人口结构变迁和消费习惯转换 政策调整带来新的投资机遇 市场周期带来的投资机遇 开发商的核心竞争力：土地选择 房地产项目估值与评价：对项目未来售价、成本的把握,38,房地产信托融资尽职调查,财务尽职调查 (出资能力、债务状况、担保、抵押状况等) 法律尽职调查 (或有诉讼、法律瑕疵等) 市场尽职调查 (市场供求、价格走势、同类型项目竞争等) 工程尽职调查 (完工进度、工程质量、成本控制等) 环境尽职调查

19、(大气污染、水污染、土壤污染等),39,房地产信托的风险控制措施,对项目公司的深度管理 在董事会中行使职权，参与重大决策，必要时使用一票否决权 向项目公司派出财务总监，封闭使用资金，全面监管资金安全 输出财务管理体系或系统，提升项目公司财务管理水平 委派工程经理，参与招投标流程，监督工程进度、工程质量和预算执行情况 聘请第三方工料测量师，协助掌握成本造价和工程进度 四张表：现金流表、工程进度表、成本预算表、销售计划表,40,华润信托鼎新30 号昆明世纪半岛四期集合资金信托计划,信托规模： 10 亿元 信托期限： 24 个月 资金用途： 向云南奥宸发放信托贷款，用于昆明财富广场（半岛4 期）的开

20、发建设。 还款来源： 昆明财富广场（半岛4 期）项目1 期、2 期销售回款；橙郡2 期的项目销售。 还款来款：奥宸集团经营性收入。,41,华润信托鼎新30 号昆明世纪半岛四期集合资金信托计划,风险控制措施：土地及商铺抵押 抵押物：位于云南省昆明市市区的财富广场2 号地块、橙郡2 期地块、东方广场B 幢一、二、三层部分商铺。 由于昆明的当地特殊情况，土地及在建工程抵押只能选择其一。 受托人办理了土地抵押。 若按照在国土部门办理土地抵押测算，贷款本金抵押率为57% 。 橙郡的地上建筑物在法律上也应视为一并抵押，按此计算，则实际的贷款本金抵押率为40.3%。 奥宸集团担保以及奥宸集团实际控制人担保。

21、 华润信托与银行对云南奥宸的收款账户进行三方监管，将销售回款按照一定比例留存在监管账户，保障信托资金安全。,42,华润信托鼎新30 号昆明世纪半岛四期集合资金信托计划,（1）昆明财富广场（半岛4 期）项目 （资金用途及还款来源之一） 地理位置：本项目位于昆明市主城区南市区滇池板块，毗邻滇池。 项目指标：整个项目共分两期开发建设，业态以商业为主，包括写字楼、商铺、住宅、公寓等，总建筑面积21.34 万平米。 其中1 号地块土地面积1.29 万平米，建筑面积6.32万平米，容积率4.28。2 号地块土地面积2.56 万平米，建筑面积15.02 万平米，容积为4.28。 项目预期进程：1 号地块已取

22、得5 证，目前项目主体已完工，正在进行室外立面石材安装，玻璃幕墙已经完成，样板已具备展示条件。 2 号地块已经取得四证，正在进行工程桩和支护桩的施工。截至2011 年4 月5 日，财富广场1 号地块已售11,868.69 平米，实现销售回款9978 万元，均价8538.31 元/平米，已实现1 号地块住宅及公寓部分34%的销售。,43,华润信托鼎新30 号昆明世纪半岛四期集合资金信托计划,项目亮点： 地理位置极佳，配套设施齐全财富广场项目附近集中了省委、省政协、省高院、省公安厅等行政机关。 是昆明主城区向新昆明东城区、一湖四片、一湖四环的发展的枢纽。 项目自身配套有沃尔玛超市、高档会所、影剧院

23、、高级餐厅等设施。 财富广场项目为半岛项目的第四期，半岛项目的1、2、3、5 期均已完工并售罄，市场反响热烈。 土地价格低，安全边际高财富广场项目1 号地块的楼面地价为2356 元/平米，2 号地块的楼面地价为1969 元/平米，橙郡2 期楼面地价为736 元/平米。 周边最具可比性的土地“广福路季关村、后所村地块”楼面地价为3344 元/平米。 本项目拿地时间早，土地价格低，安全边际高。 融资方云南奥宸房地产开发公司以及奥宸集团均具有房地产开发一级资质。,44,华润信托鼎新30 号昆明世纪半岛四期集合资金信托计划,项目利润预测： 1 号地块项目投资总额48,817.57 万元，预计收入68,

24、306.10 万元，净利润19,488.53 万元，销售利润率28.53%。 2 号地块项目总投资99,297.57 万元，预计收入158,429.14 万元，净利润59,131.57 万元，销售利润率37.32%，利润可观。,45,华润信托鼎新30 号昆明世纪半岛四期集合资金信托计划,（2）橙郡2 期项目（还款来源之一） 橙郡项目地处“呈贡新城-昆明主城-昆明新机场”三大黄金点交汇的核心区域，昆洛路、广福路两条城际主干道交汇。 建设中的轻轨1 号线体育城站就在社区门口，交通极为便利。周边配套包括沃尔玛、家乐福、世纪金源购物中心、云大附小、云大附中、昆明市第一人民医院、新亚洲体育馆等。项目规划

25、用地6.49 万平米，总建筑面积23.02 万平米，容积率2.88。 建筑总投资114,154.50 万元，预计总收入154,154.48 万元，净利润约40,000 万元，销售利润率25.95%。 财富广场项目和橙郡2 期的销售收入足够覆盖信托计划本息。,46,金牡丹融丰系列云南奥宸信托贷款集合信托计划,发行规模：1.64亿元 产品期限：24个月 资金运用情况：信托资金用于云南奥宸“滇池星城”房地产项目G07地块在建商业楼盘部分工程尾款的支付、“财富广场”项目后续建设。 云南奥宸企业实力雄厚，信用良好。 云南奥宸控股股东奥宸地产集团有限公司为“中国房地产百强企业”之一，2012年在“中国房地

26、产百强企业”中排68名。,47,金牡丹融丰系列云南奥宸信托贷款集合信托计划,风险控制措施： 1、云南奥宸提供其名下39套办出房产证的商铺办理抵押，抵押房产位于云南奥宸开发的“世纪半岛五期”项目（即苹果谷项目），均为最容易变现的一层商铺，拟抵押房产证载总面积为2,780平方米，评估价值为9,662.36万元； 2、云南奥宸提供其名下“财富广场”项目在建工程（共计48套物业，物业性质为商铺，位于财富广场1-4层，测绘面积合计12,416.64平方米）进行抵押，评估价值为26,400.46万元。两项合计36,062.82万元，综合抵押率为45%； 3、云南奥宸实际控制人邹建民及云南奥宸关联企业北京奥

27、宸提供连带责任保证担保；,48,金牡丹融丰系列云南奥宸信托贷款集合信托计划,3、账户监管措施如下: （1）监管资金用途：以云南奥宸名义开设资金监管账户，接收信托资金，确保信托资金用于规定用途； （2）滇池星城项目销售账户监管：由华融信托与农业银行潘家湾支行共同对云南奥宸开立的“滇池星城”房地产项目预售资金专户进行监管；（3）设置还款归集期：以信托财产专户为信托资金资金归集账户，要求云南奥宸按合同要求提前归集资金，要求云南奥宸在项目到期前30天开始归集资金，到期前第30天累计归集剩余借款本金5%，到期前第15日累计归集剩余借款本金15%，到期前10日累计归集剩余借款本金的35%，到期日前5日累计

28、归集剩余借款本金的50%，到期归集全部剩余本金并偿还全部本息。,49,房地产项目的风险评判,区域性(市场及政策的多元化) 周期性 政策性 投资大、借款多、周期长 投资和消费的双重性 专业性 个别性 风险性,50,房地产项目尽职调查要点,一、房地产企业股东背景及资本积累过程 房地产开发企业成立多个项目公司分别开发不同的项目 股东的背景应重点关注房地产开发是资金密集行业，对股东实力要求更高 要点：股东情况及实际控制人的经历 某房地产开发企业为暂定资质开发企业,系由A公司实际控制的项目公司,提出融资申请,用于项目开发,以其他土地作抵押。 A公司背景复杂,房地产开发经验不足,51,房地产项目尽职调查要

29、点,房地产企业资信情况 企业有无拖欠工程款的现象 案例:某企业提出融资申请,以项目在建工程抵押,抵押物足值,且项目基本已经建成,建设风险较小,调查报告没有反映借款人有不良的信用情况 发现借款人与项目的施工方有诉讼事件,系施工方以借款人不能按时付款提起诉讼 提示：相关问题的处理和解决方式,52,房地产项目尽职调查要点房地产企业财务资料分析,产成品的种类较多、成本核算复杂 经营收入核算与一般商业企业差别较大。 对房地产企业应重点分析影响企业销售收入、成本支出等的重点科目，主要包括存货、预收账款、应付款、股东借款(其他应付款)等科目。,53,房地产项目尽职调查要点房地产企业财务资料分析,存货及预收帐

30、款的分析： 对于非项目公司，存货和预收帐款的构成可能较为复杂，包含多个项目的开发成本，在这种情况下，通过查询企业的帐务资料，将开发成本按不同的开发项目、不同的明细内容填列；对预收帐款分项目填列，以利于清楚看到借款人每个项目的投资情况、预售情况。 在分析存货时，应注意甄别部分用于出租的固定资产及长期不能产生效益的资产。 某公司部分存货是以前开发的用于出租的固定资产，已办妥产权证，但仍在存货科目反映。,54,房地产项目尽职调查要点房地产企业财务资料分析,应付款的分析：对照合同分析应付帐款的合理性，看有无拖欠地价、股权转让款或施工款的情况 股东借款(其他应付款)的分析：对于股东借款应加以分析，是否属

31、于长期性的资金支持，还是属于临时性的周转借款，是否具有所有者权益的性质，并说明是否需要在信托贷款归还之前抽离,55,房地产项目调查要点,项目的基本情况：项目批文、土地出让合同、规划文件及施工许可、建设计划、招标文件、施工合同、监理合同、可研报告等资料 项目土地使用权的取得过程 “四证”的颁发时间,确认“四证”的有效性,56,房地产项目调查要点区域选择,房价/地均GDP 大郊区型的城市，如杭州、长沙、沈阳、成都、武汉、天津、北京 第二类是大市区型城市，如深圳、南京、上海 大郊区型的城市行政区的房价/地均GDP大于市区的房价/地均GDP,57,房地产项目调查要点区域选择,一：人口密度： 人/平方公

32、里 二、住宅与人口发展速度比：住宅成交面积增长率与人口增长率的比值 大于1表明住宅成交增长高于人口增长率，市场处于快速扩张 期，但可能存在市场发展速度过快，需求无法支撑的危险； 小于1表明人口增长速度更快 重庆最高， 北京最低,58,房地产项目调查要点区域选择,房价收入比 土地供给与消化：土地消化周期 CRIC报告,59,某房地产信托项目销售预测分析,该市近年GDP及人均GDP变化趋势 历年人均可支配收入变化趋势 历年社会消费品零售总额变化趋势,60,某房地产信托项目销售预测分析,该市土地供应偏紧，由于区域内土地资源较为紧张的原因，土地供应量明显小于上年 商品房投资同比下降 商品房施工面积同比

33、下降 商品房竣工面积同比下降 商品房空置率同比减少,61,某房地产信托项目销售预测分析,该市各区域/各房型/各价格区间的成交情况 住宅销售价格趋势 该市主要成交区域 价格区间 主要成交户型 价格上涨幅度 二手房交易保持高速增长 二手住宅的价格增长高于新建住宅的价格涨幅 租赁市场升温：外来人口OR拆迁人口 租金小幅上涨,62,某房地产信托项目销售预测分析,居民购买能力较强 土地市场供应下降 人口增长 房地产需求旺盛 整体的市场环境较好,63,某房地产信托项目销售预测分析,该区系该市的老工业区 近年来由于拆迁及老工业区改造,当地的居民有一定的购房需求 该区并不属于该市的传统住宅区 区内居民以外来人

34、口及当地的工业人口为主,购买能力较弱 由于近年来有一两所大学迁入以及交通计划的改善而吸引了一定的开发商 目前在开发的楼盘较多,项目面临集中放盘的竞争压力 该项目与周边其他楼盘相比,由于土地系近期拍卖获得,土地成本较高 周边不少楼盘系通过工厂拆迁方式获得土地 该楼盘预计的售价远高于周边的楼盘成交价格 结论：放弃该项目据此,审查人员对该项目的市场前景作出了不乐观的分析 价格分析:结合项目的产品定位/客户定位/成本以及周边楼盘的成交价格合理确定楼盘的价格 价格定位是否合理,64,某房地产信托项目销售预测分析,C项目系小高层普通住宅项目 位于该市新工业开发区,配套较差 该市前一段时间房价暴涨 该项目由

35、于定价过高而出现滞销,65,某房地产信托项目SWOT分析,项目内在要素的优势和劣势 外部环境对项目的有利因素和不利因素,66,房地产信托的项目分析,项目建设进度监管 根据融资方提供的土地出让合同、工程合同、设备安装合同等资料进行预测 融资方提供项目的工程进度，款项支付凭证, 与现场施工进度进行对比 监理人员,67,房地产信托项目分析,资金回笼计划： 从企业提供的销售计划及可研报告所提供的销售计划着手进行分析，根据上述市场分析的结果，比较周边项目的销售状况，研究项目的销售进度和资金回笼进度,68,房地产信托项目分析,根据各类型房产预售推出的时间，预计： 独立住宅销售进度为：30%，50%，20%

36、 低层住宅销售进度为：20%，50%，30% 多层住宅销售进度为：20%，50%，30% 高层住宅销售进度为：30%，30%，25%，15% 项目回款进度与销售进度有一定差异：假设首期30%，余70%部分在下季度收取,69,房地产信托项目分析,房地产项目总成本费用的主要构成: (一)开发成本 1、土地出让金 2、前期工程费（规划设计、可研费、地质勘测、三通一平等，一般可按项目总投的一定比例估算） 4、建安工程费（土建工程、设备及安装工程）建安工程费的估算有多种方法，包括单元估算法、单位指标估算法、概算指标估算法等，也可根据类似工程经验估算，但需根据情况随不同时期进行数据调整 5、基础设施费（又

37、称红线内工程费，包括供水、供电、道路、绿化、环卫等工程费用） 6、公共配套设施费（主要包括不能有偿转让的小区内公共配套设施发生的支出） 7、不可预见费（包括备用金、不可预见的基础或其他工程费等，可以上述六项费用之和为基数，按一定比例估算） 8、开发期税费（项目在开发过程中所负担的各种税金和规费，按当地有关标准估算，）,70,房地产信托项目分析,开发费用 1、管理费用（是指企业与房地产开发项目相关的管理和组织经营活动发生的各种费用） 2、销售费用（在销售产品过程中发生的费用） 3、财务费用（借款利息和其他财务费用） 税费,71,房地产信托项目分析,项目财务和风险分析 按照经济效益是否考虑了时间因

38、素，可分为静态投资经济效益和动态投资经济效益 对于投资期较短的项目，可以静态方式进行评价 在评价指标计算时不考虑资金的时间价值，这一类评价指标统称为静态评价指标，如投资利润率等指标,72,投资计划与资金筹措表,房地产信托项目分析,73,房地产信托项目分析,74,房地产信托尽职调查误区,股东背景了解不够深入 项目的市场预测和分析不足 投资的测算和筹资来源的依据不足 对项目的赢利能力、资金来源与运用平衡分析及现金流量分析不足 贷款期限的确定较为随意 对当地的房地产政策不了解，要交哪些税费及当地的操作要求不了解 对如何封闭操作设想不充分 未设定分期还款的条件，对销售回笼款的还款比例没有确定，或由于项

39、目情况难以执行,75,房地产信托尽职调查要点,公司的股东背景 开发历史 项目来源-权属是否清晰 财务分析 项目的合规性分析： 自有资金的几个基本特征 项目市场分析 封闭操作流程分析-可否真正做到封闭操作,76,房地产信托尽职调查要点,项目资金缺口分析： -投资估算是否全面、准确 -资金筹集计划是否可行：工程垫资一般不作为资金筹集的来源 -自有资金是否已落实：,77,房地产信托尽职调查要点,资金平衡分析： -根据调查报告反映的工程款项支付进度及销售回笼进度，结合市场分析，制作资金平衡表 -资金平衡表反映项目投资计划与筹资计划能否相互吻合；反映预售收入再投入部分是否与销售计划相配合；反映项目资金安排是否科学、合理，能否达到资金最优利用的目的。,78,房地产信托尽职调查要点,还款期的计算 以项目的销售抵偿除自有资金以外其他投入资金所需要的时间 房地产开发项目的资金组成：自有资金、金融机构借款和预售